요지

양도담보의 목적으로 소유권이전등기를 마친 주택은 1세대 1주택 특례규정을 적용함에 있어 납세의무자가 소유하고 있는 주택에 해당하지 아니하나, 양도담보 목적이 있었다는 것을 입증하지 못하여 등기명의자는 등기의 효력으로서 그 부동산에 대한 소유권자로 추정함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2018. 1. 5. 원고에 대하여 한 2016년 귀속 양도소득세 000원의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

  가. 원고는 2006. 0. 0. 소유권을 취득한 00구 00동 000 대 00㎡ 및 지상 주택(이하 ZZ 주택이라 한다)을 2016. 0. 0. 제3자에게 양도한 후, 2016. 0. 0. ZZ 주택이 구 소득세법(2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것)제89조, 구 소득세법 시행령(2017. 2. 3. 대통령령 제27829호로 개정되기 전의 것) 제154조(이하 1세대 1주택 특례규정이라 한다)에서 정하는 비과세 대상인 1세대 1주택에 해당한다고 보아 납부할 양도소득세가 없는 것으로 양도소득세 예정신고를 하였다.

  나. 원고 배우자 "정"는 2005. 0. 0. "을" 소유이던 00시 00면 주택 00호(이하 이 사건 건물이라 한다)에 관하여 2005. 0. 0.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다가, 2017. 0. 0. "을" 앞으로 같은 일자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

  다. 피고는 "ZZ" 주택 양도 당시 "정"가 이 사건 건물을 소유하고 있다는 이유로 1세대 1주택 특례규정을 적용하지 아니하고, 2018. 0. 0. 원고에게 "ZZ" 주택의 양도에 따른 2016년 귀속 양도소득세 000원을 부과하는 처분(이하 이 사건 처분이라 한다)을 하였다.

  라. 원고는 조세심판원의 전심절차를 거쳐 이 사건 소를 제기하였다.

  마. 한편, 원고는 2007. 0. 0. 00구 00동 00아파트(이하 "G아파트"라 한다)를 양도하였는데, 당시 과세관청은 이 사건 건물을 1세대 1주택 특례규정의 적용에 있어 주택수에 포함하지 아니함으로써 원고에게 양도소득세를 부과하지 아니하였다.

2. 이 사건 처분의 적법 여부

  가. 원고의 주장

"ZZ" 주택의 양도소득에 대하여 1세대 1주택 특례규정을 적용하지 아니한 이 사건 처분은 아래와 같은 이유로 위법하다.

    ① 이 사건 건물은 주택이 아니라 펜션의 일부로서 숙박시설에 해당한다.

    ② 설령 이 사건 건물을 주택이라 보더라도 "을"에 대한 대여금 채권을 담보하기 위하여 "정" 앞으로 소유권이전등기를 한 것으로서 실질적으로 "을" 소유이므로 "ZZ" 주택의 양도에 대하여는 1세대 1주택 특례규정이 적용되어야 한다.

    ③ "G아파트" 양도 당시에 이 사건 건물을 주택에 해당하지 아니한다고 보았으면서 이와 달리 이 사건 건물이 주택이라는 전제에서 한 이 사건 처분은 신뢰보호원칙에 어긋난다.

  나. 이 사건 건물이 주택에 해당하는지 여부

    ⑴ 양도소득세의 비과세 대상이 되는 ⁠‘1세대 1주택’이라고 할 때의 주택은 등기부나 건축물대장과 같은 공부상의 용도구분과 상관없이 그 실제용도가 주거용인 건물을 가리키고(대법원 1992. 7. 24. 선고 92누7023 판결 등 참조), 이 때 주거용이라고 하는것은 상시 주거용을 뜻하는 것이어서 용도상 일시적으로 거주하게 되어 있는 콘도미니엄과 같은 건물은 여기에 속할 수가 없지만, 일단 용도가 상시 주거용이면 일시 주거에 제공되고 있지 아니하더라도 양도소득세의 과세대상이 되는 주택에 해당한다.

    ⑵ 위 법리에 비추어 이 사건에 대하여 본다. 다툼 없는 사실, 갑 제5호증, 을 제4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이 사건 건물이 속한 "E주택"은 전체 64개 호실로 구성된 집합건물로서 집합건축물대장상의 주용도가 공동주택으로 기재되어 있는 사실, 이 사건 건물의 내부 구조는 방, 주방, 화장실 등으로 구성되어 언제라도 주거용으로 이용할 수 있는 상태인 사실을 인정할 수 있는바, 이에 의하면 특별한사정이 없는 한 이 사건 건물은 1세대 1주택 특례규정의 적용에 있어 주택수에 포함되는 주택에 해당한다고 판단된다. 다음으로 이 사건 건물이 숙박시설로서 주택에 해당하지 아니하는지 여부에 대하여 살펴 본다. 변론 전체의 취지를 종합하면, "E주택"의 32개 호실을 소유하고 있는 "병"가 2012. 0.0. "E주택" 101호를 사업장소재지로 하여 ⁠‘"SS" 웰빙타운’이라는 상호로 숙박업 사업자등록을 한 사실, "E주택" 건물의 현관에는 ⁠‘"SS" 실버타운’ 또는 ⁠‘웰빙하우스’라는 안내문구가 적혀있는 사실을 인정할 수 있으나, 나아가 이 사건 건물이 "ZZ" 주택의 양도 당시 "병"가 운영하는 위 숙박시설의 일부로 이용되었는지에 대하여는 이를 인정할 증거가 없고, 오히려 위 ⁠‘"SS" 실버타운’ 관리자는 이 법원의 사실조회촉탁에 대하여 "E주택" 일부 호실을 이용하여 2005년경부터 "00리조트", 2009년부터 웰빙펜션, 2016년부터 "SS"실버타운을 운영하고 있기는 하지만 이 사건 건물을 포함한 개인소유 호실은 그와 같이 숙박시설로 이용되지 않았다는 취지로 회신하고 있을 뿐이다. 따라서 이 사건 건물이 숙박시설로서 1세대 1주택 특례규정의 적용에 있어 주택수에 포함되지 않는다고 볼 수도 없다.

    ⑶ 원고의 이 부분 주장은 이유 없고, 설령 "정"가 이 사건 건물의 소유명의를 취득한 동안 실제 이 사건 건물에 거주한 사람이 없었다고 하더라도 역시 그러하다.

  다. 이 사건 건물에 관한 "정" 명의의 소유권이전등기가 담보목적에 의한 것이었는지 여부

    ⑴ 국민의 주거생활의 기초가 되는 주택의 경우 1세대가 국내에 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 일시적으로 거주하거나 소유하다가 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 경우 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하여 주려는 1세대 1주택 비과세 제도의 취지(대법원 1994. 9. 13. 선고 94두125 판결 등 참조)에 비추어 볼 때 납세의무자가 2주택 이상을 보유하고 있다고 하기 위하여는 법률적·형식적으로 뿐만 아니라 경제적·실질적으로도 당해 주택을 사용·수익·처분할 권리를 보유하고 있어야 한다고 봄이 상당하다. 부동산의 양도담보권자는 그 담보부동산의 소유권을 보유하는 것이 아니라 단지 담보권을 보유하는 것에 불과하므로 양도담보의 목적으로 소유권이전등기를 마친 주택은 1세대 1주택 특례규정을 적용함에 있어 납세의무자가 소유하고 있는 주택에 해당하지 아니한다. 또한 부동산의 소유권이전등기명의자는 등기의 효력으로서 그 부동산에 대한 소유권자로 추정을 받는다(대법원 1983. 11. 22. 선고 83다카894 판결 등 참조).

    ⑵ 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 본다. "을"은 이 법정에서 원고 주장과 같이 "정"로부터 빌린 차용금 채무를 담보하기 위하여 이 사건 건물을 "정" 앞으로 소유권이전등기한 것이라는 취지로 증언하고 있다. 또한 갑 제6호증, 갑 제8호증의1, 2, 갑 제11호증의 1, 갑 제12호증의 1 내지 3의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, "정"와 "을" 사이에 2002. 10.경부터 2008. 1.경까지 사이에 서로간에 여러 차례 입출금한 금융거래 내역이 확인되고, ⁠‘60,000,000원을 ""00리조트" 00호를 담보로 차용하며 차후 상기 금액을 전액 반환할 시 담보로 제공하였던 위 소재 담보 물건도 즉시 환원할 것을 약정한다.’는 취지로 채권자 "정", 채무자 "을"으로 하여 작성된 2005. 0. 0.자 차용증이 제출되어 있으며, "을"은 2005. 0. 0. 본인이 소유하던 00도 00리 대 00㎡ 및 지상건물(이하 "00리" 부동산이라 한다)에 관하여 "정" 앞으로 채권최고액 70,000,000원인 근저당권을 설정하여 주었다가, 2007. 0. 0. 이를 말소한 사실을 인정할 수 있다. 그러나 갑 제3호증, 갑 제8호증의 1, 2, 갑 제11호증의 1, 갑 제12호증의 1 내지 3,을 제2호증의 각 기재, 증인 "을"의 일부 증언 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 앞서의 사정 및 원고가 제출한 증거만으로 이 사건 건물에 관한 "정" 명의의 소유권이전등기의 추정력을 번복하여 이를 양도담보 목적의 것이었다고 인정하기에 부족하고 달리 증거가 없으며, 이와 다른 취지의 "을"의 일부 증언은 믿지 아니한다.

      ① "을"과 "정" 사이에 원고 주장 및 위 차용증상의 금액과 일치하는 금전거래내역이 객관적인 자료로 확인되지 않는다. 원고가 제출한 금융거래내역에서 2002.10.경부터 2008. 1.경까지 "정"가 "을"에게 66,173,160원을 이체한 내역이 확인되지만 반면 같은 기간 동안 "을"이 "정"에게 184,890,060원에 이르는 금원을 이체한 것으로 확인되고, 위 차용증 작성일자인 2005. 0. 0.을 기준으로 보면 당시까지 "정"는 "을"에게 44,951,500원을 이체하였고, "을"은 "정"에게 128,346,000원을 이체한 내역이 확인될 뿐이다.

      ② 2007. 10. 24.경 "00리" 부동산에 설정된 근저당권은 말소되었고, 이와 관련 하여 원고는 그 무렵 "을"의 "정"에 대한 채무가 모두 변제되었다는 취지로 주장한다. 그런데 이 사건 건물에 대한 "정" 명의의 소유권이전등기는 그 후에도 그대로 유지되었고, 이 사건 처분과 관련한 과세예고통지 후인 2017. 0. 0.에야 비로소 "을" 앞으로 매매를 원인으로 소유권이전등기가 마쳐졌다. 이 사건 건물에 대한 "정"명의의 소유권이전등기가 담보목적이었다면, 피담보채무가 소멸한 지 10년 가까운 기간 동안 이를 그대로 유지한다는 것은 선뜻 납득하기 어렵다. 위와 같이 "을" 명의로 소유권이전등기가 유지된 경위에 관하여 원고는 "을"에게 소유명의를 이전하여 가라고 요구하였으나 "을"의 사정으로 이전하여 가지 않았다는 취지로 주장한 반면,"을"은 이 법정에서 자신과 "정" 모두 서로에게 소유명의의 이전을 요구한 적이 없다는 취지로 증언하고 있어, 원고와 "을"의 진술이 일치하지 않고 있다.

      ③ 이 사건 건물에 대한 소유명의가 "정" 앞으로 되어 있는 동안 "정"를 납세의무자로 하여 부과된 재산세는 모두 납부되었다. 이에 대하여 "을"은 자신은 재산세 납부고지를 받은 적도 없고 이를 납부한 적도 없다는 취지로 증언하고 있다. "을"과 "정" 외의 제3자가 이를 납부하였다고 인정할 증거도 제출되어 있지 않다.

      ④ 이 사건 건물에는 "을"이 소유권을 취득하기 전에 기입된 가압류등기가 2건 있었는데, 그 중 1995. 0. 0. 기입된 채권자 ⁠“이”에 의한 가압류등기와 관련하여, 2008. 0. 0. "정" 명의로 서울동부지방법원 00카합00호로 가압류취소신청이 있었고 2008. 0. 0. 그에 따른 취소결정이 내려졌다. 위 가압류취소신청은 "00리" 부동산에 대한 근저당권이 말소된 후에 이루어졌고 "을"은 이에 관여하지 않은 것으로 보이는바, "정"가 이 사건 건물에 대하여 적극적으로 소유권을 행사한 정황으로 보인다.

  라. 신뢰보호원칙 위반 주장에 대한 판단

    ⑴ 일반적으로 조세법률관계에 있어서 과세관청의 행위에 대하여 신의성실의 원칙 내지 신뢰보호의 원칙을 적용하기 위해서는, 첫째 과세관청이 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해표명을 하여야 하고, 둘째 과세관청의 견해표명이 정당하다고 신뢰한 데 대하여 납세자에게 귀책사유가 없어야 하며, 셋째 납세자가 그 견해표명을 신뢰하고 이에 따라 무엇인가 행위를 하여야 하고, 넷째 과세관청이 위 견해표명에 반하는 처분을 함으로써 납세자의 이익이 침해되는 결과가 초래되어야 한다(대법원 2009. 10.29. 선고 2007두7741 판결 등 참조).

    ⑵ 살피건대 "G아파트" 양도 당시 이 사건 건물을 1세대 1주택 비과세 특례규정의 적용에 있어 주택수에 포함하지 아니하였음은 앞서 본 바와 같다. 그러나 갑 제9호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래와 같은 사정에 비추어 보면, 앞서의 사정만으로 이 사건 처분에 있어 이 사건 건물을 "정" 소유 주택으로 보아서 1세대 1주택 비과세 특례규정의 적용을 배제한 것이 신뢰보호의 원칙에 위배된다고 보기 어렵다.

      ① 원고는 "G아파트" 양도 당시 1세대 1주택 비과세 특례규정이 적용된 경위에 대하여 과세관청이 당시 이 사건 건물을 주택으로 보고 양도소득세 과세예고 통지를 하였으나 원고의 해명으로 이를 주택으로 인정하지 아니하였다는 취지로 주장하지만, 당시 과세관청이 이 사건 건물을 주택으로 보지 아니한 것인지, 이 사건 건물을 주택으로 보되 "정" 소유가 아니라고 본 것인지 여부를 확인할 수 있는 증거가 없다.

      ② "G아파트" 양도에 따른 양도소득세 과세처분을 할 당시 이 사건 건물을 주택이 아니라고 보았다고 하더라도, 이는 당시의 현황을 기초로 파악한 것에 불과하다.

이 사건 처분은 위 "G아파트" 양도 시점으로부터 10년 이상 경과하여 이루어진 것이므로 이 사건 처분 당시의 현황을 기초로 이를 주택에 해당한다고 파악한다고 하여 이를 두고 기존 공적 견해의 표명에 반하는 처분이라 할 수는 없다.

      ③ "G아파트" 양도에 따른 양도소득세 과세처분을 할 당시는 이 사건 건물 취득시점으로부터 2년여의 시간이 경과하였을 뿐이고 "00리" 부동산에 설정된 근저당권이 말소된 때로부터는 약 2개월의 기간이 경과하였을 뿐이었다. 이 점에서 당시 과세관청은 이 사건 건물에 관한 "정" 명의의 소유권이전등기가 담보목적으로 경료된 것으로 보았을 개연성이 있다. 그러나 그 후에도 약 10년 가까이 이 사건 건물에 대한 "정" 명의의 소유권이전등기가 유지되었고 그 동안 "정" 앞으로 부과된 재산세가 "을"의 관여 없이 납부되었으며 "정"가 이 사건 건물에 경료된 가압류등기의 말소절차를 진행한 사정도 드러나 있다. 이와 같이 기간의 경과에 따라 새롭게 드러난 사실관계에 기초하여 이 사건 건물을 "정" 소유의 주택에 포함하였다고 하여 이를 두고 기존의 공적 견해의 표명에 반하는 처분이라거나 그에 대한 원고의 신뢰가 귀책사유가 없는 것이라고 보기는 어렵다.

3. 결론

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.

출처 : 서울행정법원 2020. 02. 04. 선고 서울행정법원 2018구단71215 판결 | 국세법령정보시스템