법률사무소
김경수 변호사
공사계약 해제 시 기성대금 정산 방법, 절차와 핵심 포인트 총정리
핵심만 말씀드리겠습니다. 공사계약 해제 후 기성대금(이미 완료한 공사 부분에 대한 대금) 정산은 많은 분들이 어려워하는 절차입니다. 도급인이든 수급인이든 정산 과정을 제대로 모르면 수천만 원 단위의 손해를 볼 수 있습니다. 이 글에서는 공사계약 해제부터 기성대금 확정, 최종 정산까지의 전체 흐름을 단계별로 짚어드리겠습니다.
공사계약 해제, 먼저 법적 구조를 잡으세요
결론부터 말하면, 공사도급계약이 중도 해제되더라도 이미 완성된 부분에 대해서는 보수청구권이 인정됩니다. 민법 제668조에 따라 도급계약의 해제 효과는 소급하지 않고, 장래에 대해서만 효력이 발생합니다. 즉, 기성 부분은 그대로 유효하고 해당 공사에 상응하는 대금을 정산받을 권리가 있습니다.
핵심 법리
- 해제 시점까지 완성된 부분 = 독립적 가치 인정 시 보수청구 가능
- 기성고 비율(전체 공사 대비 완성 비율)을 기준으로 대금 산정
- 하자가 있는 부분은 하자보수비용 상계 가능
기성대금 정산 절차, 5단계로 끝냅니다
1
계약 해제 의사 통지
소요기간 즉시 ~ 7일
상대방에게 내용증명 우편으로 해제 의사를 명확히 통지합니다. 구두 통보만으로는 나중에 분쟁 시 해제 시점 자체가 다투어질 수 있으므로, 반드시 서면(내용증명)을 활용하세요.
필요서류 공사도급계약서 원본, 내용증명 발송문
비용 내용증명 발송비 약 5,000~10,000원
해제 사유를 구체적으로 기재해야 합니다. 수급인의 공사 지연, 도급인의 대금 미지급 등 귀책사유를 특정하고, 관련 근거 조항(계약서 조항 또는 민법 조항)을 병기하면 법적 효력이 강화됩니다.
2
기성고 조사 및 공사 현장 확인
소요기간 1주 ~ 3주
해제 시점 기준 실제 공사 진행률을 확인합니다. 쌍방이 합의해 공동으로 현장 실사를 진행하는 것이 가장 좋습니다. 합의가 안 되면 제3의 감정인(건축사, 감정평가사)에게 의뢰해야 합니다.
필요서류 설계도면, 공정표, 기자재 반입 내역, 공사일지, 현장 사진
비용 감정 의뢰 시 공사 규모에 따라 100만~500만 원대
이 단계가 정산의 핵심입니다. 기성고 비율은 보통 총 공사비 대비 완성된 공사의 금액 비율로 산정합니다. 예를 들어 총 공사대금 2억 원 계약에서 기성고가 60%로 확인되면, 기성대금은 1억 2,000만 원이 기준이 됩니다.
3
기성대금 산정 및 정산금액 확정
소요기간 1주 ~ 2주
기성고 조사 결과를 바탕으로 구체적 정산 금액을 확정합니다. 여기서 반드시 고려해야 할 항목이 있습니다.
정산 시 공제 또는 가산 항목
- 이미 지급된 선급금 및 중도금 - 기성대금에서 차감
- 하자보수비용 - 기성 부분에 하자가 있으면 보수 예상비용 공제
- 지체상금 - 수급인 귀책 지연 시 계약서상 지체상금 공제
- 현장 잔존 자재비 - 수급인이 반입한 자재 중 현장에 남은 것의 가액 가산
- 위약금 - 계약서에 위약금 조항이 있으면 해당 금액 적용
필요서류 기성고 조사 보고서, 기지급 대금 내역, 세금계산서, 자재 반입 영수증
실무에서 가장 많이 다투는 부분이 바로 하자보수비용과 지체상금의 범위입니다. 계약서에 구체적 산정 기준이 없으면 쌍방 주장이 크게 벌어지므로, 객관적 자료 확보가 핵심입니다.
4
합의서 작성 또는 조정 신청
소요기간 합의 시 1~2주 / 조정 시 1~3개월
정산 금액에 대해 쌍방이 합의하면 정산합의서를 작성합니다. 합의서에는 최종 정산금액, 지급기한, 잔여 공사 처리 방안, 향후 추가 청구 포기 문구를 반드시 포함시키세요.
합의가 안 될 경우 선택지는 두 가지입니다.
- 건설분쟁조정위원회 조정 신청 - 수수료 10만~50만 원, 처리기간 약 60일
- 민사소송 제기 - 바로 다음 단계로 이동
필요서류 정산합의서(합의 시), 조정신청서, 계약 관련 전체 서류(조정 시)
5
미합의 시 민사소송 진행
소요기간 6개월 ~ 1년 6개월 (1심 기준)
합의도 조정도 실패하면 결국 법원의 판단을 받아야 합니다. 공사대금 청구소송 또는 부당이득반환 청구소송을 제기하게 됩니다.
비용 인지대(청구금액의 약 0.3~0.5%) + 송달료 + 감정비용(법원 감정 시 200만~1,000만 원)
소송에서는 법원이 감정인을 선임해 기성고를 다시 감정하는 경우가 대부분입니다. 이 감정 결과가 판결에 결정적 영향을 미치므로, 감정 과정에서 의견서 제출 등 적극적으로 대응해야 합니다.
필요서류 소장, 계약서, 내용증명 사본, 기성고 관련 증거자료 일체, 입출금 내역
정산 분쟁을 줄이는 실무 핵심 포인트
1. 공사일지를 매일 작성하세요
기성고 산정의 가장 강력한 증거입니다. 날짜별 투입 인력, 작업 내용, 자재 반입량을 기록하고 사진을 첨부하면 소송에서도 유력한 증거가 됩니다.
2. 기성 검사를 단계별로 받아두세요
공사 중간중간 도급인의 기성 확인서를 받아놓으면 해제 시 정산이 훨씬 수월해집니다. 계약서에 월 1회 기성검사 조항을 넣어두는 것도 좋은 방법입니다.
3. 위약금 조항을 명확히 해두세요
"총 공사대금의 10%"처럼 구체적으로 정해야 합니다. 모호한 표현은 분쟁의 씨앗입니다. 다만, 위약금이 과도하면 법원이 감액할 수 있다는 점(민법 제398조 제2항)도 알아두셔야 합니다.
4. 소멸시효에 주의하세요
공사대금 채권의 소멸시효는 3년(상사채권 기준)입니다. 해제 후 정산을 차일피일 미루다가 시효가 지나면 청구 자체가 불가능해집니다. 시효 중단을 위해서라도 조기에 내용증명이나 소송을 검토하세요.
도급인과 수급인, 입장에 따라 전략이 다릅니다
도급인(건축주) 입장이라면 기성고를 낮게 산정하고, 하자보수비용과 지체상금을 최대한 공제하려는 방향으로 준비합니다. 현장 하자를 사진과 동영상으로 꼼꼼히 기록하고, 하자 보수에 드는 견적서를 2곳 이상에서 받아두세요.
수급인(시공사) 입장이라면 실제 투입 비용(인건비, 자재비, 장비비)을 빠짐없이 증빙하는 것이 핵심입니다. 계약서상 공사대금보다 실비가 더 들었다면, 그 차액까지 청구할 수 있는지도 검토해야 합니다.
어느 쪽이든, 해제 통보를 받거나 보내기 전에 현장 보존 상태에서 증거를 확보하는 것이 가장 중요합니다. 일단 후속 시공자가 투입되면 기존 기성 부분의 범위 확인이 사실상 불가능해집니다.
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김경수 변호사의 코멘트
공사대금 분쟁을 다루면서 느낀 점은, 해제 직후 증거 확보 여부가 정산 금액을 결정적으로 좌우한다는 것입니다. 특히 기성고 감정에서 수천만 원 차이가 나는 경우가 많으므로, 해제를 고려하는 단계부터 전문가의 조력을 받으시길 권합니다.
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