요지

 ⁠(질의1) 환산취득가액 산정 시 주변 유사토지의 기준시가를 적용하여 환산가액을 산정할 수는 없는 것임  ⁠(질의2) 토지의 실제 취득가액을 알 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순서대로 적용하는 것임

답변내용

취득 당시 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에는 ｢소득세법｣ 제97조제1항제1호 나목에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 적용하는 것이며, 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 해당 토지의 취득 당시 개별공시지가가 고시되지 않은 경우, 주변 유사토지의 기준시가를 해당 토지의 취득 당시 기준시가로 보아 환산가액을 산정할 수는 없는 것임

1. 사실관계

 ○ ⁠“☆☆☆”(이하 “신청인”)은 1991.7.16. ⁠“★★시 ○○구 ●●동 76번지 소재 588평(지목 : 유지^*) 중 200평”(이하 “쟁점토지1”)을 매매로 취득하였고

   * 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐, 저수지, 호수, 연못 등의 토지

  - 2000.6.27. ⁠“쟁점토지1과 동일한 지번의 토지 200평”(이하 “쟁점토지2”)을 법원의 강제경매에 참여하여 낙찰받았음

 ○ 신청인은 쟁점토지1과 쟁점토지2를 ⁠(주)◇◇ 및 ⁠(주)□□에 30억원에 매각하기로 계약을 체결하고, 2017.1.10. 잔금을 수령함

 ○ 신청인은 쟁점토지1의 실제 취득가액을 알 수 없어 환산취득가액을 산정하고자 하였으나, 쟁점토지1의 개별공시지가는 1998년에 최초로 공시되었고

  - 쟁점토지2에 대한 경매 낙찰가액을 확인하기 위하여 ★★지방법원 민사신청과에 ⁠“낙찰관련 서류”의 열람 및 발급을 요청하였으나

  - ⁠“낙찰관련 모든 장부와 서류가 보존기간의 만료로 폐기되어 증명을 발급할 수 없다”라는 확인서를 발급받음

2. 질의내용

 (질의1) 쟁점토지1의 실지 취득가액을 알 수 없어 환산가액을 적용하는 경우 인근 유사토지인 75-2번지를 적용할 수 있는지 여부

 (질의2) 경매로 취득한 쟁점토지2의 가액을 확인할 수 없는 경우 취득가액을 환산가액으로 적용할 수 있는지 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】(2016.12.27. 법률 제14474호로 개정된 것, 이하 같음)

 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

  1. 취득가액

  가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액.

  나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

 (이 하 생 략)

○ 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】(2016.12.5. 대통령령 제27653호로 개정되기 전의 것, 이하 같음)

 ①～⑪ ⁠(생략)

 ⑫ 법 제97조제1항제1호 나목에서 ⁠“대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.

 (이 하 생 략)

○ 소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】

 ① ⁠(생략)

 ② 법 제114조 제7항에서 ⁠“대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

  1. ⁠(생략)

  2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지․건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

 (이 하 생 략)

○ 소득세법 제99조【기준시가의 산정】

 ① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

  1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물

  가. 토지

   ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별공시지가(이하 ⁠“개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

  나.～라. ⁠(생략)

 ② ⁠(생략)

 ③ 다음 각 호의 기준시가 산정에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

  1. ⁠(생략)

  2. ｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 따라 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시 또는 고시되기 전에 취득한 토지 및 주택의 취득 당시의 기준시가

 (이 하 생 략)

○ 소득세법 시행령 제164조【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

 ① 법 제99조제1항제1호가목 단서에서 ⁠“대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고「부동산 가격공시에 관한 법률」제3조제7항에 따른 비교표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 그 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은「지방세법」제4조제1항 단서에 따라 시장·군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 그 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다.

  1. ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에 의한 신규등록토지

  2. ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에 의하여 분할 또는 합병된 토지

  3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣ 상의 지목이 변경된 토지

  4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다)

 ②～③ ⁠(생략)

 ④ ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 ｢지방세법｣ 상 시가표준액을 말한다.

 (이 하 생 략)

출처 : 국세청 2017. 05. 16. 사전-2017-법령해석재산-0083[법령해석과-1277] | 국세법령정보시스템