요지

취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물을 함께 취득한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 당시의 기준시가 등을 고려하여 안분계산함

판결내용

토지와 건물을 함께 취득한 경우로서 토지와 건물의 가액은 개별주택가격으로 볼 것이고, 이는 구 소득세법 제100조 제1항 등에서 정하는 바에 따라 토지 부분의 비율에 해당하는 금액을 안분계산하여 토지의 취득가액으로 보아야 함

상세내용

주 문

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

제1심 판결 중 피고에 대한 부분을 취소한다. 피고가 2019. 11. 6. 원고에게 한 2019년 귀속 양도소득세 54,685,160원의 부과 처분(이하 ⁠‘이 사건 양도소득세 부과 처분’이라 한다)을 취소한다(제1심판결 중 제1심 공동피고 ○○시장에 대한 부분은 원고가 항소하지 아니하여 분리·확정되었다).

이 유

1. 제1심 판결의 인용

원고가 당심에서 주장하는 내용은 제1심에서의 주장 내용과 크게 다르지 아니하다. 원고의 주장을 제1심 및 당심에 제출된 증거들과 함께 다시 살펴보아도, ⁠‘피고의 이 사건 양도소득세 부과 처분은 정당 세액 범위 내에서 이루어진 것으로 정당하다.’라는 이유로 원고의 청구를 기각한 제1심 판결은 정당하다. 이 법원이 이 판결에 기재할 이유는, 아래와 같이 고쳐 쓰거나 추가·보충하여 판단하는 부분 외에는 제1심 판결의 이유 부분 중 피고 해당 부분(“4. 결론” 부분 제외)과 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다(제1심 판결의 약어도 그대로 인용한다).

2. 고쳐 쓰는 부분

○ 제1심 판결 7쪽 밑에서 7행의 ⁠‘6억 6,000’을 ⁠‘6억 6,600’으로 고쳐 쓴다.

○ 제1심 판결 7쪽 밑에서 5행 마지막에『한편, 당심에서 제출된 2015년도 이 사건 부동산에 관한 개별주택가격 산정 자료 등(을 제3호증의1 내지 5)을 살펴보면, 관할관청은 이 사건 부동산의 가액을 833,298,277원(= 이 사건 토지 가액 819,624,000원 + 이 사건 건물의 가액 13,674,277원)으로 산출한 다음, 2015년 개별주택 조사 및 산정지침에 따라 공시비율(80%)을 적용하여 이 사건 부동산의 개별주택가격을 666,000,000원으로 최종 산정한 것으로 보인다. 이러한 점을 고려하더라도, 이 사건 양도소득세 부과처분에 있어 이 사건 토지의 취득가액(기준시가)은 이 사건 부동산의 개별주택가격인 666,000,000원을 초과할 수 없으므로, 그 결론이 달라지지 않는다.』를 추가한다.

3. 추가·보충 판단

가. 원고의 주장

원고는 이 법원에서「상속재산을 제3자에게 양도함에 따라 양도소득세 부과 처분을 해야 하는 경우, 상속개시일 현재의 ⁠‘시가’를 상속으로 취득한 부동산의 ⁠‘취득가액’으로 책정하여야 하고, 공신력 있는 감정기관이 상속 개시일로 소급하여 평가한 감정가액을 위 ⁠‘시가’로 인정할 수 있다. 이처럼 피고는 이 사건 토지의 감정평가액을 취득가액으로 하여 이 사건 양도소득세 부과 처분을 했어야 함에도 이를 위반한 잘못이 있다.」라고 재차 강조하고 있다.

나. 관련 법리

1) 구 소득세법(2019. 12. 31. 법률 제16834호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘구 소득세법’이라 한다) 제97조 제1항 제1호, 제5항, 구 소득세법 시행령(2020. 2. 11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘구 소득세법 시행령’이라 한다) 제163조 제9항 본문에 의하면, 양도차익 계산에 있어서 필요경비로 공제되는 취득가액이란 그 자산 취득에 든 실지거래가액을 의미하는데, 상속받은 자산의 경우 ⁠‘상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 따라 평가한 가액’을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 구 상속세 및 증여세법(2020. 12. 22. 법률 제17654호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘상속세 및 증여세법’이라 한다) 제60조 제1항, 제2항에 의하면, 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르되, 그 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로, 수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. 구 상속세 및 증여세법 시행령(2020. 2. 11. 대통령령 제30391호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘상속세 및 증여세법 시행령’이라 한다) 제49조 제1항 제2호 가.목 및 나.목은 위 ⁠‘대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 가액’ 중 하나로 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액을 규정하면서, 다만 상속세 등 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액이나 상속개시일 당시의 원형대로 감정하지 아니한 감정가액 등은 위 시가로 인정되는 가액에서 제외하고 있다. 또한 위 제49조 제2항은 ⁠‘제1항을 적용할 때 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 평가기준일 전후 6개월 이내에 해당하는지는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일을 기준으로 판단한다.’라고 규정한다. 이에 따르면 상속재산의 양도차익 계산에 있어서는 상속개시일 당시 부동산의 시가를 취득가액으로 인정하여야 하는데, 여기서 ⁠‘시가'라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만, 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력있는 감정기관의 감정가격도 ⁠‘시가'로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지는 않는다(대법원 2010. 9. 30. 선고 2010두8751 판결 참조).

2) 양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 ⁠‘실지거래가액’이란 실제 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미하므로 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 ⁠‘시가’와 항상 그 의미가 동일하지는 않다(대법원 2011. 2. 10. 선고 2009두19465 판결 등 참조). 이와 같은 양도소득세 산정에 있어서 ⁠‘실지거래가액’의 본래적인 의미의 실지거래가액을 확인할 수 없어 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 나.목, 구 소득세법 시행령 제163조 제12항이 적용되는 경우, 평가기간 이후 취득 당시로 소급하여 한 감정에 의하여 평가한 가액은 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 나.목에서 ⁠‘취득 당시의 실지거래가액’을 대체할 수 있도록 정한 감정가액에 해당하지 않는 것(대법원 2015. 10. 15. 선고 2011두24286 판결 등 참조)으로 보는 점과의 형평 등을 종합하여 보면, 상속재산에 있어서도 평가기간을 벗어나서 한 소급감정에 의한 가액을 취득가액으로 인정할지 여부는 개별 사건마다 구체적인 사정을 고려하여 판단하여야 하고, 그 감정가액이 상속개시일 당시의 시가를 객관적이고 합리적으로 평가한 것이라는 점에 대한 충분한 근거가 있어야 할 것이다.

3) 한편, 상속 또는 증여받은 자산을 양도한 경우에 상속세 또는 증여세의 과세표준에 해당하는 가액(즉 상속개시일 또는 증여일 현재 ⁠‘상속세 및 증여세법’ 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다)은 양도차익 산정 시 당해 자산의 필요경비로 인정하여 주고 양도가액이 위 가액을 초과하여 양도소득이 있는 경우에만 양도소득세를 부과하는 것이 조세누락이나 이중과세를 방지할 수 있는 점, 상속 또는 증여받은 자산인 경우에는 그 취득에 소요된 실지거래가액이 존재하지 아니하여 취득에 소요된 실지거래가액에 관하여 별도의 규정을 두고자 구 소득세법 제97조 제5항의 위임을 받은 구 소득세법 시행령 제163조 제9항 본문이 마련된 점 등에 비추어 보면, 상속 또는 증여받은 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 양도가액을 양도 당시의 실지거래가액에 의하는 경우에 그 취득 당시의 실지거래가액으로 상속개시일 또는 증여일 현재 시가를 산정하기 어려운 토지에 관하여는 상속세 또는 증여세의 과세표준이 되는 개별공시지가를 적용한다고 하여 구 소득세법 제100조 제1항, 즉 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의하도록 정한 데에 반하여 위법하다고 볼 수는 없다(대법원 2012. 9. 27. 선고 2012두5770 판결 참조).

다. 감정가액을 취득가액으로 볼 수 있는지 여부

원심에서 설시한 바와 같은 처분의 경위와 을 제1, 2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래의 사정들을 종합하면, 소급감정에 의한 감정가액은 이 사건 양도소득세 부과 처분에 있어 이 사건 토지의 취득가액으로 인정하기 어렵다. 따라서 이와 다른 전제에서 이 사건 처분의 위법을 지적하는 원고의 위 주장은 인정할 수 없다.

① 구 상속세 및 증여세법 제60조 제1항, 제2항, 구 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항의 문언 내용 및 앞서 설시한 관련 법리에 의하면, 무분별한 소급감정으로 인한 조세관계의 불안정성을 해소하기 위하여 감정 주체와 감정 시기․감정 목적 등에 관한 엄격한 제한 요건을 규정하고, 그 요건을 모두 충족하여 객관적인 신빙성을 담보할 수 있는 감정가격만을 시가로 인정하고 있는 것으로 보인다. 그렇다면 상속재산에 있어서 평가기간을 벗어나서 한 소급감정에 의한 감정가액을 취득가액으로 인정함에 있어서 그 객관성이나 신빙성 평가에 보다 엄격한 기준을 적용할 필요가 있다.

② 원고는 상속세 신고 무렵에는 이 사건 토지를 포함한 이 사건 부동산에 관하여 감정평가를 받은 바 없고, 이 사건 소송 진행 중인 2021. 8. 11. 비로소 이 사건 토지에 관한 시가 감정신청을 하였는데, 이는 상속 개시일로부터 무려 6년 가까이 지난 시점이다. 이처럼 평가기준일인 상속개시일 전후 각 6개월 이내에 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 존재하지 아니하고, 원고는 상속개시일로부터 약 6년 가까이 경과한 후에 소급하여 감정을 해줄 것을 요구한 것이다.

더욱이 원고는 2019. 3.경 이 사건 토지 지상에 있는 이 사건 건물을 철거한 다음 이 사건 토지를 제3자에게 양도하였고, 현재는 이 사건 토지 지상에 지상 5층 규모의 신축 건물이 존재한다(이 사건 토지의 부동산등기부상 소유권대지권 설정 내역을 보면, 위 신축 건물은 2020. 1. 22. 자로 소유권보존등기가 이루어진 것으로 보인다). 이처럼 상속 개시 당시와 비교하여 해당 토지의 상태나 이용현황이 달라졌고, 위 감정신청일 기준으로 약 6년 가까이 지난 기간 동안 주변 환경에도 상당한 변화가 있었을 것으로 추단된다. 그렇다면 이 사건 소송 과정에서 시가 감정이 이루어진다 하더라도, 이는 상속 개시일로부터 상당히 오랜 기간이 경과한 시점에서 감정을 하는 것이므로, 상속 개시일 당시 이 사건 부동산(이 사건 토지)의 현황대로 감정을 하여 이 사건 부동산(이 사건 토지)의 객관적인 가치를 제대로 반영하기는 쉽지 않을 것으로 판단된다.

③ 원고 측은 상속재산의 가액을 원고에게 가장 유리한 기준시가(개별주택가격)로 평가하여 상속세 신고를 한 바 있다. 그런데 피고가 개별주택가격을 취득가액으로 보아 이 사건 양도소득세 부과 처분을 하자, 원고는 상속 개시일의 ⁠‘시가’를 취득가액으로 보아야 한다고 주장하면서 양도소득세 감액을 목적으로 시가 감정을 신청한 것으로 보이므로, 그에 따라 이루어지는 감정가액이 객관성과 신빙성이 담보된 평가방법 및 평가절차에 의한 것이라고 섣불리 단정할 수도 없다.

4. 결론

그렇다면 원고의 피고에 대한 이 사건 청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 기각한다.

출처 : 서울고등법원 2022. 08. 23. 선고 서울고등법원(춘천) 2022누76 판결 | 국세법령정보시스템