요지

임대주택법에 따른 분양전환으로 임대주택을 취득하는 경우, 매매대금이 기납부보증금을 초과하지 않는 경우에는 대금청산일은 분양전환 합의에 의하여 기납부보증금이 매매대금화 되는 날임

회신

귀 질의의 경우, 기존 해석사례 ⁠“재정경제부 재산세제과-506, 2006.04.26.”를 참고하시기 바랍니다.

○ 재정경제부 재산세제과-506(2006.04.26.)
위 소득세법 제98조 및 동법 시행령 제162조 제1항의 규정을 적용함에 있어 귀 질의와 같이 임대주택법에 의한 임대주택을 당해 임대사업자로부터 분양받은 경우 ⁠“대금을 청산한 날”은 당초 임대보증금을 납부한 날이 아니라 임대관계 종료로 임대사업자와 당해 임대주택의 분양전환 합의에 의하여 이미 납부한 임대보증금이 매매대금화 되는 날임

1. 사실관계

 -2013.8월 민간임대 A주택*에 임차인으로 임대차계약을 체결하면서 임대의무기간의 1/2이상이 경과한 시점부터 분양전환을 예약하는 계약 체결
* 구「임대주택법」에 따른 건설임대주택

 -2016.12월 A주택에 입주

 -2020.1월 분양전환 합의**
** 이미 납부한 임대보증금이 매매대금을 초과하여 차액은 반환하기로 약정

 -2020.3월 분양전환 합의에 따라 2018.10월을 등기원인일로 소유권 이전등기 접수

2. 질의내용

 -A주택의 취득시기가 소유권이전등기원인일(2018.10월)인지, 등기 접수일(2020.3.19.)인지

3. 관련법령

○소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】

 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

○소득세법시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

 ①법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

  1.대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

  2.대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

  3.기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

  4.자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

  5.상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

  6.「민법」 제245조제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해부동산의 점유를 개시한 날

  7.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날. 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일로 한다.

  8.완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다.

  9.「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.

 10.제158조제2항의 경우 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타주주가 주식등을 양도함으로써 해당 법인의 주식등의 합계액의 100분의 50 이상이 양도되는 날. 이 경우 양도가액은 그들이 사실상 주식등을 양도한 날의 양도가액에 의한다.

○ 임대주택법(2015.05.18. 법률 제13328호로 개정된 것) 제2조 【정의】

 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  2."건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.

   가.임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택[임대사업자가 토지를 임차하여 건설ㆍ임대하는 주택(이하 "토지임대부 임대주택"이라 한다)을 포함한다]

   나.「주택법」 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조에 따른 임대사업자 등록을 마치고 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 임대하는 주택

  2의2."공공건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건설임대주택을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 주택은 제외한다.

   가.국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택

   나.「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금의 자금을 지원받아 건설하는 임대주택

   다.공공사업으로 조성된 택지에 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설하는 임대주택

  2의3."민간건설임대주택"이란 공공건설임대주택이 아닌 건설임대주택을 말한다.

  3의3."준공공임대주택"이란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사 외의 임대사업자가 10년 이상 계속하여 임대하는 임대주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다. 다만, 공공건설임대주택은 제외한다.

   가.전용면적 85제곱미터 이하의 주택

   나.「건축법」 제2조제2항제1호의 단독주택 중 대통령령으로 정하는 다가구주택

○ 임대주택법 제16조 【임대주택의 매각 제한 등】

 ①임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.

  1.건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 주택도시기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설한 임대주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 50년

  2.건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 주택도시기금의 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년

  2의2.장기전세주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 20년

  3.제1호와 제2호 외의 건설임대주택 중 제26조에 따라 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 10년

  4.제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간

○ 임대주택법 시행령(2015.05.06. 대통령령 제26230호로 개정된 것) 제13조 【임대주택의 임대의무기간 등】

 ①법 제16조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다.

  1.준공공임대주택으로 등록한 민간건설임대주택 또는 매입임대주택: 준공공임대주택의 임대 개시일부터 10년. 이 경우 임대사업자가 준공공임대주택으로 등록하기 전에 임대하고 있는 주택을 법 제6조의2제1항 및 이 영 제8조의2제1호에 따라 준공공임대주택으로 등록한 경우에는 5년의 범위에서 준공공임대주택으로 등록하기 전에 임대한 기간의 2분의 1에 해당하는 기간을 임대의무기간에 포함하여 산정한다.

  2.그 밖의 임대주택: 임대 개시일부터 5년

 ②법 제16조제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다.

  3.법 제16조제1항제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 임대사업자가 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고(임대사업자가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우는 제외한다)한 후 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 공공건설임대주택은 법 제21조제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인에게만 분양전환을 할 수 있다.

○민간임대주택에 관한 특별법 부칙 제13499호 제6조【공공건설임대주택에 관한 경과조치】

 ①이 법 시행 당시 ⁠「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자에 해당하는 자가 건설하였거나 건설하고 있는 주택은 ⁠「공공주택 특별법」의 규정을 적용한다.

 ②이 법 시행 당시 ⁠「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자가 아닌 자가 건설하였거나 건설하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대하여는 종전의 ⁠「임대주택법」 제2조제2호의2에 따른 공공건설임대주택으로 보아 종전의 규정을 적용한다.

  1.이 법 시행 당시 국가·지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금의 자금을 지원받아 공공건설임대주택으로 건설하였거나 건설하고 있는 주택

  2.이 법 시행 당시 공공사업으로 조성된 택지에 「주택법」 제16조에 따라 공공건설임대주택으로 사업계획승인을 받아 건설하였거나 건설하고 있는 주택

  3.이 법 시행 당시 공공사업으로 조성된 택지를 공공건설임대주택 용도로 공급받아 이 법 시행 후 건설하는 주택

○ 민법 제564조 【매매의 일방예약】

 ①매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다.

 ②전항의 의사표시의 기간을 정하지 아니한 때에는 예약자는 상당한 기간을 정하여 매매완결여부의 확답을 상대방에게 최고할 수 있다.

 ③ 예약자가 전항의 기간내에 확답을 받지 못한 때에는 예약은 그 효력을 잃는다.

4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재정경제부 재산세제과-506(2006.04.26.)

 소득세법 제98조 및 동법 시행령 제162조 제1항의 규정에 따른 자산의 취득시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이며, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기 등을 한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일임

 위 소득세법 제98조 및 동법 시행령 제162조 제1항의 규정을 적용함에 있어 귀 질의와 같이 임대주택법에 의한 임대주택을 당해 임대사업자로부터 분양받은 경우 ⁠“대금을 청산한 날”은 당초 임대보증금을 납부한 날이 아니라 임대관계 종료로 임대사업자와 당해 임대주택의 분양전환 합의에 의하여 이미 납부한 임대보증금이 매매대금화 되는 날임

출처 : 국세청 2022. 03. 16. 서면-2021-부동산-7772[부동산납세과-549] | 국세법령정보시스템