요지

이 사건 토지는 원고가 이 사건 과세기간 동안 사업자등록을 한 부동산/토지임대업을 위하여 사용되지 않았고, 그와 관련이 없는 자산에 해당한다고 봄이 타당함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지      

제1심판결을 취소한다. 피고가 2018. 9. 12. 원고에 대하여 한 2012년 귀속 종합소득세 46,148,490원, 2013년 귀속 종합소득세 53,719,840원, 2014년 귀속 종합소득세 51,564,460원, 2015년 귀속 종합소득세 32,033,940원, 2016년 귀속 종합소득세9,019,460원의 각 경정거부처분을 모두 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

  이 법원이 이 부분에 적을 이유는, 아래와 같이 제1심판결문의 해당 부분을 고치는외에는 제1심판결문 2면 6행부터 3면 12행까지 부분(“1. 처분의 경위” 부분) 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 인용한다.

  ○ 2면 6행부터 8행까지를 다음과 같이 고친다.

  『 가. 원고는 2005. 1. 15. 시누이인 김MM으로부터 화성시 태안택지개발 사업지구에 있는 운동시설용지의 분양권을 대금 41억 5,000만 원에 매수하고, 2005. 3. 9. 위매매대금의 잔금 지급에 갈음하여 김MM의 농협에 대한 24억 9,600만 원의 대출금 채무를 인수하였다.』

  ○ 2면 9행의 ⁠“토지임대업”을 ⁠“부동산/토지임대업”으로 고친다.

2. 이 사건 거부처분의 적법 여부

  가. 당사자들의 주장 요지

   1) 원고

    가) 원고가 이 사건 토지를 취득하고 ⁠‘프OOOOO스’라는 상호로 사업자등록을 한 것은 이 사건 토지 지상에 운동시설을 신축하여 임대하기 위한 것이었다. 실제로 원고는 이 사건 토지 지상에 운동시설 신축을 위한 설계계약, 건설공사 도급계약, 감리계약 등을 체결하고 건축허가와 도로점용허가를 받았으며 이와 관련한 비용도 지출하였는데, 2008년 금융위기로 인하여 2012년 말에 공사가 중단된 것에 불과하다. 따라서 이 사건 토지는 부동산임대업을 영위하는 데 필수적인 자산으로서 이를 위해 조달한 이 사건 차입금 채무는 부동산임대업에 직접 사용된 부채이므로, 이 사건 지급이자 역시 원고의 부동산임대업에 필요한 비용으로 필요경비에 해당한다.

    나) 원고와 같은 부동산 임대사업자가 복수의 부동산을 각각 별도로 사업자등록을 한 임대사업에 제공한 경우에도 연도별 부동산 임대소득 및 필요경비는 각 사업장의 수입금액과 필요경비를 통산하여 산정하여야 하고, 소득세법상 총수입금액의 발생은 필요경비 산입의 요건이 아니다. 따라서 이 사건 차입금과 관련하여 이 사건 토지의 취득일 다음날부터 지급된 이자는 필요경비로서 수입금액에서 공제되어야 한다.

   2) 피고

    이 사건 토지는 용도가 제한된 토지로서 부동산/토지임대업의 사업용 고정자산으로 사용되지 않았고, 원고는 운동시설 건설을 위한 착공 신고만 한 후 실제 착공하지 아니한 채 이 사건 토지를 나대지로 보유하다가 특수관계법인에 양도하였으므로, 이 사건 지급이자를 필요경비로 인정할 수 없다.

  나. 관계 법령

  별지 기재와 같다.

 다. 인정사실

   다음 각 사실은 이 법원에 현저하거나 앞서 든 증거들에 갑 제9 내지 18, 24, 26, 27, 31, 35호증, 을 제2, 3호증의 각 기재 및 이 법원의 화성시청 동부출장소, 주식회사 DD건축사사무소에 대한 각 사실조회결과를 종합하여 인정된다.

   1) 이 사건 토지에 관한 분양 및 매매 내역

    가) 김MM은 2003. 7. 23. oo주택공사와 이 사건 토지에 관한 운동시설용지 분양계약을 체결하였는데(이하 ⁠‘이 사건 분양계약’이라 한다), 이 사건 분양계약의 주요 내용은 아래와 같다.

제4조(지정용도 사용의무)

 매수인은 표시용지를 관계 법령 및 지정용도에 따라 사용하여야 한다.

 제5조(건축물의 건축)

 ① 매수인은 건축법 등 관계 법령에 의하여 지정용도의 건축물을 건축하여야 한다.

 제10조(계약의 해제)

 ① 매도인은 매수인이 다음 각 호의 1에 해당하는 행위를 한 경우에는 이 계약을 해제할

 수 있다.

 2. 매수인이 표시용지를 지정용도 외의 용도로 사용한 경우

    나) 이후 원고는 김MM으로부터 이 사건 분양계약에 따른 분양권을 취득하면서 매수인 지위를 승계하였고, 2006. 9. 25. 환지 후 분양목적물로 확정된 이 사건 토지에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.

    다) 원고는 2018. 9. 17. 특수관계에 있는 주식회사 FF에셋(이하 ⁠‘FF에셋’이라 한다)에 이 사건 토지를 47억 원에 매도하고 2018. 10. 8. 그 명의로 소유권이전등기를 마쳐 주었으며, 2018. 12. 3. ⁠‘프OOOOO스’의 폐업 신고를 하였다.

   2) 이 사건 토지 지상 운동시설의 신축 진행 내역

    가) 원고는 2007. 7. 20. 건축사사무소 DD(이하 ⁠‘DD’이라 한다)와 이 사건 토지 지상의 ⁠‘병점 운동시설 신축공사’(이하 ⁠‘이 사건 공사’라 한다)에 관한 건축물 설계계약을 체결하였고, 2007. 11. 7. 화성시장으로부터 운동시설 용도의 건물(건축면적1,829.97㎡, 연면적 15,628.6㎡) 신축에 대한 건축허가를 받았다.

    나) 그 후 원고는 2008. 2. 4. DD와 건축물 설계변경계약을 체결하였고, 2009.9. 30. tt건설 주식회사(2010. 6. 29. QQQ건설 주식회사’로 상호가 변경되었다. 이하 상호 변경 전후를 통틀어 ⁠‘tt건설’이라 한다)와 이 사건 공사에 관하여 착공 일자를 2009. 10. 10.로, 준공 예정 일자를 2010. 10. 9.로, 공사금액을 94억 5,000만 원으로 각 정하여 건설공사 도급계약을 체결하였다.

    다) 또한 원고는 2009. 10.경 DD와 건축물의 공사감리계약을 체결하였고, 그 무렵 주식회사 HH기술단(이하 ⁠‘HH기술단’이라 한다)과 전력ㆍ정보통신ㆍ소방ㆍ기계시설물의 공사감리계약을 체결하였으며, 2009. 11. 6. 화성시 동부출장소장으로부터 이사건 토지 앞 도시계획도로에 대한 도로점용허가(연결, 굴착)를 받았다.

   3) 그 밖의 사정들

    가) 이 사건 과세기간 중 원고의 사업자등록내역은 아래 표 기재와 같다.

    나) 원고가 이 사건 토지를 소유한 2006년부터 2018년까지 ⁠‘프OOOOO스’와 관련한 임대수입금액은 없었고 비용만 발생하였는데, 원고는 그 비용을 다른 부동산임대사업장에서 발생한 사업소득의 필요경비로 산입하여 신고하였다.

    다) 원고는 FF에셋에 이 사건 토지를 매도하면서 양도가액을 4,700,000,000원, 취득가액을 4,396,284,250원으로 양도소득세 신고를 하였는데, 이 사건 지급이자를 취득원가에 반영하지는 않았다.

  라. 판단

   1) 관련 규정

    가) 구 소득세법에 따르면, 부동산 임대소득 금액은 ⁠‘해당 과세기간의 총수입금액에서 이에 사용된 필요경비를 공제한 금액’으로 하되, 필요경비는 ⁠‘해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액’으로 한다고 되어 있고(구 소득세법 제19조 제2항, 제27조 제1항), 구 소득세법 시행령에서는 ⁠‘총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자’를 위 필요경비의 하나로 규정하고 있다(구 소득세법 시행령 제55조 제1항 제13호).

    그리고 부동산 임대사업용 고정자산의 매입․제작․건설에 소요된 차입금에 대한 지급이자는 건설이 준공된 날까지(토지를 매입한 경우에는 그 대금을 완불한 날까지로 하되, 대금을 완불하기 전에 당해 토지를 사업에 제공한 경우에는 그 제공한 날까지로 한다) 이를 자본적 지출로 하여 그 원본에 가산하되, 건설자금 명목으로 차입한 것으로서 그 건설이 준공된 후에 남은 차입금에 대한 지급이자는 각 과세기간의 필요경비로 한다(구 소득세법 제33조 제1항 제10호, 구 소득세법 시행령 제75조 제1항, 제2항, 제5항).

    나) 한편 구 소득세법 제33조 제1항 제13호는 ⁠‘각 과세기간에 지출한 경비 중 대통령령으로 정하는 바에 따라 직접 그 업무와 관련이 없다고 인정되는 금액’은 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입하지 아니한다고 규정하고 있고, 구 소득세법 시행령 제78조 제3호는 위 규정에 따른 업무와 관련이 없다고 인정되는 금액의 하나로서‘ 사업자가 그 업무와 관련 없는 자산을 취득하기 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자’를 규정하고 있다.

   2) 구체적 판단

    위 인정사실 및 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 위 관련 규정에 비추어 보면, 이 사건 토지는 원고가 이 사건 과세기간동안 사업자등록을 한 부동산/토지임대업을 위하여 사용되지 않았고, 그와 관련이 없는자산에 해당한다고 봄이 타당하다. 따라서 이 사건 토지의 취득비용 등에 사용된 이 사건 차입금 채무는 부동산/토지임대업을 영위하는 데 필요한 자산에 대응한 부채로 볼 수 없으므로, 이 사건 지급이자 역시 구 소득세법 제33조 제1항 제13호, 구 소득세법 시행령 제78조 제3호에 따라 ⁠‘업무와 관련 없는 지출’에 해당하여 필요경비에 산입할 수 없다. 결국 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

    가) 이 사건 토지는 환지 방식의 도시개발사업에 의하여 개발ㆍ공급된 공공시설용지로서 개발사업 실시계획에 따라 용도를 운동시설용지로 정하여 분양이 이루어진 체육용지이다. 이 사건 분양계약에 따르면, 매수인은 이 사건 토지에 지정용도의 건축물을 건축할 의무를 부담하고 지정용도 외의 용도로 사용한 경우에는 그 분양계약이 해제될 수 있으며, 택지개발촉진법 제19조에서도 택지를 공급받은 자 또는 그로부터 그 택지를 취득한 자에게 실시계획에서 정한 용도에 따라 주택 등을 건설할 의무가 있음을 규정하고 있다. 실제로 원고는 이 사건 토지를 분양받은 후 그 지정용도에 따라 운동시설 용도의 건물을 건축하기 위한 건축물 설계계약, 건설공사 도급계약, 공사감리계약 등을 체결하였고, 관할관청으로부터 건축허가 및 도로점용허가를 받았을 뿐이다.따라서 이 사건 토지는 토지임대업에 제공될 수 없었고, 원고 또한 지정용도 준수의무를 위반하여 이 사건 토지를 임대할 의사는 없었던 것으로 보이며, 실제 이 사건 토지를 소유한 기간 동안 임대수입금액이 발생하지도 않았는데, 이러한 사정들에 비추어 보면, 원고가 이 사건 토지를 사업장 소재지로 하는 토지임대업의 사업자등록을 마쳤다는 사정만으로 이 사건 토지가 토지임대업에 제공되었다고 볼 수 없다.

    나) 원고는 ｢체육시설의 설치․이용에 관한 법률｣ 제11조 제1항 및 같은 법 시행규칙 제8조 ⁠[별표 4]에 따라 체육시설에 식당․목욕시설․매점 등 편의시설을 설치할 수 있음을 들어 그 편의시설의 임대를 위해 운동시설을 신축하고자 했으므로 이 사건 토지 취득을 위해 지출한 이 사건 지급이자는 필요경비에 해당한다고 주장하나, 아래에서 구체적으로 살펴보는 바와 같이 실제 운동시설이 건축되지도 않은 이 사건 과세기간 동안 그와 관련된 부동산임대업을 개시하였다고 볼 수 없으므로, 이를 필요경비로 인정할 수 없다.

     ⑴ 원고는 실제 운동시설을 건축하지 않았고, 이 사건 공사가 제대로 착공에 이르지 못한 상태에서 더 이상 공사 진행을 위한 아무런 노력을 하지 않다가 2018. 9.17. 이 사건 토지를 나대지 상태로 FF에셋에 매도하였다. 이러한 사정들에 비추어 보면, 원고가 계속하여 도로점용료를 지급하였다는 사정만으로 이 사건 토지 지상에 운동시설을 건축할 의사가 있었다고 보기는 어렵다.

     ⑵ 갑 제17, 21 내지 23, 28, 29호증의 각 기재에 의하면, 원고가 이 사건 토지지상에 운동시설을 신축하기 위하여 교통영향평가 비용, 건축물 설계용역비, 흙막이공사 설계용역비, 착공 관련 비용, 도로점용료 등으로 어느 정도 비용을 지출한 것으로보이기는 한다.

     그러나 ① 원고가 운동시설을 신축하기 위하여 지출하였다고 주장하는 비용중에는 김MM이 교통영향평가 비용과 관련하여 2004. 7. 2.과 2004. 10. 25. 주식회사 PP이엔씨에 지급하였다는 합계 2,200만 원 및 DD와 건축물 설계계약을 체결하기도 전에 김MM이 설계용역비와 관련하여 2004. 7. 1.과 2004. 10. 25. DD의 대표인 고OO에게 지급하였다는 합계 4,400만 원도 포함되어 있는 점, ② 원고는 2012. 10. 31. tt건설과 2009년 착공 관련 비용을 정산하였다고 하나, 계약 당시 계약금을 지급하지 아니한 채 3년이 지나서야 전체 계약금액인 94억 5,000만 원과 비교하여 상당히 작은 금액에 해당하는 2,170만 원을 정산하였다는 것은 쉽게 납득하기 어려운 점, ③ 원고가 tt건설, DD, HH기술단과 건설공사 도급계약, 감리계약 등을 체결하였다고 하면서 제출한 계약서에는 구체적인 대금 지급 방법이나 지급 일자가 기재되어 있지 않고, 위 업체들에 세금계산서를 발급하지도 않은 점 등을 고려하면, 이 사건 토지 위에 운동시설을 신축하기 위하여 막대한 노력과 비용을 들였다는 원고의 주장은 설득력이 떨어지고, 운동시설 신축이 상당히 진행되었다고 보기도 어렵다.

     ⑶ 부동산 임대사업자가 복수의 부동산을 각각 별도로 사업자등록을 한 임대사업에 제공한 경우에도 그 사업자의 연도별 부동산임대소득 및 필요경비는 각 사업장의 수입금액과 필요경비를 통산하여 산정하여야 하므로, 그 복수의 부동산 임대사업장 중 수입은 없고 필요경비만 발생한 사업장이 있는 경우에도 그 사업장의 필요경비를 당해연도의 총 부동산임대소득의 계산에서 제외할 것은 아니다(대법원 2013. 8. 22. 선고2011두17769 판결 참조). 다만 차입금의 지급이자가 필요경비로 인정되기 위해서는 차입금 채무가 부동산임대업을 영위하는 데 필요한 자산에 대응한 부채로서 사업에 직접 사용된 부채에 해당하여야 하고, 그 차입금의 지급이자는 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 것이어야 한다(대법원 2002. 1. 11. 선고 2000두1799 판결,대법원 2002. 1. 11. 선고 2000두1799 판결 등 참조).

     그런데 앞서 본 것처럼 원고가 이 사건 토지에 건축허가 등을 받았으나 운동시설을 신축하지 아니함으로써 부동산임대업을 개시할 여지가 없었고, 이 사건 토지를 취득한 때부터 양도할 때까지 약 12년 동안 임대수입금액이 없는 상태에서 이 사건 토지를 나대지인 채로 매도하였는바, 이러한 사정들에 비추어 보면 이 사건 토지를 부동산임대업에 제공된 사업용 고정자산으로 보기 어렵고, 결국 이 사건 차입금 채무는 원고가 부동산임대업을 영위하는 데 직접 사용된 부채에 해당한다고 볼 수 없다. 특히 원고가 이 사건 토지의 소유권을 취득하기도 전에 ⁠‘프OOOOO스’라는 상호의 사업자등록을 하였다가 이 사건 토지를 매도한 직후 폐업 신고를 한 점 등을 고려하면, 위 사업자등록은 다른 사업장에서 발생한 수입금액의 필요경비에 산입하려는 의도에서 이루어진 것으로 보인다.

    다) 비록 국세상담센터에서 ⁠‘토지구입을 위한 차입금 이자가 신축건물 건설자금이자에 포함되는지’에 관한 원고의 질의에 대하여 ⁠‘토지를 매입한 경우 그 대금을 완불한 날까지의 건설자금이자는 자본적 지출로 하여 원본에 가산하는 것이지만, 이후 남은 차입금에 대한 이자는 각 사업연도의 필요경비로 하는 것이므로, 해당 사업연도에필요경비로 산입하지 않은 경우 경정청구 대상에 해당할 것으로 사료된다’고 답변하기는 하였다(갑 제25호증 참조).

     그런데 국세상담센터의 위 상담 내역은 건물 신축을 전제로 한 원론적인 답변을 한 것으로 보이는바, 앞서 본 것처럼 이 사건 토지 지상에 건물이 신축되지 아니한 이상 위 상담 내역이 반드시 원고의 주장에 부합하는 자료라고 할 수 없고, 이를 들어 이 사건 지급이자가 이 사건 과세기간 동안 원고의 부동산/토지임대업을 위한 필요경비로 산입된다고 보기는 어렵다.

3. 결론

  그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 기각할 것인데, 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울고등법원 2022. 11. 03. 선고 서울고등법원 2021누67734 판결 | 국세법령정보시스템