얼마 전 이런 사연이 있었습니다. 경기도 용인에서 단독주택 신축을 꿈꾸던 45세 자영업자 A씨는 시공업체 B건설과 총 공사비 2억 3,000만 원에 공사 도급 계약을 체결했습니다. 설계도면도 확인했고, 공사 일정도 꼼꼼히 조율했습니다. 그런데 막상 입주 후 6개월이 지나자 외벽에 균열이 생기고, 욕실 방수 처리가 부실해 아래층으로 물이 새기 시작했습니다.
A씨는 당연히 B건설에 하자보수를 요청했습니다. 그런데 돌아온 답변은 예상 밖이었습니다. "계약서에 하자보수 범위가 명시되어 있지 않아 우리 책임이 아닙니다." A씨가 계약서를 다시 펼쳐보니, 하자보수 조항이라고는 "하자 발생 시 협의하여 처리한다"는 단 한 줄뿐이었습니다. 하자보수 기간도, 보수 범위도, 담보 방법도 전혀 적혀 있지 않았던 것입니다.
결국 A씨는 별도 업체에 3,400만 원을 들여 보수 공사를 진행해야 했고, B건설을 상대로 손해배상 소송을 제기하게 되었습니다. 이 사건에는 실무에서 반복적으로 등장하는 핵심 법적 쟁점 세 가지가 고스란히 담겨 있습니다.
공사 도급 계약에서 가장 흔하게 빠지는 조항이 바로 하자보수 기간(하자담보책임 기간)입니다. 민법 제670조와 제671조는 수급인(시공업체)의 하자담보책임에 대해 규정하고 있습니다.
민법상 하자담보책임 기간
- 토지에 접착된 건물이나 공작물: 인도일로부터 10년
- 석조, 금속 등 견고한 재료로 된 건물: 인도일로부터 10년
- 목조 등 기타 건물: 인도일로부터 5년
- 건물 외의 공작물: 인도일로부터 1년
A씨의 경우 계약서에 하자보수 기간이 아예 기재되지 않았으므로 민법의 법정 기간이 적용됩니다. 단독주택은 석조 건물에 해당하므로 인도일로부터 10년간 하자담보책임을 물을 수 있습니다.
다만 여기서 주의할 점이 있습니다. 당사자 간 합의로 법정 기간보다 짧게 설정하는 것도 가능하고, 실제 많은 시공업체가 "하자보수 기간 1년"처럼 극단적으로 짧은 기간을 계약서에 넣으려 합니다. 이런 조항이 유효한지도 별도의 쟁점이 됩니다.
실무 포인트
법정 기간보다 지나치게 짧은 하자보수 기간을 설정한 조항은, 도급인(건축주)에게 부당하게 불리한 경우 약관규제법 또는 신의칙에 의해 무효로 판단될 수 있습니다. 특히 시공업체가 일방적으로 작성한 표준계약서를 사용한 경우라면 더욱 그렇습니다.
A씨의 계약서에 적힌 "하자 발생 시 협의하여 처리한다"는 문구. 상담 현장에서 보면, 이 표현은 놀라울 정도로 많은 도급 계약서에 등장합니다. 언뜻 보면 문제가 없어 보이지만, 실제 분쟁이 터지면 거의 쓸모가 없습니다.
이 조항에는 다음과 같은 핵심 사항이 모두 빠져 있습니다.
B건설은 "협의"를 근거로 자신들이 동의하지 않으면 보수 의무가 없다고 주장했습니다. 물론 법적으로 이 주장은 받아들여지기 어렵습니다. 민법상 수급인의 하자담보책임은 법정 책임이므로, 계약서에 구체적 조항이 없더라도 하자가 객관적으로 존재하면 보수 의무가 인정됩니다.
그러나 문제는 시간과 비용입니다. A씨처럼 시공업체가 버티면, 결국 직접 보수비를 먼저 지출한 뒤 소송을 통해 돌려받아야 합니다. 이 과정에서 최소 6개월에서 1년 이상의 시간, 수백만 원의 소송 비용, 그리고 감정비(통상 200만~500만 원)까지 추가로 들어갑니다.
계약서에 반드시 포함해야 할 하자보수 세부 조항
1. 하자 통보일로부터 보수 착수까지의 기한 (예: 14일 이내)
2. 시공업체가 보수하지 않을 경우 건축주가 제3자에게 보수를 맡기고 그 비용을 청구할 수 있다는 대체이행 조항
3. 하자보수보증금 또는 보증보험 가입 의무
이 사건에서 A씨가 가장 뼈아파한 부분은 따로 있었습니다. 승소하더라도 B건설에서 돈을 받을 수 있느냐는 것이었습니다.
공공공사의 경우 국가계약법에 따라 공사 대금의 2~5%를 하자보수보증금으로 예치하거나 보증보험증권을 제출하도록 되어 있습니다. 반면 민간 공사에서는 법적 의무가 아닙니다. A씨의 계약서에도 하자보수보증금 조항은 없었습니다.
공사 대금의 3~5%를 준공 시 별도 예치하거나, 보증보험증권으로 대체합니다. 하자 발생 시 이 금액에서 즉시 보수비를 충당할 수 있어 분쟁이 크게 줄어듭니다.
시공업체를 상대로 소송 후 강제집행해야 합니다. 소규모 시공업체의 경우 법인 재산이 거의 없어 승소 판결을 받고도 실제 회수가 불가능한 경우가 빈번합니다.
A씨의 사례에서 B건설은 자본금 5,000만 원의 소규모 법인이었습니다. 소송 중 다른 현장에서도 하자 분쟁이 발생하여 재정 상태가 악화되었고, A씨가 승소 판결을 받았을 때는 회사에 남은 재산이 거의 없었습니다. 결국 A씨가 실제로 회수한 금액은 판결금의 40%에도 미치지 못했습니다.
A씨의 이야기는 특별한 사례가 아닙니다. 실무에서 자주 접하는, 아주 전형적인 패턴입니다. 계약 체결 시 몇 가지만 달라졌어도 결과는 완전히 바뀌었을 것입니다.
공사 도급 계약서 하자보수 조항 작성 시 필수 점검 사항
총 공사비가 수억 원에 달하는 공사에서, 계약서 하자보수 조항에 들이는 시간은 기껏해야 며칠입니다. 그러나 이 며칠의 검토가 수천만 원의 손실과 수년간의 소송을 예방할 수 있습니다. 도급 계약서 작성 단계에서 하자보수 조항을 꼼꼼하게 설계하는 것이야말로 가장 확실한 분쟁 예방책입니다.
