요지

이 사건 오피스텔은 양도 당시 사실상 주거용으로 사용한 것으로 판단되므로 주택에 해당한다고 봄이 타당함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지 및 항 소 취 지

제1심판결을 취소한다. 피고가 2021. xx. xx. 원고에 대하여 한 2021년 귀속 양도소득세xxx,740,550원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위 이 부분에 관하여 설시할 내용은 아래와 같이 일부 내용을 수정하는 것 외에는 제1심판결의 제1항 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다.

○ 제1심판결 제2면 제15~17행의 ⁠“xx xx구 xxx로 415, xx xx 10x동 35xx호(이하 ⁠‘이 사건 오피스텔’이라 하고 이 사건 오피스텔이 속하는 1동 자체는 ⁠‘xxx’라 한다)를”을 ⁠“이 사건 오피스텔을”로 고친다.

○ 제1심판결 제1의 사.항을 다음과 같이 고친다.

『사. 원고는 이 사건 양도 전인 20xx. x. xx. 이 사건 오피스텔에 관하여 bb(cc)과 보증금 1,000만 원, 월세 110만 원(부가가치세 포함), 임대차기간 2021. x. xx.부터 2022. x. xx.까지로 정한 임대차계약(이하 ⁠‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였는데, ⁠‘본 계약은 임차인이 현장 확인 후 사업자 월세로 진행하는 계약임. 본 계약의 월세는 부가세 포함 금액임, 본 물건은 임대인이 일반 임대사업자로 등록한 물건으로 임차인은 용도 외 사용을 불허한다’는 특약사항을 정하였다.』

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

과세요건의 입증책임은 과세관청인 피고에게 있으므로, 공부상 용도가 주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 사용하였다는 점은 과세관청이 입증하여야 한다. 원고는 이 사건 오피스텔을 업무용으로 임대하였다. 임차인이 이 사건 임대차계약을 위반하여 임의로 이 사건 오피스텔을 주거용으로 사용하였다고 하더라도 원고로서는 이러한 사정을 전혀 알 수 없었고, 이 사건 양도 시까지 임차인이 임의로 이를 주거용으로 전용한 기간은 36일에 불과한 점 등에 비추어 보면, 이 사건 오피스텔이 주택에 해당한다는 전제에서 한 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 판단

1) 소득세법상 주택 여부에 관한 판단 기준

1세대 1주택에 해당하여 양도소득세 비과세요건을 충족하고 있다는 사실에 관하여는 달리 특별한 사정이 없는 한 납세의무자에게 입증책임이 있지만(대법원 2005. 12. 23. 선고 2005두8443 판결 등 참조), 소득세법은 제88조 제7호에서 주택을 ⁠“허가 여부나 공부상의 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.”고 정의하고 있는바, 이처럼 실제 용도가 불분명한 경우 ⁠‘공부상의 용도가 주택이 아닌 건물’의 경우에는 이를 사실상 주거용으로 사용하였다는 점에 관한 입증책임은 과세관청인 피고에게 있다. 또한 어느 건물이 소득세법상 주택인지는 ⁠‘양도 당시’를 기준으로 판단하여야 한다.

오피스텔이 주거용으로 사용되었는지 여부는 실제 사용자가 해당 오피스텔로 주민등록법상 전입신고를 마쳤는지, 해당 오피스텔의 실제 사용자, 건물 관리인이나 이웃 오피스텔 사용자 등 제3자의 진술 내용, 그리고 마지막으로 해당 오피스텔에 관한 임대차계약이 있으면 그 구체적 내용 등 제반 사정을 두루 종합하여 양도 당시 오피스텔의 사실상 용도가 주거용이었는지 여부를 판단하여야 한다.

2) 구체적인 판단

앞서 든 증거들에 갑 제13 내지 15, 22호증, 을 제2 내지 4, 6호증의 각 기재, 제 1심 증인 ◇◇의 증언, 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실과 사정에 비추어 보면, 이 사건 양도 당시 이 사건 오피스텔은 사실상 주거용으로 사용되고 있었다고 봄이 타당하므로, 이 사건 오피스텔이 소득세법상 주택임을 전제로 한 이 사건 처분은 적법하다.

가) 이 사건 오피스텔의 공부상 용도가 업무시설로 등재되어 있고, 그 구조와 기능에 관계없이 이를 업무시설로 사용할 수 있기는 하지만, 다른 한편 이 사건 오피스텔은 그 실내구조가 현관, 거실, 주방, 침실 3개, 화장실 2개, 파우더룸 등으로 이루어져 있고, 바닥 난방이 공급되는 등 공부상의 용도와 상관없이 그 구조, 기능이나 시설 등이 주거용에 적합한 상태에 있어 용도나 구조 변경 없이도 언제든지 주거용으로 사용할 수 있는 상태에 있었다(분양 당시 분양업체는 xxx가 편리한 주거시설임을 강조하며 소형아파트 대체상품으로 각광받고 있다고 홍보하기도 하였다).

나) 이 사건 임대차계약의 계약서상 임차인은 bb(cc)로서, bb은 금속가구 제조업을 하는 사업체인데, 실제 운영자는 ◇◇이다(cc은 ◇◇의 딸로서 2021. x. xx.까지 ◇◇에게 사업자 명의를 대여하였다). bb의 사업장(제조공장)은 2018년부터 2021. x. xx. 폐업 시까지 ○○시 ○○읍 ○○로 xx-2에 위치해 있었다. 이 사건 임대차계약의 특약사항에 ⁠‘이 사건 오피스텔은 임대인이 일반 임대사업자로 등록한 물건으로 임차인은 용도 외 사용을 불허한다’고 정하고 있고, 중개대상물 확인·설명서에 ⁠‘비주거용 건축물, 업무용, 임대’가 표시되어 있긴 하였지만, 실제로는 bb의 실제 운영자인 ◇◇와 그 배우자 △△가 거주할 목적으로 2021. x. xx.경부터 2021. x.경까지 이 사건 오피스텔을 사용하였다. 한편 원고가 ◇◇와 주고받은 문자내역과 임대차보증금을 △△ 계좌에 반환한 사실 등에 비추어 보면, 원고도 이 사건 오피스텔의 실제 사용자가 ◇◇, △△임을 알고 있었던 것으로 보인다.

다) 이 사건 오피스텔의 바닥은 마루로 되어 있고, 벽면에 벽지가 발라져 있으며, 붙박이 옷장 등이 존재하여 가구를 제조하기에 적합한 상태나 구조가 아니었다. 실제로도 ◇◇는 이 사건 오피스텔을 가구 제조를 위한 용도로 사용하지 아니하였고, ○○시에 있는 bb의 제조공장에서 가구 제조를 하였던 것으로 보인다. 이 사건 오피스텔은 35층에 위치해 있고 현관문이나 벽면이 유리로 되어 있지도 않을 뿐만 아니라 입주자 외에는 접근하기 쉬운 구조가 아닌 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 오피스텔이 가구 진열을 위한 용도로 사용 가능하였다고도 볼 수 없다. 또한 ◇◇가 이 사건 오피스텔을 사무용으로 사용하지도 아니하였으므로, 사업자인 bb이 업무용으로 사용하기 위해 이 사건 오피스텔을 임차하였다고 볼 수 없다(이와 관련하여 ◇◇는 ⁠‘분양받은 아파트에 입주하기 전 1년가량 살 집이 필요했는데 cc이 이 사건 오피스텔을 구해왔고, 당시 이 사건 오피스텔 외에 다른 거주지는 없었다’는 취지로 증언하였다).

라) 원고는 2021. x. x. 이 사건 오피스텔을 사업장 소재지로 하여 업태를 부동산업, 종목을 비주거용 건물 임대업(점포, 자기땅)으로 한 사업자등록을 하였고, 이 사건 임대차계약에 따른 임대료에 관해 세금계산서를 발행하여 그에 따른 부가가치세를 납부하였다. 원고가 이 사건 오피스텔을 취득한 시기 및 이 사건 양도 시기, xxx의 전체 구조 및 이용 형태, 이 사건 임대차계약 내용, 임차인에게 전입신고를 해서는 안 된다고 고지한 점, 원고가 이 사건 임대차계약을 해지하게 된 경위(◇◇는 2021. x. xx. bb을 폐업하였는데 그에 따라 원고가 임대료에 관한 세금계산서 발행을 할 수 없게 되었고 그로 인해 이 사건 임대차계약을 해지하게 된 것으로 보인다) 등에 비추어 보면, 원고는 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건을 충족하기 위하여 이 사건 오피스텔에 관한 사업자등록을 하고, 사업자와 임대차계약을 체결한 후 부가가치세 납부 등을 한 것으로 보이나, 임차인이 이 사건 오피스텔을 실제로 어떤 용도로 사용하는지 여부는 원고에게 중요한 사항이 아니었던 것으로 보인다(한편 앞서 본 여러 사정에 비추어 보면, 원고로서도 이 사건 오피스텔이 bb의 사업장으로 사용하기에는 부적합하다는 점을 충분히 인지할 수 있었다고 보인다).

마) 피고 측이 xxx의 관리사무소에 방문하여 해당 단지가 아파트인지 문의하자, 관리사무소 직원은 10x동을 제외한 10x 내지 10x동은 1, 2층은 상가이고 3층부터는 아파트라고 답변하였다.

바) 원고는 ⁠‘① 임차인이 임의로 이 사건 오피스텔을 주거용으로 사용한 것에 대해 원고에게 책임을 지우는 것은 부당하고, ② 원고로서는 이 사건 오피스텔이 소득세법상 주택으로 인정될 수 있다는 점을 전혀 알지 못한 채 양도소득세를 신고·납부하였으므로 과소신고가산세를 부과한 것은 부당하다’는 취지로 주장하기도 한다. 그러나 앞서 본 바와 같이 이 사건 오피스텔을 임차하여 실제 사용한 ◇◇가 이 사건 주택의 양도일인 2021. x. xx.을 포함하여 2021. x. xx.경부터 2021. x.경까지 이 사건 오피스텔을 ⁠‘사실상 주거용’으로 사용한 사실은 분명하고1), 원고가 이 사건 오피스텔이 사실상 주거용으로 사용된다는 사실을 알지 못하였다고 하더라도 원고의 인식을 기준으로 사실관계를 달리 평가할 수는 없으며, 원고의 주장대로 임차인이 이 사건 임대차계약을 위반하여 사실상 주거용으로 사용한 것이 문제라면 원고가 이를 근거로 ◇◇ 등에게 계약불이행 책임을 묻는 것은 별론으로 하고, 이를 이유로 이 사건 오피스텔의 사실상 용도에 관한 판단을 달리 할 수는 없으므로 원고의 위 ① 주장은 이유 없다. 한편 피고는 원고에게 구 국세기본법(2022. 12. 31. 법률 제19189호로 개정되기 전의 것) 제47조의3 제1항 제2호에 따른 과소신고가산세(일반과소신고가산세)를 부가하였을 뿐이고, 같은 법 제47조의3 제1항 제1호에 따른 과소신고가산세(부당과소신고가산세)를 부가한 것이 아니므로, 원고의 위 ② 주장도 받아들일 수 없다.

3. 결론

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하여야 하는데, 제1심판결은 이와 결론이 같아 정당하므로, 원고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 대전고등법원 2023. 12. 14. 선고 대전고등법원 2023누12154 판결 | 국세법령정보시스템