"근저당 설정은 어떻게 하고, 비용은 얼마나 드나요?"
대출을 받거나 부동산을 담보로 제공할 때 반드시 거치는 절차가 바로 근저당권 설정등기입니다. 결론부터 말하면, 근저당 설정은 채무자(또는 물상보증인)와 채권자 사이 약정 후 관할 등기소에 등기를 신청하면 되고, 총비용은 채권최고액 기준으로 대략 채권최고액의 0.24~0.26% 수준(세금+수수료)에 법무사 보수가 추가됩니다.
근저당권은 계속적인 거래관계에서 발생하는 불특정 채권을 일정 한도(채권최고액)까지 담보하는 권리입니다. 일반 저당권이 특정 채권 하나를 담보하는 것과 달리, 근저당권은 한도 내에서 채권이 늘거나 줄어도 담보력이 유지됩니다.
핵심 차이
저당권: 확정된 특정 채권 1건을 담보
근저당권: 채권최고액 범위 내 불특정 다수 채권을 포괄 담보
실무에서는 은행 대출, 개인 간 금전거래 모두 근저당이 압도적으로 많이 활용됩니다.
채권최고액은 통상 실제 대출금(피담보채권액)의 120~130% 수준으로 설정합니다. 예를 들어 2억 원 대출이면 채권최고액은 2억 4,000만 원 정도가 됩니다. 이는 이자, 지연손해금 등을 포함하기 위함입니다.
은행 대출의 경우 은행 지정 법무사가 일괄 처리하므로 차주가 직접 등기소를 방문할 일은 거의 없습니다. 개인 간 거래에서는 채권자 측이 법무사를 선임하는 것이 보통입니다.
채권최고액 2억 4,000만 원(실제 대출 2억 원, 채권최고액 120%)을 기준으로 산정해 보겠습니다.
여기에 법무사 보수가 추가됩니다. 법무사 보수는 대한법무사협회 보수 기준표에 따라 산정되며, 채권최고액 2억 4,000만 원 기준 약 15만~25만 원 수준입니다. 결과적으로 위 사례에서 총비용은 대략 75만~85만 원 내외가 됩니다.
비용 산정 공식 정리
총비용 = 등록면허세(채권최고액 x 0.2%) + 지방교육세(등록면허세 x 20%) + 등기수수료(약 1.5만 원) + 법무사 보수(15만~25만 원 내외)
첫째, 채권최고액 비율을 확인하세요. 은행마다 120%, 130% 등 다르게 설정합니다. 채권최고액이 높을수록 등록면허세가 비례해서 올라갑니다. 대출 조건 협상 시 이 비율도 함께 확인하는 것이 좋습니다.
둘째, 근저당 해지(말소) 비용도 미리 생각하세요. 대출을 전액 상환하면 근저당권말소등기를 해야 합니다. 말소등기 비용은 등록면허세 6,000원, 지방교육세 1,200원, 등기수수료 약 15,000원 수준으로 설정보다 훨씬 저렴합니다. 다만 상환 후 말소를 미루면 향후 매매나 추가 대출에 불이익이 생깁니다.
셋째, 선순위·후순위 관계를 파악하세요. 이미 근저당이 설정된 부동산에 추가로 근저당을 설정하면 후순위가 됩니다. 경매 시 후순위 근저당권자는 선순위가 전액 배당받은 뒤 남은 금액에서만 배당받으므로 회수 가능성이 크게 낮아집니다. 개인 간 거래에서 담보를 받을 때는 반드시 등기사항전부증명서로 선순위 채권 현황을 확인해야 합니다.
개인 간 금전 거래에서 근저당을 설정할 때, 공증된 금전소비대차계약서를 함께 작성해 두면 채권 존재 입증이 훨씬 수월해집니다. 근저당 설정만으로는 대출 원금, 이율, 변제기 등 구체적 조건이 등기부에 기재되지 않으므로 별도 계약서가 반드시 필요합니다.
