요지

이 사건 각 부동산의 공사도급계약서, 공사비용 지출내역 등의 자료가 제출되지 않는 등 공사비용을 지출하였음을 입증할 자료가 없어 이를 인정할 수 없고, 원고가 분양계약서 기재 매매대금인 21억 원을 지급한 금융거래내역 등 객관적인 자료를 제출하지 못하고 있는 점에 비추어 검인계약서 매매대금이 실지 취득가액으로 보는 것이 타당함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 201x. 7. 1. 원고에 대하여 한 201x년 귀속 양도소득세 x,xxx,xxx,xx0원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

  이 유

1. 처분의 경위

  가. 원고는 201x. 2. 14. 홍00에게 서울 0구 00동1가 104 AA빌00동 503호(이하 ⁠‘이 사건 ①아파트’라 한다)를 양도하였고, 서울중앙지방법원 2016타경8801호 부동산임의경매절차에서 201x. 3. 30. 원고 소유이던 서울 00구 00동 49-5 BB아파트 601호(이하 ⁠‘이 사건 ②아파트’라 하고, 이 사건 ①아파트와 통틀어 ⁠‘이 사건 각 아파트’라 한다)가 매각되었다. 원고는 201x. 4. 30. 및 201x. 6. 30. 아래표 기재와 같이 이 사건 각 아파트의 양도에 관한 양도소득세 예정신고를 하였다.

(단위: 원)

  나. 서울중앙지방법원 2015타경19712호 부동산임의경매절차에서 201x. 6. 13. 원고 소유이던 서울 00구 00동 645-16 토지 및 건물(이하 위 대지와 건물을 ⁠‘이 사건 상가’라 하고, 이 사건 각 아파트와 통틀어 ⁠‘이 사건 각 부동산’이라 한다)이 매각대금x,xxx,xxx,xxx원에 매각되었는데, 원고는 그에 대한 양도소득세를 신고하지 않았다.

  다. 피고는 201x. 3. 22.부터 201x. 6. 1.까지 원고에 대한 양도소득세 조사(이하 ⁠‘이 사건 세무조사’라 한다)를 실시한 다음, 원고가 이 사건 각 아파트의 자본적 지출액으로 신고한 합계 x,xxx,xxx,xxx원을 부인하고, 이 사건 ①아파트의 취득가액을 분양계약서 기재 약정대금 xxx,xxx,xxx원으로, 이 사건 ②아파트의 취득가액을 검인계약서 기재 매매대금 x,xxx,xxx,xxx으로, 이 사건 상가의 취득가액을 장부가액(감가상가누계액 제외) x,xxx,xxx,xxx원으로 보아, 201x. 7. 1. 원고에 대하여 아래 표 기재와 같이 양도소득세(가산세 포함, 이하 같다) 합계 x,xxx,xxx,xxx원을 경정·고지하였다(이하 ⁠‘당초 부과처분’이라 한다).

(단위: 원)

  라. 원고는 201x. 9. 28. 조세심판원에 심판청구를 제기하여, 이 사건 각 부동산의 자본적 지출액 약 xx억 원이 필요경비에 포함되어야 하고, 이 사건 ②아파트의 취득가액은 xx억 원이며, 이 사건 ②아파트의 양도소득세에 대해 1세대 1주택 특례가 적용되어야 한다고 주장하였다. 조세심판원은 201x. 6. 26. ⁠“당초 부과처분은 이 사건 ②아파트의 취득가액과 해당 주택 양도 당시 원고 세대가 1주택을 보유하는 경우 등에 해당하는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.”는 일부 인용결정을 하였다.

  마. 피고는 위 조세심판원 결정에 따른 재조사 결과 당초 부과처분에서의 이 사건 ②아파트의 취득가액은 적정하고 양도소득세 산출에 있어 1세대 1주택 특례를 적용하지 않은 오류가 있다고 보아, 201x. 8. 29. 원고에게 당초 부과처분의 고지세액을 x,xxx,xxx,xxx원(= 이 사건 ①아파트 xxx,xxx,xxx원 + 이 사건 ②아파트 xx,xxx,xxx + 이 사건 상가 x,xxx,xxx,xxx원)으로 감액경정하는 세무조사 결과 통지를 하였다(이하 당초 부과처분 중 위와 같이 감액되고 남은 부분을 ⁠‘이 사건 부과처분’이라 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증(각 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1 내지 14호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장 요지

   이 사건 부과처분은 아래와 같은 이유로 위법하므로 취소되어야 한다.

   1) 원고는 이 사건 각 부동산을 취득한 이후 CC종합건설 주식회사(이하 ⁠‘CC종합건설’이라 한다)에 의뢰하여 자본적 지출 성격의 공사를 수행하고 합계 x,xxx,xxx,xxx원(= 이 사건 ①아파트 x,xxx,xxx,xxx원 + 이 사건 ②아파트 xxx,xxx,xxx원 + 이 사건 상가 x,xxx,xxx,xxx원)을 지출하였으므로, 해당 공사비용은 자본적 지출액으로서 이 사건 각 부동산의 필요경비에 산입되어야 한다.

   2) 이 사건 ②아파트에 관하여 작성된 검인계약서는 매매대금이 과소 기재된 소위다운계약서이므로, 실제 매입가액인 xx억 원이 이 사건 ②아파트의 취득가액으로서 필요경비로 인정되어야 한다.

나. 관계 법령

  별지 기재와 같다.

다. 인정사실

  앞서 든 증거들에 갑 제3 내지 6, 10, 11호증, 을 제15 내지 18호증의 각 기재 및

변론 전체의 취지에 의하면, 다음과 같은 사실이 인정된다.

   1) 원고는 이 사건 ①아파트를 분양받아 200x. 6. 27. 그 소유권보존등기를 마쳤는데, 이 사건 ①아파트에 관하여 200x. 2. 25. 전세금 xx억 원, 존속기간 201x. 2. 25.까지, 전세권자 이00으로 하는 전세권설정등기가 경료되었고, 2010. 10. 8. 위 전세권설정등기가 말소되면서 같은 날 전세금 23억 원, 존속기간 2013. 10. 7.까지, 전세권자 김재형으로 하는 전세권설정등기가 경료되었으며, 김재형 명의의 위 전세권설정등기는 2015. 6. 15. 해지를 원인으로 2015. 6. 16. 말소되었다.

   2) 원고는 이 사건 ②아파트를 분양받아 200x. 7. 10. 이 사건 ②아파트에 관하여200x. 3. 5. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤는데, ｢부동산등기 특별조치법｣에 따라 00구청장으로부터 검인받은 200x. 3. 5.자 공급계약서(이하 ⁠‘이 사건 검인계약서’라 한다)에 기재된 공급금액(부가가치세 포함)은 xx억 x,x00만 원이다. 한편 원고는 이 사건 세무조사 과정에서 이 사건 ②아파트에 관한 200x. 5. 10.자 분양계약서를 제출하였는데, 위 분양계약서에는 공급금액이 xx억 원으로 기재되어 있다.

   3) 원고는 200x. 9. 29. 홍00과 함께 이 사건 상가 대지인 서울 00구 00동645-16 토지와 그 지상에 있던 구 건물을 대금 xx억 x,000만 원에 취득하고 각 지분 2분의 1에 관한 소유권이전등기를 마쳤는데, 200x. 4. 26. 구 건물에 대한 멸실등기가 이루어졌고, 200x. 6. 15. 홍00 앞으로 이전된 위 토지 지분 2분의 1을 대금 xx억 x,x00만 원에 취득하였다. 원고는 200x. 12. 18. 이 사건 상가 건물에 관한 소유권보존등기를 마치고 부동산 임대업을 영위하였는데, 201x년까지 종합소득세를 신고함에 있어 제출한 결산서에 나타나는 이 사건 상가의 장부가액과 원고의 사업소득금액 계산에 필요경비로 산입된 감가상각비는 아래 표 기재와 같다.

(단위: 원)

   4) 원고는 이 사건 세무조사 과정에서 이 사건 ①아파트에 대한 200x. 2. 20.자 공사비 견적서(공사금액 xxx,000,000원) 및 201x. 6. 29.자 공사비 견적서(공사금액 xxx,000,000원), 이 사건 ②아파트에 대한 200x. 4. 10.자 공사비 견적서(공사금액xxx,000,000원) 및 200x. 6. 10.자 공사비 견적서(공사금액 xxx,xxx,xxx원), 이 사건 상가에 대한 공사비 견적서(신축공사 공사금액 xxx,xxx,xxx원, DD빌딩 내부 인테리어 공사금액 x,xxx,000,000원)를 제출하였다(이하 ⁠‘이 사건 각 견적서’라 한다). 이와 관련하여 CC종합건설 대표이사 안00은 아래와 같은 내용이 기재된 201x. 4. 30.자 사실확인서를 작성하였다.

   5) CC종합건설은 이 사건 각 아파트의 공사와 관련하여 세금계산서를 발급하거나 부가가치세를 신고한 사실이 없고, 이 사건 상가의 신축공사와 관련하여 200x년 제1기 x억 x,x00만 원, 200x년 제2기 x억 x,x00만 원 등 공급가액 합계 x억 8,000만 원의 세금계산서를 발급하였으며, 원고는 위 세금계산서를 수취하여 매입세액 공제를 받았다.

   6) 한강에 연접한 장소에 건축된 BB아파트는 전용면적 244㎡의 단일면적15세대(층별 1세대)로 구성되어 있고, 피고의 재조사 결과에 나타나는 세대별 취득세과세표준은 아래 표 기재와 같다. BB아파트 101호, 1201호의 각 수분양자들은 위 각 아파트를 양도하고 실지거래가액에 의해 양도소득세를 납부하였는데, 101호의 취득가액은 13억 원, 1201호의 취득가액은 18억 원으로 신고되었다.

(단위: 백만 원)

라. 판단

  1) 자본적 지출액 관련 주장에 대하여

   가) 구 소득세법(2017. 12. 19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항 제2호는 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비 중 하나로 ⁠‘자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것’을 들고 있다. 그 위임에 따라 구 소득세법 시행령(2018. 2. 13. 대통령령 제28637호로 개정되기 전의 것) 제163조 제3항은 필요경비의 하나인 ⁠‘자본적 지출액 등’에 해당하는 것으로 제1호에서 ⁠‘제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액’을, 제3호에서 ⁠‘양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용’을 규정하고 있으며, 제67조 제2항은 ⁠‘자본적 지출이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말한다.’라고 규정하고 있다.

   한편 소득세과세처분 취소소송에서 과세근거로 되는 과세표준에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것이고, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입및 필요경비의 입증책임도 원칙적으로 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다(대법원 2007. 10. 26. 선고 2006두16137 판결 등 참조).

   나) 이 사건에 관하여 보건대, 위 인정사실 및 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 원고가 이 사건 각 부동산의 필요경비에 산입되어야 하는 자본적 지출액으로 그 주장과 같은 공사비용을 지출하였다고 볼 수 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

    (1) 원고가 이 부분 주장과 관련하여 제출한 증거방법으로는 이 사건 각 견적서와 안00 작성의 201x. 4. 30.자 사실확인서 외에, 안00이 작성하였다는 수첩 메모(갑 제7호증)와 영수증 및 수표 사본(갑 제8호증), 자기앞수표거래증명서(갑 제9호증), 우리은행 계좌거래내역(갑 제12호증) 및 증인 안00 등이 있다.

    (2) 그런데 원고가 주장하는 위 공사들의 규모가 상당하고 지출한 공사비용이 적지 않음에도, 원고는 이와 관련한 각 공사도급계약서를 제출하지 않았고, 실제 공사가이루어졌음을 알 수 있는 공사 전후 사진이나 구체적인 공사비용 지출내역 등의 자료도 제출하지 않았다. CC종합건설은 이 사건 상가 신축공사와 관련한 세금계산서(공급가액 x억 x,000만 원)를 발급하였으나 해당 공사비용은 이 사건 상가의 장부가액에 포함되어 취득가액으로 산입된 것으로 보이고, 그 밖에 원고 주장의 공사들과 관련하여 세금계산서를 발급한 바 없다. 그리고 자기앞수표거래증명서나 우리은행 계좌거래내역은 원고와 은행 사이의 수표 거래내역이나 현금 또는 수표의 출금내역에 관한 자료에 불과하므로, 이에 의하여서는 원고의 CC종합건설에 대한 현금 또는 수표의 지급 여부를 알 수 없다.

    (3) 안00 작성의 201x. 4. 30.자 사실확인서는 이 사건 세무조사 과정에서 작성된 것으로, 안00은 이 법정에서 ⁠‘위 사실확인서는 이 사건 각 견적서 등 원고로부터 제공받은 자료들을 보고 작성하였다.’고 증언하였으므로 독립적인 증거가치를 부여하기는 어렵다. 위 사실확인서에는 이 사건 ①아파트 제2차 공사가 201x년 7월부터 201x년 10월까지 진행되었다고 기재되어 있으나, 당시 이 사건 ①아파트에 관하여 존속기간이 만료되지 않은 전세권자가 있었으므로 위 사실확인서 기재와 같은 리모델링 공사가 이루어지기 어려웠을 것으로 보인다. 이에 대해 안00은 ⁠‘전세권자에게 비워달라고 해서 공사하였고, 전세권자한테 매각할 수도 있다고 얘기한 것으로 기억한다.’고 증언 하였으나, 전세권자가 그 전세기간 중 원고의 리모델링 공사를 위해 전세금이 xx억 원인 위 아파트를 반환하였다는 증언 내용 자체로 신빙성이 떨어지고, ⁠‘원고로부터 EE그룹에서 매수한다는 이야기를 듣고 그분 취향에 맞게 제2차 공사를 하였다.’는 안00의 증언 및 같은 취지의 201x. 4. 30.자 사실확인서 기재에도 부합하지 않으므로 믿기 어렵다.

    (4) 이 사건 각 견적서의 기재만으로는 구체적인 공사 내용을 알 수 없고, 실제 견적서의 내용과 같이 공사도급계약이 체결되어 원고가 해당 공사금액을 지출하였다고 보기도 어렵다. 또한 이 사건 ①아파트에 대한 200x. 2. 20.자 공사비 견적서에는 ⁠‘3.인테리어공사’의 직접공사비로 xxx,xxx,xxx원이 계상되어 있으나 그 세부항목별 공사비 합계액은 xxx,xxx,xxx원이다. 201x. 6. 29.자 공사비 견적서에 기재된 직접공사비는 총 xxx,xxx,xxx원인데, 품명별 금액을 더하면 xxx,xxx,xxx원(= 가설공사 xx,xxx,000원 + 공통 공사 xxx,xxx,xxx원 + 인테리어공사 xxx,xxx,xxx원 + 내부창호공사 xx,xxx,xxx원)에 불과하다. 200x. 2. 20.자 공사비 견적서와 201x. 6. 29.자 공사비 견적서는 ⁠‘1. 가설 공사’, ⁠‘2. 공통 공사’, ⁠‘3. 인테리어 공사’, ⁠‘4. 내부창호공사’의 세부항목 수량과 단가가 모두 동일한데다가, 201x. 6. 29.자 공사비 견적서에는 ⁠‘2. 공통 공사’의 세부항목인 ⁠‘2-2. 경량 천장 공사’의 직접공사비 합계액이 xx,x00,000원(= x,000,000원 + x,400,000원 + x,700,000원)임에도 xx,x00,000원으로 잘못 집계되어 있고, 이를 기초로 ⁠‘2-6. 공구손료’ xxx,000원, ⁠‘2-7. 잡자재비’ x,xxx,xx0원을 더한 금액은 xx,xxx,xx0원임에도 xxx,xxx,x00원으로 계상되어 있으며, ⁠‘3. 인테리어공사’의 직접공사비 중 ⁠‘3-9. 주방’을 제외한 나머지 세부항목별 공사비는 모두 200x. 2. 20.자 공사비 견적서의 절반 금액으로 잘못 집계되어 있다. 그리고 이 사건 ②아파트에 대한 200x. 6. 10.자 공사비견적서에는 해당 표지에 ⁠‘전기 증설공사 별도, 에어컨공사 별도’라고 기재되어 있으나 ⁠‘10. 전기공사’의 직접공사비 xx,xxx,000원, ⁠‘15. 에어컨공사’의 직접공사비 xx,000,000원이 포함되어 있고, ⁠‘6. 바닥공사’의 직접공사비로 xxx,xxx,xxx원이 계상되어 있으나 그 세부항목별 공사비 합계액은 xx,xxx,xxx원이다. 따라서 위 각 공사비 견적서의 기재는 그 자체로 믿을 수 없다.

    (5) 수첩 메모는 사후에 임의 작성이 가능하다는 점에서 그 내용을 뒷받침하는 객관적인 자료가 없는 이상 이를 그대로 받아들이기 어렵다. 안00은 ⁠‘보통 착공하기 전에 견적서를 제출하고 건축주가 승낙하면 계약서를 쓰는 것이 일반적이며, 견적서를 나중에 작성하면서 작성일을 소급 기재하는 일은 있을 수 없다.’라고 증언하였고, 일반적인 거래관행도 이와 같을 것으로 보인다. 그런데 안00이 작성하였다는 수첩 메모에는 ⁠‘200x. 1. 31. AA 계약서 작성(중요)’, ⁠‘4月 9日 AA 계약서 작성’ 등의 내용이 기재되어 있고, 원고가 이 사건 ①아파트에 대해 제출한 공사비 견적서의 작성일은 ⁠‘200x. 2. 20.’(제1차 공사) 및 ⁠‘201x. 6. 29.’(제2차 공사)이므로, 위 수첩 메모에 따르면 원고가 CC종합건설로부터 위 각 공사비 견적서를 제시받기도 전에 공사금액을 확정하고 공사도급계약서를 작성하였다는 것이어서 신빙성이 떨어진다. 또한 위 수첩 메모에는 ⁠‘200x. 4. 8. BB 중도금 수령 예정’이라고 기재되어 있는데, 이는 이 사건 ②아파트 제2차 공사의 공사비 견적서 작성일(200x. 6. 10.) 및 201x. 4. 30.자 사실확인서 기재 공사기간(200x. 7. 15. ∼ 2008. 09월말)과 맞지 않고, ⁠‘200x. 4. 8. x억 x,000만 원을 DD빌딩 중도금으로 영수하였다’는 안00 작성의 영수증 기재와도 모순된다.

    (6) 안00은 이 사건 ①아파트 제1차 공사의 계약금 x억 x,000만 원(200x. 1.31.) 및 중도금 x억 x,000만 원(200x. 3. 25.), 제2차 공사의 계약금 x억 x,000만 원(201x. 4. 9.) 및 잔금 x억 x,000만 원(201x. 10. 29.), 이 사건 ②아파트 제1차 공사의 완불금 x,000만 원(200x. 9. 20.), 제2차 공사의 잔금 1억 원(200x. 10. 20.), 이 사건 상가 공사의 계약금 x억 2,000만 원(200x. 4. 27.) 및 중도금 x억 3,000만 원(200x. 4.8.)에 대한 각 영수증을 작성하였다. 그런데 이 사건 상가 공사의 계약금 및 중도금 영수증에 첨부된 각 수표 사본과 관련하여 수표 이서내역 등 해당 수표금액이 CC종합건설에 지급되었다고 볼 자료가 없고, 나머지 각 영수증에는 CC종합건설 작성의 입금표가 첨부되어 있거나 그마저도 없어 지급사실에 대한 객관적인 증빙이 없다. 그리고 이 사건 상가 공사의 중도금 영수증 작성일(200x. 4. 8.)은 201x. 4. 30.자 사실확인서에 기재된 공사기간(200x. 05. ∼ 200x. 03.)에도 부합하지 않는다. 한편 위 수첩 메모에는 ⁠‘200x. 5. 2. DD빌딩 중도금 수령(중요)’이라는 기재가 있는데, 안00이 수표 xx억 x,500만 원에 대해 작성한 200x. 5. 2.자 영수증에는 그 지급원인이 나타나지 않는다. 이에 대해 원고는 자신의 배우자가 운영하는 ㈜FF에서 위 수표를 발행받아 원고의 공사비를 대신 지급한 것이라고 주장하나 ㈜FF의 회계서류 등 이에 부합하는 자료가 없고, 200x. 12. 18. 이 사건 상가 건물의 소유권보존등기를 마쳤으므로 200x. 5. 2. 내부 인테리어 공사의 중도금을 지급하였다는 것은 받아들이기 어렵다.

  2) 실제 매입가액 관련 주장에 대하여

   가) 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 한다(대법원 1993. 4. 9. 선고 93누2353 판결 등 참조).

   나) 위 인정사실 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉① 원고는 이 사건 검인계약서에 기재된 매매대금 상당액을 과세표준으로 하여 취득세를 신고·납부하였던 점, ② BB아파트는 한강 조망권에 따라 고층일수록 더 높은 분양가액에 분양되었던 것으로 보이고, 이 사건 검인계약서 기재 매매대금은 저층 분양가액과 고층 분양가액의 중간 수준인 반면, 원고가 제출한 200x. 5. 10.자 분양계약서 기재 매매대금은 고층의 분양가액보다 더 높은 금액인 점, ③ 원고는 200x. 5. 10.자 분양계약서에 따라 xx억 원을 지급한 금융거래내역 등 객관적인 자료도 제출하지 못하고 있는 점 등을 종합하면, 이 사건 검인계약서에 기재된 매매대금이 이 사건②아파트 취득 당시 실지거래가액에 해당한다고 봄이 타당하다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

3. 결 론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2021. 04. 06. 선고 서울행정법원 2019구합6086 판결 | 국세법령정보시스템