요지

이 사건 아파트의 매매사례가액 등에 비추어 볼 때 계약서에 기재된 매매대금을 원고들이 이 사건 아파트를 취득한 실지거래가액으로 인정할 수 없으므로, 매매사례가액에 따라 추계조사하여 결정한 취득가액에 기초한 이 사건 처분은 적법

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2021. 1. 8. 원고들에 대하여 한 2019년 귀속 양도소득세 각 169,447,694원(가산세 포함)의 부과처분을 각 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고들은 부부로서, 2000. 7. 27.부터 각 1/2지분씩 보유해오던 아파트의 조합원 입주권(이하 ⁠‘이 사건 입주권’이라 한다)을 2019. 8. 30. 각 840,000,000원(합계 1,680,000,000원)에 양도하고 2019. 10. 22. 피고에게 각 양도소득세 237,882,280원씩을 예정신고하였다.

나. 원고들은 2019. 11. 28. K로부터 아파트(이하 ⁠‘이 사건 아파트’라고 한다)의 각 1/2지분씩을 각 1,390,000,000원(합계 2,780,000,000원)에 매수하였음을 등기원인으로 하여 2019. 11. 29. 이 사건 아파트의 각 1/2지분에 관하여 각 소유권이전등기를 마쳤다.

다. 원고들은 2019. 12. 30. 위와 같이 취득한 이 사건 아파트의 각 1/2지분을 각187,000,000원에 양도하여 각 양도차손이 1,248,000,000원1) 발생하였다고 예정신고(이하 ⁠‘이 사건 예정신고’라 한다)하였는데, 이후 2020. 5. 18. 피고에게 위 취득가액을 각 440,000,000원(합계 880,000,000원)으로, 위 양도가액을 각 93,500,000원(합계 187,000,000원)으로, 양도차손을 각 369,870,846원으로 각 수정하여 신고(이하 ⁠‘이 사건 수정신고’라 한다)하였다.

라. 원고들이 이 사건 예정신고 당시 제출한 2019. 11. 28.자 매매계약서(이하 ⁠‘제1계약서’라 한다) 및 이 사건 수정신고 당시 제출한 2019. 11. 28.자 매매계약서(이하 ⁠‘제2계약서’라 한다)의 각 내용은 다음과 같다.

마. 원고들은 이 사건 수정신고 무렵 피고에게, 아래 표 기재와 같이 이 사건 입주권의 양도소득금액 653,000,000원과 쟁점 아파트의 양도차손금액 369,000,000원을 합산하여 2019년 귀속 양도소득세 확정신고를 하면서 각 양도소득세 150,577,806원을 환급받았다.

바. 피고는 이 사건 아파트의 취득가액이 소득세법 시행령 제176조의2 제1항 제2호 소정의 ⁠‘장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액에 비추어 거짓임이 명백한 경우’에 해당한다고 판단하여, 원고들이 신고한 취득가액 880,000,000원을 부인하고, 취득가액을 매매사례가액(당해 재산의 거래가액) 187,000,000원으로 추계결정하여 2021. 1. 12. 원고들에게 각 양도소득세 169,447,690원(합계 338,895,380원)을 경정고지(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.

사. 원고들은 이 사건 처분에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 하였으나 2021. 7. 23. 심판청구가 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증 내지 제4호증, 제7, 8, 12, 13호증, 을 제1, 4, 7, 8호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고들의 주장

제1, 2계약서, 차용증의 기재 및 금융거래내역에 의하면, 원고들과 K 사이에서 이 사건 아파트 매매대금을 8억 8,000만 원으로 정하였고, 원고들이 K에 대하여 7억 5,000만 원의 대여금 채권을 보유하고 있었다는 사실 및 위 대여금 채권 중 매매대금에 충당된 4억 원을 담보하기 위하여 이 사건 아파트에 원고들 명의의 근저당권이 설정된 사실이 인정되는바, 피고가 이 사건 아파트 취득가액을 신뢰할 수 없다고 본 것은 위와 같은 객관적 증거자료 및 그에 따라 인정되는 실체적 거래내용에 반하는 것이어서 위법하다.

제1, 2계약서가 존재하는 이유는 선순위 근저당권자인 D과 발생할 수 있는 분쟁을 고려하여 D을 통해 근저당권 정리에 실제 소요되는 비용을 확인한 후에 매매계약의 내용을 확정지었기 때문일 뿐이고 허위의 매매계약서를 작성한 것이 아닌데, 피고는 계약서가 2개라는 등의 이유만으로 원고들과 K의 실제 거래내용과 달리 임의적이고 자의적으로 취득가액을 추계결정하여 이 사건 처분을 하였으므로, 잘못된 이 사건 아파트 취득가액에 기초하여 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.

나. 판단

1) 구 소득세법(2020. 12. 29. 법률 제17757호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제114조 제7항은 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있고, 위 규정의 위임을 받은 구 소득세법 시행령(2022. 1. 21. 대통령령 제32352호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제176조의2 제1항 제2호는 대통령령이 정하는 사유로 ⁠‘장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조 제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우’를 들고 있다.

양도소득세의 과세표준인 양도차익을 산정함에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시의 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 말하고(대법원 2011. 2. 10. 선고 2009두19465 판결 참조), 양도소득의 산정에 있어 납세의무자가 실지거래가액에 관한 증빙서류로서 취득 및 양도에 관한 매매계약서 등을 제출하였다면, 과세관청으로서는 매매계약서 등이 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 매매계약서상의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것이고, 이 경우 그러한 특별한 사정이 있다는 점은 과세관청이 이를 증명하여야 한다(대법원 1996. 6. 25. 선고 95누3183 판결 등 참조).

다만, 납세의무자가 증빙서류로 제출한 부동산매매계약서의 진정성립을 인정할 증거가 없고, 그가 주장하는 실지거래가액이 기준시가 내지 통상적인 거래가액과 현저히 차이가 나고 그와 같은 가격으로 양도할 만한 특별한 사정이 있었다고 볼 수 없는 경우 등에는 그 계약서의 기재만으로는 실지양도가액을 확인할 수 없고, 그 밖에 달리 실지양도가액을 확인할 만한 증빙서류가 제출되지 아니한 경우 실지양도가액을 활인할 수 없는 경우에 해당한다고 할 수 있다(대법원 1997. 6. 27. 선고 96누5810 판결 등 참조).

2) 앞서 든 증거에다가 갑 제5, 6호증, 제9호증 내지 제11호증, 을 제2, 3, 5, 6, 9, 10호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사실과 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 아파트의 매매사례가액 등에 비추어 볼 때 제1, 2계약서의 내용은 실지거래가액을 반영하여 작성된 것이라고 보기 어렵고, 위 각 계약서는 거짓임이 명백한 경우에 해당하므로, 원고들이 주장하는 제2계약서에 기재된 매매대금을 원고들이 이 사건 아파트를 취득한 실지거래가액으로 인정할 수 없다. 따라서 매매사례가액에 따라 추계조사하여 결정한 취득가액에 기초한 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 주장은 이유 없다.

가) 원고들의 이 사건 아파트의 취득일인 2019. 11. 29. 전후 이 사건 아파트단지 내 동일한 면적의 아파트 거래가액은 다음과 같이 2억 원 전후로서 원고들이 주장하는 제2계약서상 이 사건 아파트 매매대금인 880,000,000원의 1/4에도 미치지 못하여 그 차이가 지나치게 크다.

나) 이 사건 아파트에 2019. 9. 26. 채무자 K, 근저당권자 D으로 하는 채권최고액 10억 원의 근저당권이, 2019. 11. 5. 채무자 K, 근저당권자 원고들로 하는 채권최고액 4억 원의 근저당권이 각 설정되었는데, 앞서 살핀 것과 같이 이 사건 아파트의 시가가 2억 원 남짓에 불과한 상황에서 약 1개월 반 사이에 채권최고액 합계 14억 원의 근저당권이 설정된 것은 극히 이례적이라고밖에 볼 수 없다. 설령 D과 원고들이 K에 대하여 각 채권최고액 상당의 채권을 보유하고 있었던 것이 사실이라고 가정하여 보더라도, 근저당권을 설정할 때에는 등록면허세, 교육세 등 각종 비용을 채권최고액에 비례하여 납부하게 되는데, 해당 부동산을 매각하여 절대로 회수하지 못할 것이 분명한 비합리적인 금액을 채권최고액으로 하여 근저당권을 설정하는 행위는 채권회수가 아닌 다른 목적에서 비롯된 것이라고밖에 볼 수 없다.

다) 피고는 2020. 9. 3. 원고들에게 ⁠‘이 사건 아파트를 고가에 취득하게 된 경위 및 실제 취득가액’에 대하여 1차 소명요구를 하였고, 원고들은 ⁠‘K이 원고들로부터 이자 연 12%, 변제기 2020. 12. 30.로 하여 7억 5,000만 원을 차용하고 그 중 4억 원을 담보하기 위하여 이 사건 아파트에 4억 원의 근저당권을 설정하여 주기로 한다.’는 내용의 2019. 8. 30.자 차용증 및 ⁠‘채권자 원고들, 채무자 K, 채권최고액 4억 원’으로 하는 2019. 11. 5.자 근저당권설정계약서와 D이 K에게 갖는 7억 원의 대여금 및 그에 관한 근저당권을 원고들이 3억 원에 양수한다(계약일에 2억 원 지급, 2019. 12. 15.에 잔금 1억 원 지급)‘는 내용의 2019. 12. 8.자 채권(근저당권)양도양수계약서, 원고들이 2019. 8. 30. K에게 합계 7억 5,000만 원을 송금한 금융거래내역을 소명자료로 제출하였다.

  그러나, 이 사건 아파트에 원고들을 근저당권자로 하여 채권최고액 4억 원의 근저당권설정등기가 마쳐진 것은 위 송금일로부터 2개월 이상 지난 2019. 11. 5.이고, 이 사건 아파트의 시가는 원고들이 담보하고자 하는 채권액수에 비하여 지나치게 낮은 점, 원고들의 근저당권설정등기가 지연되고 있는 사이에 그렇지 않아도 담보가치가 부족한 이 사건 아파트에 2019. 9. 26. 근저당권자를 D으로, 채권최고액을 10억 원으로 하는 선순위 근저당권이 마쳐지기까지 하였는데도, 원고들이 이에 관하여 문제를 삼았다고 볼 만한 사정도 없는 점 등을 고려하면, 과연 위 차용증이 실제로 위 일자에 작성된 것인지, 원고들이 K에게 송금한 7억 원의 성격이 대여금인지, 위 채권을 담보하기 위하여 이 사건 아파트에 근저당권설정등기를 마친 것이 맞는지 의심스럽다.

라) 피고는 2020. 9. 21. 원고들에게 ’시세가 약 2억 원에 불과한 이 사건 아파트를 인수하기 위하여 D의 채권을 3억 원에 인수한 후 곧바로 이 사건 아파트를 1억 8,700만 원에 매도하였는바, 이 사건 부동산 취득 시 시세를 초과하는 대가를 지급한 정당한 사유를 밝히라‘는 내용의 2차 소명요구를 하였고, 원고들은 ’K이 향후 좋은 부동산을 소개하여 투자수익을 얻게 해주겠다고 약속하기에, 이 사건 아파트에 설정된 원고들 명의 채권최고액 4억 원의 근저당권을 말소하고, D의 채권 일부를 3억 원에 추가로 인수하여 그 근저당권을 해지하였다‘고 소명하였다.

그런데 원고들의 소명내용에 의하면 원고들은 어떠한 구체적인 대가의 지급이나 약정 없이 단지 ’향후 투자수익을 얻게 해주겠다‘는 K의 추상적인 약속만을 믿고 자신들의 K에 대한 채권 중 4억 원을 면제하여 주는 것도 모자라 D에 대한 K의 채무 3억 원을 인수하기까지 한 다음 2019. 12. 8. 및 2019. 12. 15.에 합계 3억 원을 대신 변제하였고, 그 대가로 전세금반환채무까지 고려하면 사실상 경제적 가치가 없다고 평가할 수 있는 이 사건 아파트의 소유권을 취득하였다는 것이어서 거래통념상 믿기 어려운 주장이고, 이후 실제 투자수익을 얻었다는 등의 사정도 전혀 드러나지 않는다.

나아가, 원고들의 위 주장 자체로, 원고들이 K이 원고들에게 변제하여야 할 4억원의 채무를 면제하여 주고 K의 D에 대한 채무 3억 원과 전세보증금반환채무 1억 8,000만 원을 인수하여 합계 8억 8,000만 원을 부담함으로써 얻고자 한 것은 사실상 경제적 가치가 없는 이 사건 아파트의 소유권이 아니라, K이 약속한 투자수익이라는 것인바 이는 위 8억 8,000만 원을 이 사건 아파트의 소유권과 반대급부 관계에 있는 매매대금으로 볼 수 없는 사정이기도 하다.

마) 피고는 2020. 9. 24. 원고 AAA에게, ’원고들이 D으로부터 근저당권부 채권을 인수하면서 D에게 지급한 3억 원 중 1억 원은 D이 주식회사 N로 송금하였고, 위 회사는 2019년 12월경 원고 AAA이 공동대표인 주식회사 S에 부동산을 양도하였으므로 원고들이 D에게 지급한 3억 원은 위 부동산 취득대금이 아닌지‘에 관하여 소명요구를 하였다. 이에 원고 AAA은 ’D이 송금한 법인은 ⁠“주식회사 N1”이고, 주식회사 S이 취득한 부동산의 양도인은 ⁠“주식회사 N”로서 별개의 법인‘이므로 무관하다고 소명하였다.

또한 피고는 K에게 그가 D으로부터 차입하였다는 7억 원이 K과 D이 주주로 있는 주식회사 -- 외 2인이 공동으로 경매로 4필지의 취득자금으로 사용된 정황이 있어 D에 대한 근저당권부채무가 실제 차용금채무인지 의심스럽다는 내용의 소명요구를 하였고, 이에 대하여 K은 ’D은 K이 소개한 경매물건을 낙찰받았고, D이 약속한 3개월 내에 **호텔에 매각하여 이익을 얻는 일이 이루어지지 않을 경우 7억 원을 물어주기로 한다.‘는 내용의 2019. 7. 15.자 합의서(을 제10호증 제44면)를 소명자료로 제출하였다.

그런데 K이 제출한 자료 중에는 ’K이 2019. 8. 23. D으로부터 7억 원을 차용하였고, 2020. 12. 30.까지 변제하기로 하며, 다만 K이 D에게 좋은 경매물건을 2개 소개해주기로 했고, 그중 이번에 낙찰받은 물건에 대한 소송에서 이겨야 D에게 큰 수익이 생기므로 D이 이기면 2020. 12. 30.까지 이자는 면제하고, 질 경우에는 대여일로부터 연 12% 이자를 주기로 하며, 이를 보증하기 위해 K 소유의 부동산에 원금의 30%를 더한 금원을 근저당설정해 주기로 한다‘는 내용의 2019. 8. 23.자 차용증(을 제10호증 제40면)도 존재하는바, 위 문서들에 의하면 위 7억 원이 D이 약속한 이익을 얻지 못하게 될 경우 K이 지급하기로 한 손해배상금 명목의 금원인지, K이 D으로부터 차용한 금원인지 여부도 분명하지 않을 뿐더러, 원고들, D, K 사이의 구체적인 법률관계가 명확히 밝혀진 것은 아니지만, 부동산 공동투자 등으로 경제적으로 긴밀히 연결된 관계로 보이는바, 이는 원고들이 주장하는 일자에 서로 간의 송금내역이 있다는 사실만으로 그 송금의 원인되는 사실이 원고들이 주장하는 법률관계와 같다고 추정하기 어려운 사정이다.

오히려 원고들이 주장하는 법률관계에 의하면 원고들은 이 사건 아파트의 소유권을 취득함으로써 수억 원의 손해만 보게 되는 이례적인 상황인데, 그와 같은 법률관계를 진정한 것으로 볼 만한 특별한 사정이 인정되지 않으며, 그와 같은 이례적인 법률관계가 2019년 하반기에 급히 구성되었다는 점에서 원고들에게 2019년 연말까지 양도차손을 발생시키기 위한 의도에서 구성된 일련의 행위로 볼 때 합리적인 설명이 가능하다.

3. 결론

그렇다면 원고들의 청구는 이유 없어 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2022. 11. 09. 선고 서울행정법원 2021구단74016 판결 | 국세법령정보시스템