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부동산 취득 후 10년 이상 경과한 소급감정의 신빙성 부정 사례

서울고등법원 2019누56496

판결 요약

부동산 취득일로부터 10년 이상 경과한 후의 소급감정은 객관적 가치를 파악하기 어렵고, 신빙성이 있다고 단정할 수 없음을 판시하였습니다. 대법원 판례에 비춰 서울 등 지가변동이 큰 지역, 취득 당시 상황 확인 불가, 장기간 경과 등의 사정이 있으면 감정가액을 취득가액으로 인정받기 매우 어렵습니다.

#부동산 취득가액 #소급감정 #양도소득세 #감정평가 신빙성 #시가 산정

질의 응답

1. 부동산 취득 후 10년 넘게 지나 소급감정한 금액이 양도소득세 취득가액으로 인정받을 수 있나요?

답변

취득일로부터 10년이 넘게 경과한 후의 소급감정가액은 일반적으로 객관적 가치 반영을 기대하기 어렵고, 신빙성이 있다고 단정하기 어렵습니다.

근거

서울고등법원-2019-누-56496 판결은 취득일과 감정일까지 10년 이상 경과 시 소급감정이 취득가액으로 인정되기 어렵다고 하였습니다.

2. 소급감정이 신빙성 있다고 인정받으려면 어떤 요건이 필요한가요?

답변

적정한 비교표준 선정, 지가변동률, 부동산의 위치·형상·이용상황 고려 및 근거리 감정 등 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되어야 합니다.

근거

서울고등법원-2019-누-56496 판결은 객관적이고 합리적 방법의 감정평가가 있어야 취득가액으로 인정 가능하다고 판시하였습니다.

3. 소급감정가액 인정이 어려운 사정은 무엇인가요?

답변

취득 후 긴 시간 경과, 지가변동이 큰 지역, 취득 당시 건물 등 현황 확인 불가, 단지 세금 감액 목적의 감정 시 신빙성 인정이 매우 어렵습니다.

근거

서울고등법원-2019-누-56496 판결은 서울 등 지가변동 큰 지역, 취득 당시 현황 확인 곤란, 긴 시간 경과, 감액만을 위한 감정 등 사정에서 신빙성 인정이 어렵다고 하였습니다.

* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다.

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판결 전문

요지

부동산의 취득일로부터 감정일까지 10년이 경과한 후 이루어진 감정평가는 부동산의 객관적 가치를 파악하기는 것은 쉽지 않아 소급감정이 신빙성이 있다고 단정하기 어려우며, 취득일의 객관적인 가치를 적절히 반영하였을 것이라고 기대하기가 어려움

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

사 건	2019누56496 양도소득세경정거부처분취소
원 고	심OO
피 고	OO세무서장
변 론 종 결	2020. 05. 14.
판 결 선 고	2020. 06. 18.

주 문

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지

제1심판결을 취소한다. 피고가 2018. 9. 10. 원고에게 한 양도소득세 경정청구 거부처분 중 ○○○원을 초과하는 부분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

1. 제1심 판결의 인용

이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는 아래와 같이 추가하는 외에는 제1심 판결문 이유 중 해당 부분의 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 인용한다.

○ 제8면 3행과 4행 사이에 아래와 같은 내용을 추가한다.

『 ⑤ 대법원 2010. 9. 30. 선고 2010두8751 판결은 소급감정에 의한 감정가격이 실지거래가액으로서 취득가액에 해당한다고 판단하기는 하였으나, 위 사건은 상속개시일(취득일)이 2004. 3. 1., 양도일이 2007. 11. 2., 감정일이 양도일 직후로서 항소심 계속 중이고, 양도일로부터 3년 8개월 전인 취득일에도 당해 토지의 시가가 상당히 높았을 것으로 보이며, 객관적이고 합리적인 방법으로 감정평가가 이루어진 특별한 사안에대한 것으로서, 취득일로부터 양도일까지의 기간과 취득일로부터 감정일까지의 기간이모두 장기인 이 사건에서는 원용하기에 적절하지 아니하다.

⑥ 설사 위 판결을 이 사건에서 원용할 수 있다고 하더라도, 소급감정에 의한 감정가격이 실지거래가액으로서 취득가액에 해당한다고 판단하기 위해서는 감정평가가 적절하다는 것이 전제되어야 할 것인데, 적정한 비교표준지를 선정하고, 지가변동률, 당해 부동산의 위치․형상․환경․이용 상황 등을 참작하여 객관적이고 합리적인 방법으로 감정이 가능했던 위 판결에서의 사안과는 달리 이 사건의 경우에 이 사건 부동산의 취득일 2008. 5. 21. 당시의 이 사건 부동산 중 건물의 이용 상황, 부합물이나 종물등의 형상 확인이 불가능하였던 점, 이 사건 부동산이 지가변동이 컸던 서울시 ○○구에 위치하고 있는 점, 이 사건 부동산의 취득일로부터 감정일까지 10년이 넘는 기간이 경과한 점 등을 고려해 보면, 취득일로부터 10년이 경과한 후 이루어진 감정평가를 통하여 이 사건 부동산의 객관적 가치를 파악하는 것은 쉽지 않을 것이어서 그와 같은 소급감정이 신빙성이 있다고 단정하기 어렵다.

이 법원에서의 감정촉탁 결과에 의하면 이 사건 부동산에 대한 소급 감정가액이 원고가 이 사건 처분 이전에 시행한 두 건의 소급 감정가액보다 다소 높은 ○○○원으로 평가되었으나, 이 법원에서 이루어진 감정평가 역시 취득일로부터 약 12년이 도과한 후에 이루어진 것이라는 점에서 그 신빙성이 높다고 단정하기 어렵고, 감정인 스스로도 감정평가서에서 아래와 같이 이 사건 부동산에 대한 소급 감정가액을 산정함에 있어 한계가 있다는 점을 분명히 밝히고 있어 취득일의 객관적인 가치를 적절히 반영하였을 것이라고 기대하기가 어렵다.

⑦ 또한 대법원은, ㉠ 상속일로부터 약 15년 후 이루어진 소급감정에 의한 감정가액을 취득가액으로 신고한 사안에서 ⁠‘시간의 경과와 토지의 분할 및 주변 환경의 급격한 변화 등을 고려하면, 소급감정에 의한 감정가액이 상속개시일 당시 ... 토지를 원형대로 감정한 것으로써 평가일 당시 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립되는 객관적인 가치를 반영하고 있다고 보기 어렵다’는 이유로 소급감정에 의한 감정가액을 취득가액으로 인정하지 않았고(대법원 2019. 4. 25. 선고 2019두30997 판결), ㉡ 부동산 취득일로부터 약 14년 7월이 경과한 후 이루어진 소급감정에 의한 감정가액에 대하여 ⁠‘시간의 경과로 인하여 토지의 현황 및 주변 환경이 많이변하였을 것으로 보인다. ... 증여세 부과제척 기간 경과 후 양도소득세 감액만을 목적으로 감정평가를 한 것으로 보여 그에 따른 감정이 객관적으로 이루어진 신빙성 있는것이라고 보기 어렵다’는 이유로 이를 취득가액으로 인정하지 않는 등(대법원 2020. 3.27. 선고 2019두62437 판결), 취득일로부터 상당한 시간이 지난 후 양도소득세 감을 목적으로 소급하여 이루어진 감정평가가 객관적이고 신빙성 있는 것이라고 보기 어렵다는 판단을 거듭하고 있다.』

2. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없고 제1심 판결은 정당하므로 원고의 항소를 기각한다.

출처 : 서울고등법원 2020. 06. 18. 선고 서울고등법원 2019누56496 판결 | 국세법령정보시스템

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