일괄취득 부동산의 자산별 가액 불분명 시 취득가액 안분방법

요지

일괄 취득한 자산의 가액 구분이 불분명한 경우 ⁠「소득세법」제100조 제2항 및 같은 법 시행령 제166조 제6항에 따라 안분계산하는 것임

회신

귀 질의의 경우 이 타당하며, 이와 관련하여서는 기존해석사례(법규재산2012-341, 2013.03.02.)를 참고하시기 바랍니다.
〇 법규재산2012-341, 2013.03.02.
위 사전답변 신청 내용과 같이, 수필지의 토지를 일괄 취득하여 전체 실지거래가액은 확인되나 각 토지별로 구분이 불분명한 경우에는 ⁠「소득세법」제100조 제2항 및 같은 법 시행령 제166조제6항에 따라 안분계산하는 것입니다.

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 갑은 을로부터 ’11.7.28. 강원도 원주시 귀래면 00리 소재의 주택(그 부수토지 포함) 및 임야 6필지를 350백만원에 취득하면서 주택은 200백만원에, 임야는 150백만원에 거래하기로 을과 구두 합의하였으나, 매매계약서상에는 자산별 가액 구분 없이 매매대금 350백만원으로 기재하여 일괄 계약함

- 상기의 거래물건에 대해서 구「공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률」에 따라 원주시장에게 자산별․필지별 가액을 구분하여 ‘부동산거래계약신고필증 별지’에 기재하여 신고하고, ⁠‘부동산거래계약신고필증’(별지 포함)을 교부받아 동 증서를 첨부하여 등기소에 소유권이전 등기를 신청한 바, 취득 당시 ⁠‘부동산거래신고필증’ 및 그 별지에 기재된 내용 등은 아래와 같음 ⁠(㎡, 백만원)

- 갑은 000-43 주택부수토지 1,943㎡를 분할한 후 분할된 토지 670㎡ 및 000-2 임야 591㎡를 양도할 예정(예상 양도가액 : 대지 100백만원, 임야 40백만원)

○ 질의내용

- 갑이 분할된 주택부수토지 및 000-2 임야를 양도하는 경우 취득가액 안분방법

  취득 당시 매매계약서에 자산별․필지별 가액이 구분 기장되지 않고 총 거래금액으로 기재되어 있으므로 가액이 불분명한 것으로 보아 소득세법 제100조 제2항 및 같은 법 시행령 제166조 제6항에 따라 기준시가로 안분한다.

  ․ 주택부수토지 취득가액 : 56백만원, 임야 취득가액 : 3백만원

  구「공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률」에 따라 원주시장에게 자산별․필지별 가액을 구분하여 ⁠‘부동산거래계약신고필증 별지’에 물건거래금액으로 기재하여 신고하고, ⁠‘부동산거래계약신고필증’(별지 포함)을 교부받았으며, 해당 물건거래금액을 과세표준으로 하여 취득세를 신고․납부한 바, 소득세법 제97조 제7항 및 같은 법 시행령 제163조 제11항에 따라 동 물건거래금액을 각 자산별․필지별 실지 취득가액으로 보아 취득가액을 계산한다.

  ․ 주택부수토지 취득가액 : 34백만원, 임야 취득가액 : 29백만원

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② ~ ⑩ 생략

⑦ 제1항제1호가목 본문을 적용할 때 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우

(이하 생략)

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조제2항, 제97조제1항제1호가목 단서, 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물

가. 토지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

나. 건물

건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

다. 오피스텔 및 상업용 건물

건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액

라. 주택

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

(이하 생략)

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① ~ ⑩ 생략

⑪ 법 제97조제7항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.

1. 삭제

2. 거주자가 부동산 취득시 「부동산 거래신고에 관한 법률」 제3조제1항에 따른 부동산의 실제거래가격(「주택법」 제80조의2에 따른 주택거래신고의 대상인 주택의 경우에는 동법 제80조의2제1항에 따른 주택거래가액을 말하며, 이하 이 호에서 "실제거래가격"이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다.

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

① ~ ⑤ 생략

⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제64조에 따라 안분계산 한다.

(이하 생략)

○ 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】

① ․ ② 생략

③ 영 제163조제11항제2호에서 "기획재정부령으로 정하는 방법"이란 ⁠「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조제1항에 따라 신고(「주택법」 제80조의2에 따른 주택 거래신고를 포함한다)한 실제거래가격을 관할 세무서장이 확인하는 방법을 말한다.

○ 부가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】

법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(안분) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 ⁠「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

○ 법규재산2012-341, 2013.03.02.

[ 회 신 ]

위 사전답변 신청 내용과 같이, 수필지의 토지를 일괄 취득하여 전체 실지거래가액은 확인되나 각 토지별로 구분이 불분명한 경우에는 ⁠「소득세법」제100조 제2항 및 같은 법 시행령 제166조제6항에 따라 안분계산하는 것입니다.

[사실관계]

신청인은 2010.○월 ○○○에게 경주시 ××동 8필지를 ○○○백만원에 매수하고, 같은 날 △△△에게 경주시 ××동 5필지를 ○○○백만원에 일괄매수하는 매매계약을 체결하고,

 - ⁠「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제27조에 따라 경주시장에게 각 필지별로 임의산정하여 ㎡당 42,000원 상당으로 신고함.

 - 2012.○월 경주시 ××동 일부 필지 토지가 공익사업용 토지로 ㎡당 73,000원에 협의 매도됨.

[질의내용]

수필지의 토지를 일괄구입하면서 부동산매매계약서는 총 금액으로 작성한 뒤, ⁠「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제27조에 따라 경주시장에게 각 필지별로 ㎡당 42,000원 상당으로 신고한 경우

 - 토지의 필지별 부동산매매계약서를 작성하지 않고 일괄 구입계약을 하였으므로 그 필지별 가액이 불분명한 것으로 보아 필지별 토지가액을 안분하여 양도차익을 계산하여야 하는지 여부

○ 서면인터넷방문상담4팀-671, 2008.03.14 .

「소득세법」제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물등 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여「같은법시행령」제166조 제6항 및 ⁠「부가가치세법시행령」제48조의 2 제4항 규정에 의하여 안분계산하는 것입니다.

○ 서면인터넷방문상담5팀-438, 2008.03.04.

[ 회 신 ]

귀 질의의 경우, 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산함에 있어 실지거래 취득가액이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 기타 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것입니다.

[사실관계]

- 갑은 을로부터 2006년 10월 토지를 5천만원에 매수하고 부동산거래계약신고필증 상에는 2천만원에 매수한 것으로 하여 지자체에 신고하였음.

- 을은 갑에게 양도한 당해 토지에 대하여 양도소득세 신고를 하지 않았음.

[질의내용]

갑은 2008년 2월에 당해 토지를 양도하려고 하는데 취득가액의 산정은 실지취득가액인 5천만원인지, 아니면 부동산거래계약신고필증 상에 적은 2천만원인지 여부

(질의자 의견)

- 소득세법 제97조 제7항에는 토지 등을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 하고 있으며,

- 소득세법시행령 제163조 제11항에는 대통령령이 정하는 방법이란 다음 각 호에 해당하는 방법을 말한다고 하고

제2호에 거주자가 부동산 취득시 ⁠「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제27호 제1항에 따른 부동산의 실제거래가액(「주택법」제80조의 2에 따른 주택거래신고의 대상인 주택의 경우에는 동법 제80조의 2 제1항에 따른 주택거래가액을 말하며, 이하 이 호에서 ⁠“실제거래가격”이라 한다)을 재정경제부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전 소유자의 부동산 양도소득세과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다,(2007.02.28 개정)고 규정하고 있는데,

- 이를 질의사항에 적용시키면 재정경제부령으로 정하는 방법이 명확하지는 않으나, 갑이 부동산거래계약신고필증을 작성하여 지자체에 신고한 것을 실제거래가액으로 확인하는 방법이라 하더라도 을이 양도소득세 신고를 하지 않았으므로 전 소유자(을)의 부동산 양도소득세과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우가 아니므로 갑은 실제거래가액인 5천만원을 취득가액으로 인정받을 수 있다고 생각됨.

○ 서면인터넷방문상담4팀-1319, 2008.05.30.

[ 회 신 ]

1. 「소득세법」 제100조 제2항의 규정에 의한 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 ⁠「같은법 시행령」 제166조 제6항 및 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 규정에 의하여 안분 계산하는 것입니다.

2. 귀 사례의 경우 일괄양도로 인하여 토지와 건물 가액의 구분이 불분명한 경우에 해당하는지 여부에 대하여는 매매계약서 및 기타 자료를 종합하여 판단하는 것이며, 붙임과 같이 관계법령과 유사사례를 보내 드리니 이를 참고하시기 바랍니다.

[사실관계]

- 2008.1.30일 관악구 oo동 토지와 건물을 일괄 60억원에 매수계약을 체결한 후 甲 법무사에게 소유권이전등기 신청 위임함.

- 위임받은 법무사는 2008.3.24 관악등기소에 소유권 이전등기신청서를 접수하였으나 토지 소유지분 ⁠(5/12,4/48/4/48,5/12) 과 건물 ⁠(각1/4 )의 소유지분이 상이하여 매매대금 총액 60억원으로 일괄등기(등기소 프로그램 입력불가)를 할 수 없어 토지가액과 건물 가액을 분리하여 오라는 보정요구(등기소 직원 확인가능)가 있어 법무사가 매매당사자 협의 없이 관악구청에 상의한바 토지 40억원, 건물 20억원으로 분리하면 무리가 없다는 설명을 듣고 소유권 이전등기를 조속히 마무리 하기위하여 위임자로부터 인계받은 계약서에 특약사항에 구분 기재한 후 소유권 이전등기 절차를 마침.

- 위 매수인은 매도자 ■■■외3인이 계약서 내용의 임의 기재사실에 대하여 내용 증명서를 받고 세무 상식이 부족함을 깨닫고 이에 대한 다음의 사항에 대하여 질의 합니다.

[질의내용]

- 등기관의 보정요구에 따라 부득이 법무사가 부동산 소유권이전 등기만을 위하여 매매당사자 협의 없이 임의로 토지.건물가액을 분리하여 등기한 경우 그 토지 건물의 자산별 양도가액에 대하여 다음과 같은 양설이 있어 질의 하오니 답변하여 주시기 바랍니다.

매매당사자의 합의에 의한 토지.건물 매매가액을 분할한 것이 아니므로 양도당시 기준시가에 의하여 안분한 가액으로 해야 한다.

토지. 건물의 가액은 부동산 등기부에 기재된 가액으로 해야 한다.

출처 : 국세청 2015. 07. 10. 서면-2015-부동산-0525 | 국세법령정보시스템