요지

의무임대기간(8년)을 충족하여 자동말소되는 때 임대주택이 공실인 경우 조특법§97의3적용이 가능한 것임

회신

귀 질의의 경우, 우리청 기존 해석사례(서면-2020-법령해석재산-4341, 2021. 05.11.)를 참고하시기 바랍니다.

○ 서면-2020-법령해석재산-4341, 2021.05.11.
귀 서면질의의 사실관계와 같이 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 2020년 7월 11일 전에 장기일반민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택)으로 변경신고한 후 임대의무기간이 종료하여 같은법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 제6조제5항에 따라 등록이 자동말소되는 경우에는 3개월을 초과하여 공실이 발생한 경우에도 ｢조세특례제한법｣ 제97조의3에 따른 과세특례 적용이 가능한 것입니다.

1. 사실관계

2. 질의내용

 - ｢민간임대주택에 관한 특별법｣(이하 ⁠“민특법”)에 따른 임대사업자등록이 자동말소 된 때 장기일반민간임대주택이 공실인 경우 조특법§97의3에 따른 특례 적용이 가능한지

3. 관련법령

○조세특례제한법 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】

 ① 대통령령으로 정하는 거주자가 2020년 12월 31일(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2022년 12월 31일)까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 등록[2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록 신청한 경우로서 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이나 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다]하여 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우 그 주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)을 양도하는 경우에 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조제1항에 따른 장기보유특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 장기일반민간임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다.

 ④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○조세특례제한법 제97조의5 【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면】

 ① 거주자가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)을 양도하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

  1. 2018년 12월 31일까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호의 민간매입임대주택 및 「공공주택 특별법」 제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택을 취득(2018년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하고, 취득일로부터 3개월 이내에 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 장기일반민간임대주택등으로 등록할 것

○조세특례제한법 시행령 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】

 ① 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 「소득세법」 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자를 말한다.

 ② 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우와 같은 항 제1호에 따른 8년 이상 계속하여 임대한 경우는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호의 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 경우로 한다. 이 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 등록 및 임대한 기간을 계산한다.

  2. 종전의 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 등록이 말소되는 경우: 해당 주택은 8년 동안 등록 및 임대한 것으로 본다.

 ④ 장기일반민간임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조제5항제1호ㆍ제3호 및 제5호를 준용한다. 이 경우 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보며, ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 임대를 개시한 것으로 본다.

4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면-2020-법령해석재산-4341[법령해석과-1650],2021.05.11

 귀 서면질의의 사실관계와 같이 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 2020년 7월 11일 전에 장기일반민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택)으로 변경신고한 후 임대의무기간이 종료하여 같은법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 제6조제5항에 따라 등록이 자동말소되는 경우에는 3개월을 초과하여 공실이 발생한 경우에도 ｢조세특례제한법｣ 제97조의3에 따른 과세특례 적용이 가능한 것입니다.

○ 서면-2020-법령해석재산-3286[법령해석과-1654],2021.12.10

 임대주택이 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제5항에 따라 등록이 말소된 경우 ⁠「조세특례제한법」제97조의3에 따른 특례 적용 여부에 대해서는 기존 해석사례(서면-2020-법령해석재산-3286, 2021.05.11.)를 참고하시기 바랍니다.

「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률로 개정되기 전의 것) 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제5항에 따라 등록이 말소되는 경우 해당 주택은 8년 동안 등록 및 임대한 것으로 보아「조세특례제한법」제97조의3제1항 본문에 따른 과세특례를 적용하며, 같은 항 단서는 적용하지 않는 것입니다.

○ 양도, 기획재정부 재산세제과-213[​],2021.03.15

【질의】소득령§155⑳에 따른 거주주택 비과세 특례 적용 시

 (쟁점1) 거주주택 양도일 현재 장기임대주택 중 일부가 공실인 경우, 소득령§155⑳에 따른 거주주택 비과세 특례 요건 충족 여부

   등록된 장기임대주택 전부 임대 시 특례 요건 충족

   등록된 장기임대주택 1호 이상 임대 시 특례 요건 충족

 (쟁점2) 거주주택 특례 적용 이후 장기임대주택 중 일부가 소득령§155㉒(2)각목에 해당하지 않는 사유로 6개월 이상 공실인 경우, 사후관리규정 위반에 해당하는지 여부

   사후관리규정 위반에 해당

   사후관리규정 위반에 해당하지 않음

【회신】

1. 거주주택 양도일 현재 장기임대주택 중 일부 공실이 발생한 경우에도 그 공실이 자가거주 등 임대 이외의 목적으로 사용되는 것이 아닌 한 임대사업을 계속하고 있는 것으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항에 따른 거주주택 비과세 특례가 적용되는 것입니다. 다만, 관련 장기임대주택이 임대사업목적으로 사용하는지 여부는 사실판단 할 사항입니다.

2. 귀 질의 중 쟁점2의 경우 제2안이 타당합니다

출처 : 국세청 2023. 03. 28. 서면-2022-부동산-5342[부동산납세과-745] | 국세법령정보시스템