요지

부동산의 매매가격이 구분기장 되어있다고 하더라도 신설된 소득세법 제100조 제3항은 간주규정이므로, 동조항의 요건에 부합하면 토지와 건물의 가액구분이 불분명한 것으로 보아야 함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

제1심판결을 취소한다. 피고가 2020. 4. 16. 원고에 대하여 한 양도소득세 84,076,760원의 증액경정처분을 취소한다.

이 유

1. 제1심판결의 인용 및 수정 이 법원이 이 사건에 관하여 적을 이유는, 원고가 이 법원에서 주장하는 내용에 관하여 아래 제2항과 같은 판단을 추가하고, 제1심 판결이유 중 일부를 아래와 같이 고쳐 쓰는 이외에는 제1심판결의 이유 기재와 같으므로 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 약어를 포함하여 이를 그대로 인용한다.[고쳐 쓰는 부분]○ 제1심 판결문 7면의 각주2)를 삭제하고, 각주3)을 각주2)로 고친다.

2. 추가판단사항

가. 원고의 주장

1) 소외 회사는 이 사건 부동산에 관하여 세입자에 대한 전세보증금반환채무 2억 원과 수리비 지급채무 5,000만 원, 근저당권으로 담보되는 A협동조합에 대한 대출금 채무 10억 원 중 7억 8000만 원(나머지 대출금 채무 2억 2,000만 원은 실제로는 원고의 채무), 합계 10억 3,000만 원(= 2억 원 + 5,000만 원 + 7억 8,000만 원)의 채무를 부담하고 있었다. 따라서 소외 회사가 이 사건 건물의 매각대금으로 이를 변제하려면 이 사건 부동산의 양도가액 13억 원 중 소외 회사 소유 이 사건 건물의 양도가액을 10억 3,000만 원, 원고 소유 이 사건 토지의 양도가액을 2억 7,000만 원으로 정하는 것이 불가피하였던 것이지, 원고가 조세회피의 의도로 이를 임의로 구분한 것이 아니다.

2) 만약 원고와 같이 양도가액을 구분하지 않고 이 사건 처분의 근거가 된 안분계산 가액과 같이 이 사건 건물 약 7억 2,000만 원, 이 사건 토지 약 5억 8,000만 원으로 양도가액을 간주하여, 원고가 약 3억 1,000만 원의 양도소득을 더 취득한 것으로 보면, 그만큼 소외 회사의 채무 변제 금액에 약 3억 1,000만 원의 부족분이 생겨 전세보증금반환과 근저당권설정등기 말소 등이 불가능하게 되므로, 이 사건 부동산의 매매계약 자체가 이루어질 수 없다.

3) 실제로도 이 사건 부동산의 매매대금 13억 원은 모두 원고의 당초 양도가액 구분 그대로 소외 회사의 위 채무 10억 3,000만 원의 변제와 원고의 채무 2억 2,000만 원의 변제에 쓰이고 원고가 나머지 5,000만 원을 취득하였으므로, 피고가 원고의 추가 양도소득이라고 간주한 약 3억 1,000만 원은 원고가 그 수익을 실질적으로 취득한 바가 없고, 취득할 수도 없었음이 명백하다. 그럼에도 이 사건 조항이 예외를 허용하지 않는 간주규정이라는 이유만으로 이 사건 토지의 양도가액을 약 5억 8,000만 원으로 계산하여 원고에게 약 3억 1,000만 원의 추가 양도소득이 있었던 것으로 보고 이에 대하여 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 실질과세의 원칙에 어긋나 위법하다.

나. 판단

갑 1, 3호증, 을 1호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 처분이 실질과세의 원칙에 어긋난다고 보기 어려우므로, 원고의 주장은 이유 없다.

1) 소득세법 제100조 제2항의 ⁠‘토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때’에는 계약서 등 증빙서류에 가액의 구분이 되어 있기는 하지만 그것이 통상의 거래 관행에 현저히 벗어나 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없는 경우도 포함된다. 이 사건 조항은 토지와 건물 등의 일괄양도 시 당사자가 구분한 각각의 양도가액과 기준시가 등을 고려한 안분계산 가액 사이에 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 당사자가 구분한 가액이 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없으므로 이를 예외 없이 소득세법 제100조 제2항의 ⁠‘토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때’로 간주한다는 내용으로서, 이러한 해석 자체가 실질과세 원칙에 위배된다고 할 수 없음은 앞서 본 바와 같다. 이는 양도가액을 임의로 구분함에 따라 조세를 회피하게 되는 불합리한 결과를 방지함으로써 실질과세를 구현하기 위하여, 입법형성 재량의 범위 내에서 조세 법률관계의 명확성을 위해 간주규정을 도입한 입법자의 결단에 따른 것이다.

2) 앞서 본 바와 같이 2018. 10. 17. 기준 이 사건 토지의 감정평가액은 약 7억 3,100만 원, 이 사건 건물의 감정평가액은 약 9억 원이다. 또한, 이 사건 토지에는 2005. 3. 30. 접수 제3902호로 채권최고액 3억 5,000만 원, 채무자 B, 근저당권자 A협동조합인 근저당권설정등기(원고 주장 피담보채무 2억 7,000만 원, 이하 ⁠‘순위번호 5번 근저당권’이라 한다), 2009. 1. 15. 접수 제711호로 채권최고액 2억 6,000만 원, 채무자 B, 근저당권자 A협동조합인 근저당권설정등기(원고 주장 피담보채무 2억 원, 이하 ⁠‘순위번호 8번 근저당권’이라 한다)가 각 마쳐져 있었다. 이후 이 사건 건물이 준공되면서 2009. 7. 22. 위 각 근저당권에 이 사건 건물이 공동담보로 추가되고 채무자가 원고로 변경되었으며, 원고가 추가로 대출을 받으면서 이 사건 건물과 공동담보로 이 사건 토지에 2009. 7. 22. 접수 제11379호로 채권최고액 6억 9,000만 원, 채무자 원고, 근저당권자 A협동조합인 근저당권설정등기(원고 주장 피담보채무 5억 3,000만 원, 이하 ⁠‘순위번호 9번 근저당권’이라 한다)를 추가로 마쳤다. 즉, 이 사건 건물의 준공 전 이 사건 토지에만 이미 채권최고액 합계 6억 1,000만 원의 근저당권이 설정되어 있었고(순위번호 5번 근저당권 3억 5,000만 원, 순위번호 8번 근저당권 2억 6,000만 원), 그 피담보채무액은 4억 7,000만 원이므로(순위번호 5번 근저당권 2억 7,000만 원, 순위번호 8번 근저당권 2억 원), 이 사건 토지의 실질적인 담보가치가 위 피담보채무액 4억 7,000만 원 내지 채권최고액 6억 1,000만 원에 상당하였던 것으로 판단되는데, 이 사건 건물이 공동담보로 추가되면서 늘어난 공동의 담보가치는 채권최고액 6억 9,000만 원, 피담보채무 5억 3,000만 원 정도이다. 이와 같이 이 사건 토지와 이 사건 건물의 객관적 가치 및 그 비율을 알 수 있는 자료들이 분명히 존재하고, 통상의 거래 관행상 양도가액을 결정하는 것은 양도 당시의 물건의 가치인 만큼, 원고가 임의로 구분하여 정한 이 사건 토지의 양도가액 2억 7,000만 원보다는 감정평가액을 기준으로 안분계산한 가액 약 5억 8,000만 원이 오히려 이 사건 토지의 객관적인 가치에 따른 실질에 부합한다 할 것이다.

3) 원고가 주장하는 사실관계에 따르더라도 소외 회사의 주주 B, C가 소외 회사에게 부족한 자금을 대여해 준 바가 있다. A협동조합에 대한 대출금 채무 10억 원을 담보하는 이 사건 토지의 순위번호 5번, 8번, 9번 근저당권의 채무자는 모두 2009. 7. 22.부터 2012. 3. 5.까지 원고였다가 2012. 3. 6. 소외 회사로 변경되었는데, 원고의 주장에 따르면 A협동조합에 대한 대출금 채무 중 7억 8000만 원은 2009. 7. 22.부터 2012. 3. 5.까지 실차주가 소외 회사임에도 원고가 명의상 채무자가 된 것으로서, 이것이 이른바 ⁠‘차명대출’을 의미하는 것인지, 해당 금액을 명의상 채무자가 실제 대출받은 후 다시 상대방에게 대여하는 방식으로 처리하였다는 것인지 불명확하나, 원고와 소외 회사 사이에서 자금대여 또는 명의대여 관계가 존재할 수밖에 없다. 나머지 2억 2,000만 원의 대출금 채무 부분 역시 2012. 3. 6.부터 실차주가 원고임에도 소외 회사가 명의상 채무자가 된 것이므로, 원고의 주장은 마찬가지로 자금대여 또는 명의대여 관계의 존재를 내포한다. 이와 같이 소외 회사와 원고를 비롯한 주주들 사이에서 자금이나 명의의 대여, 채무인수 등의 법률관계가 이미 빈번히 존재하였던 점에 비추어 보면, 마치 원고와 소외 회사 사이에서 대여나 채무의 대위변제 기타 자금의 이동이 일체 불가능하다는 전제에서, 이 사건 건물의 양도가액을 10억 3,000만 원으로 정하지 않으면 이 사건 부동산에 관한 소외 회사의 채무를 모두 변제할 방법이 없어 매매계약의 성립조차 불가능하므로 당초 원고가 한 양도가액 구분이 불가피한 것이라는 원고의 주장은 받아들이기 어렵다. 가령, 양도가액을 이 사건 처분의 근거가 되는 안분가액으로 구분한 결과 소외 회사의 채무 변제 금액에 약 3억 1,000만 원의 부족분이 생겨 소외 회사가 원고로부터 위 돈을 빌려 변제하고 이를 차입금 내지 가수금으로 계상한 후, 원고가 채권을 포기하거나 출자전환하는 등으로 처리하는 경우를 상정하여 이 사건의 경우와 비교하여 보면, 매매대금 수령시 원고가 소외 회사에 3억 1,000만 원을 대여하는 형식으로 소외 회사가 채무를 모두 변제하게 하고 이후 원고가 소외 회사에 대한 채권을 포기함으로써 3억 1,000만 원이 소외 회사에 귀속되게 하고 자신이 3억 1,000만 원의 손실을 부담하는 것과, 매매계약 체결 과정에서 관념적으로 원고가 자신의 토지 양도가액을 3억 1,000만 원 낮추는 손실을 부담하며 양도가액 3억 1,000만 원을 소외 회사에 더 귀속되게 하는 것은 원고나 피고 입장에서 모두 그 경제적 이익의 귀속이나 실제 자금 흐름이 완전히 동일하고, 다만 조세와 관련하여 일부 차이점이 발생할 여지가 있을 뿐인데, 원고와 소외 회사 사이의 기존 법률관계 형성 행태에 비추어 보면, 조세절감 목적 외에 경제적․법률적 측면에서는 후자만이 가능하고 전자는 불가능하다고 볼 이유가 없기 때문이다.

4) 이러한 점에서 원고의 양도가액 구분은 조세절감 외에 다른 실질적인 필요나 목적이 뚜렷이 확인되지 않는다. 물론 납세의무자는 동일한 경제적 목적을 달성하기 위하여 여러 가지의 법률관계 중의 하나를 선택할 수 있고 과세관청으로서는 특별한 사정이 없는 한 당사자들이 선택한 법률관계를 존중하여야 하나, 앞서 본 것처럼 원고가 임의로 구분한 양도가액은 기준시가 등을 고려한 안분계산 가액과의 사이에 100분의 30 이상 차이가 있다. 이는 통상의 거래 관행에 현저히 벗어나 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없는 정도에 이르러 ⁠‘토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때’로 간주되는 영역에 있음이 분명하므로, 양도가액의 임의구분에 따른 조세 회피를 방지함으로써 실질과세를 구현하는 이 사건 조항을 여기에 적용하는 것이 타당하다.

3. 결론

원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소를 기각한다.

출처 : 부산고등법원 2024. 01. 23. 선고 부산고등법원 2023누10351 판결 | 국세법령정보시스템