요지

이 사건 교환계약은 실지거래가액을 알 수 없는 경우에 해당하여 이 사건 쟁점 토지의 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보고 그 취득가액을 환산가액으로 인정하여 한 이 사건 처분은 적법함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 201X. XX. XX. 원고에 대하여 한 201X년 귀속 양도소득세 ,000,000원(가산세

포함)의 부과처분을 취소한다(소장 청구취지 기재 처분일자 ⁠‘201X. X. X.’는 ⁠‘201X.XX.

XX.’의 오기로 보인다).

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 200X. X. XX. 유BB로부터 강원 OO군 OO면 OO리 000 전 0,000㎡(이하 ⁠‘이 사건 쟁점 토지’라 한다)를 취득하였고, 이 사건 쟁점 토지에 관하여 201X. X.XX. OO지방법원 OO지원 201XOOXXXX호로 임의경매가 개시되었으며, 위 경매절차에서 201X. XX. XX. 이 사건 쟁점 토지가 현CC에게 000,000,000원에 매각되었다.

나. 원고는 이 사건 쟁점 토지가 위와 같이 경매로 매각되었음에도 양도소득세를 신고하지 아니하였고, 이에 피고는 이 사건 쟁점 토지의 양도가액을 000,000,000원, 취득 가액을 00,000,000원[환산가액 = 양도가액 × ⁠(취득 당시 공시지가/양도 당시 공시지가)1)]으로 하여, 201X. XX. XX. 원고에 대하여 201X년 귀속 양도소득세 00,000,000원(가산세 포함)을 결정․고지하였다(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).¹⁾

다. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 201X. X. X. 조세심판원에 심판청구를 하였으나,

조세심판원은 20XX. X. XX. 원고의 심판청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고의 배우자 이DD는 200X. X. X. 자신이 운영하던 주식회사 EEEE(이하 ⁠‘소외 법인’이라 한다)의 운영권을 000,000,000원(= 임대차보증금 000,000,000원 + 시설장치비 000,000,000원 + 재고자산 000,000,000원)으로 계산하여 유BB 소유의 이 사건 쟁점 토지 및 OO OO군 OO면 OO리 XXX 대 000㎡(201X. X. XX. 지목이 ⁠‘도로’로 변경되었다), 같은 리 XXX 답 0,000㎡, 같은 리 XXX 답 0,000㎡(이하 위 각 토지를 통틀어 ⁠‘이 사건 전체 토지’라 한다)와 교환하기로 하는 계약을 원고 명의로 체결하였고, 유BB는 위 계약에 따라 원고에게 이 사건 전체 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳐준 것인 바, 위 계약에서 정한 가액 000,000,000원이 곧 이 사건 전체 토지의 실지취득가액이므로, 이 사건 쟁점 토지의 실지취득가액은 위 금액을 기준시가 비율로 안분하여 계산한 00,000,000원이 된다. 이와 달리 이 사건 쟁점 토지의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없음을 전제로 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 관련 법리

가) 구 소득세법(2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항 제1호는 양도소득세 산정시 양도가액에서 공제될 필요경비로서의 취득가액은 자산 취득에 든 실지거래가액에 의하여야 하고, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액에 의하도록 규정하고 있고, 그 위임에 따른 구 소득세법 시행령(2015. 2. 3. 대통령령 제26067호로 개

정되기 전의 것) 제163조 제12항, 제176조의2 제2, 3항에 따르면, 위 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 ① 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액, ② 위 기간 이내에 당해 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액, ③ 아래 산식에 따라 계산한 환산 취득가액, ④ 기준시가의 순서대로 적용한 취득가액을 인정하여야 한다.

나) 한편, 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는

거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다(대법원 2007. 4. 26. 선고 2006두7171 판결 등 참조). 또한 취득의 원인이 되는 거래가 교환인 경우에는 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등으로 목적물의 객관적인 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환을 한 경우에는 실지취득가격을 확인할 수 있다고 하겠지만, 위와 같은 과정 없이 당사자 사이의 합의에 의하여 교환대상 목적물의 가액 차이만을 결정하여 그 차액을 지급하는 방식으로 단순교환을 한 경우에는 실지취득가격을 확인할 수 있는 경우로 볼 수 없고(대법원 2013. 10. 24.선고 2013두11680 판결 등 참조), 이는 교환계약 당사자들이 교환대상 목적물의 가액을 임의로 평가하여 정한 다음 그 차액을 산정한 경우에도 마찬가지라고 할 것이다(대법원 2012. 2. 9. 선고 2010두27592 판결 등 참조).

2) 이 사건의 검토

위 법리에 비추어 이 사건을 보건대, 갑 제3호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 원고와 유BB 사이에 20XX. X. X.자로 ⁠‘소외 법인의 운영권’과 ⁠‘이 사건 전체 토지’를 교환하되, ⁠‘소외 법인의 운영권’을 ⁠‘매장 임대차보증금 000,000,000원, 매장 시설장치비․권리비 000,000,000원, 재고자산 000,000,000원 합계 000,000,000원’으로 평가하고, 이 사건 전체 토지에 설정된 채권최고액 000,000,000원의 근저당권(근저당권자 OO새마을금고, 이하 ⁠‘이 사건 근저당권’이라 한다)의 피담보채무와 그 연체이자, 제세금은 원고가 이를 승계하며, 소외 법인의 매장에 대한 임차료, 전기료, 관리비, 직

원 급여, 기타 제세공과금은 원고가 정산하기로 하는 내용의 교환계약서가 작성된 사실(이하 ⁠‘이 사건 교환계약’이라 한다)은 인정된다.

그러나 한편 위 인정사실에다가 을 제14호증의 기재, 증인 김FF, 송GG의 각 증언과 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음의 사정들에 비추어 보면, 피고가 이 사건 쟁점 토지의 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보고 그 취득가액을 환산가액으로 인정하여 한 이 사건 처분에 어떠한 잘못이 있다고 할 수 없다. 이 사건 처분은 적법하고, 이를 다투는 원고의 주장은 이유 없다.

가) 원고는 이 사건 전체 토지에 대한 취득세 신고 당시 그 매매대금을 총 000,000,000원으로 신고하였다.

나) 이 사건 교환계약 당시 이 사건 전체 토지에 대한 시가감정을 거치지 아니한 사실은 원고도 이를 다투지 아니하고, 비록 계약서상 ⁠‘소외 법인의 운영권’에 대하여 그 평가액이 ⁠‘000,000,000원’으로 명시되어 있기는 하나, 원고는 그 평가액에 관한 객관적인 산정내역을 제출하지 못하고 있는바, 이는 교환계약 당사자들이 임의로 평가한 것에 불과하다고 보이며, 달리 ⁠‘소외 법인의 운영권’이나 ⁠‘이 사건 전체 토지’의 객관적 인 금전가치에 대한 평가가 있었다고 볼 자료가 없다.

다) 이 사건 교환계약은 ⁠‘소외 법인의 운영권’과 ⁠‘이 사건 전체 토지’에 대한 객관적인 가치평가가 아니라 등가적 교환에 중점을 둔 것으로서, 이 사건 교환계약상의 합의는 각 교환대상물의 상대적 가치에 관한 합의일 뿐, 목적물의 ⁠‘객관적인 금전가치’를 표준으로 하는 가치적 교환을 한 것으로 볼 수 없다. 따라서 이 사건 교환계약은 실지거래가액을 알 수 없는 경우에 해당한다.

라) 위와 같이 이 사건 쟁점 토지의 실지취득가액을 알 수 없고, 달리 이 사건 쟁점 토지의 취득일인 20XX. X. XX. 전후 각 3개월 이내에 위 토지와 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가액이나 같은 기간 이내에 위 토지에 대하여 둘 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있다고 볼 아무런 자료가 없다.

3. 결론

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

1) 000,000,000원 × 00,000/00,000(원/㎡), 소득세법 시행령 제176조의2 제2항 제2호에 따르면, 환산가액은 ⁠‘양도 당시의 실거래가액 × 취득 당시 기준시가/양도 당시 기준시가’이나, 기준시가는 공시지가를 기초로 산정되므로, 그 결론에는 차이가 없다.

출처 : 서울행정법원 2018. 05. 01. 선고 서울행정법원 2017구단68731 판결 | 국세법령정보시스템