요지

토지와 건물 취득 후 단기간 내에 건물을 철거하는 등 토지만을 이용하려는 것이 명백한 경우에는 양도시 건물의 취득가액을 필요경비로 산입가능하나, 이 사건과 같이 거액의 리모델링 비용을 들여 10년 이상 임대사업에 사용한 이상, 원고 등이 이 사건 토지와 건물을 취득할 당시 건물을 단시일 내에 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이 있었던 것으로는 볼 수 없음

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2017. 11. 20. 원고에 대하여 한, 2015년 귀속 양도소득세 981,081,910원의 부과(경정)처분을 취소한다.

이 유

1. 이 사건 처분의 경위

 가. 부동산의 ⁠‘공동 매입’

  ○ 원고를 비롯한 19명은 2004. 2. 12. 주식회사 〇〇으로부터 〇〇시 〇〇구 〇〇

동 370-3 창고용지 9814㎡ 및 위 지상 5층 창고건물¹⁾ 13074.67㎡, 위 같은 동 541-6 잡종지 8566㎡(이하 위 각 토지를 합하여 ⁠‘이 사건 토지’라, 위 건물은 ⁠‘이 사건 건물’이라, 매수 부동산 일체는 ⁠‘이 사건 부동산’이라 각 칭한다)를 대금 278억 110만 원²⁾에 공동 매수하였다.

    위 매매대금 중 ① 토지 가액: 240억 5,400,800원, ② 건물 가액: 34억 50,635,630원이고, 건물 가액에 대한 부가세 345,063,570원이 더해졌다.

    총 매매대금 중 ① 계약금 25억 원은 2004. 2. 12.에, ② 중도금 180억 9,000만 원은 2004. 6. 20.에, ③ 잔금 72억 1,110만 원은 2004. 7. 2. 각 지급하기로 약정하였다.

  ○ 2004. 7. 5. 공유자들 앞으로 이 사건 부동산에 관하여 2004. 2. 12.자 매매를 원인으로 소유권이전등기가 경료되었다.

  ○ 당초 이 사건 건물에 관한 원고의 취득 지분은 13074.67분의 2855.96 지분이었으나(위 지분에 상응하는 건물 취득가액은 753,738,131원, 다만 원 미만은 버린다. 이하 같다), 2009. 10. 15. 기준 최종 건물지분은 13074.67분의 6453.37 지분(49.3578%)이고 위 지분에 상응하는 건물 취득가액은 17억 3,157,973원이다.

 나. 공유자들의 사업체 등록

  ○ 원고 등 공유자 14인은 소유권이전등기 경료 직전인 2004. 7. 3.자로 ⁠‘〇〇산업’이라는 상호로 사업자등록을 마쳤다.

  ○ 〇〇산업의 사업 목적으로는 건물신축판매업(토지보유 5년) 외에 ⁠‘임대업’도 명시적으로 포함되어 있다.

 다. 〇〇시의 ⁠‘개발행위허가 제한’ 조치

  ○ 한편, 〇〇시장은 위 중도금 지급기일 직전인 2004. 6. 5. 고시 제2004-167호로 〇〇시 〇〇구 〇〇동 365-2 일원(도시기본계획상 상업용지 691000㎡)을 문화복지행정타운 주변 지구단위계획구역 및 지구단위계획 수립 대상지역으로서 개발행위허가 제한(건축물의 건축, 토지의 형질변경 등) 대상으로 지정한다고 고시하였다. 제한기간은 ⁠‘3년 이내’였다. 이 사건 토지가 위 개발행위허가 제한 구역에 속함은 물론이다.

○ 〇〇시장은 2007. 6. 4. 고시 제2007-195호로 개발행위허가 제한기간을 ⁠‘2년간’ 연장하였다.

라. 이 사건 건물의 ⁠‘리모델링’

○ 원고 등 공유자들은 2005. 12. 7.부터 2006. 9. 30.까지 약 27억 원 상당을 투입하여 이 사건 건물의 리모델링을 마치고, 2006. 9. 26. 창고였던 이 사건 건물의 용도를 ⁠‘근린생활시설’로 변경하였다.

○ 원고 주장에 의하면 이 사건 건물은 2006. 10.부터 ⁠‘〇〇산업’ 명의로 부동산임대업에 사용되었다.

마. 〇〇디엔씨의 설립

○ 원고의 아들 송〇〇은 2009. 6. 12. 주택(공동주택) 건축시행업 및 분양업 등을 목적으로 주식회사 〇〇디엔씨(변경후 상호: 주식회사 〇〇〇〇, 이하 ⁠‘〇〇디엔씨’라 약칭)를 설립하였다.

○ 당시 원고 등 공유자 5인³⁾은 금융기관으로부터 원활한 프로젝트파이낸싱 자금대출 및 토지개발사업 추진을 위해 법인 설립을 권유받자, 위와 같이 원고의 아들을 내세워 〇〇디엔씨를 설립한 것이었다.

바. 이 사건 토지의 양도

○ 2015. 3. 10. 이 사건 토지의 최종 소유자 5인과 〇〇디엔씨 사이에 다음과 같은 내용의 매매계약이 체결되었다.

○ 위 매매계약의 주요 내용은 다음과 같다.

○ 이 사건 토지 중 〇〇디엔씨의 지분 매입가격은 당시 확인되는 공시지가보다도 훨씬 저렴한 가격이다(공시지가 기준: 총 421억 47,413,520원).

○ 〇〇디엔씨는 2015. 3. 27. 이 사건 토지 중 매수 지분에 관하여 그 앞으로 지분 이전등기를 마쳤다.

사. ⁠‘건물 철거’ 계약의 체결

○ 원고 등 5인은 2014. 11. 5. 〇〇디엔씨의 연대보증 하에 〇〇〇〇건설㈜와 사이에 공사대금 9억 9,000만 원, 공사기간 2015. 1. 31.까지(후에, 2015. 4. 30.까지로 변경)로 정하여 이 사건 건물의 철거계약을 체결하였다.

○ 이 사건 건물은 이 사건 양도계약 이후인 2015. 5. 7. 전부 철거되어 멸실되었고, 이를 이유로 2015. 5. 13.자로 이 사건 건물에 관한 등기부등본이 폐쇄되었다.

아. 양도소득세의 신고 납부

○ 원고는 2015. 5. 27. 양도소득세를 신고하면서, 이 사건 건물지분의 양도가액은 0원, 건물의 취득가액 18억 1,934,981원, 기타 필요경비 19억 91,355,892원(지분 취득․이전과 관련한 취득․등록세, 감정평가수수료, 건물 리모델링 비용 등 포함)으로 기재하여 토지분과 합산하여 양도소득세를 신고하였다.

○ 이에 대하여 피고는, 원고가 이 사건 양도계약에서 ⁠‘토지’만 양도한 경우에 해당하므로 이 사건 건물의 취득가액 등을 필요경비로 산입할 수 없다고 보아 건물 취득가액은 전액 부인하되, 임차인의 건물 명도비와 철거비 합계 518,280,000원만 필요경비로 인정하여 2017. 11. 20. 원고에게 2015년 귀속 양도소득세 981,081,910원⁴⁾을 경정․고지하였다.

2. 이 법원의 판단

 가. 양도 자산에 이 사건 건물이 포함되어 있는지 여부: 부정

아래와 같은 사정을 종합해 보면, 이 사건 양도계약의 매매목적물에 이 사건 건물이 포함되어 있다고 볼 수 없다. 이에 반하는 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

  ○ 이 사건 양도계약서에는 명시적으로 매매 목적물에서 이 사건 건물이 빠져 있는 반면, 이 사건 건물은 매도인의 책임으로 철거하기로 약정하였다. 이면계약도 따로 존재하지 않는다.

  ○ 양도가액에 건물 가액이 포함되어 있다거나 고려되었음을 뒷받침할 뚜렷한 증거없다. 오히려, 이 사건에 현출된 여러 자료에 의하면 당시 이 사건 양도계약에 따른 양도대금은 토지 대출금 280억 3,200만 원 상당과 건물 철거비 및 명도비용, 체납세금 등 제반비용 21억 6,200만 원 상당을 단순히 합산한 합계액으로 산정되었음을 알 수있다. 더욱이, 이 사건 토지 중 〇〇디엔씨의 각 매입지분 면적과 지목 등을 고려하여 금액을 재산정해 보면 공유자별 안분비례 양도 단가가 거의 동일함을 알 수 있다.

  ○ 토지의 실제 양도가액은 당시 공시지가보다도 훨씬 저렴하였다. 그런 상태에서 건물까지 포함시켜 양도가액을 산정하였다는 것 역시 선뜻 그대로 믿기 어렵다.

  ○ 이 사건 건물은 분할 후 370-3번지 토지 및 370-13번지 양 토지 지상에 위치해 있는데, 〇〇디엔씨는 그 중 370-3번지 토지에 관하여는 그 지분 전체를 매입한 반면, 370-13번지 토지는 일부 지분만 매입하였다. 그렇다면 원고의 주장처럼 〇〇디엔씨가 건물까지 매입하였다고 가정할 경우 370-13번지 토지에 관한 한 토지(원고, 민〇〇의 지분 부분)와 건물의 소유권이 일치하지 않는다. 건물을 위한 ⁠‘법정지상권’이 문제될 수밖에 없다. 이러한 법적 분쟁 예방 및 〇〇디엔씨의 원활한 개발사업 추진을 위해서라도 건물까지 함께 매도하는 것보다는 매도인이 건물을 철거하는 것이 훨씬 간명하다.

  ○ 토지개발사업과 관련하여 매도인이 건물을 철거하여 토지를 나대지 상태로 양도하는 것이 매수인의 사업추진(사업자금 대출 포함)에 훨씬 더 유리하고, 건물 철거도 쉽다⁵⁾. 양도계약서의 특약사항은 정확히 이를 반영하고 있는 것이다.

  ○ 증인 박〇〇의 일부 증언(뒤에서 믿지 아니하는 부분 제외)에 의하더라도 개발사업 관련 대출자금의 용도는 토지대 지급 외에 건물대금 지급 등 용도외의 사용이 엄격히 금지되어 있다. 따라서 이러한 사정을 잘 알면서 토지개발사업을 추진하던 매수인이 건물까지 함께 매입할 하등의 이유가 없다. 이에 반하는 증인 박〇〇의 일부 증언은 그대로 취신하기 어렵다. 프로젝트파이낸싱 대출자금의 불법대출 또는 대출자금의 건물대금 지급 등 편법사용을 사실상 용인하는 셈이어서 결단코 허용되어서는 아니될 내용이기 때문이다.

  ○ 원고는 세무신고 과정에서 이 사건 건물의 철거비 및 임차인 명도비용을 본인이 부담하여 지출한 것으로 비용계산까지 마쳤다. 이는 양도목적물에 이 사건 건물이 포함되어 있지 않음을 뒷받침한다. 건물의 처분권한이 여전히 원고측에 귀속되어 있었다는 강력한 징표이기 때문이다. 더욱이, 앞서 본 양도대금의 산정내역에는 건물 철거비와 명도비용 등이 전부 반영되어 있었다. 이는 위 철거비 등을 양도대금과는 별도로 매수인이 전적으로 부담키로 약정하였다는 주장과는 완전히 배치된다. 위 주장에 의할 경우에는 양도대금 산정내역에 위와 같은 비용이 포함되어서는 아니 되기 때문이다.건물철거 및 명도비용의 출처가 〇〇디엔씨의 대출자금이었다는 사정만으로는 이 법원의 판단을 뒤집기에 부족하다.

  위와 같은 사정을 종합해 보면, 결국 이 사건 건물의 ⁠‘리모델링 비용(감정평가 비용 포함)’을 양도자산의 필요경비로 산입해서는 아니 된다. 이를 제외시킨 피고의 이 부분 조치는 정당하다.

 나. 건물의 ⁠‘최초 취득가액’의 공제 여부: 부정

  (1) 관련 법리

  토지와 그 지상건물을 함께 취득하였다가 토지만을 이용하기 위하여 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만을 양도하는 경우, 취득 후 단시일 내에 건물의 철거에 착수하는 등 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때에는 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있다(대법원 1990. 1. 25. 선고 89누53 판결, 대법원 1992. 9. 8. 선고 92누7399 판결, 대법원 1992. 10. 27. 선고 92누8781 판결 등 참조).

  (2) 이 사건의 경우

  원고는 이 사건에서, 이 사건 부동산의 취득 당시 원고 등 공유자들은 매수 직후 이 사건 건물의 철거 및 오피스텔 신축․분양 개발사업을 시행할 목적으로 이 사건 부동산을 공동 취득하는 한편, 사업 추진을 위하여 2004. 7. 3.자로 건물신축판매업을 목적으로 ⁠‘〇〇산업’이라는 상호로 사업자등록까지 마쳤는데(이러한 사정은 홍〇〇를 비롯한 일부 공유자들이 사업 지연에 따라 지분을 나머지 공유자들에게 매각하면서 작성된 매매계약서의 지분거래 목적으로 ⁠“양도인과 양수인 등 총 19명이 공동으로 수행하려던 〇〇산업 비주거용건물 임대신축․분양사업에서 양도인 소유의 부동산과 관련 권리의무를 양수인이 각각의 지분율에 비례하여 양도양수하여 〇〇산업의 목적 사업을 차질없이 수행하기 위하여 본 매매계약을 체결한다.”고 명시한 점에 의해서도 뒷받침 된다), 소유권이전등기 경료 직전인 2004. 6. 5.자로 〇〇시장이 이 사건 토지 일대를 3년간 개발행위허가 제한 대상으로 지정․고시함에 따라 부득이 토지개발사업 추진이 불가능하게 되었고, 이에 원고 등 공유자들은 위 제한조치가 해제될 때까지 한시적․임시적으로 이 사건 건물을 활용하기 위하여 2005. 12.부터 리모델링 공사를 하여 근린생활시설로 용도를 변경하여 임대하였을 뿐, 이 사건 부동산의 당초 목적이 취득 후 단시일 내에 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 경우이므로, 이 사건 건물의 최초 취득가액은 양도자산의 필요경비에 산입되어야 한다고 주장한다.

  그러나 원고의 이 부분 주장 또한 아래와 같은 사정에 비추어 그대로 받아들이기 어렵다.

  ○ 원고 등 공유자들이 공동사업을 위해 사업자등록을 마친 ⁠‘〇〇산업’의 사업 목적에는 ⁠‘(건물) 임대업’이 명시적으로 포함되어 있다.

  ○ 이 사건 건물의 취득가액은 34억 5,000만 원 상당임에 반해, 원고 등 공유자들은 위 취득가액의 78%를 상회하는 금액을 건물의 리모델링 비용으로 지출하였다. 〇〇시장의 개발행위허가 제한조치를 감안하더라도, 건물을 단시일 내에 철거할 예정 하에 취득하였다고 치부하기에는 지출 금액이 너무 막대하다.

  ○ 더욱이, 원고 등 공유자들은 개발행위제한 조치의 연장이 확정되지도 않은 기간에 27억 원의 비용을 지출하여 용도변경을 마쳤다. 위와 같은 사정을 종합해 보면, 원고 등 공유자들이 단시일 내에 이 사건 건물을 철거하려는 의도를 갖고 있었는지도 대단히 의심스럽다.

  ○ 앞서 보았듯이 이 사건 건물은 취득 당시 겨우 10년이 경과하였을 뿐이다. 효용가치가 전혀 없었다고 보기 어렵고, 오히려 〇〇산업의 사업 목적, 용도변경 시점, 건물의 취득가액에 준하는 27억 원을 투입하여 근린생활시설로 용도변경한 점에 비추어보면 원고측으로서는 본격적인 토지개발사업에 돌입할 때까지⁶⁾ 이 사건 건물을 점포로 변경하여 임대할 목적을 갖고 있었던 것으로 봄이 합리적이다.

  ○ 일부 공유자들 간에 작성된 매매계약서의 거래목적은 이 사건 부동산 취득에 관한 최종적인 사업 목적을 부각하여 기재한 것에 불과하므로, 이러한 사정만으로는 이법원의 판단에 아무런 장애가 되지 않는다.

  ○ 〇〇산업의 설립 및 그 사업 목적에 부합하도록 원고 등 공유자들이 이 사건 건물을 용도변경하여 10년 이상 임대사업에 사용한 이상, 원고 등이 이 사건 토지와 건물을 취득할 당시 건물을 단시일 내에 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이 있었던 것으로는 볼 수 없다.

  결국 이 사건 건물의 ⁠‘당초 취득가액’ 부분도 양도자산의 필요경비에서 제외․부인한 피고의 이 부분 조치 역시 정당하다.

 다. 가산세 부분

   앞서 본 인정사실과 위 각항의 판단에 의하면 이 사건은 원고가 ⁠‘납세의무자가 그 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어 그를 정당시할 수 있는 사정이 있거나 그 의무의 이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정’이 존재하는 경우에 해당하지 않는다. 원고가 주장하는 ⁠‘정당한 사유’를 인정할 증거도 없다. 이 사건 처분 중 가산세 부분의 취소를 구하는 원고의 이 부분 주장도 받아들이지 않는다.

3. 결론

  그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 기각한다.

1) 갑 4호증, 50호증의 1의 각 기재에 의하면 이 사건 건물은 1995. 4. 28. 주식회사 〇〇 앞으로 소유권보존등기가 경료된 건물로서 2005년 기준으로는 겨우 10년을 경과하였을 뿐인바, 이에 반하여 ⁠‘2005.12. 기준 20년이 경과한 ⁠(낡고 허름한) 창고 건물로서 그 상태로는 임대가 어려운 상태였다’는 취지의 원고 주장은 객관적 사실에 반하는 것이어서 받아들이지 않는다.

2) 위 계약에 따른 잔금지급 전에 〇〇동 370-3 대지 중 86㎡가 수용되어 〇〇동 370-3 토지의 전체 면적이 9814㎡로 축소되었고, 이를 반영하여 총 매매대금이 278억 110만 원으로 변경되었다.

3) 이 사건 부동산의 공유자 중 원고와 김〇〇, 최〇〇, 최〇〇, 민〇〇를 뺀 나머지 14명은 2005. 12. 16.부터 2007. 4. 16.까지 사이에 자신들의 지분을 원고 등 5명에게 전부 양도하였다.

4) 양도소득세 716,118,189원 + 가산세 264,963,729원(일반과소신고 가산세 71,611,818원, 납부불성실 가산세 193,351,911원). 다만, 십 원 미만은 버림

5) 원고의 주장과는 달리, 일반적으로 토지개발사업에서 매도인이 구건물을 철거하여 토지를 나대지 상태로 매도하기로 약정하는 경우가 다반사이고(예컨대, 9쪽 판례 사안들 참조), 이때에는 향후 나대지 상태의 이점으로 인하여 신속한 사업자금 대출 등 토지개발사업의 탄력적 추진이 가능하여 매도인의 건물철거 약정이 매매협상의 토지가격 책정 과정에서 지가상승분 형태로 선반영되는 것이다.

6) 앞서 보았듯이 갑 49호증의 기재에 의하면 원고측은 사업자등록 시 이 사건 토지의 최소 보유기간을 ⁠‘5년’으로 예정하였는바, 이에 비추어 보면 본격적인 토지개발사업에 착수하기 전까지 상당한 기간 동안 이 사건 건물을 타에 활용할 목적 또한 갖고 있었던 것으로 추단된다.

출처 : 수원지방법원 2022. 01. 12. 선고 수원지방법원 2019구단8352 판결 | 국세법령정보시스템