얼마 전 이런 사연이 있었습니다. 지인의 소개로 투기과열지구 내 아파트 분양권을 프리미엄 4,000만 원에 넘겨받은 40대 직장인 C씨. 당시에는 "다들 이렇게 거래한다"는 말을 믿었지만, 몇 달 뒤 수사기관으로부터 연락을 받고서야 자신이 주택법 위반 혐의의 당사자가 되었다는 사실을 알게 되었습니다.
분양권 전매는 시세 차익을 노린 투자 수단으로 흔히 활용되지만, 전매제한 기간 내 거래는 엄연한 형사처벌 대상입니다. 양도인뿐 아니라 양수인까지 처벌받을 수 있고, 민사적으로도 계약 자체가 무효가 될 수 있습니다. 분양권 전매와 관련된 거래를 고려하고 계시다면, 아래 7가지 항목을 반드시 먼저 확인하시기 바랍니다.
분양권 불법 전매 관련 핵심 체크리스트 7가지
1
해당 지역의 전매제한 기간을 확인했는가
주택법 제64조 및 같은 법 시행령 제73조에 따라, 투기과열지구는 소유권 이전등기 시까지, 조정대상지역은 최소 1년 6개월에서 최대 3년까지 전매가 제한됩니다. 2025년 현재 전매제한 기간은 지역과 분양 시점에 따라 다르므로, 반드시 해당 사업장의 입주자모집공고문에 기재된 전매제한 기간을 직접 확인해야 합니다. "지인이 된다고 했다"는 말만 믿었다가 문제가 되는 사례가 실무에서 매우 많습니다.
2
명의신탁 형태의 우회 전매인지 점검했는가
직접 전매가 아니더라도, 타인 명의로 분양 계약을 체결하거나 중간에 명의를 바꾸는 행위 역시 불법 전매로 간주됩니다. 실무에서는 가족이나 지인 명의를 빌리는 이른바 "명의대여" 방식이 적발되는 경우가 적지 않으며, 이 경우 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법) 위반까지 추가될 수 있어 형사적 불이익이 더욱 커집니다.
3
형사처벌의 수위를 정확히 인지하고 있는가
주택법 제101조에 의하면, 전매제한 규정을 위반한 자는 3년 이하의 징역 또는 3,000만 원 이하의 벌금에 처해집니다. 여기서 중요한 점은 양도인과 양수인 모두 처벌 대상이라는 것입니다. "사는 사람은 괜찮다"는 것은 잘못된 정보입니다. 알선 또는 중개를 한 제3자 역시 같은 조항으로 처벌받을 수 있습니다.
4
불법 전매 계약의 민사적 효력을 이해하고 있는가
전매제한 규정은 강행법규로서, 이를 위반한 계약은 민법 제103조(반사회질서 법률행위) 또는 제104조에 의해 무효로 판단될 가능성이 높습니다. 계약이 무효가 되면 양수인은 분양권을 취득할 수 없고, 이미 지급한 프리미엄의 반환도 용이하지 않습니다. 상대방이 반환을 거부할 경우 별도의 부당이득반환청구 소송을 제기해야 하는데, 불법 원인 급여(민법 제746조)에 해당하면 프리미엄을 돌려받지 못할 수도 있습니다.
5
프리미엄 금액과 거래 증거가 남아 있는지 확인했는가
만약 이미 불법 전매 거래에 관여하게 된 상황이라면, 프리미엄 지급 내역, 계좌이체 기록, 카카오톡이나 문자 대화 내용 등 거래 관련 증거를 반드시 보전해 두어야 합니다. 형사 사건이 진행될 경우 자진신고 및 협조 정도가 양형에 영향을 미치고, 민사 소송에서는 실제 지급 금액의 입증이 프리미엄 회수 가능 여부를 좌우합니다.
6
분양 계약 해제 및 부적격 당첨 취소 위험을 인지하고 있는가
불법 전매가 적발되면 사업주체(시행사)가 분양 계약 자체를 해제할 수 있습니다. 이 경우 양도인은 이미 납부한 계약금과 중도금의 상당 부분을 위약금으로 잃게 됩니다. 또한 양수인이 부적격 당첨자로 분류되면 향후 일정 기간 청약 자격이 제한될 수 있으므로, 한 번의 거래가 장기적인 부동산 투자 계획 전체에 영향을 미칠 수 있습니다.
7
합법적인 전매 예외 사유에 해당하는지 검토했는가
모든 전매가 금지되는 것은 아닙니다. 주택법 시행령 제73조 제4항에서는 세대원 전원이 해외로 이주하는 경우, 이혼으로 인한 재산분할, 상속, 채무 변제를 위한 경매 등 일정 사유에 한해 전매를 허용하고 있습니다. 다만 이 경우에도 한국부동산원에 전매 허가를 사전에 받아야 하며, 허가 없이 거래하면 동일하게 위법으로 처리됩니다.
형사 고소를 당했거나 수사 연락을 받은 경우
이미 분양권 불법 전매에 관여한 상태에서 수사기관으로부터 연락을 받았다면, 초기 대응이 매우 중요합니다. 경찰 조사 단계에서의 진술 내용이 이후 검찰 송치 및 기소 여부 판단에 직접적인 영향을 미칩니다. 거래 경위, 불법성에 대한 인식 정도, 피해 회복 노력 등을 체계적으로 정리하여 제출하면 불기소 처분이나 약식 벌금형으로 사건이 마무리되는 경우도 있습니다.
핵심 정리: 분양권 전매제한 위반은 양도인과 양수인 모두에게 형사처벌(3년 이하 징역/3,000만 원 이하 벌금)과 계약 무효의 위험을 동시에 안깁니다. 거래 전 전매제한 기간과 예외 사유를 반드시 확인하고, 이미 관여된 상황이라면 증거 보전과 함께 신속하게 법률 검토를 받는 것이 피해를 최소화하는 방법입니다.
김범석 변호사의 코멘트
법무법인 게이트 · 서울특별시 서초구
분양권 전매 사건을 다루면서 보면, 양수인 측에서 '사는 쪽은 처벌받지 않는다'고 잘못 알고 거래에 임하는 경우가 상당히 많습니다. 형사처벌뿐 아니라 프리미엄 회수 불능, 청약 자격 제한까지 복합적 불이익이 발생하므로, 거래 전 또는 수사 초기 단계에서 가능한 빨리 전문가의 법률 검토를 받으시길 권합니다.
