요지

피고가 이 사건 부동산의 실제 양도가액이 xxxx원이라고 판단한 것은 적법하고, 원고가 매수인으로부터 받은 돈 중 연체이자 등으로 받은 것이므로 실제 양도가액은 xxxx원이라는 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

[2021구합54154]

피고가 2021. 2. 5. 원고에게 한 2017년 귀속 양도소득세 921,019,200원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

[2022구합50074]

피고가 2021. 6. 24. 원고에게 한 2017년 귀속 양도소득세 1,050,897,004원의 감액 경정 청구 거부처분을 취소한다.

이 유

1. 처분 경위

  가. 원고는 2016. 4. 7. 공매로 취득한 ○○시 ○○면 ○○리 11 외 31필지(이하 ⁠‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여, 2016. 7. 8. 주식회사 BBBB개발¹⁾과 매매대금을 25,000,000,000원으로 한 매매계약을 체결하였다(이하 ⁠‘이 사건 매매계약’이라 한다). 원고는 2017. 11. 29. 이 사건 부동산의 소유권을 AAAA지역주택조합에 이전하고, 2018. 1. 26. 피고에게 아래와 같이 양도소득세 5,798,257,920원을 신고·납부하였다(이하 이 사건 매매계약에 따라 매매대금을 지급할 의무가 있는 자를 ⁠‘매수인’이라 한다).

(표 생략)

  나. ○○지방국세청은 2020. 8. 10.부터 2020. 12. 14.까지 위 양도소득세 신고·납부에 대한 세무조사를 실시한 결과 원고가 필요경비로 계상한 금액 중 1,360,000,000원을 가공경비로 판단하였다. 피고는 위 세무조사 결과에 따라 위 1,360,000,000원을 필요경비 불산입하고, 과세표준을 15,855,644,800원, 세액을 6,719,277,120원으로 경정하여, 2021. 2. 5. 원고에게 2017년 귀속 양도소득세 921,019,200원(= 544,000,000원 + 가산세 377,019,200원)을 경정·고지하였고(이하 ⁠‘이 사건 부과처분’이라 한다), 2021. 2.18. 원고를 조세포탈혐의로 고발하였다.

  다. 한편 원고는 2021. 5. 4. 피고에게 이 사건 부동산 양도가액이 25,000,000,000원이 아닌 22,771,305,490원이라고 주장하며, 과다납부된 양도소득세 1,050,897,004원의 환급을 구하는 경정청구를 하였다. 피고는 2021. 6. 24. 원고에게 ⁠‘매매계약서상 양도대금은 250억 원이며 객관적인 증빙에 의해 확인되는 양도가액은 250억 원’이라는 사유로 위 경정청구를 기각한다는 통지를 하였다(이하 ⁠‘이 사건 거부처분’이라 한다).

  라. 원고는 조세심판원에 이 사건 부과처분 및 이 사건 거부처분에 대하여 각각 취소를 구하는 행정심판을 제기하였으나, 조세심판원은 2021. 11. 9. 및 2021. 12. 10. 각각 원고의 청구를 기각하는 재결을 하였다.

  마. ○○지방법원 ○○지원은 2021. 11. 18. 원고에 대하여, 원고가 가공으로 발급받은 현금영수증 사본을 제출하면서 1,360,000,000원 상당을 필요경비로 계상하는 방법으로 이 사건 부동산에 대한 양도소득세 544,000,000원 상당을 포탈하였다는 범죄사실을 인정하고, 징역 1년 6개월 및 벌금 600,000,000원, 징역형의 집행유예 2년을 선고하였다(이하 ⁠‘관련 형사판결’이라 한다). 이에 원고가 불복²⁾하여 제기된 항소심이 ○○고등법원(○○) 2021노357호로 계속 중이다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 9, 13호증, 을 제1 내지 8, 23호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

  가. 원고 주장 요지

    1) 원고가 매수인으로부터 받은 돈 25,600,000,000원 및 지급받아야 하는 돈 300,000,000원 합계 25,900,000,000원 중 3,094,422,398원은 지연이자 등으로 지급된 것이므로, 이 사건 부동산의 실제 양도가액은 22,805,577,602원이고, 원고는 매수인의 요청에 따라 이 사건 부동산에 대한 매매대금을 위 금액으로 감액하기로 합의하였다. 따라서 이 사건 부동산에 대한 실제 양도대금은 25,000,000,000원이 아닌 22,805,577,602원이므로, 이와 달리 판단한 이 사건 거부처분은 위법·부당하므로 취소되어야 한다(‘제1주장’).

    2) 원고가 필요경비로 신고한 1,360,000,000원 중 적어도 841,183,110원은 원고가 이 사건 부동산을 매수하면서 지급한 알선수수료 및 중개수수료로서 필요경비로 인정 되어야 한다. 따라서 위 1,360,000,000원 전액을 필요경비에 불산입한 이 사건 부과처분은 위법·부당하므로 취소되어야 한다(‘제2주장’).

  나. 관계 법령

    별지 기재와 같다.

  다. 판단

    1) 제1주장에 대한 판단

      가) 인정사실

        앞서 든 증거에 갑 제4 내지 6, 12호증, 을 제9 내지 13호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면 다음의 사실이 인정된다.

        ① 원고는 이 사건 매매계약 체결 이후 매수인으로부터 아래 표와 같이 합계 19,700,000,000원을 원고의 계좌로 수취하였다. 원고가 이 사건 부동산을 AAAA지역주택조합에 이전할 당시 이 사건 부동산에 설정되어 있었던 근저당권의 피담보채무액 5,900,000,000원을 고려하면, 원고가 매수인으로부터 받은 돈은 합계 25,600,000,000원(= 19,700,000,000원 + 5,900,000,000원)이다.

(표 생략)

        ② 원고는 2018. 1. 26. 피고에게 이 사건 부동산에 대한 양도가액을 25,000,000,000원으로 하여 양도소득세를 신고하면서, 2017. 11. 29.자 매매계약서(매도인 : 원고, 매수인 : AAAA지역주택조합, 매매대금: 25,000,000,000원)³⁾를 첨부하여 제출하였다.

        ③ 원고는 2020. 12. 10. ○○지방국세청에, ⁠‘원고는 2017. 11. 29. AAAA지역주택조합에 이 사건 부동산을 근저당 금융채무 59억 원을 포함하여 매매가액 250억 원으로 양도하였으나, 양수인의 자금사정으로 인하여 2차례의 잔금지급기일 연장에 관한 합의 및 최종합의를 하는 과정에서 양도대금 250억 원에 추가로 지연이자 및 합의금 명목으로 지급받기로 한 9억 원 중 6억 원을 지급받은 사실이 있음을 확인한다’는 내용의 확인서를 작성·제출하였다. 원고는 2020. 12. 14. 위 6억 원을 기타소득으로 하는 내용의 2019년 귀속 종합소득세 수정신고를 하였다.

      나) 구체적 판단

        살피건대, 매매대금의 이행지체에 따른 연체이자는 양도가액에 포함되지 않는다고 보는 것이 상당하나(대법원 1997. 3. 28. 선고 95누7406 판결 등 참조), 위 인정사실 및 앞서 든 증거와 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 피고가 이 사건 부동산의 실제 양도가액이 25,000,000,000원이라고 판단한 것은 적법하고, 원고가 매수인으로부터 받은 돈 중 3,094,422,398원이 연체이자 등으로 받은 것이므로 실제 양도가액은 22,805,577,602원이라는 원고의 주장은 받아들일 수 없다. 따라서 원고의 주장은 이유 없다.

        ① 피고는 원고가 제출한 양도소득과세표준신고서 첨부 매매계약서 기재 양도가액인 25,000,000,000원을 양도가액으로 인정하였다. 원고가 이 사건 매매계약 이후 매수인으로부터 지급받은 돈이 25,600,000,000원인 점, 원고가 ○○지방국세청에 제출한 확인서에서 위 돈이 매매대금 25,000,000,000원과 지연이자 등 합의금 명목의 600,000,000원이라고 기재되어 있는 점, 매수인이 작성한 2020. 12. 14.자 거래사실확인서에 이 사건 부동산 매매금액이 25,000,000,000원으로 기재되어 있는 점 등도 그에 부합한다. 원고는 이 사건 부동산에 대한 매매대금을 감액하기로 하는 합의가 있었다고 주장하나, 양도소득세의 과세표준인 양도차익을 산정함에 있어서 실지거래가액이 가장 중요한 요소라는 점을 고려할 때, 원고 주장과 같이 이 사건 부동산에 대한 매매대금을 감액하기로 하는 합의가 있었다면, 원고와 매수인 모두 ○○지방국세청의 세무조사를 받는 과정에서 그러한 주장을 하는 것이 자연스럽고, 이 사건 부동산의 매매대금이 25,000,000,000원이라는 내용의 확인서를 제출하였을 것으로는 보이지 않는다.

        ② 원고는 2017. 7. 10. 매수인과 잔금지급기일 연장합의를 하며 이미 발생한 지연이자로 645,000,000원을, 잔급지급일을 2017. 10. 10.까지로 연장하는 것에 따른 손해, 위자료 등의 합의금으로 1,500,000,000원을 지급받기로 하였으므로, 원고가 매수인으로부터 2017. 7. 10. 지급받은 645,000,000원과 2017. 7. 31. 및 2017. 8. 31. 지급 받은 합계 1,500,000,000원은 매매대금에 포함되지 않는다고 주장한다. 그러나 원고는 이 사건 매매계약이 이행됨에 따라 막대한 양도차익을 얻게 되는 점, 이 사건 부동산의 규모를 고려할 때 이 사건 매매계약과 같이 일시에 매도하는 계약을 체결하는 것이 쉽지 않을 것이므로 잔금지급이 지체되었다고 해서 곧바로 이 사건 매매계약을 해제하고 계약금을 몰취하는 것보다 이 사건 매매계약을 존속시켜 잔금을 모두 지급받는 것이 오히려 원고에게 득이 된다고도 볼 수 있는 점 등을 고려할 때, 잔금지급기일을 3개월 연장하는 데에 따라 원고가 입을 손해에 대한 합의금으로 지급하기로 하였다는 1,500,000,000원⁴⁾은 그 금액이 지나치게 과다하다. 또한, 위 연장합의서에서는 매매대금으로 2017. 6. 7. 지급된 150,000,000원이 전혀 고려되고 있지 않는 등, 이 사건 매매계약상 약정한 월 1%의 지연이자로 645,000,000원을 지급하기로 한 것이라는 주장도 그대로 믿기 어렵다. 나아가 원고는 위 금액(645,000,000원 및 1,500,000,000원)을 기타소득으로 신고한 바도 없다.

        ③ 원고는 이 사건 부동산을 AAAA지역주택조합에게 이전한 2017. 11. 29. 을 기준으로 미지급 잔금이 4,145,000,000원이고, 그 지급을 위하여 2017. 11. 15. 2,145,000,000원 채무에 대한 공정증서(이하 ⁠‘2017. 11. 15.자 공정증서’라 한다)를, 2017. 11. 28. 2,000,000,000원 채무에 대한 공정증서(이하 ⁠‘2017. 11. 28.자 공정증서’라 한다)를 작성한 것이라고 주장한다. 그런데 원고와 주식회사 BBBB개발부동산중개법인(변경전 : 주식회사 BBBB개발) 사이에 체결된 2017. 11. 15.자 잔금지급기일연장합의(을 제11호증)에 의하면, 원고는 매수인으로부터 2,145,000,000원을 매매대금과 별도로 지연이자 및 합의금으로 2018. 1. 22.까지 지급받기로 하면서 이를 위하여 공정증서를 발급하기로 한 사실이 인정되는바, 위 2017. 11. 15.자 공정증서가 미지급잔금에 대하여 작성된 것이라는 원고 주장은 위 연장합의서 내용과도 맞지 않고, 또한 위 2,145,000,000원이 미지급 잔금채무라면, 그 채무에 관한 공정증서를 2017. 11. 28.자 공정증서와 별도로 작성할 이유도 없다. 따라서 2017. 11. 29. 기준 미지급 잔금이 4,145,000,000원이라는 원고 주장은 받아들이기 어렵다(나아가, 잔금지급일을 2017. 11. 29까지 연장하는 대가로 2,145,000,000원을 지급하기로 한 것은 그 금액이 지나치게 과다하여 믿기 어렵다).

        ④ 원고가 이 사건 부동산을 AAAA지역주택조합에게 이전한 2017. 11. 29.기준, 원고가 매수인으로부터 원고 계좌로 받은 돈은 합계 17,100,000,000원이고, 위 돈은 모두 매매대금으로 지급된 것으로 봄이 상당하다. 여기에 이 사건 부동산에 설정된 근저당권 피담보채무액 5,900,000,000원을 더하면, 원고가 이 사건 부동산을 이전할 당시 매매대금 25,000,000,000원 중 남은 금액은 2,000,000,000원이고, 위 미지급 잔금에 대하여 2017. 11. 28.자 공정증서(변제기 : 2018. 1. 22., 이자 : 2017. 11. 30. ~ 2018. 1. 22. 월 2%, 지연손해금 : 연 25%)가 작성되었음은 앞서 본 바와 같다.

        ⑤ 2017. 11. 28.자 공정증서 작성 이후 원고는 매수인으로부터 합계 2,600,000,000원을 지급받았다. 위 돈이 변제충당의 법리에 따라 이자, 변제기한 지연에 따른 지연이자에 먼저 충당된 후 원금에 충당된다고 하더라도, 아래와 같이 매매대금 25,000,000,000원은 모두 지급되었다고 봄이 상당하다(원고는 위 돈이 2017. 11. 15.자 공정증서에 따른 채무에 대한 지연손해금에도 충당되어야 한다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 2017. 11. 15.자 공정증서에 따른 채무는 이 사건 부동산에 대한 매매대금을 위한 공정증서라고 보기 어려우므로 매수인은 위 돈을 2017. 11. 28.자 공정증서에 따른 미지급 잔금으로 지급한 것이라고 봄이 상당하다).

(표 생략)

    2) 제2주장에 대한 판단

      가) 양도소득세 부과처분 취소소송에서 과세근거로 되는 과세표준에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것이고, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임도 원칙적으로 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다(대법원 2007. 10. 26. 선고 2006두16137 판결 등 참조).

      나) 살피건대, 앞서 든 증거, 갑 제7, 8호증, 을 제14 내지 19, 21, 22의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 사정들 즉, ① 원고는 당초 CCC에게 입금한 돈 1,360,000,000원을 부동산컨설팅 비용인 필요경비로 신고하였으나, 관련 형사판결 및 CCC 작성 사실확인서에 의하면, CCC은 원고의 요청으로 허위의 현금영수증을 발행하였을 뿐, 위 돈을 부동산컨설팅 비용으로 받은 것으로 보이지 않는 점, ② 원고가 CCC을 통해 DDD 측에게 전달된 돈 500,000,000원은 DDD에 대한 원고의 채무 변제금으로 보이는 점, ③ 그 외에도 원고가 CCC에게 입금한 돈 341,183,110원은 원고 요청에 따라 제3자에게 전달되거나 원고에게 현금으로 다시 전달된 것으로 보이는 점 등을 종합하면, 원고가 CCC 및 DDD에게 이 사건 부동산매수에 관한 알선수수료 및 중개수수료로 841,183,110원을 지급하였다는 주장은 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장 역시 이유 없다.

3. 결론

  그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판

결한다.

1) AAAA지역주택조합의 업무대행사

2) 같은 사건의 공동피고인인 CCC은, 원고의 부탁을 받아 허위의 현금영수증을 발급하여 주는 방법으로 원고의 조세포탈행위를 방조한 범죄사실이 인정되어 징역 1년, 집행유예 2년의 형을 선고받았고, 항소포기로 위 형이 확정되었다.

3) 원고가 2016. 7. 8. AAAA지역주택조합의 업무대행사인 주식회사 BBBB개발과 체결한 매매계약과 동일한 계약으로, 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 위해 다시 작성된 것으로 보인다(2016. 7. 8.자 매매계약서 별지 부동산목록과 위 2017. 11. 29.자 별지 부동산목록은 토지 분할 등으로 지번이 달라졌을 뿐 동일한 부동산이다).

4) 3개월을 기준으로, 잔금 21,350,000,000원에 대하여 대략 연 28%의 이율에 따른 금액에 해당한다.

출처 : 창원지방법원 2022. 11. 17. 선고 창원지방법원 2021구합54154 판결 | 국세법령정보시스템