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소유권 이전등기 전 리모델링비 필요경비 인정 여부
서면-2018-부동산-3985[부동산납세과-324] · 2019. 03. 29.Q질의내용
- 부동산 매매계약을 체결하고 소유권 이전등기 이전에 지출한 리모델링비용이 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정될 수 있는지요?
S요약
R회신 내용 서면-2018-부동산-3985[부동산납세과-324] · 2019. 03. 29.
- 국세청 서면-2018-부동산-3985[부동산납세과-324], 2019-03-29 회신 내용입니다.
- 실지거래가액에 의한 양도차익 산정 시 자본적지출액이나 용도변경·개량·이용편의 위한 비용은 증빙서류에 의해 실제 지출이 확인되면 양도자산의 필요경비로 인정됨을 밝히고 있습니다.
- 소유권 이전등기 전에 매매계약 후 리모델링비용 등을 지출하더라도 공사계약서, 대금지급 증빙서류 등으로 실제 지출사실이 확인되면 필요경비 공제가 가능합니다.
- 이러한 지출이 자본적지출액 또는 용도변경·개량비용에 해당하는지 여부는 증빙서류 등에 따라 사실판단해야 함을 명확히 하고 있습니다.
- 유사유권해석(부동산납세과-277, 2012.05.16) 및 기존 해석(서면인터넷방문상담4팀-3217, 2007.11.07)에서도 소유권 취득전 지출분 중 증빙 확인된 자본적지출액은 필요경비에 해당한다고 밝히고 있습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제97조: 실지거래가액 기준 양도차익 계산 시 필요경비 공제, 자본적지출·양도비 등 포함
- 소득세법 시행령 제163조: 자본적지출액 및 용도변경, 개량, 이용편의 지출비용은 증빙 시 필요경비로 인정
- 소득세법 시행령 제67조 제2항: 자본적 지출 의미와 범위 명시(용도변경, 개조, 개량 등)
- 소득세법 시행령 제163조 제3항 제1·3호: 공사계약서·금융거래 등 증빙서류 필요
- 소득세법 시행령 제163조: 매매계약 후 소유권이전등기 전 지출이라도 증빙서류로 사실이 확인되면 필요경비로 인정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 때 자본적지출액과 양도자산의 용도변경개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로 확인된 경우 동 비용은 양도자산의 필요경비로 공제함
회신
귀 서면질의의 경우 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 때「소득세법 시행령」제163조 제3항 제1호 자본적지출액이나 제3호 양도자산의 용도변경・개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로 증빙서류에 의해 실제 지출된 사실이 확인되는 경우 동 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 공사계약서 및 대금지급 증빙서류 등에 의하여 사실판단 할 사항입니다.
※ 관련참고자료
1. 사실관계
- 2012. 03월 A모텔 매매계약
* 매매계약 체결 후 모텔 리모델링공사 진행(2012.10월까지)
- 2012. 10월 A모텔 리모델링 종료 후 영업신고 및 사업자등록
- 2014. 11월 A모텔 소유권 이전 등기 완료
- 2018. 7월 A모텔 양도
- 2018. 9월 A모텔 양도소득세 신고 완료
2. 질의내용
○ 소유권 이전등기 전 지출한 리모델링비용을 필요경비로 인정할 수 있는 지 여부
3. 관련법령
○ 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
(이하생략)
○ 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】
① ∼② 생략
③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
2의2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
3의2.「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금 (개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)
3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금 상당액을 말한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용 으로서 기획재정부령이 정하는 것
(이하생략)
○ 소득세법 시행령 제67조【즉시상각의의제】
① 생략
② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것
(이하생략)
나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 부동산납세과-20, 2014.01.15.
[ 요 지 ]
실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 때 자본적지출액과 양도자산의 용도변경・개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로 확인된 경우 동 비용은 양도자산의 필요경비로 공제함
[답 변]
귀 서면질의의 경우 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 때「소득세법 시행령」제163조 제3항 제1호 자본적지출액이나 제3호 양도자산의 용도변경・개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로 증빙서류에 의해 실제 지출된 사실이 확인되는 경우 동 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 공사계약서 등 증빙서류에 의하여 사실판단 할 사항입니다.(기존해석사례 서면인터넷방문상담4팀-3217, 2007.11.07.)
○ 부동산납세과-277, 2012.05.16.
[ 요 지 ]
당해 자산에 대하여 매매계약을 체결하고 소유권 취득전에 지출한 자본적지출액 중 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우에는 양도자산의 필요경비에 해당함
[답 변]
당해 자산에 대하여 매매계약을 체결하고 소유권 취득전에 지출한 자본적지출액 중 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우에는 「소득세법 시행령」제163조제3항에 따른 양도자산의 필요경비에 해당합니다.
출처 : 국세청 2019. 03. 29. 서면-2018-부동산-3985[부동산납세과-324] | 국세법령정보시스템
유권해석
소유권 이전등기 전 리모델링비 필요경비 인정 여부
서면-2018-부동산-3985[부동산납세과-324] · 2019. 03. 29.Q질의내용
- 부동산 매매계약을 체결하고 소유권 이전등기 이전에 지출한 리모델링비용이 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정될 수 있는지요?
S요약
R회신 내용 서면-2018-부동산-3985[부동산납세과-324] · 2019. 03. 29.
- 국세청 서면-2018-부동산-3985[부동산납세과-324], 2019-03-29 회신 내용입니다.
- 실지거래가액에 의한 양도차익 산정 시 자본적지출액이나 용도변경·개량·이용편의 위한 비용은 증빙서류에 의해 실제 지출이 확인되면 양도자산의 필요경비로 인정됨을 밝히고 있습니다.
- 소유권 이전등기 전에 매매계약 후 리모델링비용 등을 지출하더라도 공사계약서, 대금지급 증빙서류 등으로 실제 지출사실이 확인되면 필요경비 공제가 가능합니다.
- 이러한 지출이 자본적지출액 또는 용도변경·개량비용에 해당하는지 여부는 증빙서류 등에 따라 사실판단해야 함을 명확히 하고 있습니다.
- 유사유권해석(부동산납세과-277, 2012.05.16) 및 기존 해석(서면인터넷방문상담4팀-3217, 2007.11.07)에서도 소유권 취득전 지출분 중 증빙 확인된 자본적지출액은 필요경비에 해당한다고 밝히고 있습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제97조: 실지거래가액 기준 양도차익 계산 시 필요경비 공제, 자본적지출·양도비 등 포함
- 소득세법 시행령 제163조: 자본적지출액 및 용도변경, 개량, 이용편의 지출비용은 증빙 시 필요경비로 인정
- 소득세법 시행령 제67조 제2항: 자본적 지출 의미와 범위 명시(용도변경, 개조, 개량 등)
- 소득세법 시행령 제163조 제3항 제1·3호: 공사계약서·금융거래 등 증빙서류 필요
- 소득세법 시행령 제163조: 매매계약 후 소유권이전등기 전 지출이라도 증빙서류로 사실이 확인되면 필요경비로 인정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 때 자본적지출액과 양도자산의 용도변경개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로 확인된 경우 동 비용은 양도자산의 필요경비로 공제함
회신
귀 서면질의의 경우 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 때「소득세법 시행령」제163조 제3항 제1호 자본적지출액이나 제3호 양도자산의 용도변경・개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로 증빙서류에 의해 실제 지출된 사실이 확인되는 경우 동 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 공사계약서 및 대금지급 증빙서류 등에 의하여 사실판단 할 사항입니다.
※ 관련참고자료
1. 사실관계
- 2012. 03월 A모텔 매매계약
* 매매계약 체결 후 모텔 리모델링공사 진행(2012.10월까지)
- 2012. 10월 A모텔 리모델링 종료 후 영업신고 및 사업자등록
- 2014. 11월 A모텔 소유권 이전 등기 완료
- 2018. 7월 A모텔 양도
- 2018. 9월 A모텔 양도소득세 신고 완료
2. 질의내용
○ 소유권 이전등기 전 지출한 리모델링비용을 필요경비로 인정할 수 있는 지 여부
3. 관련법령
○ 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
(이하생략)
○ 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】
① ∼② 생략
③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
2의2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
3의2.「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금 (개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)
3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금 상당액을 말한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용 으로서 기획재정부령이 정하는 것
(이하생략)
○ 소득세법 시행령 제67조【즉시상각의의제】
① 생략
② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것
(이하생략)
나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 부동산납세과-20, 2014.01.15.
[ 요 지 ]
실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 때 자본적지출액과 양도자산의 용도변경・개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로 확인된 경우 동 비용은 양도자산의 필요경비로 공제함
[답 변]
귀 서면질의의 경우 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 때「소득세법 시행령」제163조 제3항 제1호 자본적지출액이나 제3호 양도자산의 용도변경・개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로 증빙서류에 의해 실제 지출된 사실이 확인되는 경우 동 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 공사계약서 등 증빙서류에 의하여 사실판단 할 사항입니다.(기존해석사례 서면인터넷방문상담4팀-3217, 2007.11.07.)
○ 부동산납세과-277, 2012.05.16.
[ 요 지 ]
당해 자산에 대하여 매매계약을 체결하고 소유권 취득전에 지출한 자본적지출액 중 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우에는 양도자산의 필요경비에 해당함
[답 변]
당해 자산에 대하여 매매계약을 체결하고 소유권 취득전에 지출한 자본적지출액 중 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우에는 「소득세법 시행령」제163조제3항에 따른 양도자산의 필요경비에 해당합니다.
출처 : 국세청 2019. 03. 29. 서면-2018-부동산-3985[부동산납세과-324] | 국세법령정보시스템
