요지

소득세법 제101조, 구 소득세법 시행령 제98조 제1항, 제167조에 의하면,
양도소득이 있는 거주자가 특수관계에 있는 자에게 시가보다 낮은 가격(시가와
거래가액의 차이가 3억 원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인
경우)으로 자산을 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는
때에는 그 양도가액을 시가에 의하여 계산하여 양도소득세를 부과하도록 되어 있음

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 20○○. 9. ○○. 원고에 대하여 한 20○○년 귀속 양도소득세 xx원의

부과처분(가산세 포함)을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 19○○. 12. ○○. 서울시 ○○구 ○○길 토지(이하 ⁠‘이 사건 토지’라 한

다) 및 그 지상 건물(이하 ⁠‘이 사건 건물’이라 하고 위 토지와 건물을 통칭하여 ⁠‘이 사

건 부동산’이라 한다)을 매수하여 같은 날 소유권이전등기를 마친 사람이다.

나. BB 주식회사(이하 ⁠‘BB’이라 한다)는 부동산임대업 등을 목적으로 설립된 회사로,

BB의 대표이사는 원고이다.

다. 원고는 20○○. 12. ○○. BB과 사이에 이 사건 건물의 용도를 주택에서

근린생활시설로 변경하는 것을 조건으로 이 사건 부동산을 xx원에 매도하되, 계약금

xx원은 계약 당일, 중도금 xx원은 20○○. 12. ○○., 잔금 xx원은 상호 협의하여

지급하는 내용의 매매계약을 체결하였다(이하 ⁠‘이 사건 매매계약’이라고 한다).

라. 원고는 20○○. 12. ○○. 이 사건 건물의 용도를 주택에서 제2종 근린생활시설로

변경하였다. 원고는 20○○. 12. ○○. BB으로부터 중도금 xx원을 지급받고, 같은 날

BB에 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳐주었다(이하 ⁠‘이 사건 양도’

라 한다).

마. 원고는 20○○. 12. ○○. 일시적인 1세대 2주택에 해당한다는 이유로 양도가액

xx억 원에 대해 장기보유특별공제를 적용하여 20○○년 귀속 양도소득세 xx원을

신고․납부하였다.

바. BB은 20○○. 3. ○○. 방CC, 박DD에게 이 사건 부동산를 xx원에 매도하는

매매계약을 체결하고(이하 ⁠‘이 사건 후속계약’이라 한다), 20○○. 6. ○○.

매수인들에게 이 사건 부동산의 소유권이전등기를 마쳐주었다.

사. 피고는, 이 사건 양도 당시 이 사건 부동산의 시가를 이 사건 후속계약의

매매가액인 xx원으로 보고 원고가 특수관계자인 BB에게 시가보다 낮은 가격으로 이

사건 부동산을 양도한 경우에 해당한다고 보아 양도소득세 부당행위계산부인 규정을

적용하여, 20○○. 9. ○○. 원고에게 20○○년 귀속 양도소득세 xx원(가산세 포함)을

경정·고지(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.

아. 원고는 이에 불복하여 20○○. 10. ○○. 조세심판원에 조세심판을 청구하였으나,

조세심판원은 2022. 5. 4. 원고의 심판청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6호증, 을 제1 내지 6호증의 각 기재(가지번

호 포함), 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장

  이 사건 매매계약은 경제적 합리성이 있는 정상적인 거래이므로 소득세법 제101조

제1항에 따른 부당행위계산부인 대상에 해당하지 않는다. 이 사건 후속계약의 매매가

액인 xx원은 이 사건 부동산의 용도가 주택에서 근린생활시설로 변경된 후의

것이어서 이 사건 양도 당시 이 사건 부동산의 시가에 해당될 수 없으므로, 이 사건

처분은 전부 취소되어야 한다.

3. 판단

 가. 관련 법리

 별지 기재와 같다.

 나. 관련 법리

부당행위계산부인 규정은, 거주자의 행위 또는 계산이 객관적인 사실에 합치되고 또한

법률상 유효·적법한 것으로서 회계상으로는 정확한 계산이라 하더라도, 그 행위나

계산이 특수관계자간의 거래이고 저가양도 등 객관적으로 조세의 부담을 부당하게

감소시키는 유형의 거래에 해당되는 경우에는 세법상 이를 부인하여 정부가 법령이

정하는 방법으로 소득금액을 계산하는 제도로서, 이는 실질과세원칙을 구체화하여

공평과세를 실현하고자 하는 데에 그 입법 취지가 있다고 할 것이므로,

부당행위계산은 특수관계자 사이의 일정한 거래가 사회통념이나 관습에 비추어 볼 때

합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없어 조세의 부담을 부당하게

감소시킨 것으로 인정되는 때에 할 수 있는 것이다(대법원 2001. 6. 15. 선고

99두1731 판결 참조).

소득세법 제101조, 구 소득세법 시행령(2021. 2. 17. 대통령령 제31442호로 개정되

기 전의 것, 이하 같다) 제98조 제1항, 제167조에 의하면, 양도소득이 있는 거주자가

특수관계에 있는 자에게 시가보다 낮은 가격(시가와 거래가액의 차이가 3억 원 이상이 거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우)으로 자산을 양도함으로써

조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 양도가액을 시가에 의하여

계산하여 양도소득세를 부과하도록 되어 있다.

한편, 시가는 구 소득세법 시행령 제167조 제5항, 상속세 및 증여세법(이하

‘상증세법’이라 한다) 제60조 제2항, 같은 법 시행령(2021. 2. 7. 대통령령

제31446호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘구 상증세법 시행령’이라 한다) 제49조 제1항

제1호에 따라 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고

인정되는 경우를 제외하고 양도소득세 부과 대상 자산의 양도일 전후 각 3개월의

기간에 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우(매매계약일 기준)에는 그

거래가액으로 하도록 되어 있다.

 다. 구체적 판단

1) 원고가 BB의 대표이사인 사실은 앞서 본 바와 같으므로, BB과 원고는 특수관계에

있다. 또한 위 인정사실 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은

사정, 즉 ① 원고는 임대사업을 영위하는 BB을 위해 건물의 용도를 주택에서

근린생활시설로 변경하는 것을 조건으로 이 사건 매매계약을 체결한 점, ② 원고가

전체 매매대금의 10%에도 미치지 못하는 계약금과 중도금 합계 xx원을 수령한

상태에서 이례적으로 BB에 이 사건 부동산의 소유권이전등기를 마쳐준 점, ③ BB은 이 사건 부동산을 제3자에 임대하지 않고 소유권이전등기를 마친 날로부터 3개월

이내에 xx원이 오른 가격으로 다시 매도한 점, ④ 원고는 20○○. 12. ○○. 일시적인

1세대 2주택에 해당한다는 이유로 이 사건 매매계약의 양도가액 xx원에 대해

장기보유특별공제를 적용하여 양도소득세 xx원을 신고․납부한 점 등에 비추어 볼 때, 이 사건 매매계약은 원고가 일시적 2주택자로 비과세 해택을 받음과 동시에 이 사건

부동산의 양도로 인한 양도소득세 부담을 부당하게 감소시키기 위해 시세보다 낮은

가액으로 특수관계인과 한 거래로 봄이 상당하다.

나아가 원고는 BB에 이 사건 부동산를 양도한 20○○. 12. ○○.로부터 3개월 이내인

20○○. 3. ○○. 이 사건 후속계약을 체결하였으므로, 이 사건 부동산의 양도 당시의

시가는 이 사건 후속계약의 매매가액인 xx원으로 보아야 하고, 원고가 특수관계에

있는 BB에 이 사건 부동산을 시가보다 낮은 xx원에 양도함으로써 시가와 거래가액의

차이가 xx원 이상이 되었는바, 특별한 사정이 없는 한 원고가 BB에 이 사건 부동산을

양도한 행위는 부당행위계산부인의 대상이 된다.

2) 원고는 이 사건 후속계약의 매매가액은 이 사건 부동산의 용도가 주택에서 근린

생활시설로 변경된 후의 것이어서 이 사건 양도 당시 이 사건 부동산의 시가가 될 수

없다고 주장하나, 위 인정사실에서 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건

건물의 용도를 주택에서 근린생활시설로 변경하는 것을 조건으로 이 사건 매매계약이

체결되었으므로 원고와 BB은 이 사건 건물을 근린생활시설로 평가하여 매도가격을

결정하였다고 봄이 상당한 점, ② 실제 원고는 20○○. 12. ○○. 이 사건 건물의

용도를 주택에서 제2종 근린생활시설로 변경하였고, 이 사건 양도는 그 이후에

이루어진 점 등에 비추어 볼 때, 원고의 위 주장은 이유 없고, 이 사건 후속계약의

매매가액을 이 사건 부동산의 시가로 본 이 사건 처분은 적법하다.

4. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한

다.

출처 : 서울행정법원 2023. 05. 12. 선고 서울행정법원 2022구단64177 판결 | 국세법령정보시스템