S요약
- 철거된 기존 주택은 새 아파트 등기 전에는 일반적으로 조합원 입주권 등 권리로 보아 양도소득세를 계산하며, 등기 유무보다는 재개발 진행 단계와 권리 형태가 주택 수 판단의 기준이 되는 경우가 많습니다.
- 상속으로 취득한 단독주택이 있더라도 상속주택 특례 요건을 갖추면 일시적 이중 보유로 보아 주택 수에서 제외될 수 있어, 재개발 입주권을 양도할 때 1주택 비과세 적용이나 다주택 중과 배제 가능성이 있으므로 구체적인 날짜와 요건을 기준으로 개별 검토가 필요합니다.
F사건 경위
이용자님은 원래 보유하던 주택이 재개발 사업으로 철거되어 새 아파트로 재건축 중이고, 현재는 조합을 통한 등기 준비 단계에 있으며, 그 이후 상속으로 단독주택 하나를 추가로 취득한 상태에서 재개발 대상이던 기존 주택 관련 권리를 양도할 때 주택 수와 중과 여부가 어떻게 되는지 알고 싶은 상황입니다.
L법률 쟁점
이 상황에서는 양도하는 대상이 무엇으로 보이는지와 상속주택을 주택 수에 포함할지 여부가 핵심이 됩니다.
- 재개발 진행으로 기존 주택이 철거된 경우 새 아파트 등기 전에는 통상 조합원 입주권이나 주택을 공급받을 권리로 보며, 양도세에서는 이 권리를 별도의 과세 대상 자산으로 취급하는지가 쟁점이 됩니다.
- 다주택 중과와 1세대 1주택 비과세 판정에서 조합원 입주권과 분양권을 주택 수에 포함하는지 여부, 그리고 포함한다면 양도하는 자산을 기준으로 어떤 중과세율이 적용될 수 있는지가 문제됩니다.
- 상속으로 취득한 주택에 대해서는 세법상 상속주택 특례가 있어, 종전 주택을 먼저 양도하는 경우 상속주택을 일정 기간 주택 수 계산에서 제외해 주는지, 제외 요건을 충족하는지가 주요 쟁점이 됩니다.
P핵심 포인트
양도소득세의 비과세나 다주택 중과 여부는 권리 형태와 상속 시점, 양도 순서에 따라 달라질 수 있습니다.
- 현재 재개발 구역의 기존 주택이 철거된 상태라면, 새 아파트가 사용승인과 등기를 마치기 전까지는 통상 조합원 입주권이라는 권리로 보며, 이를 양도하면 주택 자체가 아니라 입주권 양도로 과세되는 경우가 많습니다.
- 주택 수 계산에서는 실제 등기 여부보다 세법상 주택 또는 주택 입주권을 보유하고 있는지가 중요하므로, 재개발 입주권 하나와 상속주택 하나를 가진 경우 원칙적으로는 두 개의 주택 관련 자산을 보유한 상태로 보일 수 있습니다.
- 다만 세법에서는 상속으로 인해 기존 1주택자가 일시적으로 주택이 늘어난 상황을 완화하기 위해, 상속주택이 일정 요건을 충족하고 종전 주택 또는 그 승계 자산을 먼저 양도하는 경우에는 상속주택을 주택 수에 포함하지 않는 상속주택 특례를 두고 있어, 이 요건을 충족하는지가 세 부담을 가르는 핵심이 됩니다.
A대응 방안
양도 시기와 순서를 잘못 잡으면 불필요한 중과가 발생할 수 있어, 먼저 사실관계를 정리한 뒤 요건을 대조해 보는 과정이 필요합니다.
- 먼저 재개발 사업 관련 서류를 정리하는 것이 좋습니다, 관리처분인가 일자, 사업시행인가 일자, 기존 주택 멸실일, 새 아파트 준공 예정일과 실제 입주 가능 예상일 등을 확인하면 권리 성격과 보유기간 판단에 도움이 됩니다.
- 상속주택에 대해서는 상속개시일, 상속 당시 피상속인 관계 및 지분 비율, 상속주택의 소재지와 공시가격, 현재 실거주 여부를 정리해 상속주택 특례 요건에 맞는지 비교해 볼 필요가 있습니다.
- 그 다음으로는 재개발 입주권을 먼저 양도하는 경우와 상속주택을 먼저 양도하는 경우 각각에 대해 예상 세부담을 비교하는 것이 바람직합니다, 각 경우에 1세대 1주택 비과세 적용 여부, 장기보유특별공제 가능성, 다주택 중과 적용 여부가 어떻게 달라지는지 세무 계산이 필요합니다.
- 이 사안은 관리처분인가 시점, 멸실과 상속 시점, 거주 기간에 따라 비과세나 중과 여부가 크게 달라질 수 있으므로, 정리한 자료를 가지고 국세청 상담이나 세무사, 조세 분야에 경험이 있는 변호사와 함께 개별 계산을 받아본 뒤 양도 시기와 순서를 결정하시는 편이 안전합니다.
