요지

검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증해야함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청구취지

피고가 2019. 8. 8. 원고에게 한 2018년 귀속 양도소득세 58,701,260원의 부과 처분을

취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. DD 주식회사는 별지1 기재 건물을 신축하여 2005. 5. 20. 위 건물에 관하여 소유권보존등기를 마쳤고, 원고는 2005. 12. 27. DD 주식회사로부터 별지1 기재 건물 중 제#층 제###호(이하 ⁠‘이 사건 상가’라고 한다)를 분양받기로 하는 분양계약을 체결한 다음 2005. 12. 30. 이 사건 상가에 관하여 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 원고는 2018. 5. 24. AAA에게 이 사건 상가를 550,000,000원에 매도하기로 하는 매매계약을 체결하고, 2018. 7. 25. AAA 앞으로 이 사건 상가에 관하여 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳐주었다.

다. 원고는 2018. 8. 31. 이 사건 상가의 취득 당시 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당한다고 보아 소득세법 제1항 제1호 ⁠(나)목에 따른 환산가액 382,084,882원을 취득가액으로 하여 양도소득세 예정신고․납부를 하였다.

라. □□지방국세청은 피고에 대한 감사를 실시한 결과, 이 사건 상가에 관한 실지거래가액이 확인되어 그에 따른 취득가액이 인정됨에도 환산가액을 취득가액으로 신고하였음을 지적하였고, 이에 피고는 2019. 8. 8. 원고와 DD 주식회사가 체결한 분양계약서(2005. 12. 28. ○○시장의 검인을 받았다, 이하 ⁠‘이 사건 검인계약서’라고 한다)에 기재된 이 사건 상가 매매금액인 ###,###,###원(= 토지분 ##,###,###원 + 건물분###,###,###원)을 소득세법 제97조 제1항 제1호 ⁠(가)목에 따른 이 사건 상가의 취득당시 실지거래가액으로 보고 원고에게 2018년 귀속 양도소득세 58,701,260원을 경정․고지하였다(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라고 한다).

마. 원고는 이에 불복하여 2019. 10. 8. 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 2019. 12. 19. 심판청구가 기각되었다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 8호증, 을 제1, 2, 3, 5, 6, 8호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장 이 사건 검인계약서는 취득세를 적게 납부할 목적으로 작성된 이른바 ⁠‘다운계약서’로 실제 거래와 달리 작성된 것으로 그 추정력이 번복되었고, 이 사건 검인계약서만으로 이 사건 상가의 실지거래가액을 확인할 수 없어 이 사건 상가의 취득가액은 환산가액이 적용되어야 하므로, 이와 다른 전제에 선 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

나. 관계 법령

별지2 ⁠‘관계 법령’ 기재와 같다.

다. 판단

1) 관련 법리

양도소득세의 과세표준인 양도차익을 산정함에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시의 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 말한다(대법원 2011. 2. 10.선고 2009두19465 판결 참조). 그리고 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 한다(대법원 1993. 4. 9. 선고 93누2353 판결 참조).

2) 구체적인 판단

살피건대, 앞서 든 각 증거와 기재와 을 제10, 11 내지 14호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정을 위 관련 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 검인계약서에 기재된 매매금액이 이 사건 상가의 취득 당시 실지거래가액에 해당한다고 봄이 타당하므로, 이를 전제로 원고에게 양도소득세를 경정․고지한 피고의 이 사건 처분은 적법하고, 이와 전제가 다른 원고의 주장은 이유 없다.

① 이 사건 검인계약서에는 매매당사자인 원고 및 DD 주식회사의 각 인장이 날인되어 있어 그 진정성립이 인정되고, 이 사건 검인계약서가 2005. 12. 28. ○○시장의 검인을 받은 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 그 기재 내용을 부정할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 이상, 문서의 기재 내용에 따른 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 한다.

② 원고는 이 사건 상가를 매수하면서 부동산 임대업의 사업자등록을 마치고 △△세무서장에게 DD 주식회사로부터 이 사건 상가의 건물분 세금계산서(공급가액 ###,###,###원)와 토지분 계산서(거래가액 ##,###,###원)를 수취한 사실을 신고하면서 이 사건 상가의 매매금액 합계 ###,###,###원 중 건물분에 관한 부가가치세 ##,###,###원에 관한 매입세액공제를 받았는데, 원고가 제출한 부가가치세 신고서의 이 사건 상가에 관한 세금계산서 및 그 합계액 ###,###,###원(= 토지분 ##,###,###원 +건물분 ###,###,###원)이 이 사건 검인계약서에 기재된 매매금액과 일치한다.

③ 원고는 ○○시장에게 이 사건 상가에 관한 취득세를 납부하였는데, 이 사건 상가의 과세표준 또한 이 사건 검인계약서에 기재된 매매금액에서 부가가치세 ##,###,###원을 제외한 나머지 ###,###,###원으로 확인된다.

④ 원고는 이 사건 검인계약서가 취득세를 적게 납부할 목적으로 작성된 ⁠‘다운계약서’라며 이 사건 검인계약서만으로 이 사건 상가의 실지거래가액을 확인할 수 없다고 주장하나, 다음과 같은 이유로 위 주장은 믿기 어렵다.

㉠ 원고는 이 사건 검인계약서에 기재된 매매금액과 다른 금액으로 이 사건 상가에 관한 분양계약을 체결하였다고 주장하면서도 이 사건 검인계약서와 달리 체결된 DD 주식회사와의 분양계약 또는 중개계약 등 매매금액 액수를 뒷받침할 만한 객관적인 처분문서를 전혀 제출하지 못하고 있다.

㉡ 원고가 2005. 8. 29.부터 2006. 1. 2.까지 원고 명의의 계좌에서 합계 ###,###,###원을 인출, 대체출금 또는 지급을 한 사실이 인정되기는 하나 단지 일정한 금액을 인출, 대체출금 또는 지급을 하였다는 것일 뿐 이 사건 상가에 관한 매매대금으로 이를 지급하였음을 객관적으로 입증하기에는 부족하다. 원고는 그 무렵 경남 남해군 일대의 여러 토지를 취득하였는데, 원고가 이 사건 상가 매매대금과 구별되는 별도의 지급내역을 입증하고 있지 못하고 있어 원고가 인출, 대체출금 또는 지급을 한금액에 다른 부동산 매매대금이 혼재되었을 가능성을 배제할 수 없다.

㉢ 원고는 이 사건 상가에 관한 분양계약 시 매매대금의 10%로 정하는 거래관행과 달리 매매대금의 75%에 달하는 금액을 계약금으로 정하고, 계약금 납부 3일 후 소유권이전등기가 마쳐져 이 사건 검인계약서의 추정이 번복되었다고 주장하나, 잔금 지급전이더라도 매매대금 전체의 상당한 금액이 지급되어 소유권이전등기부터 먼저 마치는 것이 그리 이례적인 일이라 보기 어렵다.

㉣ 별지1 기재 건물의 다른 상가를 분양받은 매수인들이 위 상가를 매도한 다음 양도소득세 예정신고․납부를 한 사례가 다수 존재하는데, 이들은 위 상가에 관한 분양계약서상의 매매금액을 실지거래가액으로 신고한 바 있다.

㉤ 이 법원의 감정인 BBB에 대한 시가감정촉탁 결과, 감정인이 2005. 12. 30.을 기준시점으로 한 이 사건 상가의 시가를 ###,###,###원으로 평가하였으나, 본래의 실지거래가액이 아닌 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 대체하도록 한 소득세법 제97조 제1항 제1호 ⁠(나)목, 소득세법 시행령 제163조 제12항 등은 그 적용 순서뿐만 아니라 실지거래가액을 대체할 수 있는 가액의 유형도 그 요건을 정하여 제한적으로 규정한 것으로 해석되어 사후에 취득 당시로 소급하여 한 감정에 의하여 평가한 가액은 소득세법 제97조 제1항 제1호 ⁠(나)목에서 ⁠‘취득 당시의 실지거래가액’을 대체할 수 있도록 정한 감정가액에 해당하지 아니한다고 봄이 타당하므로(대법원 2015. 10. 15. 선고 2011두24286 판결 참조), 감정인의 위 감정 결과는 취득 당시의 실지거래가액을 대체할 수 있도록 정한 감정가액에 해당하지 아니한다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 울산지방법원 2021. 01. 21. 선고 울산지방법원 2020구합200 판결 | 국세법령정보시스템