요지

원고들의 부동산 취득, 양도 행위는 수익을 목적으로 한 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 가지고 행하여진 것으로 볼 수 있어 부동산매매업을 영위하였다고 봄이 상당하므로 쟁점 부동산의 현물출자 즉, 매도로 인한 소득은 사업소득에 해당함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고 ○○세무서장이 202x. x. 5. 원고 AAA에게 한 2018년 귀속 종합소득세 xxx,xxx,xxx원, 같은 날 원고 BBB에게 한 2018년 귀속 종합소득세 xxx,xxx,xxx원, 같은 날 원고 CCC에게 한 2017년 귀속 종합소득세 x,xxx,xxx원 및 2018년 귀속 종합소득세 xxx,xxx,xxx원의 각 부과처분 및 피고 @@세무서장이 202x. x. 5. 원고 DDD에게 한 2018년 귀속 종합소득세 xx,xxx,xxx원의 부과처분을 모두 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고 AAA, BBB은 부부이고, 원고 CCC, DDD은 그 자녀들이다.

나. 원고들은 임대사업자로 등록하고 구 민간임대주택에 관한 특별법(2018. 1. 16.법률 제15356호로 개정되기 전의 것)에 따라 기존에 보유하고 있던 00시 000로 65, 000아파트 000동 000호 등의 부동산(이하 ⁠‘쟁점 부동산’이라 한다)을 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택으로 하여 임대사업자로 등록한 후 쟁점 부동산을 현물출자(이하 ⁠‘이 사건 현물출자’라 한다)하여 주택임대업을 목적으로 하는 법인들을 설립하였다.

다. 원고들은 쟁점 부동산을 현물출자하면서 발생하는 양도소득세에 대하여 조세특례제한법에 따른 이월과세를 신청하였으나, ##지방국세청장은 원고들이 부동산매매업을 겸영한 사업자로서 쟁점 부동산이 부동산임대사업자의 ⁠‘사업용 고정자산’이 아니라 부동산매매업자의 ⁠‘재고자산’에 해당한다는 이유로 양도소득세 이월과세규정의 적용대상이 아니고 쟁점 부동산의 현물출자 과정에서 발생한 양도차익과 피고 DDD의 2017년 주택 양도에서 발생한 양도차익에 대하여 종합소득세 과세대상인 사업소득에 해당한다고 본 과세자료를 각 처분청에 통보하였다. 이에 피고들은 202x. x. 5. 원고들에게 다음과 같이 종합소득세를 경정‧고지하였다(이하 피고들의 원고들에 대한 처분을 통틀어 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

라. 원고들은 이 사건 처분에 불복하여 202x. x. 30. 조세심판을 청구하였으나, 조세심판원은 202x. x. 9. 원고들의 청구를 모두 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑1 내지 4호증(가지번호 포함, 이하 같음)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

  가. 원고들 주장의 요지

쟁점 부동산은 실제 원고들의 임대사업에 사용되었고 나아가 임대주택법에 따라 민간임대주택으로 등록되기도 하였으므로 원고들의 임대사업에 사용되는 ⁠‘사업용 고정자산’으로 보아야 한다. 설령 원고들이 부동산임대업만을 영위한 것으로 보기 어렵다고 하더라도 원고들은 적어도 부동산매매업과 부동산임대업을 겸영한 사업자들이므로, 쟁점 부동산이 ⁠‘사업용 고정자산’에 해당한다는 결론은 동일하다. 더욱이 피고들의 논리에 따르더라도 부동산 양도행위가 1회에 그친 원고 DDD의 경우 부동산매매업자로 볼 수 없다. 따라서 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

  나. 관계 법령

    별지 기재와 같다.

  다. 판단

  1) 관련 법리

소득세법이 양도소득과 종합소득(사업소득)을 구분하여 규정하고 있고, 부동산매매업자의 판매 목적 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득은 사실상 상품의 판매로 인한 소득과 달리 볼 이유가 없으므로 이는 부동산매매업자의 사업소득에 해당하는 것으로 봄이 타당하며 이를 양도소득으로 보아 양도소득세를 부과할 수는 없다. 여기서 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다(대법원 1984. 9. 11. 선고 83누66 판결, 대법원 2001. 4. 24. 선고 99두5412 판결 등 참조).

2) 구체적 판단

위 법리에 비추어 이 사건을 보건대, 앞서 든 증거들 및 을7호증의 기재, 변론전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음의 사실 내지 사정들을 종합하여 보면, 원고들이 그간 부동산을 취득, 양도한 행위는 수익을 목적으로 한 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 가지고 행하여진 것으로 볼 수 있으므로, 원고들은 부동산매매업을 영위하였다고 봄이 상당하다. 따라서 쟁점 부동산의 현물출자 즉, 매도로 인한 소득은 사업소득에 해당한다. 그러므로 이 사건 처분은 적법하고 이를 다투는 원고들의 주장은 받아들이지 않는다.

가) 구 소득세법(2018. 12. 31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것) 제88조 제1호는 ⁠‘양도'란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다.’고 규정하고 있으므로, 원고들이 부동산매매업을 영위하였는지 여부를 판단함에 있어 이 사건 현물출자도 양도행위에 포함시켜 판단함이 상당하다(따라서 이하에서 언급되는 양도 내지 매도에는 이 사건 현물출자가 포함된다).

나) 원고 AAA의 경우 1999년부터, 원고 BBB의 경우 2002년부터, 원고 CCC의 경우 2014년부터, 원고 DDD의 경우 2015년부터 이 사건 현물출자가 있었던 2018년까지 수회에 걸쳐 부동산의 취득과 매도(이 사건 현물출자 포함)를 반복하며 수억 원 이상의 양도차익을 얻었다.

다) 원고들이 2016년 이후 양도한 부동산을 기준으로 각 부동산의 취득일과 양도일을 보면 원고 BBB이 2006. 11. 24. 취득한 서울 00구 00동 소재 아파트(보유기간 약 11년 2개월), 원고 AAA가 2012.12. 24. 취득한 00시 00읍 00리 소재 토지(보유기간 약 4년 8개월)를 제외하고는 대부분 취득일로부터 약 2년 이내에 매도가 이루어졌고, 일부 부동산의 경우 매수 후 한두달 만에 매도가 이루어진 경우도 있는 등 그 보유기간이 단기간이다.

라) 일반적으로 부동산임대업자의 경우 원활한 수익 확보를 위해 임대료 수취가 용이한 상가를 주로 취득하는 반면 원고들은 주로 아파트를 매수하였고, 당장 임대가 불가능한 분양권을 취득하거나 성질상 임대사업에 적합하지 않다고 보이는 토지를 취득한 경우도 있다.

마) 원고들은 늦어도 2015년부터 위와 같이 부동산을 취득, 매도하는 행위를 반복하여 왔음에도 2018. 2. 내지 2018. 3.에 이르기까지 임대사업자로서 등록을 하지 않았고, 기한 내에 임대수익에 대한 소득신고도 하지 않았다(원고 BBB의 경우 2017년 귀속 종합소득세를 신고하였으나, 기한 내 신고가 이루어진 것이 아니라 과세관청으로부터 신고 안내를 받고 기한 후 신고가 이루어졌다). 이러한 사정은 원고들 스스로 자신들을 부동산임대사업자로 인지하지 않았음을 드러낸다.

바) 원고 DDD는 2015년부터 2018년 사이에 현물출자가 이루어진 부동산 3건을 제외하면 부동산 취득 5회, 양도 1회에 그치므로 부동산매매업을 영위하였다고 보기 어렵다고 주장하나, 현물출자를 양도에서 제외하는 것은 소득세법이 정하고 있는 양도의 정의에 반하고, 관련 법리에서 본 바와 같이 부동산매매업을 영위하였는지 여부는 단순히 부동산 양도 횟수를 근거로 판단할 것이 아니라 그 외에도 거래태양, 보유기간 등을 종합적으로 판단해야 한다. 그런데 앞서 본 사정들을 종합하여 보면, 원고 DDD의 경우에도 수익을 목적으로 한 사업성을 인정할 수 있을 정도의 양도의 계속성, 반복성이 있다고 판단되므로, 위 주장은 받아들이지 않는다.

사) 사업활동으로 반복하여 부동산매매를 계속하는 이상 부동산을 보유하는 기간 동안 임대업자로서 사업자등록을 마치고 그 부동산에 관하여 임대업을 하면서 그에 관한 부가가치세를 납부하였다고 하여 부동산매매업자로서의 사업성에 영향을 미친다고 보기 어렵고(대법원 1997. 10. 24. 선고 97누10192 판결), 우리나라의 경우 적은 비용으로 주택을 매수한 후 이를 되팔아 시세차익을 얻기 위한 방법으로 기존의 전세보증금을 승계하면서 부동산을 매수하거나 매수와 동시에 부동산을 임대하는 경우가 많으므로, 원고들이 쟁점 부동산을 취득하여 보유기간 동안 임대업을 영위하였더라도 부동산매매사업자로서의 사업성 판단이 달라지는 것은 아니다.

3. 결론

그렇다면, 원고들의 청구는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2024. 02. 02. 선고 서울행정법원 2022구합58940 판결 | 국세법령정보시스템