요지

동일한 사실관계에 관하여 이미 확정된 행정사건에서 인정된 사실은 유력한 증거자료가 되므로, 행정재판에서 제출된 다른 증거들에 비추어, 관련 행정사건의 사실 판단을 채용하기 어렵다고 인정되는 특별한 사정이 없는 한 이와 반대되는 사실은 인정할 수 없다.

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2018. xx. xx. 원고에게 한 2017년 귀속 양도소득세 963,915,350원(가산세207,309,896원 포함)의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

 가. 원고는 2001. xx. xx. BBB로부터 □□시 □□동 □□-□ 대 1,120.3㎡(이하 ⁠‘이 사건 토지’라 한다)를 매수하기로 하는 매매계약(이하 ⁠‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결한 후, 이를 등기원인으로 하여 가등기를 마쳤고, 20xx. xx. xx. 위 가등기에 기한 소유권이전등기를 마쳤다. 이후 원고는 2011. xx. xx. 위 토지 위에 3층 규모의 건물(연면적 1,036.68㎡, 이하 ⁠‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축하여 소유권을 취득하였다.

 나. 원고는 2017. xx. xx. CCC, DDD에게 이 사건 토지와 건물을 75억 원에 양도한 후, 이 사건 토지의 취득가액을 환산가액인 5,971,127,960원, 이 사건 건물의 취득가액을 신축가격인 586,429,820원으로 산정하여 양도소득세 194,627,000원을 예정신고․납부하였다.

 다. ○○세무서장은 2018. xx. xx. ~ 2018. xx. xx. 원고에 대한 양도소득세 세무조사를 실시하였다. 그 결과, 원고에게 이 사건 토지를 양도한 전 소유자 BBB가 2003. xx. xx. 사망한 후(이하 ⁠‘BBB’를 ⁠‘망인’이라 한다), 망인의 상속인들이 ○○세무서장을 상대로 제기한 서울행정법원 20**구합*****호 상속세부과처분 취소소송의 확정판결(원고 일부 승소판결이 선고된 후, 항소기각 및 상고기각으로 2009. xx. xx. 최종 확정되었다. 이하 ⁠‘관련 상속세 사건’이라 한다)에서 망인과 원고 사이의 이 사건 토지의 매매대금이 31억 300만 원으로 확인된다는 이유로, 위 금액을 망인과 원고 사이의 이 사건 토지 실지거래가액으로 적용하고 그 필요경비에 취․등록세 등을 산입하여 작성한 과세자료를 원고 주소지 관할 세무서장인 피고에게 통보하였다.

 라. 이에 피고는 2018. xx. xx. 원고에게 2017년 귀속 양도소득세 963,915,350원(양도소득세 951,232,901원, 신고불성실가산세 75,660,546원, 납부불성실가산세 131,649,350원을 합한 금액에서 기납부세액 194,627,440원을 차감한 금액)을 경정․고지하였다(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

 마. 원고는 2019. xx. xx. 서울지방국세청장에게 이의신청을 하였으나, 2019. xx. xx. 기각되었고, 다시 2019. xx. xx. 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 2019. xx. xx. 기각되었다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 이 법원에 현저한 사실, 갑 제1 ~ 6호증, 을 제1 ~ 5호

증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

 가. 원고의 주장

피고가 적용한 31억 300만 원은 이 사건 매매계약에 관한 실지거래가액으로 볼 수

없고, 그 실지취득가액이 불분명한 경우에 해당하므로, 위 토지의 취득가액을 환산가액에 따라 산정하는 것이 타당함에도, 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

 나. 관계 법령

[별지] ⁠‘관계 법령’ 기재와 같다.

 다. 판단

 1) 양도소득세의 과세표준인 양도차익을 산정함에 있어서 기준이 되는 실지거래가액

이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그

자체 또는 거래 당시의 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 말한다(대법원 2011. 2. 10.선고 2009두19465 판결 참조). 매매 당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 증명하여야 한다(대법원 1993. 4. 9. 선고 93누2353 판결 참조). 그리고 동일한 사실관계에 관하여 이미 확정된 행정사건에서 인정된 사실은 유력한 증거자료가 되므로, 행정재판에서 제출된 다른 증거들에 비추어, 관련 행정사건의 사실 판단을 채용하기 어렵다고 인정되는 특별한 사정이 없는 한, 이와 반대되는 사실은 인정할 수 없다(대법원 1983. 9. 13. 선고 81누324 판결, 대법원 2012. 5. 24. 선고 2011두28240 판결 등 참조).

 2) 앞서 든 증거들과 갑 제9 ~ 14호증의 각 기재, 증인 EEE의 일부 증언에 변론

전체의 취지를 더하여 인정되는 아래와 같은 사정을 종합해 보면, 원고가 망인으로부

터 취득한 이 사건 토지의 실지거래가액을 3,103,000,000원으로 본 피고의 판단은 정

당하고, 이를 다투는 원고의 주장은 이유 없다.

 가) 이 사건 토지에 관한 매매계약서의 진정 여부

원고가 2001. xx. xx. 망인으로부터 이 사건 토지를 매수하면서 작성한 매매계약서에 는 매매대금이 총 30억 원으로 기재되어 있는바, 원고는 2003. xx. xx. □□시장으로부터 위 매매계약서에 대한 검인을 받아 관할 등기소에 제출하였고, 그 당시 위 금액을 토대로 취ㆍ등록세를 납부하였다. 이와 같은 검인계약서의 말미에는 매매 당사자인 원고와 망인의 각 인감도장이 날인되어 있어 그 성립의 진정이 추정되므로, 그 기재 내용을 부정할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 이상, 위 계약서의 기재 내용에 따른 의사표시의 존재 및 내용을 인정할 수 있다.

 나) 이 사건 매매계약에 따른 실제 거래대금의 흐름과 평가

 ① 원고는 이 사건 토지의 매매계약에 따른 매매대금으로 망인에게 2001. xx. xx.

5,500만 원, 2002. xx. xx. 4억 3,000만 원, 2002. xx. xx. 6억 원, 2003. xx. xx. 4,000만원, 2003. xx. xx. 5억 1,800만 원 등 합계 16억 4,300만 원(= 5,500만 원 + 4억 3,000만원 + 6억 원 + 4,000만 원 + 5억 1,800만 원)을 지급하였다. 그리고 원고는 이 사건 토지의 소유권을 취득한 직후인 2003. xx. xx. 이 사건 토지에 관한 근저당권자들인 FFF, GGG 명의의 근저당권설정등기를 말소하고, 2004. xx. xx. HHH 명의의 근저당권설정등기를 말소하였는데, 관련 상속세 사건의 세무조사에서 위 근저당권의 피담보채무액으로 실제 변제된 금액은 합계 9억 6,000만 원(= FFF 6,000만 원 + GGG 6억 원 + HHH 3억 원)으로 확인되었다. 또한 원고는 당초 이 사건 매매계약의 특약사항으로 주식회사 ○○은행(이하 ⁠‘○○은행’이라 한다) 대출금채무 5억 원을 승계하여 매매대금에서 공제하기로 하였고, 이에 따라 원고는 위 대출금채무를 승계하여 인수하고 2003. xx. xx. ○○은행 명의의 근저당권설정등기를 말소하였다.

 ② 위와 같이 원고가 이 사건 매매계약의 체결 및 이 사건 토지의 소유권 취득을 계

기로 망인에게 매매대금 명목으로 지급하거나 이 사건 토지의 근저당권자에게 대위변

제 또는 ○○은행 대출금채무를 인수한 금액은 합계 31억 300만 원(= 16억 4,300만 원 + 9억 6,000만 원 + 5억 원)에 이르고, 이는 이 사건 매매계약서에 기재된 매매대금 30억 원과 거의 일치한다. 다만 위와 같이 약간의 금액 차이가 발생한 것은, 이 사건 매매계약 체결 이후 약 2년간의 유예기간을 거치며 근저당권자들에 대한 채무 확정 후 최종 정산을 거치는 과정에서 예상 가능한 범위 내에서 매매대금이 다소 증가한 것에 불과하다. 결국, 이 사건 매매계약서는 사실대로 작성된 것으로 보이고, 달리 위 금원이 이 사건 매매계약과 관련 없이 다른 사유에 기하여 지급되었다고 볼 사정은 찾기

어렵다.

 다) 관련 상속세 사건에서 확인된 실제 매매대금 액수의 신빙성

 ① 관련 상속세 사건의 제1심법원과 항소심법원은 이 사건 토지의 실제 거래가액을

31억 300만 원으로 판단하였는데, 그 주요 근거는 아래와 같다. ⁠‘⒜ 망인은 이 사건 토지를 소유하는 동안 상당한 액수의 분양 피해자들에 대한 채무를 변제하고 근저당권을 말소하였던 것으로 보이는 점, ⒝ 분양피해자들인 FFF, GGG, HHH에 대한 채무 합계 9억 6,000만 원은 비록 이 사건 매매계약서에서 어떻게 처리할 것인지가 명시되어 있지는 않으나, ⁠‘매도인은 잔금 지급일 현재 위 부동산에 관련된 채무 및 제세공과금을 변제키로 한다(제4조).’고 약정하여 매매 당사자인 망인과 원고 사이에서는 매도인이 그 채무 변제를 책임지되 만일 이행하지 아니하면 매매대금에서 공제하기로 약정하였다고 봄이 거래의 관행에 부합할 뿐만 아니라, 원고가 이 사건 토지의 소유권을 넘겨받은 후에야 이를 변제하고 근저당권을 해지하였으므로, ○○은행 대출금 5억 원과 함께 매매대금에서 공제되어야 할 것으로 보이는 점, ⒞ 위와 같이 공제되어야 할 채무 합계 14억 6,000만 원과 망인이 원고로부터 현금으로 지급받은 16억 4,300만 원을 합하면 31억 300만 원으로서 이 사건 매매계약서에 기재된 매매대금과 거의 일치하고, 다소 일치하지 않는 것은 FFF, GGG, HHH에 대한 채무액이 확정적으로 특정되어 있지 않았기 때문인 것으로 보이는 점 등을 종합적으로 고려하면, 단순히 원고와 망인이 인척관계에 있었던 사정만으로 이 사건 매매계약서에 기재되어 있는 매매대금 30억 원을 배척할 수는 없고, 원고와 망인 사이에 이 사건 토지의 매매대금을 일응 30억 원을 기준으로 하되, FFF, GGG, HHH에 대한 채무 액수가 확정되는 바에 따라 정산하기로 하였던 것으로 봄이 상당하므로, 결국 이 사건 토지의 양도대금은 31억 300만 원으로 볼 수 있다.’고 판단하였다.

 ② 그런데 위 합계액 31억 300만 원은 그 당시 이 사건 토지의 시가는 물론이고 개

별공시지가 약 36억 원을 밑도는 금액으로서 속칭 다운계약서를 작성한 것은 아닌지

다소 의문이 들기도 한다. 그러나 다음과 같은 사정을 종합하면, 망인이 원고에게 이

사건 토지를 시가 및 공시지가보다 낮은 가액으로 매도할 만한 충분한 유인과 동기가

있었다고 볼 수 있다. ⒜ 이 사건 매매계약 체결 3년 전까지 망인과 원고는 장인과 사

위의 관계에 있었고, 그 이후에도 사실상 주차장을 공동으로 운영하는 등 두 사람의

관계가 그리 나쁘지 않았다(실제 망인은 이 사건 토지의 관리ㆍ운용에 관한 사항을 자

녀들보다 원고와 더 상의하고 결정한 것으로 보인다), ⒝ 이 사건 토지는 원래 원고의

부친인 정순용의 소유였다가 토지를 매수하여 건물을 신축하려던 공사업자가 부도를

내는 바람에, 분양 피해자 중 1인인 망인이 인수하게 된 것이다. ⒞ 망인이 이 사건 토지를 소유하는 동안에도 실질적인 점유․사용은 원고가 계속하였다. ⒟ 망인은 이미

변제한 채무 외에도 이 사건 토지에 관하여 남아 있는 상당한 액수의 채무가 부담되어 이 사건 토지를 원고에게 시가보다 낮은 가격으로 다시 매도한 것으로 보인다(망인으

로서는 채권자들의 강제집행으로 인해 이 사건 토지가 경매로 처분되기보다는 시세보

다 낮은 금액이라고 하더라도 단시일 내에 원고에게 매도하는 것이 이익이었을 것이라 고 생각하였을 여지도 충분하다). ⒠ 이 사건 매매계약 체결 당시 원고는 망인의 특수

관계인에 해당하지 않아, 매도인인 망인에게는 소득세법상 양도소득에 관한 부당행위

계산 부인규정이 적용되지 않을 뿐만 아니라, 매수인인 원고로서는 저가양수에 따른

증여세 부담도 없어 자유로이 계약 교섭을 거쳐 매매대금을 책정하였다고 볼 여지도 다분하다.

 ③ 결국, 이 사건 매매계약서상의 매매대금 30억 원에 근접하는 위 합계액 31억 300 만 원을 이 사건 토지의 실지거래가액으로 봄이 타당하다. 달리 관련 상속세 사건에서

의 사실 판단을 뒤집어 이 사건 매매계약서가 허위로 작성된 것이라고 볼 객관적인 사

정은 찾기 어렵다(원고가 관련 상속세 사건의 증인으로 직접 출석하여 이 사건 매매계

약서상의 매매대금 30억 원의 진정성에 관하여 증언하여 그대로 채택된 것으로 보이는

이상, 단순히 오래되어 잘 기억이 나지 않았다거나 서류 분실 등으로 세무대리인을 통

하여 신고하였다는 사정만으로 이 사건 토지에 관한 취득가액으로 환산가액을 적용하

여야 한다거나 가산세를 면할 정당한 사유가 있다고 보기 어렵다).

 3) 따라서 이 사건 토지의 실지거래가액 31억 300만 원이 명백히 확인되는 이상, 환

산취득가액을 적용할 수 없다고 본 피고의 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로, 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2021. 09. 09. 선고 서울행정법원 2020구합725 판결 | 국세법령정보시스템