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임차권등기명령 후 점유상실 시 대항력 및 채권양도 대항요건
2024나3298* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다. 동일해 보이는 상황이라도 사실관계나 시점 등에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 자세한 내용은 변호사와 상담을 권장합니다.
임대차보증금반환
[서울중앙지방법원 2024. 11. 22. 선고 2024나3298 판결]
【전문】
【원고, 피항소인】
서울보증보험 주식회사 (소송대리인 변호사 송동호)
【피고, 항소인】
피고 (소송대리인 법무법인 열린, 담당변호사 정충진)
【제1심판결】
서울중앙지방법원 2023. 12. 6. 선고 2022가단5265355 판결
【변론종결】
2024. 10. 25.
【주 문】
1. 피고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 피고가 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
청구취지: 피고는 원고에게 82,276,554원 및 이에 대하여 2021. 7. 20.부터 이 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라.
항소취지: 제1심판결을 취소하고, 원고의 청구를 기각한다.
【이 유】
1. 제1심판결의 인용
피고의 항소이유와 추가 증거를 고려하더라도, 이 법원의 판결 이유는 다음의 추가 판단을 하는 외에는 제1심 판결의 이유와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 의하여 약어를 포함하여 이를 그대로 인용한다.
2. 당심에서의 추가 판단 부분
가. 대항력 상실 주장
피고는, 임차인 소외 1이 2019. 4. 8. 이 사건 임차권등기가 등기부에 기입되기 전인 2019. 4. 5. 원고로부터 보증금을 전액 돌려받고 곧바로 이사 감으로써 대항요건 중 하나인 점유를 상실하였다가 임차권등기가 경료된 2018. 4. 8.에 비로소 대항력을 취득하여 이를 해당 주택의 양수인에게 행사할 수 있게 되었는데, 위 임차권등기가 기입되기 전인 2018. 1. 5. 이미 이 사건 부동산에는 채무자 소외 2, 근저당권자를 소외 3으로 하는 근저당권 설정등기가 경료되어 있었고 위 임차권등기로는 위 근저당권자에게 대항할 수 없었는바, 민사집행법 제90조 제3항은 "지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다."는 규정하고 있음을 고려하면, 결국 원고는 이 사건 임차권등기에 기대어 이 사건 경매절차의 낙찰자인 피고에게 대항력을 주장할 수 없다는 취지로 주장한다. 살피건대, 소외 1은 2017. 2. 27. 이 사건 부동산의 인도와 주민등록을 모두 마친 사실, 원고는 소외 1을 대위하여 2019. 3. 2. 대전지방법원 천안지원에 임차권등기명령 신청을 하여 2019. 3. 20. 임차권등기명령을 받고 2019. 4. 8. 그 등기를 마친 사실, 소외 1은 원고의 임차권등기명령 신청 이후인 2019. 4. 5. 이 사건 부동산에서 퇴거한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제7·9호증의 각 기재에 의하여 이를 인정할 수 있다. 그런데 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 주택임차인이 주택임대차보호법에 따른 대항력이나 우선변제권을 취득하거나 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하는데, 관할 법원의 업무 사정상 임차권등기명령 신청 이후 임차권등기명령과 등기 기입까지 상당한 시간이 소요되는 것이 현실인 점, 임차권등기에는 임차보증금과 임대차계약일자·주민등록일자·점유개시일자·확정일자·임차인이 공시되는 점, 근저당권자 소외 3은 자기보다 선순위자인 소외 1의 임차권이 있음을 전제로 근저당권설정계약을 체결한 점을 종합하면, 이 사건 부동산에 관한 처분금지의 압류 효력이 발생한 2019. 9. 18. 자 강제경매개시 결정 이전에 임차권등기명령 신청과 임차권등기가 이루어진 이상 소외 1이 임차권등기명령 신청 후 임차권등기 이전에 점유를 상실하였다고 하더라도 임차권등기가 마쳐짐으로써 임차권등기에 기재된 내용(임차보증금과 임대차계약일자·주민등록일자·점유개시일자·확정일자 등)대로 임차권의 대항력이 여전히 유지된다고 보는 것이 타당하다. 따라서 이와 다른 전제에서 한 피고의 주장은 받아들일 수 없다.
나. 채권 양도 대항요건 불비 주장
피고는, 소외 1이 원고에게 채권을 양도하였다는 채권 양도 통지가 임대인에게 이루어지지 않았으므로 채권 양도의 대항요건 흠결로 원고는 양수금 채권을 청구할 수 없다는 취지로 주장한다. 그러나 갑 제11호증의 2·3의 각 기재에 따르면 소외 1은 원고에게 채권 양도 통지에 관한 권한을 위임하였고 이에 따라 원고가 채권 양도 통지를 한 사실을 인정할 수 있다. 피고 주장처럼 임대인이 그 채권 양도 통지서를 수령하지 않았다고 하더라도 채권 양도 의사표시가 기재된 소장 부본이 피고에게 송달된 2022. 9. 8. 또는 늦어도 채권 양도 통지서(갑 제16호증)가 피고 대리인에게 도달한 2023. 11. 6. 채권 양도 통지의 효력이 발생하였으므로 피고의 이 주장도 받아들일 수 없다.
3. 결 론
그렇다면 원고의 청구를 인용할 것인바, 제1심판결은 당심과 그 결론이 같아 주문과 같이 판결한다.
판사 장창국(재판장) 이중민 김소영
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임차권등기명령 후 점유상실 시 대항력 및 채권양도 대항요건
2024나3298* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다. 동일해 보이는 상황이라도 사실관계나 시점 등에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 자세한 내용은 변호사와 상담을 권장합니다.
임대차보증금반환
[서울중앙지방법원 2024. 11. 22. 선고 2024나3298 판결]
【전문】
【원고, 피항소인】
서울보증보험 주식회사 (소송대리인 변호사 송동호)
【피고, 항소인】
피고 (소송대리인 법무법인 열린, 담당변호사 정충진)
【제1심판결】
서울중앙지방법원 2023. 12. 6. 선고 2022가단5265355 판결
【변론종결】
2024. 10. 25.
【주 문】
1. 피고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 피고가 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
청구취지: 피고는 원고에게 82,276,554원 및 이에 대하여 2021. 7. 20.부터 이 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라.
항소취지: 제1심판결을 취소하고, 원고의 청구를 기각한다.
【이 유】
1. 제1심판결의 인용
피고의 항소이유와 추가 증거를 고려하더라도, 이 법원의 판결 이유는 다음의 추가 판단을 하는 외에는 제1심 판결의 이유와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 의하여 약어를 포함하여 이를 그대로 인용한다.
2. 당심에서의 추가 판단 부분
가. 대항력 상실 주장
피고는, 임차인 소외 1이 2019. 4. 8. 이 사건 임차권등기가 등기부에 기입되기 전인 2019. 4. 5. 원고로부터 보증금을 전액 돌려받고 곧바로 이사 감으로써 대항요건 중 하나인 점유를 상실하였다가 임차권등기가 경료된 2018. 4. 8.에 비로소 대항력을 취득하여 이를 해당 주택의 양수인에게 행사할 수 있게 되었는데, 위 임차권등기가 기입되기 전인 2018. 1. 5. 이미 이 사건 부동산에는 채무자 소외 2, 근저당권자를 소외 3으로 하는 근저당권 설정등기가 경료되어 있었고 위 임차권등기로는 위 근저당권자에게 대항할 수 없었는바, 민사집행법 제90조 제3항은 "지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다."는 규정하고 있음을 고려하면, 결국 원고는 이 사건 임차권등기에 기대어 이 사건 경매절차의 낙찰자인 피고에게 대항력을 주장할 수 없다는 취지로 주장한다. 살피건대, 소외 1은 2017. 2. 27. 이 사건 부동산의 인도와 주민등록을 모두 마친 사실, 원고는 소외 1을 대위하여 2019. 3. 2. 대전지방법원 천안지원에 임차권등기명령 신청을 하여 2019. 3. 20. 임차권등기명령을 받고 2019. 4. 8. 그 등기를 마친 사실, 소외 1은 원고의 임차권등기명령 신청 이후인 2019. 4. 5. 이 사건 부동산에서 퇴거한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제7·9호증의 각 기재에 의하여 이를 인정할 수 있다. 그런데 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 주택임차인이 주택임대차보호법에 따른 대항력이나 우선변제권을 취득하거나 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하는데, 관할 법원의 업무 사정상 임차권등기명령 신청 이후 임차권등기명령과 등기 기입까지 상당한 시간이 소요되는 것이 현실인 점, 임차권등기에는 임차보증금과 임대차계약일자·주민등록일자·점유개시일자·확정일자·임차인이 공시되는 점, 근저당권자 소외 3은 자기보다 선순위자인 소외 1의 임차권이 있음을 전제로 근저당권설정계약을 체결한 점을 종합하면, 이 사건 부동산에 관한 처분금지의 압류 효력이 발생한 2019. 9. 18. 자 강제경매개시 결정 이전에 임차권등기명령 신청과 임차권등기가 이루어진 이상 소외 1이 임차권등기명령 신청 후 임차권등기 이전에 점유를 상실하였다고 하더라도 임차권등기가 마쳐짐으로써 임차권등기에 기재된 내용(임차보증금과 임대차계약일자·주민등록일자·점유개시일자·확정일자 등)대로 임차권의 대항력이 여전히 유지된다고 보는 것이 타당하다. 따라서 이와 다른 전제에서 한 피고의 주장은 받아들일 수 없다.
나. 채권 양도 대항요건 불비 주장
피고는, 소외 1이 원고에게 채권을 양도하였다는 채권 양도 통지가 임대인에게 이루어지지 않았으므로 채권 양도의 대항요건 흠결로 원고는 양수금 채권을 청구할 수 없다는 취지로 주장한다. 그러나 갑 제11호증의 2·3의 각 기재에 따르면 소외 1은 원고에게 채권 양도 통지에 관한 권한을 위임하였고 이에 따라 원고가 채권 양도 통지를 한 사실을 인정할 수 있다. 피고 주장처럼 임대인이 그 채권 양도 통지서를 수령하지 않았다고 하더라도 채권 양도 의사표시가 기재된 소장 부본이 피고에게 송달된 2022. 9. 8. 또는 늦어도 채권 양도 통지서(갑 제16호증)가 피고 대리인에게 도달한 2023. 11. 6. 채권 양도 통지의 효력이 발생하였으므로 피고의 이 주장도 받아들일 수 없다.
3. 결 론
그렇다면 원고의 청구를 인용할 것인바, 제1심판결은 당심과 그 결론이 같아 주문과 같이 판결한다.
판사 장창국(재판장) 이중민 김소영
