요지

양도소득 산정 시 필요경비로 공제하는 소개비는 양도거래의 당사자를 소개한 사람에게 소개의 대가로 지급하는 비용을 의미하고, 부동산에 대한 종합적 컨설팅용역에 따라 지출한 컨설팅비는 부동산 양도를 위해 직접 지출한 소개비에 해당하지 않음

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고들의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2019. 10. 7. 원고들에 대하여 한 2015년 귀속 양도소득세 각 55,580,790원의 부과처분을 각 취소한다 ⁠(2021. 12. 3.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서의 처분일자 ⁠‘2019. 10. 10.’은 오기로 보인다).

이 유

1. 처분의 경위

  가. 원고들은 친형제지간으로, 2014. 4. 2. ○○ ○○구 ○○ 802, ○○호 내지 ○○호(이하 ⁠‘이 사건 부동산’이라 한다)를 2분의 1 지분씩 경매로 취득하여 ⁠‘CCC’라는 상호로 부동산 임대업을 영위하다가, 2015. 4. 28. 이 사건 부동산을 주식회사 DDD(이하 ⁠‘이 사건 양수법인’이라 한다)에게 매도하였다(이하 ⁠‘이 사건 양도’라 한다).

  나. 원고들은 이 사건 양도에 대하여 2015. 6. 29.¹⁾ 양도가액 35억 원, 취득가액 28억 원, 취득중개수수료 227,272,727원, 법무사비용 21,002,800원으로 하여 2015년 귀속 양도소득세로 원고들 각 60,551,262원을 신고하였다.

  이때 원고들은 취득중개수수료 중 136,363,637원(부가가치세를 뺀 공급가액, 이하 ⁠‘이 사건 비용’이라 한다)²⁾에 대해 주식회사 FFF(이하 ⁠‘FFF’라고 한다)와 2015. 1. 1. 투자 및 컨설팅용역계약 약정(이하 ⁠‘이 사건 용역계약’이라 한다)을 체결하고 세금계산서를 수취한 금액이라고 주장하며 필요경비로 신고하였고, 이 사건 용역계약서와 세금계산서를 양도소득세 신고서에 첨부하였다.

  다. 피고는 2019. 4. 15.부터 2019. 6. 1.까지 원고들에 대하여 양도소득세 조사를 실시하여, 실제 양도가액이 38억 원이고, 취득중개수수료 227,272,727원 중 136,363,637원은 과다신고한 것이며, 법무사비용은 실제 5,705,760원이나 21,002,800원으로 신고하여 15,297,040원을 과다신고한 것으로 보아 양도가액을 증액하고, 이 사건 비용과 과다신고한 법무사비용을 필요경비에서 제외하여 원고들에게 2015년 귀속 양도소득세 166,232,426원을 과세할 예정이라는 내용으로 세무조사결과통지를 하였다.

  라. 원고들이 이에 불복하여 2019. 7. 8. 과세전적부심사를 청구하였고, 2019. 8. 20. 양도가액만 35억 원으로 경정하고 나머지 청구는 불채택한다는 내용으로 일부채택 결정되었으며, 이에 따라 피고는 양도가액을 35억 원으로 하여 2019. 10. 7. 원고들에게 2015년 귀속 양도소득세 각 55,580,790원을 경정·고지(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.

  마. 원고들이 이 사건 처분에 불복하여 2020. 1. 7. 이의신청을 제기하였으나 2020. 4. 23. 기각되었고, 다시 2020. 7. 22. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 2021. 6. 29. 기각되었다.

[인정근거] 다툼없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제1 내지 5호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

  가. 원고의 주장

   원고가 이 사건 용역계약에 따라 FFF에게 지급한 이 사건 비용은 이 사건 부동산 양도를 위하여 직접 지출한 소개비(구 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 다.목)에 해당하므로, 필요경비에 포함되어 양도차익에서 공제되어야 한다. 그럼에도 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다(원고는, 필요경비에서 제외된 이 사건 비용과 과다신고 법무사비용 중 이 사건 비용 부분만 다툰다).

  나. 관계법령

   별지 관계법령 기재와 같다.

  다. 판단

   1) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니한다(대법원 2009. 8. 20. 선고 2008두11372 판결 등 참조).

   과세표준에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것이고, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임도 원칙적으로 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다(대법원 2007. 10. 26. 선고 2006두16137 판결, 대법원 2004. 9. 23. 선고 2002두1588 판결 등 참조).

   구 소득세법 제97조 제1항 제3호는 ⁠‘양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것’을 필요경비로 규정하고, 구 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 다.목은 양도비 등의 하나로 ⁠‘자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용’으로 ⁠‘소개비’를 규정하고 있다.

   2) 살피건대, 앞서 본 증거들 및 갑 제5, 6, 8 내지 10호증(가지번호 포함), 을 제10호증의 각 기재와 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정들에 비추어 보면, 원고들이 제출한 증거들만으로는 이 사건 비용이 구 소득세법시행령 제163조 제5항 제1호 다.목에서 정한 ⁠‘이 사건 부동산의 양도를 위하여 직접 지출한 소개비’라고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

    ① 양도소득을 산정할 때 필요경비로 공제하는 ⁠‘소개비’는 말 그대로 양도거래의 당사자를 소개한 사람에게 그 소개의 대가로 지급하는 비용을 의미하고 대표적인 것이 중개수수료이다.

    ② 원고들이 이 사건 부동산을 경매로 취득한 후 전 소유자 김EE이 이 사건 부동산의 매수 의사를 밝혀 2014. 4. 22. 김EE의 배우자 김GG과 대금 30억 원에 매매계약을 체결하였다가 매수인의 자금부족으로 파기되었다. 이후 원고들은 이 사건 양수법인(대표 김GG)과 3회에 걸쳐 대금 30억 원인 매매계약을 체결하였으나 모두 매수인의 자금부족으로 파기되었다. 이 사건 양수법인의 대표이사가 김GG에서 그의 자녀인 김HH로 변경된 후 2014. 12. 12. 대금 31억 5,000만 원인 매매계약을 체결하였다가 같은 이유로 파기되었고 최종적으로 2015. 4. 28. 이 사건 양수법인(대표 김HH)과 대금 35억 원에 매매계약하였다. 이러한 과정을 살펴보면 원고들은 최종 계약에 이르기까지 이 사건 부동산의 전 소유자였던 김EE 가족과 매매를 논의하였고 여러 번의 매매계약이 체결되었으나 매매대금의 변동만 있었을뿐 실질적으로 매수인의 변동은 없었다. 원고 장AA가 FFF를 알게 된 것도 2015. 4.경 이 사건 양수법인의 소개를 통해서였다³⁾.

    결국 이 사건 부동산 매도 과정에서 매수인은 이미 정해져 있었고 FFF는 매수인을 물색하거나 소개하는 활동을 하지 않았다.

    ③ FFF는 부동산중개업을 할 수 있는 법인이 아니다. 원고들과 이 사건 양수법인 사이에 작성된 2015. 4. 28.자 매매계약서 하단의 중개업자란에는 아무런 서명날인이 없고 매매당사자의 서명날인만 있다. 이 사건 비용 150,000,00원은 위 매매대금 35억 원의 4.2%에 해당하여 법정중개수수료를 훨씬 초과한다. 만약 원고들과 FFF가 사실은 부동산매매 중개를 목적으로 하면서도 법정중개수수료를 초과하는 금품을 수수하기 위하여 ⁠‘컨설팅계약’이라는 형태로 이 사건 용역계약을 체결한 것이라면 이는 공인중개사법 제33조 제1항 제3호⁴⁾)를 잠탈한 것에 해당한다. 따라서 이 사건 비용이 이 사건 부동산 양도에 관한 중개수수료라고 보기 어렵다.

    ④ 원고 장AA와 FFF 사이에 작성된 2015. 1. 1.자⁵⁾ 이 사건 용역 계약서의 주요 내용은 다음과 같다.

    위 계약내용에 의하면, 이 사건 용역계약은 단순히 부동산매매를 중개 내지 소개하는 것이 아닌, 부동산의 감정평가(가치평가), 대출, 부동산매매, 공사, 관리, 자금조달(투자유치) 등 이 사건 부동산에 관한 전반적․종합적인 컨설팅용역을 제공하는 부동산 컨설팅 계약에 해당한다. FFF가 원고들 앞으로 발행한 전자세금계산서(갑 제14호증의 1) 품목란에도 ⁠‘컨설팅용역비’라고 기재되어 있다.

    ⑤ 원고들은, 은행대출을 받아 경락대금을 지급한 탓으로 매달 910만 원의 이자 부담을 안고 있었는데 FFF가 이 사건 용역계약에 따라 임대료를 안 내고 버티는 세입자들을 설득하여 내보내고 복잡한 임대료 승계문제를 해결하고 매매자금도 알선하여 조달하도록 하는 용역을 제공하였으며 특히 31억 5,000만 원에 매각하기로 계약되었던 이 사건 부동산을 35억 원에 매각할 수 있도록 알선하여 3억 5,000만원의 추가 이익을 남겨 주었는바 4개월간 컨설팅 용역을 제공받고 이 사건 부동산을 높은 가격에 매도할 수 있도록 알선하여 매매를 성사시켜준 대가로 약정된 150,000,000원을 지급한 것이므로 ⁠‘소개비’에 해당한다고 주장한다.

    그러나, 이 사건 양수법인은 원고들보다 앞선 2014. 12. FFF와 컨설팅용역계약을 체결하였는데 그에 의하면 부동산 매매자금 30억 원을 대출 성사시키고 수수료는 4%이고 사채 12억 원을 조달하고 조달수수료 10%를 선납하며 이자는 월 3%로 한다고 약정한 점에 비추어볼 때 매매자금 알선 조달 용역은 FFF가 이 사건 양수법인과 체결한 컨설팅용역계약에 따라 이 사건 양수법인에게 제공한 용역인 점, 앞서 살펴본 이 사건 부동산의 매도과정에서 ⁠‘유치권에 대한 책임과 세입자 명도문제, 관리비 문제 등 계약 소재지에서 발생하는 모든 문제는 매수인이 책임을 지기로’ 약정하였던 점에 비추어볼 때 원고들이 주장하는 세입자 문제와 임대료 승계문제도 FFF가 이 사건 양수법인에게 제공한 용역일 가능성이 높은 점 등을 종합하면, 원고들이 FFF로부터 그 주장과 같은 용역을 제공받았다고 보기 어렵다.

    나아가, 설사 FFF가 수행한 컨설팅용역으로 인하여 이 사건 부동산의 매매대금이 종전보다 3억 5,000만 원 상승하게 된 것이 사실이라고 하더라도, 앞서 살펴본 바와 같이 이 사건 부동산의 매수인이 이미 정해져 있어 FFF가 매수인을 물색하거나 소개하는 활동을 하지 않았던 점, 이 사건 용역계약의 성격이 부동산 중개계약이 아니라 부동산컨설팅계약에 해당하는 점 등에 비추어보면, 이 사건 비용은 전반적․종합적인 컨설팅용역 제공에 대한 대가이고 이 사건 부동산 양도에 관한 소개의 대가라고 보기 어렵다.

   3) 따라서, 원고들의 주장은 이유 없고, 이 사건 비용이 필요경비에 해당하지 않는다고 보아 양도차익에서 공제하지 않은 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

  그렇다면 원고들의 청구는 이유없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

1) 을 제1호증의 1,2 양도소득세 신고서에 2015. 6. 29.이라고 접수인이 찍혀 있다.

2) 원고들은 위 136,363,637원을 양도비 등(양도시 중개수수료 등 직접지출비용) 항목에 기재하여야 하나 취득가액 중 기타부대비용 항목인 취득중개수수료로 착오기재 한 것으로 보인다(을 제1호증의 1,2).

3) 을 제10호증(장AA 문답형 진술서) 4쪽 참조.

4) 공인중개사법 제33조(금지행위)

① 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다.

  3. 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위

5) 원고 장AA가 2015. 4.경 이 사건 양수법인의 소개로 FFF를 알게 된 점에 비추어 이 사건 용역계약서는 2015. 4. 이후 날짜를 소급하여 작성된 것으로 보인다.

출처 : 인천지방법원 2022. 08. 23. 선고 인천지방법원 2021구단5618 판결 | 국세법령정보시스템