요지

쟁점토지를 1차와 2차 토지로 구분하여 양도한 것은 하나의 계약이며, 쟁점토지 관련 계약 금액을 1차와 2차 토지 면적으로 안분하여 1, 2차 토지의 양도가액을 정하여야 함.

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2018. 11. 1. 원고에게 한 2015년 귀속 양도소득세 1,000,000,000원(가산세포함)의 부과처분을 취소한다.

  이 유

1. 처분의 경위

가. 원고의 양도 계약

1) 원고는 2015. 0. 00. 아파트 분양 시행사인 주식회사 A 에게 충남 00시 00구00동 100-0 전 2,000㎡를 ⁠‘1차’ 1,500㎡, ⁠‘2차’ 500㎡로 나누어 매도하되(이하 필지 전체 2,000㎡ 토지를 ⁠‘쟁점 토지’라고 하고, 1,500㎡ 토지를 ⁠‘쟁점 1토지’, 500㎡ 토지를 ⁠‘쟁점 2토지’라고 한다),

1차 매도(쟁점 1토지 )대금은 1,000,000,000원, 2차 매도(쟁점 2토지)대금은 3,500,000,000원으로 기재한 매매계약(이하 ⁠‘이 사건 매매계약’이라고 합니다)을 체결하였다.

2) 이 사건 매매계약의 주요 내용은 아래와 같다.

나. 양도소득세 신고 원고는 2015. 00. 00. 쟁점 1토지의 양도가액을 1,000,000,000원으로 하여 양도소득세 400,000,000원을 신고·납부하였고, 2018. 0. 00. 쟁점 2토지의 양도가액을 3,000,000,000원으로 하여 양도소득세 600,000,000원을 신고·납부하였다.

다. 양도소득세 경정고지

1) 피고는 2018. 8. 00.부터 같은 해 9. 00.까지 원고에 대한 양도소득세를 조사한결과, 원고가 2015. 6. 00. A과 쟁점토지를 일괄계약 한 것으로 보아 쟁점 1, 2토지의 양도가액을 면적으로 안분하여 2018. 11. 0. 피고에게 쟁점 1토지의 양도소득세 300,000,000원을 경정, 고지하였고, 가산세 300,000,000원을 부과하였다(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다.)

2) 원고는 이에 불복하여 2019. 0. 0. 심판청구를 하였으나 조세심판원은 2019.

0. 00. 원고의 심판청구를 기각하였다.

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

1) 합의해제 주장

원고는 2015. 0. 00. A으로부터 쟁점 1토지에 대한 매매대금 10억을 지급받았으나, 쟁점 2토지에 대한 매매대금을 지급받지 못하여 A을 상대로 민사소송까지 진행하였고, 그 소송 진행중이던 2018. 2.경 A과 이 사건 매매계약을 적법하게 합의해제하였으므로, 쟁점 1토지의 양도는 등기 이전이나 말소 여부와 무관하게 양도로 볼 수 없으므로, 양도가 있었음을 전제로 한 쟁점 1토지 에 대한 이 사건 처분은 취소되어야 한다.

2) 별개 계약 주장 이 사건 매매계약서에는 명시적으로 쟁점 1토지와 쟁점 2토지를 별개로 매도하는것으로 기재되어 있는 점, 쟁점 1토지와 쟁점 2토지의 매매가액, 즉 실지거래가액이 명확하게 기재되어 있고 대금의 지급방법 또한 별도로 정하여져 있는 점, 그 이후 쟁점 1토지에 대한 소유권이전등기 시 그와 같은 금액으로 별도의 계약서가 추가로 작성된 후 대금의 지급과 등기의 이전이 이루어진 점을 종합하여 볼 때, 쟁점 1토지와 쟁점 2토지는 단지 이 사건 매매계약에서 편의상 함께 기재한 것일 뿐 독립적인 별개의 매매계약에 해당한다. 때문에 원고가 이 사건 매매계약에서 정한 실지거래가액에 따라 쟁점 1토지에 대해 양도소득세를 신고.납부한 이상 이는 적법하다 할 것이므로, 이와 다른 전제에 선 이 사건 처분은 위법하다.

3) 가산세 주장

원고는 쟁점 1토지에 대한 양도소득세 신고·납부 당시 2016. 0.까지 쟁점 2토지에 대한 매매대금을 모두 지급 받게 되어 있었으므로 쟁점 2토지에 대한 매매대금 귀속연도는 2016년이며, 그 당시 소득세법상 양도금액 1억 5,000만 원 이상 토지에 대 한 양도소득세율은 38%로 동일하므로, 이점에 비추어 보면 원고가 2015. 0. 00. 쟁점 1토지에 대한 양도소득세 신고· 납부 당시 양도가액을 적게 신고하는 방법으로 양도소득세를 탈루할 이유 및 동기가 전혀 없었으며, 위 쟁점 1토지에 대한 양도소득세 신고·납부 당시에는 쟁점 2토지에 대한 매매대금을 전혀 받지도 않은 상황이었으므로 원고가 실제 받지도 않은 금액을 기초로 하여 양도소득세를 신고· 납부할 것을 기대하거나 강요할 수는 없는 것인 점에서, 원고에게는 그 의무이행을 하지 못한 것에 대하여 정당한 사유 또한 있다 할 것이므로 원고에 대한 가산세 부과 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

나. 관계법령

별지 ⁠‘관계법령’ 기재와 같다.

다. 판단

1) 이 사건 매매계약이 합의해제되었는지 여부 위 각 거시증거, 갑 제5, 6호증의 기재, 변론전체 취지를 종합하면, 원고가 이 사건 매매계약의 대금을 지급받지 못하게 되자, A을 상대로 민사소송을 제기하였던 사실, 이 사건 매매계약상 A의 대금지급 지체는 약정해제사유에 해당하는 사실, 원고·A·소외 주식회사 한양은 그 소송 진행중인 2018. 2.경 ⁠‘이 사건 매매계약의 내용은 효력이 없는 것으로 한다’는 기재가 포함된 합의서를 작성한 사실, 그 직후 원고와 A은 쟁점 2토지에 관한 매매계약서를 새롭게 작성한 사실이 인정되기는 한다. 그러나 위 각 거시증거에 의하여 알 수 있는 아래와 같은 사정을 종합하면, 위 합의서의 실질은 이 사건 매매계약을 합의해제한 것으로는 볼 수 없고, 이 사건 매매계약의 이행에 관한 약정으로 봄이 상당하다 할 것이어서, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

① 위 합의서의 주요 내용은 아래와 같다.

② 해제의 본질적인 내용은 원상회복(쟁점 1토지에 관한 이전등기의 말소 및 기수령 대금과 이자의 반환 등)이라 할 것인데, 위 합의서에는 원상회복으로 이해될만

한 별다른 기재가 없다.

③ 도리어 합의서 제2조 제1항에서는 이 사건 매매계약에 기해 기이행된 쟁점 1토지 부분의 효력을 그대로 유효한 것으로 확정한다고 기재하고 있고, 미이행된 쟁점

2토지 부분에 대해서는 종전 매매대금액수 그대로 대금을 지급한다고 기재되어 있다(결과적으로 이 사건 매매계약이 유효함을 전제로 그 지급기한만 유예한 것과 동일하다).

④ 합의서 제2조 제1항 문구 말미에 괄호로 ⁠‘합의에 반하는 이 사건 매매계약의 내용은 모두 효력이 없는 것으로 한다’는 기재가 있기는 하지만, 합의서 제2조 제1 항 본문 자체가 실질적으로는 이 사건 매매계약이 유효함을 전제로 그 이행을 명확히하는 약정으로 이해되는 이상, 위 괄호 기재만으로 쟁점 1토지에 관한 이 사건 매매계약을 합의해제하기로 하는 의사의 합치가 이루어졌다고 해석되지는 아니한다(도리어 위 괄호 문구는 A의 대금지급 지체를 이유로 한 이 사건 매매계약의 해제주장을 하지 않기로 하는 취지로 이해될 뿐이다).

⑤ 원고는, 위 합의서는 이 사건 매매계약의 해제와 새로운 계약이 복합된 것인데 다만 편의상 원상회복의 절차를 생략하고자 하는 3자간의 의사합치에 따른 것이라 는 취지로 주장한다. 그러나 이는 앞서 본 사정에 비추어 지나치게 기교적인 주장에 해당할 뿐만 아니라 당시 합의 당사자 사이에 이 사건 매매계약을 해제한다는 인식이 있었다고 볼만한 정황도 전혀 찾아볼 수 없는 점(원고는 매매대금을 조속히 지급받는 것이 주된 목적이었고, A과 주식회사 B은 아파트 분양사업 진행을 위한 이전등기완료가 주된 목적이었을 뿐, 그 당시 쟁점 1토지 부분을 해제한 후 다시 계약 하여야 하는 법률적, 경제적 동기는 전혀 찾아볼 수 없다)에서도 위 주장은 이유 없다.

2) 쟁점 토지가 일괄양도 되었는지 여부

법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 계약문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2011. 12. 27. 선고 2011다5134 판결 등 참조).

위 각 거시증거에 의하면, 원고와 A은 이 사건 계약서에 쟁점토지를 쟁점 1토지와 쟁점 2토지를 별도로 구분하여, 각각 계약금 및 중도·잔금을 기재한 사실, 지급 조건도 쟁점 1토지와 쟁점 2토지에 대하여 별도로 기재한 사실이 인정되기는 한다. 그러나 위 인정사실, 앞서 든 증거에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 매매계약은 쟁점 토지의 매매가액을 전체적으로 정하고 다만 양도시기만 달리하여 양도한 일괄계약으로 봄이 타당하다. 원고의 위 주장 역시 이유 없다.

① 당초부터 원고와 A 사이에 쟁점 1, 2토지별로 별도의 매매계약서 가 작성된 것은 아니었다(갑 제1호증). 원고와 A 사이의 쟁점토지에 관한 매매계약의 의사표시가 합치된 계약체결일은 2015. 0. 00.로 동일하다.

② 매매계약 체결 과정에서 가장 중요한 부분은 가격결정이라 할 것인데, 이 사건 매매계약서 기재상 쟁점 1토지의 평당 매매가액은 340여만 원 임에 비하여, 쟁점 2 토지는 3,660여만 원에 이르러 10배 이상 차이가 발생한다. 이 사건 매매계약 당시 쟁점 2토지는 도로로 예정되어 있어 별도로 분할 후 이전등기하기로 하였던 사정에 비추어, 도로예정지에 불과한 쟁점 2토지의 평당 단가는 거래 통념상 지나치게 이례적이다.

③ 도리어 쟁점 토지 전체를 기준으로 한 평당 매매가액은 740여 만 원으로 이사건 매매계약의 특약사항 제17조에 기재된 사정과 부합한다.

④ 원고와 A이 쟁점 토지의 매매대금을 결정하는 과정에서, 쟁점 1,2 토지의 용도와 지목, 도로와의 접근조건과 연접비율, 위치, 형상, 면적, 주변환경 등을 고려하여 쟁점 1, 2토지를 구별하여 개별적으로 가격을 결정하는 협상 과정을 거쳤다고 볼 아무런 자료가 없다.

⑤ A은 사업 부지로 쟁점 토지를 포함한 일단의 토지를 매입할 필요가 있었으므로, 쟁점 1, 2토지의 개별 위치나 가격보다 쟁점 토지 전체의 매매대금이 계약체결의 가장 중요한 요소였을 것으로 보인다(게다가 쟁점 1, 2토지는 당초 같은 필지 내에 있었고, 가격 결정에 영향을 미칠만한 별다른 차별적 요인도 없었으며, 도로 예정지에 불과한 쟁점 2토지를 굳이 따로 떼어 이례적인 고액으로 매수할 아무런 경제적 동기가 없다고 할 것이다).

⑥ 원고와 A은 쟁점 토지를 일괄계약하면서 쟁점 1토지와 쟁점 2토지 로 분할하여 따로 이전등기하는 것으로 약정하였으므로(분할이 늦어질 경우 지분이전 등기하는 것으로 약정), 쟁점 1토지의 양도시기는 쟁점 1토지의 대금청산일이나 소유권이전 등기접수일인데, 쟁점 1토지의 대금청산일이 불분명하므로 쟁점 1토지의 소유권이전 등기 접수일인 2015. 0. 00.이 양도시기에 해당한다.

⑦ 양도가액과 관련하여, 이 사건 매매계약서 상 쟁점 1, 2토지의 양도금액 기재가 정확하지 아니하여 불분명하고, 이 사건 매매계약 당시 쟁점 1, 2토지 상호간의 실제 가치는 별 차이가 없었으므로, 쟁점 1토지의 양도가액은 전체 매매대금을 면적으로 안분하여 계산한 금액으로 파악함이 상당하다.

⑧ 원고는 쟁점토지에 관한 이 사건 매매계약을 하나의 계약으로 파악한다면 쟁점토지를 40억 원에 매도한다는 의미이고, 그 양도소득세는 쟁점토지에 관한 최종적 인 대금청산일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 것을 기준으로 해야 하고, 결국 최종적으로 쟁점 2토지에 대한 대금청산과 소유권이전등기가 경료된 2018. 0. 00. 양도 시기로 파악된다 할 것인데, 이 사건 처분은 그 이전의 시점(2015. 0. 00.)을 시기로 보고 있으므로 위법하다는 취지로 주장한다. 그러나 양도의 원인이 되는 계약이 하나(내지 일괄계약)라는 점과 양도시기를 어떻게 파악하는가는 별개의 문제이다. 즉, 이 사건에서 쟁점토지는 거래당사자의 약정에 따라 하나의 필지였던 것이 쟁점 1, 2토지로 분할된 후 각각 시기를 달리하여 소유권이전등기가 경료되었던 사실은 앞서 본 바와 같고(쟁점토지에 관하여 소유권이전등기가 한꺼번에 2018. 0. 00.에 경료되었다면 원고의 주장이 타당하였을 것이다), 이처럼 시기를 달리하여 소유권이전등기가 경료된 이상, 쟁점 1, 2토지의 양도시기는 쟁점 1, 2토지별로 대금청산일이나 소유권이전등기 접수일 중에 빠른 날이 기준이 된다 할 것인데, 쟁점 1 토지의 경우는 앞서본 바와 같이 대금 청산일은 불분명하고, 소유권이전등기접수일(2015. 0. 00.)이 양도시기이므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 이유 없다.

3) 가산세 부과의 적법 여부

가산세는 과세권의 행사와 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세의무자가 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 법이 정하는 바에 따라 부과하는 행정적 제재로서, 정당한 사유가 있는 때에는 이를 부과하지 않는다(국세기본 법 제48조 제1항). 따라서 단순한 법률의 부지나 오해의 범위를 넘어 세법 해석상 견해가 대립하는 등으로 납세의무자가 그 의무를 알지 못한 것에 책임을 귀속시킬 수 없는 합리적인 이유가 있을 때 또는 그 의무의 이행을 당사자에게 기대하기 어려운 사정이 있을 때 등 그 의무를 게을리한 점을 비난할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 가산세를 부과할 수 없다(대법원 2017. 7. 11. 선고 2017두36885 판결 등 참조).

그런데 앞서 본 바와 같이 원고가 쟁점 1토지에 관하여 신고한 양도소득세는 과소신고에 해당할 뿐만 아니라, 앞서 본 이 사건 처분이 적법하다고 판단한 여러 근거 정들에 비추어 보면, 원고에게 위와 같은 정당한 사유가 있다고 할 수 없다. 이와 관련하여 원고는, 피고 주장대로라면 원고로서는 쟁점 1토지의 양도대금을 일부밖에 수령하지 못한 상태에서 실제 받지도 못한 금액을 기초로 양도소득세를 신고· 납부할 것을 기대하거나 강요할 수 없다는 취지로 주장한다. 살피건대, 앞서 본 바와 같이 쟁점 토지는 별개의 계약이 아닌 하나의 계약 내지 일괄계약인 점, 원고로서는 쟁점 1토지의 실질 양도대금이 면적 비율대로 산출된 금액인 것을 인식하고 있었음에도, 원고 스스로 약정에 따라 대금을 전액 수령하기 전에 쟁점 1토지에 관한 이전등기를 먼저 경료하여 주었던 점, 그에 따라 원고는 일정시기 동안 쟁점 1토지의 매매대금을 일부만 지급받은 상태에 있었지만, A에 대해 쟁점 1토지에 관한 나머지 매매대금을 지급받을 권리를 보유한 상태였을 뿐만 아니라, 그 후 그 권리가 현실화 되어 나머지 매매대금을 모두 지급받은 점, 쟁점 1토지에 관한 양도소득세를 신고할 당시 원고는 이러한 사정을 전혀 밝히지 않은 채 이 사건 매매계약서 기재를 토대로 과소신고하였던 점, 가산세가 감면되는 어떠한 사유에도 해당되지 아니하는 점 등에 비추어보면, 사회통념상 의무이행을 기대하기 어려운 경우에 해당한다고 보기는 어렵다.

4) 소결론

따라서 원고의 주장은 모두 이유 없고, 피고의 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 대전지방법원 2020. 05. 07. 선고 대전지방법원 2019구단100976 판결 | 국세법령정보시스템