요지

분양 이후 일정기간 동안 실제 임대수익이 임대수익 기준금액에 미달하는 경우 그 미달하는 금액에 대하여 분양자가 임대사업자인 수분양자등에게 지급하는 수익보장금은 이를 지급받은 사업자의 사업소득 총수입금액에 산입하는 것임

답변내용

귀 사전답변 신청의 경우, 분양자가 부동산 분양 계약 이후 일정기간 동안 부동산 임대사업을 영위하는 수분양자 또는 당해 부동산의 소유권을 이전받은 자의 실제 임대수익이 일정금액에 미달하는 경우 그 미달하는 금액을 지급한다는 내용의 수익증서를 발급한 경우로서, 당해 수분양자 또는 소유권을 이전받은 자가 수익증서에 따라 지급받는 금액은 ｢소득세법｣ 제19조제1항제12호의 사업소득에 해당하는 것으로 총수입금액에 산입하는 것입니다.

 ○ 상가 분양 시 분양 촉진을 위해 분양자는 수분양자와의 약정에 따라 분양 호실 당 매월 ×××원에 미달하는 임대수입이 발생하는 경우 매달 미달금액을 지원하는 수익증서를 발행함

  - 수분양자는 사업자 등록증을 가지고 있는 부동산 임대업 사업자임

 ○ 수분양자가 분양받은 부동산을 타인에게 양도하는 경우 임대료 지원기간 동안 이를 매수한 자에게 기준 임대료 미달 금액을 지원함

2. 질의내용

 ○ 수분양자 또는 소유권을 이전받은 자(이하 ⁠‘수분양자등’)가 2년 동안 매월 기준 임대료에 미달하는 임대료를 받을 시 수익증서에 따라 분양자로부터 기준 임대료에 미달하는 금액만큼 보전받을 경우

  - 수분양자 등이 분양자로부터 지급받는 수익보장금이 부동산임대업의 사업소득에 해당하는지 기타소득에 해당하는지 여부

3. 관련법령 및 관련사례

○ 소득세법 제19조【사업소득】

 ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

  12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣ 제4조에 따른 공익사업과 관련하여 지역권·지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다)을 설정하거나 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.

  21. 제1호부터 제20호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적·반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득

○ 소득세법 제24조【총수입금액의 계산】

 ① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액(총급여액과 총연금액을 포함한다. 이하 같다)은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로 한다.

 ② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입할 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다.

 ③ 총수입금액을 계산할 때 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제51조【총수입금액의 계산】

 ③ 사업소득에 대한 총수입금액의 계산은 다음 각 호에 따라 계산한다.

  1. 부동산을 임대하고 받은 선세금(先貰金)에 대한 총수입금액은 그 선세금을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세기간의 합계액으로 한다. 이 경우 월수의 계산은 기획재정부령으로 정하는 바에 따른다.

  1의2. 환입된 물품의 가액과 매출에누리는 해당 과세기간의 총수입금액에 산입하지 아니한다. 다만, 거래수량 또는 거래금액에 따라 상대편에게 지급하는 장려금과 그 밖에 이와 유사한 성질의 금액과 대손금은 총수입금액에서 빼지 아니한다.

  1의3. 외상매출금을 결제하는 경우의 매출할인금액은 거래상대방과의 약정에 의한 지급기일(지급기일이 정하여져 있지 아니한 경우에는 지급한 날)이 속하는 과세기간의 총수입금액 계산에 있어서 이를 차감한다.

  2. 거래상대방으로부터 받는 장려금 기타 이와 유사한 성질의 금액은 총수입금액에 이를 산입한다.

  3. 관세환급금등 필요경비로 지출된 세액이 환입되었거나 환입될 경우에 그 금액은 총수입금액에 이를 산입한다.

  4. 사업과 관련하여 무상으로 받은 자산의 가액과 채무의 면제 또는 소멸로 인하여 발생하는 부채의 감소액은 총수입금액에 이를 산입한다. 다만, 법 제26조제2항의 경우에는 그러하지 아니하다.

  4의2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당되는 이익, 분배금 또는 보험차익은 그 소득의 성격에도 불구하고 총수입금액에 산입한다.

   다. 확정급여형퇴직연금제도의 보험차익과 신탁계약의 이익 또는 분배금

   라. 사업과 관련하여 해당 사업용 자산의 손실로 취득하는 보험차익

  5. 제1호, 제1호의2, 제1호의3, 제2호부터 제4호까지 및 제4호의2 외의 사업과 관련된 수입금액으로서 해당 사업자에게 귀속되었거나 귀속될 금액은 총수입금액에 산입한다.

○ 소득세법 제21조【기타소득】

 ① 기타소득은 이자소득·배당소득·사업소득·근로소득·연금소득·퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

  10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 소득으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

   가. 위약금

   나. 배상금

   다. 부당이득 반환 시 지급받는 이자

○ 소득세법 시행령 제41조【기타소득의 범위 등】

 ⑦ 법 제21조제1항제10호에서 "위약금과 배상금"이란 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 받는 손해배상(보험금을 지급할 사유가 발생하였음에도 불구하고 보험금 지급이 지체됨에 따라 받는 손해배상을 포함한다)으로서 그 명목여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 그 밖의 물품의 가액을 말한다. 이 경우 계약의 위약 또는 해약으로 반환받은 금전 등의 가액이 계약에 따라 당초 지급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 금전 등의 가액으로 보지 아니한다.

출처 : 국세청 2018. 05. 24. 사전-2017-법령해석소득-0722[법령해석과-1396] | 국세법령정보시스템