요지

매매계약서의 매매대금이 사실과 달리 기재되었다고 보기 어렵다면, 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 취득가액은 계약서에 의하여 확인되는 실지거래가액임

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 피고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 피고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지

1. 청구취지

피고가 2016. 7. 6. 원고에 대하여 한 2016년 귀속 양도소득세 196,262,026원(가산세포함)의 부과처분을 취소한다는 판결.

2. 항소취지

제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다는 판결.

  이 유

1. 제1심 판결의 인용

피고의 항소이유는 제1심에서의 주장과 크게 다르지 않고, 제1심에 제출된 증거에다가 이 법원에 추가로 제출된 증거들을 보태어 보면 제1심의 사실인정과 판단은 정당한 것으로 인정된다. 이에 이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 판결의 이유는, 아래와 같이 고치고, 피고가 이 법원에서 항소이유로 강조하거나 새로이 하는 주장에 대한 판단을 다음 제2항에서 추가하는 것 외에는, 제1심판결의 이유 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

[고치는 부분]

○ 제1심판결문 제2면 제8행의 ⁠“2,220,000,000원”을 ⁠“2,200,000,000원”으로, 제2면 제12행의 ⁠“1,298,235,497원”을 ⁠“1,398,235,497원”으로 각 고친다.

○ 제1심판결문 제6면 제11행과 제12행의 각 ⁠“인감도장”을 각 ⁠“도장”으로 고친다.

2. 추가 판단

가. 피고의 항소이유 주장의 요지

원고가 주장하는 이 사건 부동산 취득 당시 실지거래가액 23억 원 중, 계약금 2억

원, 중도금 잔액 1억 원, 잔금 일부 2억 원 및 원고가 추가대출을 받아 지급하였다는 1억 9,600만 원에 관하여는 이를 증빙할 자료가 아예 없거나, 제출된 자료와 원고의 주장 내용이 상응하지 아니하며, 원고의 매매대금 지급내역과 이 사건 매매계약서의 기재 내용이 전혀 일치하지 아니함에도 불구하고, 이 사건 매매계약서 상 매매대금인 23억 원을 취득가액(실지거래가액)으로 인정할 수는 없다. 따라서 이 사건 부동산의 취득가액을 환산가액인 1,519,416,828원으로 하여 원고가 납부할 양도소득세액을 196,262,026원(가산세 포함)으로 산정한 이 사건 처분은 적법하다.

나. 판단

제1심이 인정한 사실들, 제1심이 거시한 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사실들 및 위와 같은 사실들에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합해 보면, 이 사건 매매계약서에 기재된 매매대금(23억 원)을 원고가 이 사건 부동산을 취득할 당시의 실지거래가액으로 인정할 수 있고, 피고가 주장하는 사정들만으로는 위 판단을 뒤집기에 부족하다. 따라서 이 사건 부동산의 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없다는(원고가 이 사건 부동산을 23억 원에 취득하였다고 인정할 수 없다는) 취지의 피고의 주장은 받아들일 수 없다.

○ 제1심판결문의 2. 라. 2) 다)항 기재 부분(제1심판결문 제6면 제7행 ~ 제8면 제7행)에서 설시하는 바와 같은 사정들을 종합해 보면, 원고가CCC(매도인)에게 계약금 2억 원, 중도금 6억 원, 잔금 3억 원, 잔금 1억 9,600만원을 각 지급하고, 잔금 지급에 갈음하여 농협 근저당권 계약인수(1,004,759,724원)를 함으로써 매매대금 23억 원을 모두 지급하였음을 인정할 수 있고, 이 사건 매매계약서에 기재된 계약금, 중도금, 잔금의 각 액수 및 지급 시기와 실제로 매매대금이 분할지급된 각 액수 및 시기에 다소 차이가 있다고 하더라도, 그러한 사정만으로 매매대금의 지급사실을 부정할 수는 없다.

○ 을 제3호증의 기재에 의하면, 원고가 피고로부터 양도소득세 관련 조사를 받으

면서, 이 사건 부동산의 취득 당시 총 매매대금을 묻는 질문에, 처음에는 ⁠“계약서상 금액인 23억인 걸로 기억하고 있습니다”라고 답변하였다가, 이어서 ⁠‘부동산 매매대금은 누가, 언제, 어디로 지급하였는지’, ⁠‘대금 지급 관련한 금융증빙자료를 왜 제출하지 않았는지’ 등의 질문을 받게 되자 ⁠“부동산 취득대금에 관하여는 기억나지 않습니다”라고 답변을 하였고, 이어서 ”그렇다면 상기 질문에 답변한 부동산 취득대금 23억 원은 불분명한 금액인지요”라는 질문에 ⁠“예. 그렇습니다.”라고 답변하였음을 알 수 있다.

살피건대, 위 조사 과정에서 이루어진 문답의 경위와 내용, 그리고 실제로 원고가 이 사건 부동산에 관한 매매계약을 체결(2003년 11월경)한 것은 원고가 양도소득세 조사를 받은 때(2016년 5월경)로부터 상당히 오래 전의 일이고, 시간의 경과와 기억의 산일 등으로 그 취득대금과 지급 경위 등을 구체적으로 정확하게 기억하지 못할 수도 있는 점 등에 비추어 보면, 위와 같이 양도소득세 조사 과정에서 원고가 단편적으로 ⁠‘부동산 취득대금에 관하여 기억이 안 난다거나, 23억 원은 불분명한 금액이다’라고 진술한 적이 있다는 사정만으로 이 사건 부동산의 취득대금이 23억 원이라는 사실을 부정할 수는 없다.

○ 이 사건 부동산의 매도인인CCC는 제1심 법원에 증인으로 출석하여, 이 사건 부동산의 매매대금 액수 및 이 사건 매매계약의 주요 내용에 관하여 ⁠‘이 사건 매매계약서와 각 영수증(갑 제3호증)에 날인된 도장은 증인의 도장이 맞다’, ⁠‘이 사건 부동산의 매매대금이 23억 원이었는지는 기억이 나지 않으나, 이십 몇 억에 해당하는 점은 기억한다’, ⁠‘식당을 판 것도 이십 몇 억으로 팔았고, 이것도 같은 가격으로 판 것으로 알고 있다’, ⁠‘부동산에 설정된 대출금을 원고가 승계하였는지는 잘 기억이 나지 않지만, 잔금을 다 받고 등기이전서류를 해 주었다’, ⁠‘증인이 이 사건 부동산을 경매로 취득한 후에 전부 리모델링하여 새집으로 해놓느라 돈이 많이 들었고, 리모델링 이후 원고에게 이 사건 부동산을 팔았다’1), ⁠‘이 사건 부동산 외에도 부동산 거래를 많이 했지만, 매매계약서에 주민등록번호는 보통 쓰지 않았다’는 등의 취지로 비교적 일관되게 증언 하였는바, 위와 같은 증인의 진술의 신빙성을 의심할만한 사정은 찾아보기 어렵다. 또한CCC가 원고를 위하여 실제 수령하지 않은 금액을 기재한 영수증을 작성, 교부할 만한 별다른 이해관계가 있는 것으로 보이지도 않는다.

이러한 사정들에 비추어 볼 때, 이 사건 매매계약서에 거래당사자인 매도인과 매수인의 주민등록번호와 전화번호가 기재되어 있지 않다거나, 원고의 인감도장이 아니라 목도장이 날인되어 있다거나, 해당 금원을 은행계좌에서 인출한 날짜와 매도인이 작성한 각 영수증의 작성일자가 다르다는 등의 사정만으로 이 사건 매매계약서나 각 영수증의 진정 성립이나 그 기재 내용의 신빙성을 선뜻 배척할 수는 없다.

○ 매도인CCC는 제1심 법원에서 ⁠‘부동산에 설정된 대출금을 원고가 승계하였는지는 잘 기억이 나지 않지만, 잔금을 다 받고 등기이전서류를 해 주었다’는 취지로 증언을 한 반면, 이 사건 부동산에 관한 등기부의 기재에 의하면, 이 사건 부동산에 관하여는 2001. 6. 7. 농업협동조합중앙회 앞으로 채무자 겸 근저당권설정자CCC, 채권최고액 13억 원의 근저당권이 설정되어 있었는데, 2003. 12. 24.에 원고에게로 소유권이전등기가 경료되었고, 그 이후인 2004. 6. 10.에 이르러서야 채무자 겸 근저당권설정자를 원고로 하는 계약인수가 이루어진 사실이 인정되는바,CCC의 위 증언 내용과 이 사건 부동산에 관한 등기부의 기재 내용은 일부 상충되는 것으로 보인다. 그러나 앞서 본 바와 같이 원고와CCC 사이의 이 사건 부동산에 관한 매매계약체결 및 그에 따른 대금 지급과 소유권이전등기절차 이행 등이 이루어진 시기(2003년 11월경 내지 같은 해 12월경)는CCC가 제1심 법원에서 증언을 한 때(2017. 10. 25.)로부터 상당히 오래 전인 점, 이 사건 부동산의 매매 외에도 당시에CCC는 여러 건의 부동산 매매를 한 사실이 있어 각 부동산의 매매계약 및 이행 경위에 관하여 기억의 혼동이 있을 수도 있는 점,CCC의 제1심 법정에서의 증언 당시의 연령, 오랜 시간의 경과에 따른 기억의 산일 등을 고려할 때,CCC가 이 사건 부동산의 매매와 관련한 세부적인 사항(소유권이전등기 시점과 대출금채무인수 시점 등)에 관하여 부정확하게 진술을 하였을 가능성을 배제할 수 없으므로(CCC의 위 증언의 요지는 결국 ⁠“오래 전 일이어서 세부적인 내용이 정확하게 기억나지는 않지만, 자신이 이 사건 부동산을 원고에게 매도하였고, 이 사건 매매계약서와 영수증은 진정하게 작성된 것으로서 그 기재된 내용도 모두 사실이며, 원고로부터 매매대금을 모두 받았다”는 취지로 이해된다), 위와 같은CCC의 일부 증언 내용과 이 사건 부동산에 관한 등기부의 기재가 일부 상충되는 부분이 있다는 사정만으로 원고가 이 사건 부동산을CCC로부터 23억 원에 매수하였다는 사실을 부정할 수는 없다.

○ 피고는, 이 사건 부동산에 관한 기준시가나 공시지가의 변동 내역을 살펴보거나, 이 사건 부동산(모텔로 사용되었다)의 매매계약 당시 인근 모텔의 매매가액 등 비교를 통한 시장 실거래가나 은행이 대출시 적용하는 부동산평가액을 추산하여 비교해 보면, 이 사건 부동산의 당시 실지거래가액을 23억 원으로 볼 수 없다는 취지의 주장도 하나, 일반적으로 부동산 매매에 있어서 그 매매대금을 정할 때에는 매매 목적물이나 매도인, 매수인의 여러 객관적, 주관적 사정들 내지 제반 고려사항들에 따라 그 액수에 차이가 날 수 있는 데다가, 위에서 본 바와 같이 이 사건 매매계약서의 매매대금이 사실과 다르게 기재된 것이라고 단정하기 어렵고, 원고가 그 매매대금을 모두 정산하였다고 판단되는 이상, 이 사건 부동산의 취득가액이 당시의 인근의 유사한 부동산의 매매가액이나 평가액과 차이가 난다는 사정만으로는 이 사건 부동산의 취득가액이 23억 원이라는 사실을 뒤집기에 부족하다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 피고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울고등법원 2019. 07. 12. 선고 서울고등법원 2018누71672 판결 | 국세법령정보시스템