요지

검인계약서의 양도가액과 부동산중개업자 소지의 당사자 계약서에 기재된 양도가액 중 중 관련 정황상 부동산중개업자가 소지한 당사자 계약서가 실거래계약서로서 그 가액을 실거래가로 인정해야 한다는 판결

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 제1심 판결 중 아래에서 취소를 명하는 부분에 해당하는 DDD 패소 부분을 취소

한다.

피고가 0000.0.0 원고 AAA에게 한 0000년도 귀속 양도소득세 000,000,000원(가산세 포함)의 부과처분 중 00,000,000원, 원고 CCC에게 한 년도 귀속 양도소득세 00,000,000원(가산세 포함)의 부과처분 중 00,000,000원을 각 취소한다.

2. 소송총비용은 피고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지

1. 청구취지

피고가 2014. 3. 1. 원고 AAA에게 한 0000년도 귀속 양도소득세 000,000,0000원(가산세 포함), 원고 CCC에게 한 2013년도 귀속 양도소득세 00,000,000원(가산세 포함)의 각 부과처분을 모두 취소한다.

2. 항소취지

주문과 같다.

  이 유

1. 처분의 경위

가. DDD과 EEE은 0000. 0 00. FFF으로부터 서울 XX, XXX, 00-0 대지 000,0㎡ 및 지상 건물0을 취득하였고(원고 AAA 3/5 지분 원고 CCC 1/5지분, EEE 1/5 지분), 이후 EEE은 0000.00.0 원고 AAA에게 이 사건 부동산 중 자신의 지분을 양도하였는데, DDD은 0000,0,00 GG새마을금고에게 이 사건 부동산을 양도하였다.

나. DDD은 0000.00.0. 피고에게 이 사건 부동산의 양도가액을 실지거래가액000,000,000원(= 원고 AAA 000,000,000원 + 원고 CCC 000,000,000원), 취득가액을 실지거래가액 0,000,000,000원[= 원고 AAA 0,000,000,000원(= 0000. 0. 00.자 실지거래가액 000,000,000원 +0000.00.00자 실지거래가액 000,000,000원) + 원고 CCC 000,000,000원]으로 산정하여 원고 AAA은 양도소득세 000,000,000원을, 원고CCC은 양도소득세 00,000,000원을 예정신고․납부하였다.

다. 피고는 0000,00,0 이 사건 부동산의 취득가액이 000,000,000원임을 전제로, 원고 AAA에게 0000년 귀속 양도소득세 00,000,000원0, 원고 CCC에게 2013년 귀속 양도소득세 00,000,000원0을 추가 납부하도록 결정․고지하였다(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 이 사건 부동산의 취득가액

1) 당사자들의 주장

DDD은, 이 사건 부동산의 실지취득가액은 0,000,000,000원이므로 이와 다른전제에서 이루어진 피고의 이 사건 처분은 위법하다고 주장한다.이에 대하여 피고는, 이 사건 부동산의 실지취득가액은 000,000,000원이고, 만약실지취득가액이 000,000,000원이 아니라고 본다면 이 사건 부동산의 취득가액의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하여 환산가액으로 산정하여야 한다고 주장한다.

2) 판단

가) 구 소득세법 제97조는 양도소득을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비의 하나로 취득가액을 규정하고 있고, 취득가액은 자산의 취득에 든 실지거래가액으로 하되, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액또는 환산가액으로 하는 것으로 규정하고 있으며, 구 소득세법 제114조는 납세지 관할세무서장 등이 양도소득세 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우 양도소득과세표준과 세액을 경정하도록 하면서 그 취득가액을 실지거래가액에 의하되, 대통령령이 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 취득당시의 실지거래가액을인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말함) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정․경정할 수 있다고 규정하고 있고, 구 소득세법 시행령 제176조의2는 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우 매매사례가액(취득일 전후 3개월 이내에해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액), 감정가액(취득일 전후 3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가법인이 평가한것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액의 평균액), 환산가액(양도당시의 실지거래가액에 취득당시의 기준시가를 곱하고 다시 양도당시의 기준시가로 나눈 것), 기준시가의 순으로 순차 그 취득가액을 정하도록 하고 있다.한편, 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인은 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 한다. 그리고 소득세과세처분 취소소송에서 과세근거로 되는 과세표준에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것이고, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로수입 및 필요경비의 입증책임도 원칙적으로 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다.

나) 판단

(1) ① DDD과 EEE이 이사건 부동산을 FFF으로부터 양수할 당시인 0000.0.0. YY구청장의 검인을 받은 이 사건 대지와 이 사건 건물에 관한 각 검인계약서에는 이 사건 대지의 매매대금이 000,000,000원, 이 사건 건물의 매매대금이 00,000,000원으로 기재되어 있고, FFF은 이 사건 부동산 양도로 인한 양도소득세 신고시 위 각 검인계약서를 제출한 사실, ② EEE이 2000. 00.0.경 이 사건 부동산에 관한 자신의 지분 1/5을 원고 AAA에게 양도한 후 양도소득세 신고를 하면서 취득가액을 이 사건 각 검인계약서상의 매매대금 합계 000,000,000원의 1/5에 해당하는 110,000,000원으로 하여 양도소득세를 산정하여 신고한 사실, ③ FFF과 DDD, EEE은 이 사건 건물의 양도와 관련하여 이 사건 건물의 검인계약서상의 매매대금과 같은 액수를 공급가액으로 하여 세금계산서를 발행, 수취하고 부가가치세를 신고한 사실, ④ 원고 AAA은 부동산임대업을 영위하는 복식부기의무자로 이 사건 대지의 취득가액을 000,000,00원, 이 사건 건물의 취득가액을 00,000,000원으로 장부에 계상한 사실이 인정된다.

(2) 한편, 갑호증들의 각 기재와 제1심 증인 HHH, FFF의 각 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 아래와 같은 사실을 인정할수 있다.

① FFF을 매도인으로 DDD 및 EEE을 매수인으로 한 이 사건 부동산에 관한 0000.0.00.자 매매계약서 사본이 존재한다. 위 매매계약서 사본은 이 사건 부동산 전체에 관하여 1개의매매계약의 형식으로 작성되어 있고, 계약금란에 매도인 FFF의 기명 날인이 되어있으며, 중개업자란에 HHH의 기명 날인이 있고, 특약사항이 기재되어 있는 등 이 사건 각 검인계약서와 다른 점이 발견되었다.

② FFF이 원고 AAA 외 2인으로부터 이 사건 부동산의 매매대금 중도금조로 506,000,000원을 지급받았다는 내용의 0000. 0. 0영수증 이 사건 부동산의 매매대금 잔금조로000,000,000원을 지급받았다는 내용의 0000.0.0자 영수증0이 각 작성되어 있다. 원고 CCC의 의뢰에 따른 대한문서감정원의 감정결과에 따르면, 위 각 영수증은 0000년도에 작성된 문서들과 유사한것으로 관찰되었다는 의견을 제시하고 있다.

③ 0000.0.00 이 사건 부동산 지분 3/5에 관하여 원고 AAA 명의의, 지분 각 1/5에 관하여 원고 CCC과 EEE 명의의 각 0000.00.0자 매매를 원인으로한 소유권이전등기가 마쳐졌다. 그리고 0000.00.0이 사건 부동산 지분 1/5에 관하여 원고 AAA 명의의 소유권이전등기가 마쳐졌다.

④ FFF의 신한은행 계좌에 0000.00.00 00,000,000원이, 0000.00.00 00,000,000원이, 0000.00.00 00,000,000원이 각 입금되었다. 그리고 FFF의 국민은행 계좌에 0000.00.00 00,000,000원이, 0000.00.00 00,000,000원이 각 입금되었다. 위와 같이 이 사건 매매계약서 사본상의 계약체결일, 중도금 또는 잔금 지급일 무렵에 FFF의 은행계좌에 입금된 금액은 합계 000,000,000원이다.

⑤ FFF은 0000.0경 이 사건 부동산(X층은 제외)의 임차인들과의 임대차계약을 중도해지하면서 임차인들로부터 임대차보증금 반환에 관한 영수증을 교부받았고, DDD과 EEE은 0000.0경부터 0000.0경까지 사이에 위 임차인들과 새로운임대차계약을 체결하고 각 임대차계약서를 작성하였다(일부 인차인 측에서 임차인을변경해 줄 것을 요구하여 임차인 명의를 변경하기도 하였다). DDD과 EEE은 FFF과 0000.00.0.경 이 사건 부동산 매매대금의 잔금지급과 관련하여 잔금000,000,000원에서 임대차보증금 00,000,000원을 제하고, 임차인들의 미지급 임대료 00,000,000원을 더한 후 다시 그 무렵까지 매도인 FFF이 부담하여야 할 관리비 000,000 을제하고 남은 잔금액수가 000,000,000원이라는 취지의 메모를 작성하였다.

⑥ 이 사건 부동산에 관한 매매계약의 체결은 DDD의 아버지 망 III(000.00.0 사망함)가 DDD과 EEE을 대리하여 체결하였다. 이 사건 부동산에관한 매매계약의 매도인인 FFF과 이 사건 부동산에 관한 매매계약의 체결을 중개한장랑환은 제1심에 증인으로 출석하여 이 사건 부동산에 관한 매매대금은 이 사건 매매계약서 사본에 기재된 금액인 0,000,000,000원이라는 취지의 증언을 하였다.

⑦ 이 사건 대지의 0000년 경의 개별공시지가는 000,000,000원이다.

(3) 위에서 인정사실들에 의하여 나타나는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 각 검인계약서상의 매매가액이 DDD, EEE과 FFF 사이의 실제 매매계약의 내용대로 작성되었다고 보기 어렵고, 이 사건 매매계약의 매매대금은 이 사건매매계약서 사본의 기재대로 0,000,000,000원이라고 봄이 상당하다. 따라서 원고의 위주장은 이유 있다.

① 이 사건 각 검인계약서에는 매매계약의 필수적 약정사항만 기재되어 있고 매매대금도 개별공시지가에 근사하게 맞추어져 있는 반면, 이 사건 매매계약서 사본에는 계약금란에 매도인 FFF이 계약금을 영수하였다는 취지의 기명 날인이 있고,중개업자란에 중개인의 기명 날인이 되어 있으며, 매매계약의 특약사항도 기재되어 있는바, 위와 같은 위 매매계약서 사본의 형식과 기재내용은 실제의 매매계약에 따라 작성된 것으로 보이는 반면, 이 사건 각 검인계약서는 그 기재 내용과 형식에 비추어 소유권이전등기 등을 위하여 따로 작성된 것으로 보인다.

② 이 사건 부동산의 매도인인 FFF 작성의 중도금 또는 잔금 영수증상의금액과 이 사건 매매계약서 사본상의 중도금 또는 잔금의 액수가 일치한다. 그리고 이사건 매매계약서 사본상의 계약금 지급일시인 0000,00,00 무렵, FFF의 신한은행계좌에 0000,00,00,입금된00,000,000원과 국민은행 계좌에0000,00,00 입금된 00,000,000원의 합계액은 000,000,000원으로서 이 사건 매매계약서 사본상의 계약금의 액수와 일치한다.

③ 이 사건 매매계약서 사본에는 특약사항 중의 하나로 ⁠“매도인은 잔금수령과 동시에 위 부동산을 인도함에 있어 현재 임대한 상태(5층은 제외함)로 인도하되, 임차인의 연체차임에 대하여는 각 보증금에서 공제키로 한다”고 기재되어 있다. 그런데위에서 본 바와 같이 이 사건 매매계약 무렵에 매도인 FFF과 임차인들과 사이에 임대차계약이 해지되고 DDD 등 매수인과 임차인들과 사이에 임대차계약이 새로이 체결되었으며 이 사건 임대차계약서 사본 상의 잔금 000,000,000원에서 임대차보증금00,000,000원을 제하고 미지금 임대료 00,000,000원을 더하는 등으로 매매대금 잔금을정산하는 내용의 메모가 작성된 것은 이 사건 매매계약서 사본 상의 위와 같은 특약사항을 이행하기 위한 것으로 보인다.

④ 이 사건 매매계약서 사본의 원본이 증거로 제출되지 않고 있고, 객관적인 금융거래내역에 의하여 확인된 이 사건 부동산매매계약과 관련하여 지급된 것으로추정되는 금액이 이 사건 매매계약서 사본상의 매매대금에 미치지 못한다고 하더라도,위에서 본 이 사건 매매계약의 이행과 관련하여 작성된 서류들의 기재내용 및 매도인인 FFF과 중개인인 장랑환이 모두 이 사건 매매계약의 매매대금이 0,000,000,000원이라고 진술하고 있는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 부동산에 관한 매매계약의 매매대금은 이 사건 매매계약서 사본에 기재된0,000,000,000원으로 봄이 상당하다.

다. 피고의 신의성실의 원칙 위배 주장에 대한 판단

1) 피고의 주장

EEE이 자신의 지분 1/5를 원고 AAA에게 양도하면서 취득가액을 실지거래가액으로 신고하면서 이 사건 각 검인계약서상의 매매대금합계액의 1/5에 해당하는00,000,000원으로 신고하였고, 원고 AAA도 이 사건 부동산을 취득하여 부동산임대업을 영위하면서 장부에 이 사건 부동산의 취득가액을 000,000,000원으로 계상하였으며, DDD이 이 사건 건물의 양도와 관련한 세금계산서 역시 이 사건 부동산의 매매대금이 000,000,000원임을 전제로 수취하였음에도, 이제 와서 이 사건 부동산의 매매로 인한 양도소득세 부담을 줄이기 위하여 이 사건 매매계약의 실지거래가액이 위와같이 스스로 신고한 내용과 다르다고 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 반한다.

2) 판단

조세법률주의에 의하여 합법성의 원칙이 강하게 작용되는 조세실체법과 관련한신의성실의 원칙은 합법성을 희생해서라도 구체적 신뢰를 보호할 필요성이 있다고 인정되는 경우에 한하여 비로소 적용된다고 할 것인바, 납세의무자에게 신의성실의 원칙을 적용하기 위해서는 객관적으로 모순되는 행태가 존재하고, 그 행태가 납세의무자의심한 배신행위에 기인하였으며, 그에 기하여 야기된 과세관청의 신뢰가 보호받을 가치가 있는 것이어야 한다(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006두14865 판결 등 참조).이 사건의 경우, DDD이 당초 이 사건 부동산 매매대금에 관하여 과세관청에 신고한 내역은 이 사건 양도소득세부과처분과 직접적인 관련이 있는 것은 아닌 점과 과세관청은 납세자에 대한 우월적 지위에서 실지조사권 등을 가지고 있고, 과세처분의적법성에 대한 입증책임은 원칙적으로 과세관청에 있다는 점 등을 고려하여 보면, 피고 주장의 사정들만으로는 DDD의 행태가 납세의무자의 심한 배신행위에 기인한 것이어서 과세관청의 신뢰가 보호받을 가치가 있는 것에 이른 것으로까지 보기는 어려우므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

3. 결론

그렇다면, DDD의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 모두 인용하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로 DDD의 항소를 받아들여 제1심 판결 중 DDD 패소 부분을 취소하고, 이 사건 처분 중 원고 AAA에 대한 00,000,000원의 부과처분 및 원고 CCC에 대한 00,000,000원의 부과처분을 취소하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울고등법원 2016. 06. 24. 선고 서울고등법원 2015누61063 판결 | 국세법령정보시스템