요지

이 사건 주택이 무단 증축으로 3층을 초과하게 된 이후 특정건축물법에 따라 사용승인을 받아 적법하게 되었다 하더라도, 특정건축물법에 따라 사용승인을 받은 것이 1세대 1주택 비과세규정까지 당연히 적용되는 것이라고 해석할 수 없으므로 이 사건 주택에 비과세 규정을 적용할 수 없음

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2018. 12. 3. 원고에 대하여 한 2016년 귀속 양도소득세 73,515,970원(가산세

포함)의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2011. 10. 18. 원고 소유의 서울 oo구 ooo동 소재 토지(이하 ⁠‘이 사건 토지’라 한다) 위에 건물(지상 4층)을 신축하여 사용승인을 받고, 같은 달 25. 원고 앞으로 위 건물에 관한 소유권보존등기를 마쳤다. 이후 원고는 위 건물에 5층 부분을 증축하였고, 2015. 1. 13. 증축한 5층 부분을 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 (2013. 7. 16. 법률 제11930호로 한시법으로 제정되어 2014. 1. 17.부터 2015. 1. 16.까지 시행되었던 것, 이하 ⁠‘특정건축물법’이라 한다)에 따라 사용승인을 받아 일반건축물대장 및 등기부에 등재하였다.

나. 원고는 2016. 2. 25. 이 사건 토지와 그 지상 5층 건물(이하 통틀어 ⁠‘이 사건 주택’이라 한다)을 9억 원에 양도(이하 ⁠‘이 사건 양도’라 한다)하였다. 원고는 이 사건 주

택이 다가구주택으로서 1세대 1주택 비과세대상에 해당한다고 보아, 피고에게 이 사건

양도에 대한 양도소득세를 신고·납부하지 않았다.

다. 피고는 이 사건 양도 당시 이 사건 주택은 2층부터 5층까지를 주택으로 사용하여 주택으로 사용한 층수가 아래 표 기재와 같이 합계 4개의 층이므로, 건축법 시행령 별표 1 제1호의 단독주택에 해당하는 다가구주택의 요건을 충족하지 못한다고 보아, 원고가 거주한 4층만을 1세대 1주택으로 비과세하고, 나머지 층의 주택에 대해서는 비과세를 배제하여, 2018. 12. 6. 원고에 대하여 2016년 귀속 양도소득세 73,515,970원 ⁠(가산세 포함)을 결정․고지하였다(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2019. 1. 3. 심판청구를 하였으나, 조세심판원은

2019. 4. 18. 심판청구를 기각하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증, 을 제1 내지 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고 주장의 요지

특정건축물법은 건축법령의 위반사항을 양성화하기 위한 건축법의 특별법으로서, 특정건축물법에 따라 사용승인을 받아 일반건축물대장 및 등기부에 건물 전체가 ⁠‘다가구주택’으로 등재된 이 사건 주택은 소득세법상으로도 다가구주택에 해당한다. 원고는 특정건축물법에 따라 이 사건 주택 5층 부분을 공부상 등재한 것이지 조세 부담을 회피할 목적도 없었다. 이 사건 처분은 위와 같이 법령에 따라 공부상 ⁠‘다가구주택’으로 등재된 이 사건 주택의 양도에 1세대 1주택 비과세규정의 적용을 배제한 것으로, 원고의 예견가능성을 침해하고, 실질과세 원칙의 한계를 일탈한 위법한 처분이다. 따라서 이 사건 처분은 취소되어야 한다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 판단

  이 사건의 쟁점은 이 사건 주택이 구 소득세법 시행령(2017. 2. 3. 대통령령 제27829호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제155조 제15항 단서 규정(이하 ⁠‘이 사건 특례조항’이라 한다)이 적용되는 ⁠‘다가구주택’에 해당된다고 볼 수 있는지 여부이다.

그러나, 아래에서 보는 바와 같이 이 사건 주택은 이 사건 특례조항이 정하는 다가구주택에 해당하지 않고, 이는 이 사건 주택이 특정건축물법에 따라 사용승인을 받았다거나 공부상 다가구주택으로 등재되었다고 하더라도 마찬가지이다. 따라서 이 사건 주택의 양도에 이 사건 특례조항이 적용되어 이 사건 양도에 1세대 1주택 비과세규정을 적용할 수 없다. 그 이유는 다음과 같다.

① 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세 공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009두18325 판결 등 참조).

② 이 사건 특례조항은, 1세대 1주택 양도소득세 비과세에 관하여 규정한 구 소득세법 시행령 제154조 제1항을 적용할 때, ⁠“건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.”고 규정하고, 구 건축법 시행령(2016. 5. 17. 대통령령 제27175호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 같다)

별표 1 제1호 다목은 ⁠“다가구주택은 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에

해당하지 아니하는 것을 말한다. 1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층

이하일 것(단서 생략) 2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하일

것 3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것”이라고 규정하고 있다.

③ 위와 같이 이 사건 특례조항의 법 문언상 건축법 시행령이 정한 다가구주택의 요건을 충족하여야만 이 사건 특례조항이 적용됨은 명백하다. 따라서 이 사건 주택의 4개 층을 주택으로 사용한 사실이 인정되는 이상, 이 사건 건물은 다가구주택의 요건 ⁠(‘주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하일 것’)을 갖추지 못하여, 다가구주택에 대해서만 적용되는 이 사건 특례조항의 적용대상에 포함되지 않는다.

④ 구 소득세법(2016. 12. 20. 법률 제14389호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제89조 제1항 제3호에 의한 1세대 1주택 비과세 조항의 취지는 국민이 주거생활의 기초가 되는 주택을 양도할 때 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적이 없다고 볼 수 있는 일정한 경우에는 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활 안정과 거주이전의 자유를 보장하여 주려는 데에 있다고 할 것이다(대법원 1993. 1. 19. 선고 92누12988 판결). 반면, 특정건축물법은 급격한 산업화ㆍ도시화 과정에서 발생한 특정건축물(위법건축물)은 합법적인 증축ㆍ개축ㆍ대수선 등이 불가하여 천막ㆍ판넬 등으로 임시 보수한 경우가 많아 구조안전성이 열악하고 화재 등의 재난에 취약하며 도시 미관을 저해할 뿐만 아니라 세금 부과 대상에서 누락될 수 있으며, 대부분 저소득층인 거주민의 재산권 행사에도 제약이 따르는 등의 문제가 있는바, 일정한 기준을 만족하는 특정건축물을 합법적으로 사용 승인받을 기회를 한시적으로 부여하여 주민의 안전을 보장하고 재난을 방지하며 도시미관을 개선하고 국민의 재산권을 보호하기 위해 제정된 한시법이다.

위와 같은 각 법령의 입법 취지에 비추어 보면, 특정건축물법이 건축법령상의 위법건축물을 양성화하는 것을 넘어 국민의 주거생활 안정과 거주이전의 자유를 보장하기 위한 1세대 1주택의 비과세규정까지 적용할 목적에서 제정되었다고 보기는 어렵다. 따라서 특정건축물법에 따라 사용승인을 받았다고 하여 1세대 1주택 비과세규정까지 당연히 적용되는 것이라고 해석할 수 없다.

⑤ 더욱이 양도소득세 비과세대상으로서 ⁠‘1세대 1주택의 양도’ 중 ⁠‘주택’은 그 실질에 있어 공동주택에 해당한다면, 비록 단독주택으로 건축허가를 받아 건축물관리대장상 단독주택으로 등재되었다거나 건축주 한 사람 앞으로 소유권보존등기가 경료되었다 하더라도 공동주택으로 봄이 상당하다(대법원 1993. 8. 24. 선고 92누15994 전원합의체 판결 참조). 위 대법원 판례에서 설시한 법리에 비추어 보면, 1세대 1주택 비과세규정의 주택 수 산정은 공부상 기준이 아닌 그 실질에 비추어 판단하되, 하나의 건축물 안에서 구획된 부분이 각각 독립되어 그 실질에 있어 공동주택에 해당하는 경우에는 원칙적으로 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 주택 수를 산정하여야 한다. 다만, 이 사건 특례조항은, 다가구주택도 원칙적으로 공동주택에 해당하나, 다가구주택이 무주택영세민의 주거안정을 위해 건축하고 있는 점을 고려하고 일반단독주택을 부분 임대하다가 양도시 1주택으로 비과세하는 것과 형평을 유지하기 위해 도입된 예외적인 규정이다. 따라서 이 사건 특례조항은 법문언에 따라 엄격하게 해석함이 타당하고, 명시적인 예외 규정을 두고 있지 않은 이상 이 사건 특례조항을 확대해서 적용할 수는 없다. 따라서 특정건축물법이 무단 증축으로 3층을 초과하게 된 다가구주택에 대하여도 이를 사용 승인할 수 있다고 규정하고 있다고 하더라도, 특정건축물법에 따라 사용 승인받은 위와 같은 주택을 이 사건 특례 조항도 적용되는 다가구주택으로 본다는 명시적인 규정이 없는 이상 이 사건 특례조항을 적용할 수는 없다.

⑥ 다가구주택이나 다세대주택은 소유자가 실제로 거주하는 부분 외의 부분은 임대를 통하여 수익하는 부분이므로 그 수익 부분의 양도는 주거생활의 안정 및 거주이전의 자유와 직접적인 관련이 없다는 측면을 고려해 보아도, 이 사건 특례조항은 위와 같이 엄격하게 해석함이 타당하다.

따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 이유 없고, 피고의 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2019. 12. 18. 선고 서울행정법원 2019구단61925 판결 | 국세법령정보시스템