요지

토지를 취득하기 전 이미 특별계획구역으로 지정되고 이를 인식하고 취득한 후, 특별계획구역의 취지에 부합하지 않아 해당토지에 주택신축을 하지 못하였다는 사정은 ⁠‘비사업용 토지로 보지 아니하는 부득이한 사정’이 있다고 보기 어려움

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

사 건 2020구단8495 양도소득세부과처분취소

원 고 ○○

피 고 ○○세무서장

변 론 종 결 2021.7.16.

판 결 선 고 2021.8.20.

주 문

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

청구취지

피고가 2019. 11. 6. 원고에 대하여 한 양도소득세 866,548,720원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2014. 7. 8. 주택 신축 판매를 목적으로 ○○시 ○○구 ○○동 839 대

9,652.1㎡(이하 ⁠‘이 사건 토지’라 한다)를 8,897,000,000원에 취득하여 보유하다가 2017.12. 8. 안양시에 15,482,338,000원에 매도하였다.

나. 원고는 2018. 5. 30.경 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였는데, 피고는 2019.

6. 14.부터 2019. 7. 27.까지 양도소득세 조사를 실시한 다음, 이 사건 토지의 취득가액중 500,000,000원과 공익사업용 토지 등에 대한 감면 100,000,000원을 각각 부인하고이 사건 토지를 비사업용 토지로 보아 10%의 추가 세율을 적용하여, 2019. 11. 1. 원고에게 2017년 귀속 양도소득세 866,548,724원(가산세 포함)을 경정․고지하였다(이하‘이 사건 처분’이라 한다).

다. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2020. 2. 4. 국세청장에게 심사청구를 제기하였

으나, 국세청장은 2020. 5. 6. 원고의 청구를 기각하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 1호증, 을 1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고 주장의 요지

1) 비사업용 토지에 해당하지 않는다는 주장

원고는 2012. 6. 21. 안양시 ⁠‘삼성천지구 지구단위계획변경결정’ 고시에서 불허용도의

예외 및 완화용도를 확장하는 내용이 있음을 확인하고 2014. 7. 8. 이 사건 토지를 취

득하였다. 이후 원고는 위 고시에서 허용되는 범위 안에서 주거단지 신축을 목적으로

2014. 7. 31.부터 2014. 12. 31.까지 5차례에 걸쳐 안양시 도시계획과와 협의한 후

2014. 12. 1. 신축주택 건설과 관련하여 안양시 도시건축공동위원회에 자문을 접수하였으나, 안양시는 2014. 12. 15. 특별계획구역의 취지를 살리지 못했다는 등의 이유로 이를 반려하였다. 이후에도 원고는 여러 차례 사전협의와 비공식 자문을 통하여 2016. 2. 3. 주택신축 목적으로 지구단위계획안을 제출하였으나, 안양시는 2016. 2. 12. 주택용지의 미비사항이 있다는 이유를 들어 원고에게 보완조치를 하도록 통보하였고, 2016.10. 24. 관광숙박시설을 위한 특별계획구역의 취지를 살리지 못하였다는 이유로 최종적으로 토지이용계획 불허가 판정을 내렸다.

이와 같이 원고가 이 사건 토지를 취득할 당시 이 사건 토지는 제한된 범위에서 주

택 건설이 가능한 토지였고, 원고는 안양시에 주택 신축을 위하여 자문을 구하고, 지구단위계획안을 제출하는 등 토지를 사업용으로 이용하고자 시도하였으나, 안양시의 반려 및 불허가 판정으로 토지를 사업에 사용하지 못하게 된 것이므로, 소득세법 제104조의3 제2항, 소득세법 시행령 제168조의 14 제1항, 소득세법 시행규칙 제83조의5 제1항 제1호, 제12호에서 정한 ⁠‘부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 않는 토지’에해당한다. 따라서 이와 달리 이 사건 토지를 비사업용 토지로 본 이 사건 처분은 위법하다.

2) 공익사업용 토지의 양도에 해당한다는 주장

안양시는 2017. 4. 4. 지구단위계획변경고시를 하면서 2개 감정평가업체에 이 사건

토지 가격의 감정평가를 의뢰하여 공익사업에 따른 협의매수를 준비하였다. 이후 안양

시는 2017. 11. 10. 안양시 공고 제2017-194호로 이 사건 토지를 포함하는 공익사업인 만안각부지매입(문화공원) 사업인정을 고시하였고, 2020. 1. 15. 이 사건 토지에 관하여 ⁠‘사업인정고시일 2017. 11. 10., 고시번호 안양시 공고 제2017-194호, 근거법령 토지보상법, 사업명(수용목적) 만안각부지매입(문화공원)’이라고 기재된 토지 등 수용사실 확인서를 작성․교부하였다. 원고는 사업인정고시일인 2017. 11. 10.부터 소급하여 2년이전인 2014. 7. 8. 이 사건 토지를 취득하였고, 2018. 12. 31. 이전인 2017. 12. 4. 이사건 토지를 양도하였으므로, 조세특례제한법 제77조 제1항 제3호에서 정한 ⁠‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ’토지보상법‘이라 한다)이나 그 밖의 법률에 따른 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득’에 해당한다. 따라서 위 규정에 따라 양도소득세의 세액이 감면되어야 함에도 이 사건 토지의 양도를 공익사업용토지 등의 양도에 해당하지 않는다고 보아 감면을 부인한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 인정 사실

1) 안양시장은 2012. 6. 21. 안양시 고시 제2012-60호로 국토의 계획 및 이용에 관

한 법률(이하 ⁠‘국토계획법’이라 한다) 제30조, 제32조 등에 따른 ⁠‘삼성천지구 도시관리

계획(지구단위계획) 변경결정 및 지형도면 승인’ 고시를 하였다. 위 변경결정 조서(을 2호증)에 따르면, 이 사건 토지의 위치 분류는 ⁠‘G’에 해당하여 관광진흥법에 의한 관광숙박업 용도로 이용할 수 있는 특별계획구역(토지이용계획수립 제안 시 공동위원회 심의대상)으로 지정되었고, 토지분할이 금지되었다.

2) 원고는 2014. 7. 8. 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 마친 다음, 같은 달

하순경 노상주차장업으로 사업자등록을 마치고 이 사건 토지를 노상주차장으로 사용하

여 왔다.

3) 원고는 2014. 12. 1.경 안양시 도시건축공동위원회에 ⁠‘① 이 사건 토지에 대한 특별계획구역 해제 및 토지분할 허용, ② 공동주택 중 연립주택의 건축 허용, ③ 5층 이하 단지형 연립주택 5필지 190세대(대안 1), 4층 이하 단지형 연립주택 5필지 182세대(대안 2), 3층 이하 단독 및 다세대주택 179세대(대안 3)의 건축 허용’ 등을 내용으로하는 주민제안을 하였으나, 안양시장은 2014. 12. 15. 원고의 주민제안이 특별계획구역의 취지를 살리지 못하였다는 등의 이유로 위 제안을 반려하는 내용의 공동위원회 심의결과 통보를 하였다.

4) 원고는 2016. 2. 3. 다시 주택신축을 내용으로 하는 지구단위계획 변경 주민제안 을 제출하였으나, 안양시장은 원고에게 2016. 2. 12. 보완조치를 요구하는 통보하였고

2016. 10. 24. 최종적으로 ⁠‘2014. 12. 공동위원회 자문내용 미반영 및 검토 미비, 개발밀도 증가 대비 도로 등 기반시설 부족, 특별계획구역 해제에 대한 명분 및 당위성 부족’을 이유로 원고의 주민제안을 반려하는 내용의 주민제안 결과 통보(미입안)를 하였다.

5) 안양시장은 2017. 4. 4. 안양시 고시 제2017-49호로 이 사건 토지를 ⁠‘만안각공원

문화공원’ 용지로 지정함과 아울러 주택용지에서 제외하고 특별계획구역을 해제하는

내용의 ⁠‘삼성천지구 도시관리계획(지구단위계획) 변경결정 및 지형도면승인’ 고시를 하

였다.

6) 원고는 2017. 12. 4. 안양시와 이 사건 토지에 관하여 총 매매대금을

15,482,338,000원으로 정한 매매계약을 체결하고, 2017. 12. 8. 안양시 앞으로 이 사건토지에 관하여 위 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 마쳐주었는데, 위 매매계약 체결 과정에서 안양시가 토지보상법 제14~16조, 토지보상법 시행령 제7, 8조에서정한 토지조서 및 물건조서의 작성, 보상계획의 열람 및 협의절차를 거쳤다고 볼 자료는 없다.

[인정 근거] 앞서 든 증거들, 을 2, 6, 9호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 비사업용 토지 해당 여부에 관한 판단

1) 소득세법 제104조의3 제2항, 구 소득세법 시행령(2018. 2. 13. 대통령령 제28637

호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제168조의 14 제1항 및 소득세법 시행규칙 제83조의5 제1항 제1호, 제12호에 따르면, ⁠‘토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가ㆍ허가(건축허가를 포함한다. 이하 같다)ㆍ면허 등을 신청한 자가 ⁠「건축법」제18조 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지’에대하여는 건축허가가 제한된 기간 동안(위 제1호), ⁠‘당해 토지를 취득한 후 제1호 내지제11호의 사유 외에 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지’에 대하여는 당해 사유가 발생한 기간 동안(위 제12호) 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하지 않는 토지로 보아, 소득세법 제104조의3 제1항에서 정한비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다고 규정하고 있다.

한편, 양도소득세 중과제도는 개인이 실수요에 따라 생산적인 용도로 사용하지 않고

재산증식 수단으로 보유하다가 양도하는 토지를 비사업용 토지로 분류하여 양도소득세 를 중과함으로써 토지에 대한 투기수요를 억제하는 데 그 입법목적이 있는바(대법원

2012. 10. 25. 선고 2010두17281 판결 참조), 구 소득세법 시행령 제168조의14 제1항 제1호가 정한 ⁠‘토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지’에 해당하려면 법문상 ⁠‘토지의 취득 후’ 법령에 따라 사용이 금지·제한되는 경우이어야 하고, 이미 법령상 사용이 금지·제한된 토지를 취득하는 것은 사용의 금지·제한으로 인하여 저가일 수밖에 없는 토지의 지가가 장차 제한이 해제되면 상승하게 될 것 등을 예상하여 그와 같은 사용의 금지·제한을 용인하고서 취득하는 것이므로, ⁠‘토지의 취득 전’에 이미법령의 규정으로 사용이 금지·제한된 토지는 ⁠‘토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지’에서 제외된다고 보아야 할 것이며(대법원 1999. 4. 23. 선고 97누11423 판결 등의 취지 참조), 이러한 법리의 취지는 소득세법 시행규칙 제83조의5제1항 제1호, 제12호를 해석함에 있어서도 마찬가지로 적용된다고 봄이 타당하다.

2) 그런데 위 인정 사실과 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는

다음과 같은 사정, 즉 ① 안양시장은 원고가 이 사건 토지를 취득하기 전인 2012. 6.

21. 이미 이 사건 토지를 관광진흥법에 의한 관광숙박업 용도로 이용할 수 있는 특별

계획구역(토지이용계획수립 제안 시 공동위원회 심의대상)으로 지정하고 토지분할을

금지하는 ⁠‘삼성천지구 도시관리계획(지구단위계획) 변경결정 및 지형도면 승인’ 고시를

하였고, ② 원고도 위 고시의 내용을 인식하고 이를 용인하면서 이 사건 토지를 취득

한 것으로 보이는 점, ③ 비록 안양시장이 주택신축을 내용으로 하는 원고의 지구단위

계획 변경 주민제안을 반려하였으나, 이는 원고의 주민제안이 위 고시에 따른 특별계

획구역의 취지 등에 부합하지 않는다는 안양시 도시건축공동위원회의 심의결과에 따른

것일 뿐, 원고가 이 사건 토지를 취득한 후 도시계획이 변경되었기 때문은 아닌 점 등

의 사정을 고려하면, 원고가 2014. 7. 8. 이 사건 토지를 취득한 후 적어도 2017. 4. 4.이 사건 토지가 ⁠‘만안각공원 문화공원’ 용지로 지정1)되기 전까지 이 사건 토지에 관하여 소득세법 시행규칙 제83조의5 제1항 제1호, 제12호에서 정한 비사업용 토지로 보지아니하는 부득이한 사정이 있다고 보기 어렵다.

3) 한편, 이 사건 토지의 지목은 대지이고 양도 당시 사실상 현황은 노외주차장이었

으므로 소득세법 제104조의3 제1항 제4호에서 정한 ⁠‘농지, 임야 및 목장용지 외의 토

지’에 해당하고, 이 사건 토지가 지방세법에 따른 재산세 종합합산과세대상에 해당하는사실 및 원고가 2014. 7. 하순경부터 이 사건 토지를 노외주차장으로 사용하여 주차장 운영업을 영위하였으나 1년간의 수입금액의 비율이 토지가액의 100분의 3에 미달하는 사실(구 소득세법 시행령 제168조의11 제1항 제2호 다목, 소득세법 시행규칙 제83조의4 제6항 참조)은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 1호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하이 이를 인정할 수 있다.

4) 따라서 이 사건 토지는 소득세법 제104조의3 제1항 제4호에서 정한 비사업용 토

지에 해당한다고 보아야 하므로, 같은 취지의 이 사건 처분은 적법하다. 원고의 이 부

분 주장은 이유 없다.

마. 공익사업용 토지의 양도에 해당하는지 여부

1) 구 조세특례제한법(2018. 12. 24. 법률 제16009호로 개정되기 전의 것, 이하 같

다) 제77조 제1항 제3호, 토지보상법 제20조 등의 각 규정내용에 따르면, 구 조세특례

제한법 제77조 제1항 제3호에서 정한 ⁠‘토지보상법이나 그 밖의 법률에 따른 토지등의

수용으로 인하여 발생하는 소득’에 해당하려면 해당 토지가 사업인정고시일(국토계획법상 도시계획시설사업의 경우 실시계획고시일, 국토계획법 제95조, 제96조 참조) 이후에 토지보상법 등 법률에 따라 수용되거나 협의에 의한 매매계약이 체결되어 양도한 경우이어야 한다. 조세특례제한법 기본통칙( 77-0…2)도 같은 취지로 규정하고 있다.

2) 그런데 위 인정 사실과 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는

다음과 같은 사정, 즉 ① 원고가 사업인정고시의 근거로 내세우는 안양시장이 발급한

2020. 1. 15.자 ⁠‘토지 등 수용사실 확인서’(을 5호증)에 ⁠‘사업명(수용목적) 만안각부지매입(문화공원), 근거법령 토지보상법, 사업인정고시일 2017. 11. 10., 고시번호 안양시 공고 제2017-194호’로 기재되어 있으나, 안양시 공고 제2017-194호는 ⁠‘안양시 만안구 박달동 602-56 일원의 도시계획시설(도로)에 대한 도시계획시설(도로) 결정(경미한 변경) 및 지형도면 내용 고시’(을 6호증)로서 이 사건 토지와 전혀 관계없는 사업에 관한 고시이고, 안양시장이 피고의 확인 요청에 대한 2020. 2. 10.자 회신서(을 8호증)에서 ⁠‘만안각부지매입 사업에 대하여는 만안각부지 활용 예산을 확보 중인 사항으로 사업인정고시는 현재까지 못하고 있다’고 회신한 점 등에 비추어, 이 사건 토지의 양도 당시 만안각공원 문화공원 사업에 관한 사업인정고시(실시계획고시)가 있었다고 볼 수 없고,

현재까지도 사업인정고시가 있었음을 인정할 자료가 없는 점, ② 안양시가 원고로부터 이 사건 토지를 매수하는 과정에서 토지보상법 제14~16조, 토지보상법 시행령 제7, 8

조에서 정한 토지조서 및 물건조서의 작성, 보상계획의 열람 및 협의절차를 거치지는

않은 것으로 보이는 점 등을 고려하면, 이 사건 토지의 양도로 인한 소득을 구 조세특

례제한법 제77조 제1항 제3호에서 정한 ⁠‘토지보상법이나 그 밖의 법률에 따른 토지 등

의 수용으로 인하여 발생하는 소득’에 해당한다고 볼 수 없다(이와 같은 사정들을 고려하면, 구 조세특례제한법 제77조 제1항 제1호에 정한 ⁠‘공익사업법이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 그 공익사업의 시행자에게 양도’하는 경우에도 해당한다고 볼수도 없다). 따라서 같은 취지의 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

2. 결론

원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

출처 : 수원지방법원 2021. 08. 23. 선고 수원지방법원 2020구단8495 판결 | 국세법령정보시스템