요지

이 사건 분할 당시 원고들이 취득한 이 사건 전체 임대주택의 시가를 실제 건축비 기준 분양전환가격이라고 볼 수 없음. 피고가 제출한 증거만으로는 원고 사주 일가의 개인사업체가 위장사업체라고 볼 수 없음

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

 1. 피고가,

   가. 2016. 10. 12. 원고 주식회사 A주택에게 한 ⁠[별지1] 목록 기재 각 사업연도 ⁠‘고지세액’란 기재 법인세(가산세 포함) 부과처분 중 각 사업연도 ⁠‘정당세액’란 기재 금액(가산세 포함)을 초과하는 부분을,

   나. 2016. 12. 19. 원고 주식회사 B주택에게 한 ⁠[별지2] 목록 기재 각 사업연도 ⁠‘고지세액’란 기재 각 법인세(가산세 포함) 부과처분 중 각 사업연도 ⁠‘정당세액’란 기재 금액(가산세 포함)을 초과하는 부분을, 모두 취소한다.

  2. 소송비용은 피고가 부담한다

청 구 취 지

주문과 같다.

  이 유

1. 처분의 경위 등

가. 원고들의 지위

원고 주식회사 A주택(이하 ⁠‘주식회사’ 기재는 모두 생략한다)은 A으로부터, 원고 B주택은 B주택산업으로부터 2009. 12. 30. 각 물적분할(이하 ⁠‘이 사건 분할’ 이라 한다)되어 설립되었다. 원고들은 위 분할 이후 현재까지 주택 및 상가 건설업 등을 영위하고 있다(이하 ⁠‘A’과 ⁠‘B주택산업’을 통칭할 경우에는 ⁠‘분할 전 회사’라 한다).

나. 원고들을 포함한 이 사건 기업집단의 운영 형태 등

1) ○○○을 동일인으로 하는 ｢독점규제 및 공정거래에 관한 법률｣(이하 ⁠‘공정거래법’이라 한다)상 상호출자제한기업집단 ⁠‘A‘(이하 ⁠‘이 사건 기업집단’이라 한다)은 현재 지주회사인 A을 중심으로 원고들을 포함한 국내 24개 계열회사와 A비나(BOOYOUNGVINA, 베트남) 등 해외 13개 계열회사 등을 두고 있다.

2) 2017. 3. 31.을 기준으로 ○○○과 그의 배우자인 *** 등 특수관계인들이 이사건 기업집단의 주요 계열회사들의 지분 대부분을 소유하고 있었고, 이를 통해 ○○○이 이 사건 기업집단 주요 계열회사 전체를 지배하고 있었다.

3) 이 사건 기업집단 주요 계열회사들의 주사무소는 대부분 서울 중구 소재 A빌딩에 위치하고 있고, 계열회사의 임직원들은 업무 분야에 따라 자금․회계 업무 등을 담당하는 재무본부, 인사․총무 업무 등을 담당하는 관리본부, 주택건설 업무 등을 담당하는 건설본부, 분양 영업․홍보 업무 등을 담당하는 영업본부, 외주구매업체 선정등을 담당하는 외주부, 경영기획 등을 담당하는 경영지원본부 등에 속하여 실제 본인이 어떤 계열회사 소속인지와는 관계없이 이 사건 기업집단 내 계열회사 전체의 해당업무를 일괄하여 처리하였다.

4) 2010. 6. 1. ○○○의 배우자인 ***을 사업자로 한 개인사업체인 ⁠‘C산업’이 가설재 관련 임대업을 영위할 목적으로 설립되었다가 2013. 11. 30. 폐업하였다(이사건의 경우 아래에서 살펴보는 바와 같이 2가지 쟁점과 관련된 피고의 과세처분의 위법성이 문제되므로, 이하 편의상 각각의 쟁점을 ⁠‘임대주택 쟁점’, ⁠‘C산업 쟁점’이라고 칭하기로 한다).

다. 각 쟁점별 기초 사실 및 피고의 관련 과세처분 조치 내용 등

1) 임대주택 쟁점 관련 부분

가) 원고들의 이 사건 전체 임대주택의 승계취득 경위 등

(1) A은 2009. 12. 30.을 분할기일로 주택사업부문과 해외사업부문을 물적분할하여 원고 A주택을 설립하면서 원고 A주택의 지분 100%를 취득하였다. 그 당시 원고 A주택은 분할대상 사업부문의 자산과 부채를 포괄승계하였는데, 승계취득하는 자산 중에는 임대의무기간이 5년인 공공건설임대주택 00,000세대(이하 ⁠‘이 사건 제1임대주택’이라 한다)가 포함되어 있었다.

(2) B주택산업 역시 2009. 12. 30.을 분할기일로 주택사업부문을 물적분할하여 원고 B주택을 설립하면서 원고 B주택의 지분 100%를 취득하였다. 그 과정에서 원고 B주택도 분할대상 사업부문의 자산과 부채를 포괄승계하였는데, 승계취득하는 자산 중에는 임대의무기간이 5년인 공공건설임대주택 00,000세대(이하 ⁠‘이 사건제2임대주택’이라 하고, 이 사건 제1, 2임대주택을 통칭할 경우 ⁠‘이 사건 전체 임대주택’ 또는 ⁠‘전체 임대주택’이라 한다)가 포함되어 있었다.

나) 이 사건 전체 임대주택의 승계취득가액 산정 과정 등

(1) 원고들과 같은 임대사업자는 구 임대주택법(2011. 3. 9. 법률 제10463호로개정되기 전의 것, 이하 같다)1) 제21조 및 구 임대주택법 시행규칙(2010. 3. 20. 국토해양부령 제233호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제5조에 따라 공공건설임대주택을 건설하여 입주자를 모집할 때 아래 표 기재와 같이 분양전환가격 기준 등이 포함된 입주자모집 공고문을 작성하여 관할 지방자치단체장의 승인을 얻어 공개모집을 하여야 하고, 임대의무기간이 지난 후에는 관할 지방자치단체장으로부터 분양전환에 관한 ⁠‘승인’을 받아 임대주택을 분양전환 할 수 있다.

(2) 분할 전 회사는 이 사건 전체 임대주택에 대한 입주자모집공고를 하면서 아래 ⁠[표1] 기재와 같은 형식으로 분양전환가격 기준 등을 공고하였다. 그런데 구 임대주택법령 등에 따른 분양전환가격은 아래 ⁠[표2] 기재와 같은 방식으로 산정되어야 하는데, 분할 전 회사는 건설원가의 기초가 되는 ⁠‘최초 입주자 모집 당시의 주택가격’(아래 ⁠[표1] 기재상의 ⁠‘분양전환가격의 기초가 되는 분양가격’을 의미한다)을 구성하는 건축비를 ⁠‘실제 건축비’가 아닌 ⁠‘국토해양부장관이 고시하는 가격’(이하 ⁠‘표준건축비’라 한다)으로 산정하여 관할 지방자치단체장으로부터 승인을 받았다.

(3) 원고들은 이 사건 분할 과정에서 전체 임대주택 취득에 따른 장부상 승계취득가액을 산정할 필요가 있었고, 이에 원고 A주택은 구 법인세법(2009. 12. 31.법률 제9898호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제41조 및 구 법인세법 시행령(2009.12. 31. 대통령령 제21935호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제72조 제1항 제3호에 따라 위 승계취득가액의 한도가 되는 이 사건 전체 임대주택의 시가 산정과 관련하여 국세청에 사전답변을 신청하였는데, 국세청은 아래와 같이 답변하였다.

2. 신청내용

○ 신청법인(‘원고 A주택’, 이하 같다)이 물적분할과 관련하여 분할하는 사업부문의 자산 및 부채를 공정가액으로 평가함에 있어,

- 공공건설임대주택을 임대주택 관계 법령에 따른 ⁠‘분양전환가격’으로 평가하려고 함.

- 구 임대주택법에서는 공공건설임대주택 분양시 ⁠‘분양전환가격’을 적용하도록 규정하고있으나, 동 가격은 부동산의 시가로 인정되는 감정평가법인의 감정평가금액과 상이한바,

- 분양전환가격을 구 법인세법 시행령 제89조의 시가로 볼 수 있는지 여부

4. 답변내용

신청법인이 주택사업부문과 해외사업부분의 물적분할로 인한 자산양도 차익을 계산함에 있어서 분할사업부분의 자산 가운데 임대 중에 있는 공공건설임대주택에 대하여 임대주택법 시행규칙 [별표 1] 제1호 나목에 따라 산정한 ⁠‘분양전환가격’을 적용한 경우에는 법인세법 제52조의 규정이 적용되지 아니하는 것입니다. 끝.

(4) 이후 원고들은 이 사건 전체 임대주택의 시가를 기본적으로 구 임대주택법령에 따른 ⁠‘분양전환가격’으로 보아야 한다는 전제에서, 표준건축비에 따라 산정된 ⁠‘최초 입주자 모집 당시의 주택가격’(건설원가)과 ⁠‘이 사건 분할 당시 전체 임대주택의 감정가격’(이하 ⁠‘이 사건 감정가액’이라 한다)을 산술평균하여 산정한 분양전환가격 합계 0조 0,000억 원(= 이 사건 제1임대주택 부분 0조 0,000억 + 이 사건 제2임대주택 부분 0,000억 원), 이하 논의의 편의상 ⁠‘표준건축비 기준 분양전환가격’이라 한다)을 이 사건 전체 임대주택의 승계취득가액으로 정하였다.

(5) 원고들은 설립 이후 각 사업연도에 표준건축비 기준 분양전환가격을 기준으로 감가상각비를 산정하여 이를 해당 사업연도 손금에 산입하고, 이 사건 전체 임대주택 중 분양전환된 임대주택의 분양차익을 산정하여 역시 해당 사업연도 익금에 산입하여 각 사업연도 법인세를 신고·납부하여 왔다.

다) 피고의 관련 과세처분 조치 내용 등

(1) 서울지방국세청장은 2015. 12. 8.부터 2016. 4. 23.까지 원고 A주택에 대한 법인제세 통합조사(이하 ⁠‘이 사건 세무조사’라 한다)를 실시한 결과, 원고 A주택이 이 사건 제1임대주택의 승계취득가액(‘시가’)을 표준건축비가 아닌 실제로 투입된 건축비를 적용하여 산정한 분양전환가격(이하 논의의 편의상 ⁠‘실제 건축비 기준 분양전환가격’이라 한다)인 4조 51억 원으로 하여야 함에도, 그 시가를 초과하여 이를 과대계상한 것으로 보아 관련된 감가상각비 및 분양차익을 각 손금불산입 및 익금산입하는 내용으로 피고에게 관련 과세자료를 통보하였다.

(2) 피고는 위와 같은 과세자료를 바탕으로, 2016. 10. 12. 원고 A주택에게 2012 내지 2014 각 사업연도 법인세(가산세 포함)를 경정·고지하였고, 이후 2016. 10. 17.부터 2016. 11. 30.까지 원고 B주택에 대한 법인제세 통합조사를 실시한 뒤 원고 B주택의 경우에도 이 사건 제2임대주택의 승계취득가액(‘시가’)은 실제 건축비 기준 분양전환가격인 6,054억 원이 되어야 한다는 이유로, 2013 내지 2015 각 사업연도 법인세(가산세 포함)를 경정·고지하였다(이하 위 각 부과처분을 합하여 ⁠‘이 사건 부과처분’이라 한다).

(3) 원고들은 이 사건 부과처분에 불복하여 2016. 11. 3. 및 2017. 2. 3. 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 조세심판원은 2019. 1. 23. 및 2019. 4. 8. 원고들의 위 심판청구를 모두 기각하였다.

2) C산업 쟁점 관련 부분

가) ***은 2010년부터 2014년까지 종합소득세 과세기간에 C산업에서 발생한 사업소득 합계 14,585,881,665원에 대한 종합소득세를 신고·납부하였다.

나) 서울지방국세청장은 이 사건 세무조사를 실시하던 도중 범칙조사로 전환하여 원고 A주택과 C산업의 관계를 조사한 결과 C산업이 원고 A주택의 위장사업체에 해당한다고 보아, ① 위와 같이 ***이 자신의 사업소득으로 신고한 금액과 고정자산 처분이익 000원)을 원고 A주택의 익금에 산입할 것과 ② 원고 A주택이 부외자산(가설재 등)을 외부에 매입한 것처럼 거래를 조작하여 기장하는 방법으로 000원을 장부상 과대계상함으로써 이후 사업연도의 감가상각비 합계 000원이 과대상각된 부분에 대한 세무조정 및 이에 따른 과세처분 조치를 피고에게 요청하였다.

다) 이에 피고는 2016. 5. 13. 위와 같은 과세처분 조치사항과 함께 이 사건 제1임대주택의 승계취득가액이 과대계상되어 원고 A주택의 2010 사업연도 이월결손금 이 과다하게 산정된 부분을 반영하여, 원고 A주택에게 아래 표 기재와 같이 2012 내지 2014 각 사업연도 법인세(가산세 포함)를 경정·고지하였다.

라) 원고 A주택은 위 부과처분에 불복하여 2016. 8. 10. 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 조세심판원은 2019. 7. 31. 이를 기각하였다[다만, 원고 A주택에 대한 2016. 5. 13.자 부과처분은 이후 이루어진 2016. 10. 12.자 부과처분(증액경정처분)으로 인하여 흡수·소멸되었다고 봄이 상당하고, 원고 A주택 역시 ⁠[별지1] 목록기재와 같이 위 각 부과처분에 따른 각 사업연도 법인세(가산세 포함)를 합쳐 이에 대한 취소를 구하고 있으므로, 이하 원고 A주택에 대한 2016. 10. 12.자 부과처분은 2016. 5. 13.자 부과처분에 따른 각 법인세(가산세 포함)를 포함한 것으로 본다].

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5, 7 내지 9, 16, 17, 59, 60호증, 을 제1 내지 8호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론전체의 취지

2. 관계 법령

[별지3] 기재와 같다.

3. 이 사건 부과처분의 적법 여부

가. 임대주택 쟁점에 관한 판단

1) 원고들 주장의 요지

가) 이 사건 전체 임대주택의 시가 산정 관련

원고들은 다음과 같은 이유에서 이 사건 분할 당시 전체 임대주택의 시가를 실제 건축비 기준 분양전환가격으로 보아 이루어진 피고의 임대주택 쟁점 관련 부과처분 부분은 위법하다고 주장한다.

① 법인세법령에 따르면, 분할에 의하여 취득한 자산의 경우 장부에 계상한 승계취득가액은 해당 자산의 시가를 초과할 수 없다. 그런데 분양전환가격은 분양전환 당시 임대사업자와 수분양자들 사이의 거래 가격에 불과하므로 이를 이 사건 분할 당시의 원고들과 같은 임대사업자들 사이의 거래 가격으로는 볼 수 없어, 법인세법에서 규정한 ⁠‘시가’ 개념에도 부합하지 않는다.

② 승인권자인 관할 지방자치단체장은 표준건축비를 기준으로 ⁠‘최초 입주자모집 당시의 주택가격’ 및 분양전환가격을 산정․승인해 왔고, 구 임대주택법에 의하면 임대사업자는 관할 지방자치단체장이 산정․승인한 분양전환가격에 따라 분양전환을 할 수 있을 뿐 다른 가격으로는 분양전환을 할 수 없었기 때문에, 이 사건 분할 당시 까지만 해도 원고들과 같은 임대사업자들은 임대주택을 분양전환할 때 위와 같이 관할 지방자치단체장이 승인한 표준건축비 기준 분양전환가격을 분양가격으로 하여 수분양자들과 분양계약을 체결해 왔다. 따라서 이러한 표준건축비 기준 분양전환가격이 이사건 분할 당시 제3자간에 일반적으로 거래된 가격으로서 법인세법상의 ⁠‘시가’인 매매사례가액에 해당한다.

나) 가산세 면제의 정당한 사유

원고들은 행정청의 유권해석 등을 바탕으로 이 사건 분할 당시 적용되는 구 임대주택법령에 따라 산정한 표준건축비 기준 분양전환가격을 이 사건 전체 임대주택의 승계취득가액으로 하였으므로, 원고들이 이 사건 전체 임대주택의 승계취득가액을 실제 건축비 기준 분양전환가격으로 삼지 않아 해당 납세 의무를 제대로 이행하지 못한 데에는 이를 탓할 수 없는 정당한 사유가 존재한다. 따라서 임대주택 쟁점 관련 부과처분 중 적어도 가산세 부과처분 부분은 위법하다.

2) 쟁점의 정리

가) 이 사건 제1임대주택에 대한 원고 A주택과 분할 전 회사인 A 사이의 거래 형태, 임대사업자인 원고 A주택과 수분양자들 사이의 거래 형태는 아래와 같고, 이러한 거래형태는 이 사건 제2임대주택에 대한 원고 B주택과 B주택산업과 의 관계에서도 마찬가지이다.

나) 피고의 주장은, 이 사건 분할 당시 원고들이 취득한 이 사건 전체 임대주택의 장부상 승계취득가액이 피고가 그 당시의 ⁠‘시가’라고 보는 원고들과 수분양자들 사이의 ⁠‘분양전환가격’을 초과하였다는 것으로, 이러한 ⁠‘분양전환가격’은 원고들이 당초 장부에 계상한 표준건축비 기준 분양전환가격이 아닌, 실제 건축비 기준 분양전환가격 이 되어야 한다는 것이다.

다) 아래에서는 피고 주장처럼 임대주택을 분양전환할 경우의 분양대금인 ⁠‘분양전환가격’이 이 사건 분할 당시 전체 임대주택의 ⁠‘시가’가 될 수 있는지, 만일 분양전환가격을 그 시가로 볼 수 있는 경우 그 시가를 산정함에 있어서 피고가 주장하는 것처럼 실제 건축비 기준 분양전환가격에 의하여 산정되어야 하는지를 보기로 한다.

3) 판단

가) 관련 규정 및 법리

구 법인세법 제41조 및 구 법인세법 시행령 제72조 제1항 제3호에 따르면, 분할에 의하여 취득한 자산의 경우 ⁠‘장부에 계상한 승계가액’이 그 취득가액이 되는데, 다만, 그 가액이 시가를 초과하는 경우에는 그 금액은 제외되어야 한다.

이와 관련하여 구 법인세법은 ⁠‘건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격’을 ⁠‘시가’로 규정하고 있고(구 법인세법 제52조 제2항), 구 법인세법 시행령에서는 ⁠‘시가’를 ⁠‘해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격’(이른바 매매사례가액)이라고 정의하면서(제89조 제1항), ⁠‘시가가 불분명한 경우 감정평가액 또는 ｢상속세 및 증여세법｣에서 규정한 보충적 평가방법에 의한 가격을 시가로 한다’고 규정하고 있다(제89조 제2항). 위와 같은 규정 내용에 비추어 보면, 구 법인세법상 ⁠‘시가’란 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 말한다고 할 수 있고, 다만, 그와 같은 시가를 확인하기 어려울 때에는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 시가로 볼 수 있다(대법원 1994. 12. 22. 선고 93누22333 판결, 대법원 2005. 5. 12. 선고 2003두15287 판결 등 참조). 그런데 과세처분의 위법을 이유로 그 취소를 구하는 행정소송에서 과세처분의 적법성과 과세요건사실의 존재에 관한 증명책임은 과세관청에 있으므로, 법인세법상 ⁠‘시가’에 대한 증명책임 역시 과세관청에게 있다고 봄이 타당하다(대법원 2013. 8. 23. 선고 2013두5081 판결, 대법원 2013. 9. 27. 선고 2013두10335판결 등 참조). 한편, 임대사업자는 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우 구 임대주택법령에서 규정한 분양전환의 방법ㆍ절차 및 가격 등을 위반하여 임대주택을 분양전환 하여서 는 아니 된다. 이와 관련하여 구 임대주택법 제21조 제1항, 제10항, 구 임대주택법 시행령(2010. 3. 26. 대통령령 제22102호로 개정되기 전의 것) 제23조 제8항, 구 임대주택법 시행규칙 제14조에 따르면, 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업에 의하여 조성된 택지에 건설하는 전용면적 85㎡ 이하 임대의무기간 5년인 공공건설임대주택을 임차인에게 우선하여 분양전환할 때 그 분양전환가격은 구 임대주택법 시행규칙 제9조 제1항 [별표 1] ⁠‘공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준’에 따라 산정하여야 한다.

그에 따라 위 ⁠[별표 1]에서는, 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 ⁠‘건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 당해 주택의 가격(‘산정가격’)에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없다‘라고 규정하고(제1호 나목), 건설원가는 ’최초 입주자모집 당시의 주택가격 ＋ 자기자금이자 － 감가상각비‘라고 규정하며(제2호 가목), 최초 입주자모집 당시의 주택가격은 ’건축비 및 택지비를 기준으로 입주자모집 승인권자가 산정한다‘고 규정하고 있으며[제2호 가목 1)], 건축비의 상한가격은 ’국토해양부장관이 따로 고시하는 가격(‘표준건축비’)으로 한다‘고 규정하고 있다[제2호 라목 1) 가)전문].

나) 인정사실

아래의 각 사실은 당사자들 사이에 다툼이 없거나 갑 제6, 11 내지 14, 30 내지 48호증, 을 제3 내지 6호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정된다.

(1) 국토해양부는 2008. 10. 5. 공공건설임대주택 분양전환 과정에서 건설원가를 산출하는 방식에 대하여 아래와 같이 유권해석을 하였다.

[질의요지]

분양전환 시 임대주택 건설원가를 산출하는 경우 입주자 모집 공고 시 주택가격을 기준으로 산정하는 것인지, 실제 투입된 건축비와 택지비를 기준으로 재산정하는지 여부

[회신내용]

○ 공공건설임대주택의 분양전환 가격은 구 임대주택법 시행규칙 제9조 [별표 1]에 따라

산정하게 됩니다.

○ 이때 건설원가는 최초 입주자 모집 당시의 주택가격에 자기자금이자를 더하고 감가상

각비를 공제한 금액이며, 위 주택가격은 입주자 모집 시점에서 해당연도의 표준건축비

(국토해양부장관 고시)를 기준으로 산정한 건축비와 택지비를 말하는 것입니다.

○ 따라서 주택가격은 입주자 모집 당시 확정되는 것이며, 분양전환 시 건설원가의 기초가

격이 되는 것으로 판단됩니다.

(2) 이 사건 분할 이후 대법원은 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결(이하 ⁠‘관련 전원합의체 판결’이라 한다)을 통해 ⁠‘임대주택법령에 기재된 분양전환가격 산정기준은 강행법규에 해당하는데, 표준건축비는 분양전환가격에 반영되는 건축비의 상한가격을 의미하는 것으로서 건축비와는 명확히 구별되고, 분양전환가격의 산정기초가 되는 건설원가는 표준건축비가 아닌 건축비를 기준으로 하고 있다고 보아야 하므로, 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비는 특별한 사정이 없는 한 표준건축비의 범위 내에서 실제로 투입된 건축비를 의미한다’고 판단하였다[다만, 관련 전원합의체 판결은 원고들과 같은 민간임대사업자가 아닌 대한주택공사가 임대사업자로서 분양전환을 한 사안이어서 아래 ⁠(3)항 기재와 같은 임대주택법의 개정 전․후를 불문하고 관할 지방자치단체장의 승인은 필요하지 않다].

(3) 임대주택법이 2008. 3. 21. 전부 개정되면서 시장·군수 또는 구청장 등에 의한 ⁠‘분양전환가격 승인제도’(제21조)가 도입됨에 따라, 원고들은 관할 지방자치단체장으로부터 표준건축비 기준 분양전환가격을 이 사건 전체 임대주택의 분양전환가격으로 승인받아 2012년 및 2013년경에 이 사건 전체 임대주택을 수분양자들에게 분양하였다.

(4) 이 사건 전체 임대주택 중 일부 임대주택의 이 사건 분할 당시부터 분양전환 이후 시점까지의 가격 변동 내역은 아래 표 기재와 같다.

(5) 이 사건 감정가액은 표준건축비 내지는 피고가 주장하는 실제 건축비에 따라 산정된 이 사건 전체 임대주택의 ⁠‘최초 입주자 모집 당시의 주택가격’ 모두를 초과한다.

다) 구체적인 판단

인정사실들을 앞서 본 관련 규정 및 법리에 비추어 살펴보면, 아래와 같은 이유에서 이 사건 분할 당시 원고들이 취득한 이 사건 전체 임대주택의 ⁠‘시가’를 실제 건축비 기준 분양전환가격이라고 볼 수는 없다. 따라서 이 사건 부과처분 중 이와 다른 전제에 선 피고의 임대주택 쟁점 관련 부과처분은 모두 위법하다.

① 임대주택의 성격 상 임대의무기간이 경과하지 않은 이 사건 분할 당시에는 전체 임대주택에 관하여 구 법인세법 시행령 제89조 제1항에 따른 ⁠‘특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격’은 사실상 존재하지 않는다.

원고들이 이 사건 분할 당시 ⁠‘시가’로 본 표준건축비 기준 분양전환가격이나, 피고가 ⁠‘시가’라고 주장하고 있는 실제 건축비 기준 분양전환가격은 모두 임대의무기간이 지난 후 임대사업자가 분양전환을 할 때 구 임대주택법령에 따라 분양전환가액으로 산정한 가격으로서 그 산정방법이나 기준은 모두 법정되어 있고, 관련 전원합의체 판결은 이러한 분양전환가격 산정기준을 강행법규로 보고 있기 때문에 임대사업자는 임의로 분양가액을 정할 수 없다.

그런데 이 사건 전체 임대주택의 승계취득가액은 원고들과 분할 전 회사 사이 즉, 임대사업자들 사이의 공공건설임대주택 거래에 따른 원고들의 자산 취득가액이다. 이 사건 분할 당시 전체 임대주택의 ⁠‘시가’는 분양전환에 따른 임대사업자와 수분양자들 사이에 법정되어 있는 산정기준과 방법에 따라 결정되는 가격이 아니라, 오히려 원고들과 같은 임대사업자들 또는 수분양자들 사이에서 구 임대주택법령에 따른 제한이 없는 상황에서 거래되는 거래 가격이라고 봄이 보다 합리적이고, 시가의 개념정의에도 부합한다. 하지만 앞서 본 바와 같이 임대의무기간이 경과하기 전에는 특별한 사정이 없는 한 임대주택의 매각은 제한되므로, 이러한 매매사례가액은 존재하지 않음이 당연하다. 위와 같이 이 사건 분할 당시 시가로 인정할 수 있는 매매사례가액이 존재하지 않는다면 구 법인세법령에서 정하고 있는 다른 방법에 의하여 이 사건 전체 임대주택의 시가를 산정하여야 한다.

② 건물, 특히 아파트에 있어서 시가는 단순히 실제 건축비만으로 결정되는 것이 아니라 그 외에도 각 동의 층별, 방향이나 위치, 주변 교통여건 등 기반시설 이용의 편의성과 같은 여러 요소가 복합적으로 영향을 미쳐 형성된다. 비록 관련 전원합의체 판결에서 임대주택의 분양전환가격 산정은 실제 건축비에 근거하여야 한다고 판단하였더라도, 이는 구 임대주택법령상의 분양전환 규정의 강행규정성을 반영한 것으로서, 임대사업자는 분양전환 시 그와 같은 규정을 고려하여 분양가액을 산정하여야 할 의무를 부담하지만 그렇다고 하여 그러한 분양전환가격이 곧 아파트의 시가에 영향을 미치는 여러 요소들을 고려하여 결정된 불특정다수인과의 사이에서 형성된 거래가액인 ⁠‘시가’라고 바로 볼 수 있을 지는 의문이다.

한편 구 임대주택법령에 따르면 임대의무기간이 5년인 공공건설임대주택의 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액이다. 이 때 건설원가는 ⁠‘최초입주자 모집 당시’의 주택가격을 기초로 산정됨에 반하여, 감정평가금액은 임대사업자등이 관할 지방자치단체장에게 ⁠‘감정평가법인을 선정하여 줄 것을 요청한 날’이 평가기준일이 된다(구 임대주택법 시행령 제23조 제2항). 시가란 특정 ⁠‘시점’에서의 해당 목적물의 가액이라고 할 것인데, 이와 같이 분양전환가격을 산정함에 있어서 필요한 건설원가와 감정평가금액의 각 평가기준일이 다르다면 분양전환가격 자체를 특정 시점의 해당목적물의 ⁠‘시가’라고 할 수는 없다.

③ 구 임대주택법 제13조 제2항 제1호에 따르면, 임대사업자는 임대의무기간이내라도 일정한 요건을 갖춘 경우 다른 임대사업자에게 임대주택을 매각할 수 있는데, 이 경우 매각대금을 구 임대주택법령상의 ⁠‘분양전환가격’에 따라 정해야 한다는 등의 규정은 없다. 이와 같이 임대주택 거래에 있어 임대사업자들 사이의 거래 가격과 임대사업자와 수분양자 사이의 거래 가격은 분명 다르기 때문에, 구 임대주택법령에 따른 분양전환가격 자체를 이 사건 분할 당시 전체 임대주택의 매매사례가액으로 보기는 어렵다.

④ 피고는, 실제 건축비 기준 분양전환가격 이외의 다른 가격들이 이 사건 전체 임대주택의 시가가 될 수 있다고 본다면, 관련 전원합의체 판결이 판시한 바와 같이 강행법규에 해당하는 임대주택법령상의 분양전환가격 산정기준을 위반하는 것이어 서 허용될 수 없다는 취지로 주장한다. 그러나 관련 전원합의체 판결은 구 임대주택법령의 입법 취지 및 목적을 달성하기 위하여 구 임대주택법령상의 ⁠‘건축비’와 ⁠‘표준건축비’를 다르다고 보아, 표준건축비를 한도로 실제 건축비에 따라 분양전환가격을 산정하라고 하면서 그러한 산정기준을 초과하는 분양전환가격으로 체결한 분양계약의 효력을 부인한 것이지, 구 임대주택법령에 따라 산정된 실제 건축비 기준 분양전환가격이 해당 임대주택의 거래 가격에 해당한다거나 이를 세법상의 ⁠‘시가’로 볼 수 있다는 등의 판단을 한 것이 아니다. 또한 법인세법령에 따르면 부동산의 경우 ⁠‘특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격’이 없을 때에는 감정가액도 시가가 될 수 있다. 그런데 구 임대주택법령에서는 임대의 무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 당해 주택의 가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 공제한 금액을 초과할 수 없도록 규정하고 있다. 피고 주장에 따를 경우 임대주택의 경우에는 분양전환이 되기 전까지는 해당 부동산의 객관적인 시가를 반영한다고 할 수 있는 감정가액의 시가성은 부정되고 오로지 분양전환가격만이 시가가 되어야 한다는 결론에 이르게 되어 부당하다.

⑤ 피고가 주장하는 실제 건축비 기준 분양전환가격은 원고들이 이 사건 세무조사 과정에서 피고 측의 요청에 따라 제출한 자료에 근거하여 산정된 것이다. 그런데 위와 같은 분양전환가격이 실제 이 사건 전체 임대주택의 건설 과정에서 발생한 건축비를 정확하게 계산하여 산정되었다고 볼만한 별다른 피고 측 자료가 없으며, 원고들 이 제출한 자료에 대한 충분한 검증이 이루어졌다고 보이지도 않는다. 피고는 원고들이 제시한 자료에 따랐으므로 일응 실제 건축비로 보아야 한다고 주장하나, 원고들이 현재 구체적인 액수 산정의 문제점을 다투고 있는 이상 과세처분의 적법성에 대한 입증책임을 부담하는 피고로서는 적어도 그 주장을 뒷받침하기 위한 전제로서 피고가 주장하는 실제 건축비 기준 분양전환가격이 구 임대주택법령상의 ⁠‘분양전환가격’ 산정요소를 모두 고려하여 산출되었다는 점에 대해 입증할 필요가 있는 데, 이에 대하여 피고는 별다른 주장·입증을 하지 못하고 있다.

⑥ 관련 전원합의체 판결 선고 전까지 임대사업자들은 관할 지방자치단체장이 산정·승인한 표준건축비 기준 분양전환가격으로 분양을 해 왔기 때문에 원고들이나 분할 전 회사로서는 종전 분양 실무와 다르게 분양전환가격을 산정할 수는 없었을 것이고, 그에 따라 원고들로서는 이 사건 분할 당시 이 사건 감정가액과 다른 구 법인세법상의 ⁠‘시가’ 기준으로서의 표준건축비 기준 분양전환가격을 충분히 검토해볼 여지가 있었다. 이러한 점을 고려해 보더라도, 이 사건 분할 당시 피고가 주장하는 실제 건축비 기준 분양전환가격이 이 사건 전체 임대주택의 시가라고 보기는 어렵다.

나. C산업 쟁점에 관한 판단

1) 원고 A주택 주장의 요지

C산업은 별도의 사업장에서 독립된 인적․물적 조직을 갖추고 가설재의 임대․보수 영업활동을 하는 독립된 사업체일 뿐, 원고 A주택의 위장사업체가 아니다. 따라서 개인사업체인 C산업의 사업활동을 통하여 발생한 소득은 사업주 개인인 ***에게 귀속되는 것이지 원고 A주택에게 귀속된다고 볼 수는 없으므로, 이 사건 부과처분 중 이와 다른 전제에 선 피고의 C산업 쟁점 관련 부과처분은 위법하다.

2) 인정사실

갑 제17, 49 내지 61호증, 을제8 내지 12호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정된다.

3) 판단

가) 관련 법리

납세의무자가 경제활동을 함에 있어서는 동일한 경제적 목적을 달성하기 위하여서도 여러 가지의 법률관계 중 하나를 선택할 수 있으므로 그것이 과중한 세금의 부담을 회피하기 위한 행위라고 하더라도 가장행위에 해당한다고 볼 특별한 사정이 없는 이상 유효하다고 보아야 한다(대법원 2011. 5. 13. 선고 2010두3916 판결 등 참조). 한편, 국세기본법 제14조 제1항에서 규정하는 실질과세의 원칙은 소득이나 수익, 재산, 거래 등의 과세대상에 관하여 귀속 명의와 달리 실질적으로 귀속되는 자가 따로 있는 경우에는 형식이나 외관을 이유로 귀속명의자를 납세의무자로 삼을 것이 아니라 실질적으로 귀속되는 자를 납세의무자로 삼겠다는 것이므로, 재산의 귀속명의자는 이를 지배·관리할 능력이 없고, 명의자에 대한 지배권 등을 통하여 실질적으로 이를 지배·관리하는 자가 따로 있으며, 명의와 실질의 괴리가 조세를 회피할 목적에서 비롯된 경우에는, 재산에 관한 소득은 재산을 실질적으로 지배·관리하는 자에게 귀속된 것으로 보아 그를 납세의무자로 삼아야 하나, 명의와 실질의 괴리가 없는 경우에는 소득의 귀속명의자에게 소득이 귀속된 것으로 보아야 한다(대법원 2016. 7. 14. 선고 2015두2451 판결 등 참조).

나) 구체적인 판단

위와 같은 법리에 비추어 앞서 인정한 사실에 의하여 알 수 있는 아래와 같은 사정들을 종합하여 보면, 피고가 제출한 증거들만으로는 C산업이 원고 A주택의 위장사업체로서 그 실체가 없었다거나 원고 A주택이 C산업의 영업 및 자산을 실질적으로 지배하고 있었음을 인정하기에 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다．따라서 이와 같은 전제에 선 원고 A주택의 이 부분 주장은 이유 있고, 이 사건 부과처분 중 이와 배치되는 피고의 C산업 쟁점 관련 부과처분 부분은 위법하다.

(1) 아래와 같은 사정들에 비추어 보면, C산업은 ○○○ 등이 가설재 임대업등을 영위할 목적에서 사업상의 필요에 따라 독립된 사업체로서 설립하였다고 보인다.

① **기업 사고로 큰 손실을 본 이 사건 기업집단으로서는 가설재를 보수하기 위하여 외부에 위탁함으로써 발생하는 관리의 공백을 방지하기 위하여 이 사건 기업집단 내에서 가설재를 통합적으로 보수, 보관 및 관리할 필요성이 있었던 것으로 보인다. 이를 기존 계열회사에서 수행하게 할 것인지, 새로운 계열회사를 설립하여 수행하게 할 것인지에 관한 결정은 경영상 재량의 범위 내에 속하는 문제이다.

② ○○○이 새로운 가설재 임대업체를 개인사업체 형태로 설립하도록 결정한 주된 이유 중 하나는 세금 부담 측면에서 종합소득세만 부담하게 되는 개인사업체가 법인세 이외에 주주로서 배당소득세까지 부담하게 되는 법인사업체보다 유리하기 때문이었다.

③ ○○○과 ***은 C산업의 초기 출자금 및 운영비용 9억 1,500만 원을 모두 개인 자금으로 부담하였다. 이 당시 ○○○의 의사는 원고 A주택과는 관계없이 본인 또는 배우자 ***이 100% 출자하는 독립된 사업체를 설립하는 것이었다고 보인다.

(2) 아래와 같은 사정들을 종합하여 보면, C산업의 영업 독자성은 충분히 인정된다.

① C산업의 사업주인 ***은 원고 A주택과는 별개의 인격을 갖는 권리주체이다. C산업과 관련된 사법상 거래와 공법상 각종 신고는 모두 독립된 경제주체인 *** 명의로 이루어졌고, ***은 C산업의 영업으로 인하여 발생한 부가가치세와 소득세를 자신의 명의로 신고·납부하였다.

② C산업은 13,155㎡의 야적장, 연면적 880㎡의 공장, 연면적 79㎡의 사무실을 갖춘 독립된 사업장을 보유하였고, 사무직 근로자 2명과 10여 명의 현장 근로자를 직접 고용하였으며, 이들의 급여 및 4대 보험료, 퇴직금을 직접 부담하였다.

③ C산업은 이 사건 기업집단 내 건설회사들로부터 위 회사들이 보유하던 가설재를 모두 인수하는 데 그치지 않고, 지속적으로 가설재를 신규로 구매하여 이를 관리하였으며, 00동 공장에 설비를 새로이 갖추고 이 사건 기업집단 내 건설회사들의 건설현장으로부터 주문을 받아 가설재를 보수하여 출고하는 업무를 직접 수행하였다. C산업의 영업과 원고 A주택의 기존 영업 사이에 동일성 또는 유사성을 인정하기는 어렵다.

④ 물론 C산업의 최종적인 의사결정권은 ○○○이 행사한 것으로 보인다. 그러나 ○○○은 이 사건 기업집단의 회장의 지위에서 또는 C산업의 대표자인 ***의 배우자나 C산업의 실질적 운영자의 지위에서 위와 같은 의사결정을 한 것으로 보일 뿐, 특정 계열회사인 원고 A주택 대표이사로서 그와 같은 의사결정을 한것으로 보기는 어렵다.

⑤ C산업의 영업활동에 의한 거래대금의 지급 및 수취는 모두 C산업의 사업용 계좌를 통하여서만 이루어졌고, 자금의 관리․집행 및 회계는 원고 A주택과는 별개로 이루어졌으며, 원고 A주택을 포함한 이 사건 기업집단 내 계열회사들의 자금, 회계 업무를 총괄하던 ccc도 C산업의 자금집행이나 회계에는 직접 관여하지 않았다.

(3) 아래와 같은 사정들만으로 C산업의 실제를 부인할 수 있다거나 C산업을 원고 A주택의 위장사업체로 볼 수는 없다.

① 원고 A주택 직원인 ddd 등이 C산업의 주요 업무를 담당한 것은 소위 직능지원의 일환으로 이루어진 것으로 볼 수 있으므로, 원고 A주택 소속 임직원들이 C산업의 업무를 처리하였다고 하여 그것이 곧 원고 A주택의 업무가 되는 것은 아니다. 더구나 C산업 관리업무를 총괄한 임원 eee과 C산업의 가설재 구매를 담당한 fff은 원고 A주택이 아닌 D토건 소속이다. 이는 결국 이 사건 기업집단 차원에서 회장인 ○○○ 또는 그 배우자인 ***의 편의를 위하여 *** 또는 ○○○의 개인사업체인 C산업의 주요 업무를 처리해주었다고 볼 여지가 있을 뿐, 원고 A주택이 C산업의 주요 업무를 처리하였다고 볼 수는 없다.

② 이 사건 기업집단을 통해 C산업에 대한 일감 몰아주기, 자금지원 행위 등 공정거래법상 부당지원행위가 있었다고 하더라도, 그러한 지원행위가 독립된 경제주체로서 C산업의 사업주인 *** 또는 실질적 사업주인 ○○○의 인격을 부인하고, C산업을 지원하거나 C산업과 거래한 이 사건 기업집단의 여러 계열회사중 유독 원고 A주택이 C산업의 영업과 자산을 실질적으로 지배하고 있었다고 인정할 근거가 될 수는 없다.

③ 이와 관련하여 피고는, 이 사건 기업집단의 대표자인 ○○○은 원고 A주택의 업무를 C산업이 대신 수행하도록 함으로써 원래 원고 A주택에게 귀속될 소득을 ***에게 귀속시켰고, 그로 인해 법인세 등 상당한 조세를 회피할 수 있게 되었다는 취지로 주장하나, 이는 앞서 본 바와 같이 ○○○이 위와 같은 과세상의 이점 등을 고려하여 독립된 개인사업체를 설립함에 따라 나타난 결과일 뿐이지, 이를 근거로 국세기본법 제14조 제1항에 따른 실질과세원칙을 적용하여 C산업에서 발생한 소득을 ○○○도 아닌 원고 A주택의 소득으로 귀속시킬 수는 없다.

다. 소결론 이 사건 부과처분 중 각 쟁점별 피고의 부과처분은 모두 위법하므로(본세 부분이 위법한 이상 이를 전제로 한 가산세 부분도 역시 위법하다), 결국 이 사건 부과처분 중 ⁠[별지1, 2] 목록 기재 각 사업연도 ⁠‘정당세액’란 기재 금액(가산세 포함)을 초과하는 부분은 모두 취소되어야 한다.

4. 결론

원고들의 청구는 이유 있으므로 이를 모두 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2020. 09. 04. 선고 서울행정법원 2019구합62895 판결 | 국세법령정보시스템