요지

피고 처분의 적법성에 관하여 합리적으로 수긍할 수 있는 정도로 증명이 된 반면, 원고가 주장하는 취득가액을 인정할 증거가 없음

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2021. 3. 22. 원고에 대하여 한 2018년도 귀속 양도소득세 153,071,980원의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 기초사실

가. 원고는 2003. 8. 25. ○시 ○구 ○동 ○○ 대 655㎡(이하 ⁠‘이 사건 토지’라 한다)에 관하여 2003. 8. 5.자 매매를 등기원인으로 하여 소유권이전등기를 마친 후, 그 지상에 건물(이하 ⁠‘이 사건 건물’이라 하고, 이 사건 토지와 통칭하는 경우 ⁠‘이 사건 부동산’이라 한다)을 신축하여 2004. 10. 1. 이에 대한 소유권보존등기를 마쳤다.

나. 원고는 2018. 10. 30. 전FF과 이 사건 부동산을 1,800,000,000원에 매도하는 계약을 체결하고 2018. 11. 2. 전FF에게 이에 대한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

다. 원고는 2019. 1. 31. 이 사건 토지의 취득가액을 1,236,593,000원, 이 사건 건물의 취득가액을 324,309,895원으로 하여 양도소득세 예정신고를 한 후(이하 ⁠‘이 사건 신고’라 한다), 양도소득세 37,508,610원을 납부하였다.

라. 피고는 2020. 11.경 이 사건 신고 내역을 조사한 후 이 사건 토지의 취득가액을 775,000,000으로 보아, 2020. 12. 4. 원고에게 예상고지세액을 196,248,075원으로 통지하였다.

마. 피고는 원고의 과세전적부심사청구에 따른 재조사결정에 따라 재조사를 실시하여 이 사건 토지의 취득가액을 875,000,000원으로 정정한 후 2021. 3. 22. 원고에게 2018년도 귀속 양도소득세를 153,071,980원으로 경정·고지하였다(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

바. 원고는 조세심판원에 이 사건 처분의 취소를 구하였으나 2022. 4. 13. 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3 내지 6, 8호증, 증인 김CC, 최DD의 각 일부증언, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장

원고는 공인중개사 최DD의 중개로 공동소유자 김CC와 류EE로부터 이 사건 토지를 1,210,000,000원에 매수하는 계약(이하 ⁠‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결하고 위금액을 지급하였으므로, 이 사건 토지의 취득가액이 1,210,000,000원임을 전제로 양도소득세가 산출되어야 한다. 따라서 이 사건 토지의 취득가액이 875,000,000원임을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

3. 판단

가. 관련 법리

항고소송에서 해당 처분의 적법성에 대한 증명책임은 원칙적으로 처분의 적법을 주장하는 처분청에 있지만, 처분청이 주장하는 해당 처분의 적법성에 관하여 합리적으로 수긍할 수 있는 정도로 증명한 경우 그 처분은 정당하고, 이와 상반되는 예외적인 사정에 대한 주장과 증명은 상대방에게 책임이 돌아간다(대법원 2012. 6. 18. 선고2010두27639, 27646 전원합의체 판결, 대법원 2016. 6. 28. 선고 2014두2638 판결 등 참조).

나. 구체적 판단

앞서 든 증거들, 갑 제9 내지 11호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 일부 기재, 을 제1 내지 7호증의 각 기재, 증인 김CC, 최DD의 각 일부 증언 및 변론 전체의 취지를 통하여 알 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하면, 양도소득세 산정의 기준이 되는 이 사건 토지의 취득가액이 875,000,000원임이 합리적으로 수긍할 수 있는 정도로 증명되었다고 봄이 타당하고, 달리 원고가 이 사건 토지를 1,210,000,000원에 취득하였음을 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 청구는 이유 없다.

가) 피고는 2010년경부터 2018년경까지 원고의 종합소득세 신고 시 회계사가 작성한 표준대차대조표 및 표준재무상태표(을 제4호증 참조, 이하 ⁠‘이 사건 장부’라 한다)의 기재를 근거로 이 사건 토지의 취득가액을 875,000,000원으로 판단하였는데, 이러한 판단은 다음과 같은 이유에서 합리적인 것으로 보인다.

① 이 사건 장부는 이 사건과 무관하게 원고가 2010년경부터 이 사건 부동산의 임대소득과 관련하여 작성한 것으로, 그 작성시점 및 작성경위에 비추어 볼 때 원고가 이 사건 토지를 1,210,000,000원에 취득하였다면 그 평가금액을 875,000,000원으로 축소하여 기재할 이유는 없었을 것으로 보인다.

② 이 사건 장부는 원고의 의뢰를 받은 회계사가 작성한 것인데, 회계사가 ⁠‘유형자산’ 항목의 ⁠‘토지’란에 아무런 근거 없이 임의로 평가금액을 875,000,000원으로 기재하였을 것으로 보이지 아니한다.

③ 이 사건 장부 ⁠‘유형자산’ 항목의 ⁠‘건물’란에는 2010년도 평가금액이 360,314,485원으로, 2011년도부터 2014년도까지 평가금액은 2010년도 금액에서 매년 10,695,940원을 공제한 금액으로, 2015년도부터 2018년도까지 평가금액은 2014년도와 동일한 317,530,725원으로 매년 수정된 금액이 기재되었고, ⁠‘유동자산’, ⁠‘유동부채’,‘비유동부채’, ⁠‘자본금’, ⁠‘당기순이익’, ⁠‘기타 유형자산’ 항목의 기재 역시 매년 수정되었는바, 이 사건 장부는 형식적으로 작성된 것이 아니라 실질적인 내용을 반영하여 작성된 것으로 보인다.

④ 아래 다)항의 ②④에서 보는 바와 같이, 이 사건 계약과 관련된 금융거래로 추정되는 원고 또는 그 배우자 이GG(이하 ⁠‘이GG’이라 한다)의 계좌에서 2003. 8. 14.부터 2003. 8. 25.까지 기간 중 출금된 금액(865,000,000원)과 같은 기간 중 매도인 김CC 또는 김CC가 운영하던 HH 명의 계좌에 입금된 금액에 원고가 이 사건 토지에 설정된 근저당권 관련하여 상환한 대출금을 합한 금액(827,900,000원)은 이 사건 장부에 기재된 이 사건 토지의 평가금액(875,000,000원)과 유사하다.

⑤ 원고는 이 사건 장부에 토지의 평가금액이 875,000,000원으로 최초 기재된 것은 이 사건 계약 이후 7년이 지난 2010년경이고, 이 사건 토지의 취득가액에 관한자료는 보존기한이 도과되어 존재하지 아니하는 상황에서, 2003년 및 2010년 당시 개별공시지가와도 차이가 있는 위 평가금액을 그대로 믿기 어렵다고 주장하는 것으로 보인다(갑 제6호증 9쪽 참조). 그러나 원고가 2018년경 이 사건 토지를 매도한 후 매도대금으로 신고한 금액(1,186,162,706원)이 2018년 개별공시지가(727,050,000원)의 약163% 수준이었음을 감안할 때, 2003년 당시 개별공시지가(458,500,000원)의 약191%, 2010년도 당시 개별공시지가(605,875,000원)의 약 144% 수준인 2010년도 장부 기재 금액(875,000,000원)이 신뢰할 수 없을 정도로 차이가 큰 것이라고 단정할 수 없다.

나) 원고는 갑 제2호증으로 제출된 계약서(이하 ⁠‘갑 제2호증 계약서’라 한다)가 이 사건 계약 당시 실제 작성된 계약서이고 그 내용대로 계약이 이행되었다고 주장하나, 다음과 같은 이유에서 갑 제2호증 계약서가 진정한 것임을 인정하기 어렵다.

① 갑 제2호증 계약서에는, 공동매도인, 매수인 및 공인중개사가 모두 있는 자리에서 이 사건 계약 당시인 2003. 8. 14. 작성된 것이라면 기재되기 어려웠을 것으로보이는 다수의 오기가 확인되는바, 매매대금(1,210,000,000원)의 한글기재가 ⁠‘일십이억이천만 원’으로, 매도인들의 주소(○동 ○○-○)가 ⁠‘○동 ○○-○’으로, 매도인 류EE의 주민등록번호 앞 여섯 자리(***)가 ⁠‘***’으로, 원고의 주소(○아파트)가 ⁠‘○아파트’로, 공인중개사사무소 주소(○동)가 ⁠‘○동’으로 잘못 기재되어 있다.

② 매수인이 계약 당일 계약금을 지급한 경우 매도인의 도장을 날인함으로써 계약금이 교부·수령된 사실을 명확하게 하는 것이 일반적인데, 갑 제2호증 계약서의 계약금 영수 확인은 매수인인 원고의 도장 날인에 의하여 이루어졌다.

③ 갑 제2호증 계약서의 작성일자(2003. 8. 14.)는 이 사건 토지의 등기사항전부증명서에 기재된 등기원인일자(2003. 8. 5.자 매매)와 차이가 있다.

④ 갑 제2호증 계약서에는 중도금 545,000,000원의 지급일이 2003. 8. 19.으로, 잔금 645,000,000원의 지급일이 2003. 8. 22.으로 각 기재되어 있는데, 원고와 매도인 사이에 이와 일치하는 내용의 자금거래가 이루어진 사실이 없다.

⑤ 원고는 갑 제2호증 계약서와 관련하여 공인중개사 최DD에게 2003. 8. 18. 100만 원과 2003. 8. 22. 100만 원 합계 200만 원의 중개보수가 지급된 것을 보더라도 위 계약서가 진실하게 작성된 것이라고 주장하고 있고, 공인중개사 최DD 역시 동일한 취지로 증언하였는데(증인 최DD에 대한 증인신문 녹취서 6쪽 참조), 다음과 같은점에 비추어 볼 때, 실제로 위와 같은 중개보수가 지급된 사실이 있는지 여부가 불분명하다.

㉮ 갑 제2호증 계약서에는 부동문자로 기재된 제8조(공인중개사의 책임 및 중개보수) 외에는 중개보수에 관하여 아무런 기재가 없다.

㉯ 이런 상황에서 계약당사자 중 일방으로부터만 중개보수를 받은 것은 이례적이고, 특히 전혀 모르는 매도인으로부터는 중개보수를 받지 않고 오히려 최DD의 지인인 원고로부터만 중개보수를 받는 것은 더더욱 이해하기 어렵다.

㉰ 이GG 명의 계좌에서 위 각 일자에 100만 원이 현금으로 인출된 사실은 있으나(갑 제10호증의2 1쪽 참조), 구체적인 거래내역을 알 수 있는 자료가 없고 그 금액이 중개보수 산정요율에 따라 계산된 금액과도 다르며, 원고 주장의 취득가액에 비추어 극히 소액으로서 위 돈이 공인중개사 최DD에게 중개보수로 지급된 것이라고 단정할 수 없다.

㉱ 공인중개사 최DD은 2003. 8. 22.이 계약상 잔금일이었기 때문에 원고를 만나서 중개보수를 받았던 것으로 확실히 기억한다고 하나(증인 최DD에 대한 증인신문 녹취서 12~14쪽 참조), 위 일자에 잔금이 지급된 바 없고 실제 소유권이전을 위한 서류의 교부는 2003. 8. 25.에 이루어졌으므로, 원고가 2003. 8. 22. 최DD을 찾아가중개보수를 현금으로 지급할 이유는 없었을 것으로 보인다.

다) 원고는 이 사건 계약의 이행을 위하여 1,223,370,547원을 지출하였고 이는 갑 제2호증 계약서에 기재된 매매대금 1,210,000,000원과 거의 일치한다고 주장하나,원고 및 이GG, 매도인 김CC 및 그가 운영하는 유한회사 HH(이하 ⁠‘HH’이라 한다) 명의 계좌의 거래내역(갑 제6호증 7, 8쪽, 갑 제11호증 참조)을 통하여 확인되는 다음과 같은 점들에 비추어 볼 때, 그 지출금액 중 상당 부분은 이 사건 계약과 관련된 것이라고 보기 어렵다.

① 원고가 매매대금을 지급하기 위하여 인출하였다고 주장하는 1,223,370,547원 중 매도인에게 지급된 금액이 아님이 명백한 ⁠‘이GG이 2003. 8. 25. 등록세 납부를 위하여 지출한 18,000,000원과 2003. 9. 23. 취득세 납부를 위하여 지출한 10,087,000원’을 제외한 나머지 금액은 1,195,283,547원인데, 매매계약상 정해진 매매대금보다 약 1,470만 원 적은 금액이 매매대금으로 인출되었다는 것은 이해하기 어렵다.

② 매매대금의 완납과 소유권이전등기 관련 서류의 제공이 동시에 이행되는 부동산 거래의 관행 및 이에 부합하는 매도인 김CC의 ⁠‘매매대금 완납 후 소유권이전 등기 관련 서류를 건네주었다’는 취지의 진술(을 제7호증의1 참조)에 비추어 볼 때, 원고가 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 마침과 동시에 채권최고액을 990,000,000원으로 하는 근저당권설정등기까지 마친 2003. 8. 25. 이후에 원고 또는 이GG 명의계좌에서 출금된 금액은 이 사건 계약과 관련하여 지출된 금액으로 보기 어렵다. 따라서 원고 또는 이GG 명의 계좌에서 2003. 8. 14.부터 2003. 8. 25.까지 기간에 출금된 금액 중 2003. 8. 25. 등록세 납부를 위하여 지출된 18,000,000원을 제외한 금액은 865,000,000원인데, 이는 이 사건 장부에 기재된 이 사건 토지의 평가금액과 875,000,000원과 유사하다.

③ 원고가 이 사건 토지의 매매대금으로 지급된 것이라고 주장하는, 매도인 김CC 또는 HH 명의 계좌에 2003. 8. 18.부터 2003. 10. 10.까지 사이에 입금된 761,400,000원에, 원고가 2003. 8. 25. 대출금 상환방식으로 지급한 매매대금 500,000,000원을 합친 금액은 1,261,400,000원으로 이 사건 계약상 매매대금과 일치하지 아니하는데, 매도인 김CC가 개인적으로 보관 중이던 자금이 함께 입금되어 차이가 발생한 것이라는 설명 외에 그 차이를 설명할 수 있는 객관적인 자료는 제출되지 아니하였다.

④ 위 ②에서 살펴본 것과 같은 이유로 2003. 8. 25. 이후 매도인 김CC 또는 HH 명의 계좌에 입금된 금액을 이 사건 계약과 관련하여 지급된 금액에서 제외 할 경우 매도인 김CC 또는 HH 명의 계좌에 입금된 금액은 327,900,000원인데 ⁠(갑 제6호증 7, 8쪽, 갑 제11호증 참조), 여기에 대출금 상환방식으로 지급된 매매대금 500,000,000원을 합친 827,900,000원은 이 사건 장부에 기재된 이 사건 토지의 평가금액 875,000,000원과 유사하다.

라) 이 사건 계약의 당사자들인 이GG 및 매도인 김CC와 이 사건 계약에 관여하였다는 공인중개사 최DD의 진술 및 증언 중 원고의 주장에 부합하는 내용은 다음과 같은 이유에서 모두 믿기 어렵다.

① 매도인 김CC가 2020. 12. 24. 작성한 사실확인서(갑 제9호증)에는 ⁠‘원고가 대출을 받아 대출금을 상환해준다고 하여 2003. 8. 25. 잔금 일부를 받지 못한 상태에서 소유권을 이전해 주었다’는 취지가 기재되어 있는데, 이는 매도인 김CC가 위 사실확인서 작성일로부터 불과 일주일 전인 2020. 11. 17. 조사과정에서 ⁠‘매매대금 중 잔금을 수시로 본인의 필요에 의해 미리 받은 것으로 기억(2003. 8. 14.부터 2003. 8. 25.까지 수시로 받음)’, ⁠‘매매대금 완납 후 소유권이전등기 관련 서류를 건네주었다’는 취지로 진술한 것과 모순되는 것이다(을 제7호증의1 참조). 그런데 위 사실확인서의 구체적인 내용은 원고가 작성한 것이고(증인 김CC에 대한 증인신문 녹취서 22쪽), 그 작성 시점이 원고에게 불리한 내용이 기재된 위 간이문답서 작성 이후이며, 그 기재 내용이 일반적인 거래 관행에도 반하는 이례적인 것이라는 점에서 간이문답서의 내용이 더 믿을만하다고 봄이 타당하다. 특히, 2003. 10. 10. HH 명의 계좌에 입금된 금액의 합계가 318,500,000원(갑 제11호증의4 2, 13쪽 참조)임에도, 매도인 김CC는 위 사실확인서에 명시적으로 그 중 267,100,000원만이 중도금 및 잔금으로 지급된 것이라는 취지를 기재하였는데(갑 제9호증 2쪽 상단 참조), 이는 자신의 ⁠‘318,500,000원 중 보관하고 있던 다른 거래처 자금이 얼마나 포함되었는지는 알 수 없다’는 취지의 증언내용에 반하는 것으로(증인 김CC에 대한 증인신문 녹취서 12, 22쪽 참조), 중도금 및 잔금으로 수령한 금액의 합계를 1,190,000,000원으로 맞추기 위한 목적에서 318,500,000원 중 267,100,000원만을 임의로 구별하여 인정한 것으로 보인다.

② 매도인 김CC는 소유권이전 당시 대금이 완납되었는지 여부에 관하여, 위 ①에서 본 바와 같이 2020. 11. 17. 조사과정에서는 매매대금 완납 후 소유권이전등기관련 서류를 건네주었다’는 취지로 진술하였다가, 2020. 12. 24. ⁠‘잔금 일부를 받지 못한 상태에서 소유권을 이전해 주었다’는 내용의 사실확인서를 작성하였고, 이후 2021. 3. 10. 조사과정에서는 ⁠‘통상적으로 필요에 의해 그때그때 받았는데 날짜는 기억나지 않는다’는 취지로 모호하게 답변하는 등 그 진술에 일관성이 없다. 한편, 매도인 김CC는 이 법원에서 ⁠‘통상적으로 필요에 의해 그때그때 받았는데 날짜는 기억나지 않는다’는 진술의 의미에 관하여 ⁠‘소유권이전등기 후에도 매매대금을 받았다는 의미로 한 것이고, 실제로 그러했다’는 취지로 증언하였는데(증인 김CC에 대한 증인신문 녹취서 6 내지 9쪽 참조), 위 진술은 조사관의 ⁠‘매매대금 완납 후 소유권이전등기 관련 서류를 건네주었다는 이전 진술 내용이 맞는지’를 묻는 질문에 대하여 이전 진술이 잘못된 것이라고 명시적으로 언급하지 아니한 상태에서 이루어진 것이어서, 위 증언내용을 그대로 믿기 어렵다.

③ 매도인 김CC는 이 사건 토지매매대금으로 1,210,000,000원을 수령하였다고 진술하였으나, 다음과 같은 이유에서 이를 믿기 어렵다.

㉮ 매도인 김CC는 ⁠‘원고가 자금이 부족하다며 분할 납부할 수 있도록 해달라고 하여 갑 제2호증 계약서 기재 내용과 달리 2003. 10. 10.까지 수시로 매매대금을 받은 것이라는 취지로 증언하였으나(증인 김CC에 대한 증인신문 녹취서 7쪽 참조),원고와 매도인 김CC 사이에 위와 같이 분할납부에 관하여 사전에 합의하였다면, 2003. 8. 14. 갑 제2호증 계약서를 작성하면서 불과 5일 후인 2003. 8. 19.을 중도금 지급일로, 그로부터 불과 3일 후인 2003. 8. 22.을 잔금 지급일로 정하지는 아니하였을 것으로 보인다.

㉯ 매도인 김CC는 잔금이 2003. 10. 10. 완납된 것이라면서도 그 전에 원고에게 이 사건 토지의 소유권이전등기가 마쳐지고 근저당권설정까지 된 이유에 관하여 ’원고와 원래 친분이 있었고, 원고가 이 사건 토지를 담보로 대출받은 돈은 매도인에게 바로 지급되는 것이므로 은행과 지점장을 믿고 한 것‘이라는 취지로 증언하였다(증인 김CC에 대한 증인신문 녹취서 14, 16, 17쪽 참조). 그러나 매도인 김CC의 설명에 의하더라도 원고는 의류 매장을 운영하는 점주였고, 매도인 김CC는 위 매장에서 판매하는 의류의 생산업체 회장과 잘 알면서 그 업체에 물품을 납품하는 사람이라는 것으로(증인 김CC에 대한 증인신문 녹취서 16, 17쪽 참조), 이러한 친분 관계만으로 이 사건과 같이 이례적인 행태의 거래를 한다는 것은 이해하기 어렵다. 또한, 원고가 2003. 8. 25. 이 사건 토지에 관하여 소유권이전등기를 마친 후 채권최고액이 990,000,000원인 근저당권을 설정해주고 대출을 받았음에도, 같은날 매도인 김CC의 대출금 500,000,000원이 대환방식으로 상환된 외에 매도인 김CC명의 계좌에 입금된 돈은 45,000,000원에 불과하여 대출을 받아 잔금을 지급할 수 있도록 하기 위하여 등기이전의무를 선이행한 것이라는 설명도 납득하기 어렵다. 한편, 매도인 김CC는 이후에도 원고가 위와 같이 대출을 받은 후 잔금을 일부만 지급한 것에 대하여 원고 또는 은행에 문제를 제기하거나 대출받은 돈을 자신에게 줄 것을 요청한 사실도 없는 것으로 보인다.

④ 공인중개사 최DD은 2021. 4. 13.자 사실확인서(갑 제10호증의1) 작성경위에 관하여 ⁠‘당시 상황이 잘 기억나지 않아 원고에게 요청하여 받은 갑 제2호증 계약서를 보고 기억을 환기하여 작성한 것’이라고 증언하였다(증인 최DD에 대한 증인신문녹취서 13쪽 참조). 그러나 갑 제2호증 계약서만을 보고 사실확인서를 작성한 것이라면, 위 계약서에 잘못 기재된 내용도 그대로 사실확인서에 기재되어야 함에도 이를 정정한 내용이 사실확인서에 기재한 것은 이해하기 어렵고, 증인신문 과정에서 이러한 점을 지적하는 질문에 대하여 묵묵부답하다가, 자신이 작성한 것인지 원고가 작성해 온 것에 도장만 날인한 것인지 잘 모르겠다고 답변하기도 하고, 다시 ⁠‘타이핑이 익숙하지 않은 것을 보니 자신이 작성한 것이 맞다’는 취지로 답변하는 등 일관성 없는 태도를 보였다(위 녹취서 15, 16쪽 참조). 더구나, 공인중개사 최DD은 위 2021. 4. 13.자 사실확인서를 자신이 직접 작성한 것이라고 증언하였으나, 그 양식과 내용이 그보다 앞서 원고에 의하여 작성된 2020. 12. 24.자 사실확인서(갑 제9호증)와 유사한 것에 비추어 보면 이러한 증언내용은 믿기 어렵다.

⑤ 이GG은 2020. 11. 10. 작성한 문답서(을 제5호증의2)에 ⁠‘2003년 거래내역만 있다면 이 사건 토지를 1,210,000,000원에 매수한 사실을 증명할 수 있는데, 삼례농협에 확인해보니 2003년 거래내역은 전산자료가 없어 조회·발급이 불가능하다는 답변을 받았다’는 취지를 기재하였는데(3, 4쪽 참조), 갑 제11호증 및 을 제1호증으로 이사건 관련자들 명의 계좌의 2003년 거래내역의 조회결과가 제출된 것을 보면, 이GG이 위와 같이 답변한 것은 이해하기 어렵다.

4. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 전주지방법원 2022. 12. 15. 선고 전주지방법원 2022구합1774 판결 | 국세법령정보시스템