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지역주택조합 사업계획 변경 시 조합원 계약해제 가능 여부
2018다212467* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다.
계약금반환등
[대법원 2019. 11. 14. 선고 2018다212467 판결]
【판시사항】
주택법상 지역주택조합의 조합원이 된 사람이 사업추진 과정에서 조합규약이나 사업계획 등에 따라 당초 체결한 조합가입계약의 내용과 다르게 조합원의 권리·의무가 변경될 수 있음을 전제로 조합가입계약을 체결한 경우, 그러한 권리·의무의 변경을 계약 불이행으로 보아 조합가입계약을 해제할 수 있는지 여부(원칙적 소극)
【참조조문】
민법 제543조, 제546조, 주택법 제2조 제11호 (가)목, 제11조 제1항, 제2항, 제6항, 제7항, 제8항, 제9항, 제15조
【참조판례】
대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다75892 판결
【전문】
【원고, 피상고인】
원고
【피고, 상고인】
○○동지역주택조합 (소송대리인 변호사 박기현)
【원심판결】
수원지법 2018. 1. 19. 선고 2017나59642 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 수원지방법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 주택법상 지역주택조합사업은 통상 지역주택조합 설립 전에 미리 조합원을 모집하면서 그 분담금 등으로 사업부지를 매수하거나 사용승낙을 얻고, 그 이후 조합설립인가를 받아 추가적으로 소유권을 확보하고 사업승인을 얻어 아파트 등 주택을 건축하는 방식으로 진행되므로, 그 진행 과정에서 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입 작업 등 사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들에 따라 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있다(대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다75892 판결 참조).
따라서 지역주택조합의 조합원이 된 사람이, 사업추진 과정에서 조합규약이나 사업계획 등에 따라 당초 체결한 조합가입계약의 내용과 다르게 조합원으로서의 권리·의무가 변경될 수 있음을 전제로 조합가입계약을 체결한 경우에는 그러한 권리·의무의 변경이 당사자가 예측가능한 범위를 초과하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 조합가입계약의 불이행으로 보아 조합가입계약을 해제할 수는 없다.
2. 가. 원심이 인용한 제1심판결의 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거들에 의하면, 다음과 같은 사정들을 알 수 있다.
1) 피고는 화성시 ○○동(지번 생략) 일원에서 공동주택 신축을 목적으로 2015. 2.경 설립된 지역주택조합이다. 원고는 2014. 11. 17. 피고의 조합원이 되어 화성 ○○동(아파트명 생략) 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다) 중 (동·호수 생략)을 분담금 234,550,000원에 공급받는다는 내용의 조합가입계약을 체결하였다(이하 ‘이 사건 조합가입계약’이라 한다).
2) 원고는 이 사건 조합가입계약에 따라 2014. 11. 17. 계약금 5,000,000원, 업무추진비 8,000,000원, 2015. 3. 30. 업무추진비 4,000,000원, 2차 계약금 17,255,000원을 각 지급하였다.
3) 이 사건 아파트는 당초 1,121세대 규모로 신축될 계획이었으나 사업부지 중 일부가 확보되지 못함에 따라, 2016. 1.경 1,014세대만이 신축되는 것으로 사업계획이 변경되었고, 그 결과 107동의 신축은 무산되었다.
4) 피고는 2016. 1. 22. 원고에게 다른 동·호수의 아파트로 변경할 수 있다고 안내하였지만, 원고는 2016. 2. 12.경 피고의 분양업무를 대행하는 주식회사 연건디앤씨에 이 사건 조합가입계약의 해제를 통지하였다.
5) 원고가 2014. 11. 16.경 작성하여 제출한 각서(이하 ‘이 사건 각서’라 한다)에는 “본인은 (가칭) 화성시 ○○동 지역주택조합에 가입함에 있어 후일 아파트 단지 배치 및 입주 시 면적과 대지 지분이 다소 차이가 있어도 이에 이의를 제기하지 아니한다.”(제6조), “본인은 (가칭) 화성시 ○○동 지역주택조합 및 조합업무대행 용역사가 결정 추진한 조합업무에 대하여 추인하며, 향후 사업계획 승인 시 사업계획(설계, 자금계획, 사업규모 등)이 변경, 조정될 수 있음을 인지하고 이에 이의를 제기하지 아니하기로 한다.”라고 기재되어 있다.
나. 위와 같은 사실관계에 기초하여 앞서 본 법리에 따라 판단한다.
1) 변경된 사업계획에 의하더라도 신축되는 이 사건 아파트의 규모가 1,014세대에 이르러 원고는 피고로부터 당초 공급받기로 한 이 사건 아파트 (동·호수 생략) 대신 그와 비슷한 위치와 면적의 다른 아파트를 공급받을 가능성이 있으므로, 특별한 사정이 없는 한 이와 같은 정도의 변경은 이 사건 각서에서 예정한 범위 내의 아파트 단지 배치 및 사업계획의 변경에 해당한다고 볼 수 있다.
2) 지역주택조합사업의 특성상 사업추진 과정에서 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있으므로 원고 또한 이러한 점을 고려하여 이 사건 조합가입계약을 체결하면서 후일 아파트 단지 배치 등에 일부 차이가 발생하거나 사업계획이 변경되더라도 이의를 제기하지 않겠다는 취지의 이 사건 각서를 작성하여 교부한 것으로 보인다.
3) 따라서 원고가 당초 지정한 동·호수의 아파트를 공급받지 못하게 되었다는 사정만으로 이 사건 조합가입계약의 위반이라거나 원고에 대한 피고의 아파트 공급이 불가능하게 되었다고 단정할 수 없다.
다. 그럼에도 원심은, 이 사건 조합가입계약에 따른 피고의 원고에 대한 채무가 피고의 귀책사유로 인하여 이행불능이 되었고 이 사건 조합가입계약이 적법하게 해제되었다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 지역주택조합 가입계약의 해제에 관한 법리 등을 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
3. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채, 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 안철상(재판장) 박상옥 노정희 김상환(주심)
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지역주택조합 사업계획 변경 시 조합원 계약해제 가능 여부
2018다212467* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과합니다.
계약금반환등
[대법원 2019. 11. 14. 선고 2018다212467 판결]
【판시사항】
주택법상 지역주택조합의 조합원이 된 사람이 사업추진 과정에서 조합규약이나 사업계획 등에 따라 당초 체결한 조합가입계약의 내용과 다르게 조합원의 권리·의무가 변경될 수 있음을 전제로 조합가입계약을 체결한 경우, 그러한 권리·의무의 변경을 계약 불이행으로 보아 조합가입계약을 해제할 수 있는지 여부(원칙적 소극)
【참조조문】
민법 제543조, 제546조, 주택법 제2조 제11호 (가)목, 제11조 제1항, 제2항, 제6항, 제7항, 제8항, 제9항, 제15조
【참조판례】
대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다75892 판결
【전문】
【원고, 피상고인】
원고
【피고, 상고인】
○○동지역주택조합 (소송대리인 변호사 박기현)
【원심판결】
수원지법 2018. 1. 19. 선고 2017나59642 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 수원지방법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 주택법상 지역주택조합사업은 통상 지역주택조합 설립 전에 미리 조합원을 모집하면서 그 분담금 등으로 사업부지를 매수하거나 사용승낙을 얻고, 그 이후 조합설립인가를 받아 추가적으로 소유권을 확보하고 사업승인을 얻어 아파트 등 주택을 건축하는 방식으로 진행되므로, 그 진행 과정에서 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입 작업 등 사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들에 따라 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있다(대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다75892 판결 참조).
따라서 지역주택조합의 조합원이 된 사람이, 사업추진 과정에서 조합규약이나 사업계획 등에 따라 당초 체결한 조합가입계약의 내용과 다르게 조합원으로서의 권리·의무가 변경될 수 있음을 전제로 조합가입계약을 체결한 경우에는 그러한 권리·의무의 변경이 당사자가 예측가능한 범위를 초과하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 조합가입계약의 불이행으로 보아 조합가입계약을 해제할 수는 없다.
2. 가. 원심이 인용한 제1심판결의 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거들에 의하면, 다음과 같은 사정들을 알 수 있다.
1) 피고는 화성시 ○○동(지번 생략) 일원에서 공동주택 신축을 목적으로 2015. 2.경 설립된 지역주택조합이다. 원고는 2014. 11. 17. 피고의 조합원이 되어 화성 ○○동(아파트명 생략) 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다) 중 (동·호수 생략)을 분담금 234,550,000원에 공급받는다는 내용의 조합가입계약을 체결하였다(이하 ‘이 사건 조합가입계약’이라 한다).
2) 원고는 이 사건 조합가입계약에 따라 2014. 11. 17. 계약금 5,000,000원, 업무추진비 8,000,000원, 2015. 3. 30. 업무추진비 4,000,000원, 2차 계약금 17,255,000원을 각 지급하였다.
3) 이 사건 아파트는 당초 1,121세대 규모로 신축될 계획이었으나 사업부지 중 일부가 확보되지 못함에 따라, 2016. 1.경 1,014세대만이 신축되는 것으로 사업계획이 변경되었고, 그 결과 107동의 신축은 무산되었다.
4) 피고는 2016. 1. 22. 원고에게 다른 동·호수의 아파트로 변경할 수 있다고 안내하였지만, 원고는 2016. 2. 12.경 피고의 분양업무를 대행하는 주식회사 연건디앤씨에 이 사건 조합가입계약의 해제를 통지하였다.
5) 원고가 2014. 11. 16.경 작성하여 제출한 각서(이하 ‘이 사건 각서’라 한다)에는 “본인은 (가칭) 화성시 ○○동 지역주택조합에 가입함에 있어 후일 아파트 단지 배치 및 입주 시 면적과 대지 지분이 다소 차이가 있어도 이에 이의를 제기하지 아니한다.”(제6조), “본인은 (가칭) 화성시 ○○동 지역주택조합 및 조합업무대행 용역사가 결정 추진한 조합업무에 대하여 추인하며, 향후 사업계획 승인 시 사업계획(설계, 자금계획, 사업규모 등)이 변경, 조정될 수 있음을 인지하고 이에 이의를 제기하지 아니하기로 한다.”라고 기재되어 있다.
나. 위와 같은 사실관계에 기초하여 앞서 본 법리에 따라 판단한다.
1) 변경된 사업계획에 의하더라도 신축되는 이 사건 아파트의 규모가 1,014세대에 이르러 원고는 피고로부터 당초 공급받기로 한 이 사건 아파트 (동·호수 생략) 대신 그와 비슷한 위치와 면적의 다른 아파트를 공급받을 가능성이 있으므로, 특별한 사정이 없는 한 이와 같은 정도의 변경은 이 사건 각서에서 예정한 범위 내의 아파트 단지 배치 및 사업계획의 변경에 해당한다고 볼 수 있다.
2) 지역주택조합사업의 특성상 사업추진 과정에서 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있으므로 원고 또한 이러한 점을 고려하여 이 사건 조합가입계약을 체결하면서 후일 아파트 단지 배치 등에 일부 차이가 발생하거나 사업계획이 변경되더라도 이의를 제기하지 않겠다는 취지의 이 사건 각서를 작성하여 교부한 것으로 보인다.
3) 따라서 원고가 당초 지정한 동·호수의 아파트를 공급받지 못하게 되었다는 사정만으로 이 사건 조합가입계약의 위반이라거나 원고에 대한 피고의 아파트 공급이 불가능하게 되었다고 단정할 수 없다.
다. 그럼에도 원심은, 이 사건 조합가입계약에 따른 피고의 원고에 대한 채무가 피고의 귀책사유로 인하여 이행불능이 되었고 이 사건 조합가입계약이 적법하게 해제되었다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 지역주택조합 가입계약의 해제에 관한 법리 등을 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
3. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채, 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 안철상(재판장) 박상옥 노정희 김상환(주심)
