요지

검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정하여야 할 것이고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 그 주장하는 자가 입증하여야 함.

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 201*. 11. 1. 원고에 대하여 한 200*년 귀속 양도소득세 1**,7**,**0원의 부과

처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2004. 11. *. AAA으로부터 **시 **면 신정리 1*2* 답 1*,*0*.2㎡

등 7필지1) 합계 102,77*.10㎡(이하 ⁠‘이 사건 양도토지’라 한다)를 취득하여 보유하였는

데, 그 중 *필지(1**2, 1***, 1***, 이하 ⁠‘이 사건 제1토지’라 한다)는 200*. 11. 2*. 농

업기반공사2)에, 200*. 12. *. 견상수에 각 양도되고, 나머지 *필지(1*2*, 1**0, 1**1,

1***, 이하 ⁠‘이 사건 제2토지’라 한다)는 200*. *. *. 농업기반공사에, 200*. *. 2*. 견

상수에 각 양도되었다.

나. 원고는 위 각 양도에 관하여 200*. *. 10. 양도가액을 7**,**0,000원, 취득가액을

***,***,*00원으로 하여 양도소득세를 각 신고하였는데, BBB가 200*. *.경 CCC에

게 이 사건 양도토지를 양도하면서 취득가액을 1,0**,*00,000원으로 하여 양도소득세 를 신고하여 피고가 BBB의 취득가액을, 원고가 양도가액으로 신고한 7**,**0,000원 으로 경정하여 *01*. 1. 1. BBB에게 *00*년 귀속 양도소득세 1**,**0,**0원의 부과

처분을 하였다.

다. BBB는 위 부과처분의 취소를 구하는 행정소송을 제기하여 제1심(수원지방법

원 2013구단10162)에서는 패소하였으나, 제*심(서울고등법원 2013누53860)에서 BBB 가 신고한 취득가액 1,0**,*00,000원을 실지거래가액으로 인정하여 위 부과처분의 취

소를 명하는 승소판결을 내리자 피고가 위 부과처분을 직권으로 취소하였다.

라. 이에 따라 피고는 이 사건 양도토지에 관한 원고의 양도가액을 1,0**,*00,000원 으로 증액․경정하여 이를 면적비율에 따라 이 사건 제1토지와 제*토지 사이에 안분한

다음 원고에게, *01*. *. 1*. *00*년 귀속 거래분인 이 사건 제1토지에 대한 양도소득

세 1*1,***,**0원을 경정․고지하였고(이 부분은 원고가 이의신청을 하였다가 기각된

후 그대로 확정되었다), *01*. 11. 1. *00*년 귀속 거래분인 이 사건 제*토지에 대한

양도소득세 1**,7**,**0원을 경정․고지하였다(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

마. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 *01*. 1*. 1*. 조세심판원에 심판청구를 하였으 나 *01*. *. 1*. 기각되었다.

*. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고가 이 사건 양도토지를 AAA으로부터 취득할 당시 매입대금으로 실제로는

***,*00,000원을 지급하였으나 AAA의 요구로 양도소득세 신고시 필요한 검인계약서

에는 매매대금을 평당 **,000원으로 계산한 ***,***,*00원으로 낮추어 기재하였다. 이

후 BBB가 원고로부터 위 토지를 매수하여 CCC에게 위 토지를 양도한 후 피고로

부터 부과된 양도소득세를 다투는 행정소송에서 BBB가 최초 신고한 원고로부터의

취득가액이 실지거래가액으로 인정되었음에도, 피고는 원고와 BBB 사이의 거래가액 만 실지거래가액으로 인정하고 그 이전의 원고와 AAA 사이의 거래가액은 실지거래

가액을 인정하지 않고 애초 다운계약서에 따른 신고가액만으로 양도차익을 산정하여 이 사건 처분을 하였는바, 이는 위법하여 취소되어야 한다.

나. 관계 법령

별지와 같다.

다. 판단

1) 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사

정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정하여야 할 것이고,

그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 그 주장하는 자가 입증하여야 한다(대법

원 1991. 9. 10. 선고 91누5938 판결 등 참조).

2) 이러한 법리에 따라 이 사건에 관하여 본다. 갑 *의 기재에 의하면 매도인 EEE의

대리인 DDD과 매수인 원고의 대리인 BBB 사이에 *00*. *. 1*.자로 이 사건 양도토지에 관한 부동산매매계약서가 작성되어 있는 사실, 위 매매계약서에

매매대금 총액이 ⁠‘구억삼천이백육십만원’으로 기재되어 있고, 단서란에 ⁠‘검인계약서 금

액은 **,000으로 하기로 함’이라는 기재가 되어 있는 사실을 인정할 수 있기는 하다.

그러나 앞서 든 증거들에 더하여 증인 FFF의 일부 증언 및 변론 전체의 취지에

의하여 인정되는 아래와 같은 사실 내지 사정들을 종합하면, 원고 주장에 부합하는 듯

한 갑 3, 7(가지번호 포함)의 기재와 증인 FFF의 일부 증언은 믿기 어렵고, 그 밖에

원고가 제출한 증거들만으로는 원고가 양도계약서 신고 시 제출한 검인계약서의 내용 과 달리 이 사건 제2토지의 실지취득가액이 ***,*00,000원이라는 점을 인정하기에 부

족하며, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

○ 갑 3의 기재에 의하면 ① 매매총금액란에는 한글로 ⁠‘구억삼천이백육십만원’이라 고 기재되어 있음에 반하여 숫자로는 ⁠‘*,***,000,000원’이라고 기재되어 있는 점, ② 계

약서 뒷면 특약사항에는 ⁠‘계약금 중 금일 이천만원을 지불하고 *00*. *. *0. 오후 *시

까지 일억 일천만원을 입금하면 유효로 하고, 입금하지 않을 시는 본 계약은 무효로

한다’는 취지의 기재가 있음에도 계약서 앞면 계약금란에는 계약금 일억 삼천만원을

계약 당시 지불하고 영수함이라고 기재되어 있는 점, ③ 계약서 앞면 단서란에 기재된

‘검인계약서 금액은 **,000으로 하기로 함’이라는 문구는 같은 란의 ⁠‘매도인이 등기 이

전에 하자 발생시 책임지기로 한다. 특약사항은 별지와 같음’이라는 문구와 글자 크기 와 필체가 상이한 것으로 보이는 점, ④ 쌍방 대리인들에 의하여 작성되었음에도 그

대리관계를 확인할 수 있는 위임장이나 인감증명서가 첨부되어 있지 아니한 점 등 그

기재내용 자체로 모순되거나 진정성에 의심을 살 만한 사항이 다수 존재한다. 위 계약

서를 직접 작성하였다는 증인 FFF는 이 법정에서 위와 같은 사항들 중 일부에 대하

여 납득할 만한 설명을 하지 못하고 있다.

○ 또한 갑 * 계약서 별지에는 이 사건 양도토지의 표시와 함께 매매대금 합계가

‘*1*,0*0,000원’으로 기재되어 있는데, 원고는 위 금액이 AAA이 LL건설 주식회사

로부터 토지를 분양받은 금액이라고 주장한다. 그러나 부동산등기부등본에 의하면

LL건설 주식회사로부터 AAA으로, AAA으로부터 원고로 이 사건 양도토지에 관한

소유권이전등기가 이루어진 날은 모두 *00*. 11. *.로 동일한데, 같은 날 등기이전된

부동산의 거래대금이 원고 주장대로라면 무려 *억 원이나 차이가 나게 되어 쉽사리 수

긍하기 어렵다(등기원인인 매매계약일을 기준으로 보더라도 두 거래일시의 차이가 약

9개월에 불과하다). 원고가 제출한 금융증빙(갑 4의 1, 2)에 의하더라도 이 사건 양도

토지와 관련하여 이체되거나 수수된 금액은 약 *억 *,000만 원 정도에 불과하다.

○ 더군다나 갑 3을 직접 작성하였고 계약서상 입회인으로 표시되어 있는 증인 EEE의

일부 증언에 의하면, 당시 동네 친구 사이인 원고와 BBB가 이 사건 양도토

지를 공동으로 취득하였으나, LL기반공사로부터 자금을 지원받기 위하여 일부러 원

고가 먼저 AAA으로부터 단독이전등기를 받고 이를 다시 농업기반공사로 이전한 다

음 BBB가 LL기반공사로부터 이전등기를 경료받는 형태로 계약서를 꾸몄다는 것이

다. 이러한 의도 하에서 BBB가 원고를 대리하여 작성한 갑 3의 계약서 내용은 그

진정성을 의심받기에 충분하다.

○ 확정판결의 기판력은 그 판결의 주문에 포함된 것, 즉 소송물로 주장된 법률관

계의 존부에 관한 판단의 결론 그 자체에만 미치는 것이고 판결이유에서 설시된 그 전

제가 되는 법률관계의 존부에까지 미치는 것은 아니다(대법원 2000. 2. 25. 선고 99다

55472 판결 등 참조). 종전 행정소송은 피고가 BBB에 대한 양도소득세를 부과함에

있어 취득가액 산정과 관련하여 원고와 BBB 사이의 매매계약금액이 문제된 사안으

로서 그 이전 단계로서 이 사건에서 문제되는 원고와 AAA 사이의 매매계약금액과는

그 소송물이나 쟁점이 다르고, 비록 종전 행정소송의 제2심 판결이유에서 ⁠‘원고가 우상

원으로부터 이 사건 양도토지를 평당 *1,000원 합계 ***,***,000원에 매수하였다는 내

용의 원고 증언이 신빙성이 있다’는 취지의 판시를 하였다 하더라도 피고가 이에 기속

된다거나 앞서 본 기판력의 법리에 따라 위 판결이유에 나타난 원고와 AAA 사이의 이 사건 양도토지에 관한 매매대금 판단에 구속되는 것도 아니다.

3) 따라서 원고의 주장은 받아들일 수 없고, 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결 론

원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 수원지방법원 2017. 03. 29. 선고 수원지방법원 2016구단1909 판결 | 국세법령정보시스템