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부동산 다운계약서 작성 시 양도가액 과소신고로 본 사례

인천지방법원 2017구단50574

판결 요약

다운계약서 작성 및 실거래가 과소신고가 입증되면 양도소득세 추가 부과 처분이 정당함을 확인한 판결입니다. 매수자 증언, 자금 흐름, 시장 시세 등 객관적 자료를 종합해 실제 거래금액이 신고액보다 크다고 판단하였습니다.

#다운계약서 #부동산 분양권 #양도소득세 #과소신고 #권리금

질의 응답

1. 부동산 분양권 양도 시 다운계약서를 작성하고 실제 거래가보다 낮게 신고하면 어떻게 되나요?

답변

실제 거래금액이 신고한 금액보다 상당히 크고, 관련 증거(계좌이체, 시세 등)가 있으면 양도소득세를 추가로 부과받을 수 있습니다.

근거

인천지방법원-2017-구단-50574 판결은 다운계약서로 신고액을 낮췄다고 보고 실거래가에 따라 양도소득세를 경정·부과한 처분이 적법하다고 판단하였습니다.

2. 부동산 실거래가 신고와 실제 권리금 수령액이 다를 때 세무서에서 어떻게 판단하나요?

답변

계약서 외 실제 지급 내역·계좌이체·시장 시세·당사자 진술 등 여러 정황을 종합하여 실거래금액을 추단해 과세합니다.

근거

인천지방법원-2017-구단-50574 판결은 은행송금·수표 지급 시점, 시세, 당사자 증언 등 정황증거를 종합해 실제 권리금 수령액은 1억2천만원으로 봐야 한다고 판시했습니다.

3. 다운계약서 작성 사실이 드러나면 양도소득세뿐만 아니라 어떤 점을 유의해야 하나요?

답변

세무조사, 가산세 추가, 신용도 하락, 향후 분쟁에서 불리한 근거가 될 수 있으므로 실제 거래가액대로 신고하는 것이 안전합니다.

근거

인천지방법원-2017-구단-50574 판결은 과소신고로 추가 세금·가산세가 부과된 점, 실거래 확인에 객관적 자료가 중요함을 강조하고 있습니다.

* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다.

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판결 전문

요지

원고는 다운계약서 등을 작성하여 실제보다 양도가액을 과소신고한 것으로 볼 수 있음

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

사 건	인천지방법원-2017-구단-50574 ⁠(2018.04.17)
원 고	이OO
피 고	OO세무서장
변 론 종 결	2018.03.20.
판 결 선 고	2018.04.17.

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

이 유

1. 기초사실

가. 원고는 2005. 1. 25. 조○○에게 인천 연수구 □도 3-38 □도 금○□스트▨ 1○○동 1○○○호의 분양권을 양도한 후 양도차익(프리미엄)을 5,000만 원으로 신고하고 양도소득세를 납부하였다.

나. 피고는 조○○이 원고에게 지급한 프리미엄 금액이 1억 2,000만 원인 것으로 보고 과소신고금액 7,000만 원에 대해 경정결정하고 2016. 5. 17. 원고에게 가산세를 포함하여 48,102,230원의 양도소득세를 부과하였다.

다. 이에 원고는 이의신청을 거쳐 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나 2017. 2.7. 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 당사자들의 주장과 이 사건의 쟁점

원고는 2004. 12. 29. 조○○과 작성한 부동산매매계약서(갑 제5호증)에 기재된 대로 매매대금 125,200,000원[= 계약금 75,200,000원(= 분양금액 376,000,000원 × 20%) + 권리금 5,000만 원]에 상응하는 금액을 수령하였을 뿐이라고 주장한다.

하지만 피고와 조○○은 위 계약서는 이른바 다운계약서에 불과하고 별도의 실거래계약서가 존재하였으며, 권리금으로 2004. 12. 30. 3,000만 원, 2005. 1. 13. 9,000만원, 합계 1억 2,000만 원을 지급하고 수분양자 명의변경이 이루어진 2005. 1. 25.과 동시에 또는 그 이전에 조○○이 원고에게 계약금 37,600,000원, 인테리어 비용 25,000,000원 등 정산금을 추가로 지급하였다고 주장한다.

결국 이 사건의 쟁점은 조○○이 원고에게 지급한 권리금의 액수가 5,000만원인지 아니면 피고와 조○○이 주장하는 1억 2,000만 원인지 여부이다.

나. 판단

을 제1 내지 6호증의 각 기재, 증인 조○○의 증언 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래와 같은 사정들에 비추어 보면, 원고가 수령한 권리금은 1억 2,000만 원인 것으로 추단되므로, 원고의 주장은 받아들이지 아니한다.

○ 우선 위 매매계약서는 계약할 때 매매대금 125,200,000원 중 계약금 2,000만원, 2005. 1. 25. 나머지 105,200,000원을 각 지급하는 것으로 되어 있지만, 조○○은2004. 12. 30. 3,000만 원을 계좌로 송금하고 2005. 1. 13. 수표 9,000만 원을 교부하여 합계 1억 2,000만 원을 지급함으로써 그 지급금액과 일시가 모두 다르고 명의변경일이전에 잔금까지 모두 지급한다는 것도 이례적이어서 위 매매계약서를 진실한 것으로 보기 어렵다(당사자들은 2005. 1. 25. 조○○의 남편 강▤▤으로, 다시 조○○ 명의로 수분양자 명의변경을 하였다).

○ 다음으로, 원고가 조○○과 매매계약을 체결한 2004. 12. 29.을 기준으로 원고가 분양사에 실제 지급한 계약금은 37,600,000원이므로, 권리금이 5,000만 원이라면,조○○이 원고에게 지급할 총 매매대금은 87,600,000원에 불과하여 매매대금을 125,200,000원으로 산정할 아무런 근거가 없는 점에 비추어 보면, 위 매매계약서를 진실한 것으로 보기 어렵다. 한편 7차 중도금 37,600,000원(납입의무일은 2005. 1. 20.)의 실제 납입자가 누구인지는 조○○도 오래되어서 기억이 나지 않는다고 증언하였고, 조세심판원의 기재에 의하면, 원고는 계약금과 1차 중도금을 자신이 납부하였다고 생각하여 계약금을 20%로 정했는데 나중에 계약금만 납부한 사실을 알고 매매계약서와 일치시키기 위하여 7차 중도금 납부하였다고 진술하였다. 하지만 원고의 이러한 주장은 선뜻 믿기 어렵고, 원고가 납부하지도 아니한 금액을 합산하여 이를 계약금 20%로 정하고 이를 조○○으로부터 수령한 후 원고가 나중에 중도금을 납부한다는 것은 경험칙에 반한다(1차 ~ 6차 중도금은 모두 금융기관 대출금으로 납부된 것이어서 조○○이 그 채무를 승계하였다).

○ 무엇보다도 일부 언론과 KB부동산시세자료에 의하면, 당시 위 매매대상아파트의 권리금은 104,00,000원 ~ 154,000,000원으로 형성되어 있어서 여러 가지 자금 사정으로 부동산중개인의 말만 믿고 그보다 7,000만 원이나 낮은 5,000만 원에 매도하였다는 원고의 주장은 선뜻 받아들이기 어렵다(원고도 2003. 1. 24. 제3자로부터 분양권을 매수하였다). 조○○은 위 아파트가 인근 아파트에서 가장 좋은 동호수이고 면적도 가장 크고 이른바 로얄층이어서 원고가 굳이 시세보다 싸게 매도할 이유가 없었다고 증언하였다.

○ 마지막으로, 조○○은 2013. 1. 25. 위 아파트를 매도하면서 양도소득세를 많이 내야할 처지에 놓이자 양도차익과 관련된 소명자료를 제출하는 과정에서 권리금이 1억2,000만 원이라는 취지의 거래확인서를 제출하였는바, 자신의 양도소득세를 줄일 목적으로 원고에게 해를 끼치는 내용의 허위 거래확인서를 제출하고 법정에서 위증을 하였다고까지는 선뜻 상상하기 어렵다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 인천지방법원 2018. 04. 17. 선고 인천지방법원 2017구단50574 판결 | 국세법령정보시스템

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