위드제이 법률사무소
정희재 변호사
경찰대학 졸업, 경찰 출신 변호사입니다.
형사범죄
전세보증금 반환소송 셀프 진행 방법, 단계별 절차와 비용 총정리
많은 분들이 전세계약 만료 후 전세보증금을 돌려받지 못해 어려움을 겪고 있습니다. 임대인이 보증금 반환을 미루거나 거부하는 경우, 법원에 소송을 제기하는 것이 가장 확실한 해결 방법인데, 변호사 없이 직접 진행하는 이른바 셀프 소송도 충분히 가능합니다. 다만 절차와 서류를 정확히 이해해야 불필요한 시간과 비용 낭비를 줄일 수 있습니다.
이 글에서는 전세보증금 반환소송을 셀프로 진행하는 전체 절차를 단계별로 정리하겠습니다. 소요 기간, 필요 서류, 예상 비용까지 구체적으로 안내하오니 차근차근 따라가시면 됩니다.
소송 전 반드시 확인할 사항
소송을 제기하기 전에 아래 세 가지를 먼저 점검해야 합니다. 이 단계를 건너뛰면 소송 도중 불리해질 수 있습니다.
1. 임대차계약 만료 여부 확인
계약 기간이 종료되었거나, 묵시적 갱신 상태에서 적법한 해지 통보(통보 후 3개월 경과)가 완료되어야 보증금 반환 청구권이 발생합니다.
2. 내용증명 발송
법적 의무는 아니지만, 보증금 반환을 서면으로 요청한 사실을 남기는 것이 중요합니다. 우체국 내용증명을 이용하면 비용은 약 4,000~6,000원이며, 보낸 날짜와 내용이 공적으로 기록됩니다.
3. 임차권등기명령 검토
이사를 나가야 하지만 보증금을 아직 돌려받지 못한 경우, 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 임차권등기명령을 먼저 신청할 수 있습니다. 관할 법원에 신청하며, 비용은 약 3,000~5,000원 수준입니다.
Step 1. 소장 작성
1
소장 양식 확보
대한법률구조공단 홈페이지 또는 대한민국 법원 전자소송 사이트에서 '보증금반환 청구 소장' 양식을 내려받을 수 있습니다. 양식에 맞추어 원고(임차인)와 피고(임대인) 인적사항, 청구 취지, 청구 원인을 기재합니다.
2
청구 취지 기재 방법
"피고는 원고에게 금 OO원 및 이에 대하여 OOOO년 O월 O일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라"는 형식으로 작성합니다. 연 12%는 소송촉진 등에 관한 특례법상 지연이자율(2024년 기준)에 해당합니다.
3
청구 원인 작성
임대차계약 체결 경위, 보증금 지급 사실, 계약 만료일, 반환 요청 및 거절 경위를 시간순으로 서술합니다. 감정적 표현은 피하고 사실관계를 간결하게 기재하는 것이 핵심입니다.
소요기간: 1~3일
필요서류: 임대차계약서 사본, 내용증명 사본
Step 2. 소장 접수 및 비용 납부
1
관할 법원 확인
원칙적으로 임대 부동산 소재지 관할 법원에 제기합니다. 보증금이 3,000만 원 이하인 경우 소액사건으로 분류되어 1회 변론으로 끝나는 경우가 많고, 2억 원 이하이면 단독판사 사건에 해당합니다.
2
인지대와 송달료 납부
소송 비용은 청구 금액에 따라 달라집니다. 예를 들어 보증금 1억 원 기준으로 인지대는 약 45만 원, 송달료는 약 7만 원 수준입니다. 보증금 3,000만 원 기준이면 인지대 약 15만 원, 송달료 약 7만 원 정도입니다. 전자소송으로 접수하면 인지대가 10% 할인됩니다.
3
접수 방법
법원에 직접 방문하여 접수하거나, 대한민국 법원 전자소송 사이트(ecfs.scourt.go.kr)에서 온라인 접수가 가능합니다. 전자소송이 시간과 비용 면에서 유리합니다.
비용 요약 (보증금 1억 원 기준)
- 인지대: 약 45만 원 (전자소송 시 약 40만 5천 원)
- 송달료: 약 69,600원 (당사자 2인 x 8회분 기준)
- 합계: 약 47~52만 원
Step 3. 재판 진행과 변론 준비
1
변론기일 통지 수령
소장 접수 후 약 1~2개월 이내에 첫 변론기일이 지정됩니다. 법원에서 기일 통지서를 보내주며, 해당 날짜에 법정에 출석하면 됩니다. 소액사건(3,000만 원 이하)의 경우 이행권고결정이 먼저 내려지기도 하는데, 피고가 이의하지 않으면 그 자체로 판결과 동일한 효력이 발생합니다.
2
준비서면 및 증거 제출
피고가 답변서를 제출하면 그에 대응하는 준비서면을 작성해야 합니다. 핵심 증거로는 임대차계약서 원본, 보증금 입금 내역(계좌이체 확인서), 내용증명 발송 증빙, 전입세대 열람 내역 등이 필요합니다.
3
변론기일 출석
법정에서는 판사의 질문에 사실관계를 차분하게 답변하면 됩니다. 보증금 반환 사건은 쟁점이 비교적 명확하여, 임대차계약의 존재와 보증금 지급 사실만 입증되면 원고 승소 가능성이 높습니다. 법원에서 조정을 권유하는 경우도 있으니, 합의 가능 범위를 미리 정해두는 것이 좋습니다.
소요기간: 접수 후 약 2~6개월
출석 횟수: 통상 1~3회
Step 4. 판결 이후 강제집행
승소 판결을 받았더라도 임대인이 자발적으로 보증금을 지급하지 않는 경우가 적지 않습니다. 이때 강제집행 절차를 진행해야 실제로 돈을 회수할 수 있습니다.
1
판결문 송달 및 확정
판결 선고 후 피고에게 판결문이 송달되고, 항소 기간(2주)이 경과하면 판결이 확정됩니다. 확정 후 법원에서 집행문을 부여받습니다.
2
재산 조회 신청
임대인의 재산을 파악하기 위해 법원에 재산조회 및 채무불이행자명부 등재를 신청할 수 있습니다. 부동산 등기, 금융재산, 자동차 등을 조회하여 압류 대상을 특정합니다.
3
강제집행 실행
부동산 강제경매, 예금 압류 및 추심, 급여 압류 등의 방법을 선택할 수 있습니다. 실무에서 가장 빠른 방법은 예금 압류 및 추심 명령으로, 신청 후 약 1~2주 이내에 처리됩니다. 강제경매는 6개월 이상 소요될 수 있습니다.
집행문 부여 비용: 약 2,000원
채권 압류 신청 비용: 약 3~5만 원
셀프 소송 시 자주 발생하는 실수와 주의사항
관할 법원을 잘못 선택하는 경우
임대 부동산 소재지가 아닌 원고 주소지에 소장을 제출하면 이송 결정이 나올 수 있어 1~2개월이 추가로 소요됩니다.
지연이자 청구를 빠뜨리는 경우
보증금 원금만 청구하고 지연손해금을 누락하면 상당한 금액을 놓칠 수 있습니다. 반드시 소장에 지연이자를 포함하여 청구하시기 바랍니다.
동시이행 항변에 대한 대비 부족
임대인이 "목적물을 인도받지 못했으므로 보증금을 줄 수 없다"고 항변하는 경우가 많습니다. 이미 퇴거한 경우에는 퇴거 사실을 입증할 수 있는 자료(전입세대 열람, 이사확인서 등)를 미리 확보해두어야 합니다.
가압류를 고려하지 않는 경우
임대인이 재산을 처분할 우려가 있다면 소송 전이라도 가압류 신청을 검토해야 합니다. 보증금의 약 10%를 담보로 공탁하면 임대인의 부동산이나 예금을 미리 묶어둘 수 있습니다.
전체 절차 소요기간 및 비용 요약
전체 소요기간: 소장 작성부터 판결 확정까지 약 3~7개월, 강제집행까지 포함하면 4~12개월 정도 소요되는 것이 일반적입니다.
총 예상 비용 (보증금 1억 원 기준)
- 내용증명: 약 5,000원
- 인지대: 약 40~45만 원
- 송달료: 약 7만 원
- 강제집행 비용: 약 3~5만 원
- 합계: 약 50~60만 원 (변호사 선임 없이 셀프 진행 시)
참고로, 승소하면 소송 비용의 상당 부분을 피고(임대인)에게 부담시킬 수 있습니다. 판결 확정 후 소송비용액 확정 신청을 하면 됩니다. 보증금 반환소송은 쟁점이 비교적 단순하여 셀프 진행이 가능한 대표적인 소송 유형에 해당하지만, 임대인이 파산 상태이거나 다수의 채권자가 경합하는 경우처럼 사안이 복잡해지면 전문가 조력이 필요할 수 있습니다.
정희재 변호사의 코멘트
위드제이 법률사무소 · 강원특별자치도 강릉시
제 경험상 전세보증금 반환소송은 서류만 제대로 갖추면 셀프로도 충분히 승소할 수 있는 사건입니다. 다만 임대인의 재산 상태에 따라 가압류 시점이나 강제집행 방법 선택이 최종 회수율을 크게 좌우하므로, 보증금 규모가 크거나 임대인의 재산 은닉이 의심되는 경우에는 가능한 빨리 전문가의 도움을 받으시길 권합니다.
이 글의 변호사
본 콘텐츠는 일반적인 법률 정보를 제공하기 위한 것으로, 구체적인 법률 자문이 아닙니다. 개별 사안에 대해서는 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다. ⓒ 2026 알법(albup.co.kr)
