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신축분양아파트 임대차계약의 직전임대차계약 해당 여부
서면-2024-부동산-0917 · 2024. 07. 18.Q질의내용
- 신축분양아파트의 입주자로 선정되어 주택을 취득한 뒤 임차인과 임대차계약을 체결한 경우, 해당 계약이 소득세법 시행령 제155조의3에 따른 직전임대차계약에 해당하는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 서면-2024-부동산-0917 · 2024. 07. 18.
- 국세청 서면-2024-부동산-0917(2024.07.18) 회신에 따르면, ｢주택법｣에 따라 공급된 주택을 취득한 후 임차인과 맺은 임대차계약은 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3 제1항의 직전 임대차계약에 해당한다고 명시하였습니다.
- 따라서 주택의 '취득 후'에 임대차계약을 체결해야만 직전임대차계약으로서 상생임대주택 비과세 특례의 대상이 될 수 있음을 확인하였습니다.
- 취득 전에 체결된 임대차계약은 본 특례 규정에서 제외되며, 이는 동일한 취지의 과거 예규(서면-2022-법규재산-3529)에서도 확인됩니다.
- 만약 조합주택 등에서 분양 잔금 청산 등을 위해 임대차계약을 체결한 경우에도, '사용승인 등 취득 시기 이후' 체결된 계약만 직전임대차계약으로 인정함을 참고하여야 합니다.
- 이러한 해석에 따라, 상생임대주택 특례 적용 계획 시 임대차계약의 체결 시점을 반드시 주택 취득 이후로 두는 것이 실무상 중요한 쟁점임을 안내하였습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 양도 시 요건 충족 시 비과세, 다주택·분양권 동시 보유 등 특례 규정 명시
- 소득세법 시행령 제154조: 1세대 1주택의 범위와 보유·거주기간 등 요건 명시
- 소득세법 시행령 제155조의3: 상생임대주택에 대한 1세대1주택 비과세 특례, ‘직전 임대차계약’의 의미와 요건 명시
- 서면-2022-법규재산-3529: 취득 전 임대차계약은 직전임대차계약에 해당하지 않음을 규정
- 서면-2022-법규재산-4639: 취득 후 임대차계약이 요건 충족 시 직전임대차계약에 해당함을 판시
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
주택을 취득한 후 체결한 임대차계약은 직전임대차계약에 해당함
회신
｢주택법｣에 따른 사업주체가 공급하는 주택의 입주자로 선정되어 취득한 주택에 대하여, 해당 주택을 취득한 후 임차인과 임대차계약을 체결한 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3 제1항의 “직전 임대차계약”에 해당하는 것입니다.
1. 사실관계
○ ’20. 4.29 A분양권 당첨일
○ ’20. 5.13. A분양권 계약일
○ ’20. 7. 2. A분양권 지분(50%)을 배우자에게 증여 후 권리의무 승계
○ ’21.10. 8. A아파트 중도금 대출일
○ ’22. 3.14. A아파트 사용승인일
○ ’22. 4. 1. A아파트 분양대금 완납일
○ ’22. 8.16. A아파트에 대한 임대차계약(임대기간 ’22.8.30.∼’24.8.30.)
○ ’22. 8.30. 중도금 대출 상환
2. 질의내용
○ ｢주택법｣에 따른 사업주체가 건설·공급하는 신축분양아파트의 입주자로 선정되어 취득한 주택에 대하여
- 해당 주택의 잔금청산일 후 임차인과 체결한 임대차계약이 소득령§155의3에 따른 “직전임대차계약”에 해당하는지 여부
3. 관련법령
□ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
□ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 ｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
⑪ 법 제89조제1항제3호나목에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다.
□ 소득세법 시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.
③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.
④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.
⑤ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 ｢전자정부법｣ 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.
4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
□ 서면-2022-법규재산-3529, 2022.12.07.
｢주택법｣에 따른 사업주체가 공급하는 주택의 입주자로 선정되어 취득하는 주택에 대하여, 해당 주택을 취득하기 전에 임차인과 체결한 임대차계약은 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3 제1항의 “직전 임대차계약”에 해당하지 않는 것입니다.
□ 서면-2022-법규재산-4639, 2022.12.28.
귀 서면질의의 경우, ｢주택법｣ 제2조 제11호에 따른 지역주택조합의 조합원 자격으로 취득하는 조합주택(이하 “조합주택”)의 취득시기는 ｢소득세법 시행령｣ 제162조 제1항 제4호에 따라 사용승인서 교부일(사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날)로 하는 것이며, 국내에 1조합주택을 소유한 1세대가 해당 조합주택의 사용승인서 교부일 후에 해당 조합주택에 대하여 임차인과 임대차계약(이하 “해당 임대차계약”)을 체결하고 해당 임대차계약에 의한 임대보증금으로 해당 조합주택에 대한 분양 잔금을 청산한 경우로서 해당 임대차계약이 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3 제1항 제4호에 따른 임대기간 요건을 충족하는 경우에는 같은 항 제1호에 따른 ｢직전 임대차계약｣에 해당하는 것입니다.
유권해석
신축분양아파트 임대차계약의 직전임대차계약 해당 여부
서면-2024-부동산-0917 · 2024. 07. 18.Q질의내용
- 신축분양아파트의 입주자로 선정되어 주택을 취득한 뒤 임차인과 임대차계약을 체결한 경우, 해당 계약이 소득세법 시행령 제155조의3에 따른 직전임대차계약에 해당하는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 서면-2024-부동산-0917 · 2024. 07. 18.
- 국세청 서면-2024-부동산-0917(2024.07.18) 회신에 따르면, ｢주택법｣에 따라 공급된 주택을 취득한 후 임차인과 맺은 임대차계약은 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3 제1항의 직전 임대차계약에 해당한다고 명시하였습니다.
- 따라서 주택의 '취득 후'에 임대차계약을 체결해야만 직전임대차계약으로서 상생임대주택 비과세 특례의 대상이 될 수 있음을 확인하였습니다.
- 취득 전에 체결된 임대차계약은 본 특례 규정에서 제외되며, 이는 동일한 취지의 과거 예규(서면-2022-법규재산-3529)에서도 확인됩니다.
- 만약 조합주택 등에서 분양 잔금 청산 등을 위해 임대차계약을 체결한 경우에도, '사용승인 등 취득 시기 이후' 체결된 계약만 직전임대차계약으로 인정함을 참고하여야 합니다.
- 이러한 해석에 따라, 상생임대주택 특례 적용 계획 시 임대차계약의 체결 시점을 반드시 주택 취득 이후로 두는 것이 실무상 중요한 쟁점임을 안내하였습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 양도 시 요건 충족 시 비과세, 다주택·분양권 동시 보유 등 특례 규정 명시
- 소득세법 시행령 제154조: 1세대 1주택의 범위와 보유·거주기간 등 요건 명시
- 소득세법 시행령 제155조의3: 상생임대주택에 대한 1세대1주택 비과세 특례, ‘직전 임대차계약’의 의미와 요건 명시
- 서면-2022-법규재산-3529: 취득 전 임대차계약은 직전임대차계약에 해당하지 않음을 규정
- 서면-2022-법규재산-4639: 취득 후 임대차계약이 요건 충족 시 직전임대차계약에 해당함을 판시
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
주택을 취득한 후 체결한 임대차계약은 직전임대차계약에 해당함
회신
｢주택법｣에 따른 사업주체가 공급하는 주택의 입주자로 선정되어 취득한 주택에 대하여, 해당 주택을 취득한 후 임차인과 임대차계약을 체결한 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3 제1항의 “직전 임대차계약”에 해당하는 것입니다.
1. 사실관계
○ ’20. 4.29 A분양권 당첨일
○ ’20. 5.13. A분양권 계약일
○ ’20. 7. 2. A분양권 지분(50%)을 배우자에게 증여 후 권리의무 승계
○ ’21.10. 8. A아파트 중도금 대출일
○ ’22. 3.14. A아파트 사용승인일
○ ’22. 4. 1. A아파트 분양대금 완납일
○ ’22. 8.16. A아파트에 대한 임대차계약(임대기간 ’22.8.30.∼’24.8.30.)
○ ’22. 8.30. 중도금 대출 상환
2. 질의내용
○ ｢주택법｣에 따른 사업주체가 건설·공급하는 신축분양아파트의 입주자로 선정되어 취득한 주택에 대하여
- 해당 주택의 잔금청산일 후 임차인과 체결한 임대차계약이 소득령§155의3에 따른 “직전임대차계약”에 해당하는지 여부
3. 관련법령
□ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
□ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 ｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
⑪ 법 제89조제1항제3호나목에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다.
□ 소득세법 시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.
③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.
④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.
⑤ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 ｢전자정부법｣ 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.
4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
□ 서면-2022-법규재산-3529, 2022.12.07.
｢주택법｣에 따른 사업주체가 공급하는 주택의 입주자로 선정되어 취득하는 주택에 대하여, 해당 주택을 취득하기 전에 임차인과 체결한 임대차계약은 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3 제1항의 “직전 임대차계약”에 해당하지 않는 것입니다.
□ 서면-2022-법규재산-4639, 2022.12.28.
귀 서면질의의 경우, ｢주택법｣ 제2조 제11호에 따른 지역주택조합의 조합원 자격으로 취득하는 조합주택(이하 “조합주택”)의 취득시기는 ｢소득세법 시행령｣ 제162조 제1항 제4호에 따라 사용승인서 교부일(사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날)로 하는 것이며, 국내에 1조합주택을 소유한 1세대가 해당 조합주택의 사용승인서 교부일 후에 해당 조합주택에 대하여 임차인과 임대차계약(이하 “해당 임대차계약”)을 체결하고 해당 임대차계약에 의한 임대보증금으로 해당 조합주택에 대한 분양 잔금을 청산한 경우로서 해당 임대차계약이 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3 제1항 제4호에 따른 임대기간 요건을 충족하는 경우에는 같은 항 제1호에 따른 ｢직전 임대차계약｣에 해당하는 것입니다.
