요지

원고는 이 사건 토지의 실지취득가액을 적용해 달라고 주장하나 그 가액이 객관적으로 확인되지 아니하므로 전소유자들이 신고한 양도가액을 원고의 실지취득가액으로 보는 것이 가장 합리적임

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2019. 4. 1. 원고에 대하여 한 2014년 귀속 양도소득세 321,445,637원, 농어촌특별세 6,643,348원의 부과처분은 이를 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2005. 7. 5. BBB 외 6인(이하 ⁠‘소외인들’이라 한다)으로부터 서울 ○○구 ○○동 321 대 866㎡(이하 ⁠‘분할전 토지’라 한다)를 취득하였는데, 분할전 토지에서 2007. 6. 25. 같은 동 321-1 대 16㎡가 분할되었고, 2011. 12. 16. 같은 동 321-2 대 364㎡(이하 이 사건 토지‘라 한다)가 분할되었다.

나. 이 사건 토지는 2014. 8. 12. 서울시에 수용되었는데, 원고는 이 사건 토지에 대한 양도소득세 신고를 하지 않았다.

다. 피고는 2019. 4. 1. 이 사건 토지의 양도가액은 수용보상금액인 1,405,668,100원으로, 취득가액은 구 소득세법 시행령(2015. 2. 3. 대통령령 제26067호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘소득세법 시행령’이라 한다) 제176조의2 제2항 제2호에 따른 환산취득가액 472,245,450원1)을 적용하여 원고에게 2014년 귀속 양도소득세 340,692,300원 및 농어촌특별세 7,041,120원을 경정․고지하였다(이 중 아래 마.항과 같이 감액경정되고 남은 부분을 ’이 사건 처분‘이라 한다).

라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2019. 7. 6. 피고에게 이의신청을 하였으나 2019. 9. 4. 이의신청이 기각되었고, 다시 2019. 12. 6. 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나 2020. 4. 16. 심판청구도 기각되었다.

마. 이후 피고는 2022. 3. 24. 다시 원고에게 이 사건 토지의 취득가액을 분할전 토지의 소유자들인 소외인들이 신고한 양도가액을 기준으로 산정한 509,852,190원을 적용하여 2014년 귀속 양도소득세 321,445,637원, 농어촌특별세 6,643,348원을 경정․고지하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제1 내지 4, 9, 12 내지 18호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함), 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 2005. 7. 5. 소외인들로부터 분할전 토지를 2,030,000,000원(가건물 120,000,000원 및 소개비 20,000,000원을 포함한 총액은 2,170,000,000원)에 취득하였으므로 이 사건 토지의 실지거래가액은 853,256,351원(＝2,030,000,000원×364/866)임에도, 이를 인정하지 않고 소외인들이 신고한 양도가액을 기준으로 이 사건 토지의 취득가액을 산정하여 이를 실지거래가액으로 적용한 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 관련 법리

구 소득세법(2014. 12. 23. 법률 제12852호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘소득세법’이라 한다) 제97조 제1항 제1호는 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비로 취득가액을 규정하면서, 취득가액은 ⁠‘제94조 제1항 각 호의 자산 취득에든 실지거래가액(가목), 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액(나목)으로 산정한다’고 규정하고 있고, 소득세법 제114조 제7항은 ⁠‘양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다’고 규정하고 있다.

소득세법 시행령 제176조의2 제1항은 ⁠“법 제114조 제7항에서 ⁠‘대통령령으로 정하는 사유’란 ⁠‘양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우’(제1호), ⁠‘장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우’(제2호)에 해당하는 경우를 말한다”고 규정하고 있고, 제3항은 ⁠“법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다”고 규정하고 있다. 한편, 양도차익 산정에 있어서의 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다(대법원 1999. 2. 9. 선고 97누6629 판결 등 참조).

2) 판단 이 사건 토지의 취득가액은 분할전 토지의 실지거래가액을 기초로 산정되므로 결국 이 사건의 쟁점은 원고가 주장하는 분할전 토지의 거래가액 2,170,000,000원(이하 ⁠‘이 사건 금액’이라 한다)을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지, 즉 원고가 주장하는 이 사건 금액이 매매계약서 기타 증빙서류에 의하여 객관적으로 확인되는 가액이라고 볼 수 있는지 여부라고 할 것인바, 앞서 든 각 증거와 갑 제5, 6호증, 을 제11, 제14호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 이 사건 금액을 실지거래가액으로 볼 수 없다고 할 것이다. 따라서 이를 전제로 한 이 사건 처분은 적법하고 이를 다투는 원고의 주장은 이유 없다.

① 원고는 이의신청 당시 ⁠‘원고가 지인들에게 빌려주었다가 회수한 본인자금 415,000,000원, 형제자매들에게서 빌린 1,055,000,000원 및 농협 대출금 700,000,000원 합계 2,170,000,000원을 분할전 토지의 취득대금으로 소외인들에게 현금으로 지급하였다’고 주장하며 그에 대한 증빙서류로 부동산매매계약서(을 제4호증), 국민은행 계좌거래내역(을 제5호증)과 영수증(을 제8호증)을 제출하였다.

그러나 우선 부동산매매계약서와 영수증은 그 형식이나 내용 등에 비추어 사후에 소급하여 작성된 것으로 보이고, 원고 또한 위 서류들이 임의로 작성된 것임을 인정하고 있다. 다음으로 원고는 기존 대여금을 회수한 자금과 형제자매로부터 빌린 돈을 취득자금으로 지급하였다는 근거로 국민은행 계좌거래내역을 제시하고 있으나, 위 계좌 임금액이 기존 대여금을 회수한 금액인지 아니면 형제자매로부터 빌린 금액인지 여부가 확인되지 않을 뿐만 아니라, 취득일인 2005. 7. 5. 이후에도 그 이전과 마찬가지로 다수의 개인이 현금을 입금하면 바로 출금되는 형태가 반복되고 있는 점에 비추어 원고가 주장하는 2005. 7. 5. 이전의 현금출금액이 분할전 토지의 취득대금으로 사용된 것인지 여부가 불명확하다. 또한 원고는 2005. 7. 5. 농협 대출금 700,000,000원을 분할전 토지의 잔금으로 지급하였다고 주장하나, 원고의 취․등록세 신고․납부일은 2005. 7. 4.이고, 소유권이전등기 접수일은 2005. 7. 5.로, 통상 매매대금을 전부 지급하고 등기권리증을 인수받아 취․등록세 신고필증을 첨부하여 소유권이전등기를 신청하는 것이 부동산 거래관행인 점을 감안하면, 위 대출금 700,000,000원이 실제 잔금으로 지급된 것인지 여부도 불분명하다. 따라서 원고가 제출한 자료만으로는 이 사건 금액이 매매계약서 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 확인되는 실지거래가액에 해당한다고 보기 어렵다.

② 원고가 분할전 토지(866㎡)를 취득할 당시 위 토지의 기준시가는 1,280,000원/㎡ 정도로 이를 기준으로 계산한 매매금액은 1,108,480,000원에 불과한바, 원고가 주장하는 바와 같이 2005년 당시 ○○동 일대 그린벨트가 해제되면서 ○○지역의 개발과 ○○주공아파트 단지 재건축 등의 호재가 있어 지가 상승의 사정이 있었다는 사정을 감안한다고 하더라도 이 사건 금액과는 약 2배 가까운 차이가 있어 이를 그대로 믿기 어렵다.

③ 소외인들은 2005년경 분할전 토지에 대한 양도소득세 신고 당시 위 토지의 양도가액을 1,253,000,000원으로 신고하였는데, 이를 ㎡당 가격으로 환산하면 약 1,446,882원으로 2005년경 당시 기준시가(1,280,000원/㎡)와 비교하여 그와 비슷하거나 약간 높은 금액이어서 신빙성이 높다고 할 것인바, 달리 이 사건에서 소외인들이 신고한 위 양도가액의 신빙성을 의심할 만한 사정이 엿보이지 아니한다.

④ 한편 원고는 2005년경 분할전 토지에 대한 취․등록세 납부 당시 분할전 토지의 취득가액을 1,250,000,000원으로 신고하였는데, 이는 이 사건 금액과는 큰 차이가 존재하는 반면, 소외인들이 신고한 양도가액과는 거의 일치하고 있는바, 이에 비추어 소외인들이 신고한 양도금액은 신빙성이 높다고 할 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 분할전 토지의 취득가액은 소외인들이 신고한 양도가액으로 보는 것이 합리적이라 할 것이다.

⑤ 분할전 토지의 공유자인 증인 CCC, DDD, BBB, EEE이 이 법정에서 진술한 매도 당시 수령하였다는 매매대금액은 서로 상이하거나 기억이 정확하지 않다는 것이므로 증인들의 증언에 의하더라도 이 사건 금액이 객관적으로 확인되는 가액이라고 보기 어렵다.

3. 결론

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2022. 08. 19. 선고 서울행정법원 2020구단65787 판결 | 국세법령정보시스템