부동산 미등기전매 필요경비 범위와 소득세 인정 기준

요지

부동산 전매사실을 은폐하기 위하여 매도인이 원매도인으로부터 매수인 명의로 직접 소유권이전등기를 경료케 하면서 그 대가로 원매도인에게 지급한 금원은 소득세법 소정의 필요경비에 해당한다고 볼 수 없음

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2013. 4. 4. 원고에 대하여 한, 2007년 귀속 종합소득세 412,041,267원, 2008년 귀속 종합소득세 152,938,986원, 2009년 귀속 종합소득세 1,484,351,087원, 2011년 귀속 종합소득세 115,474,069원의 각 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

 가. 피고는, 원고가 2006. 2. 17. 김AA, 이BB, 이○○, 이CC, 이DD, 이EE, 이FF, 정JJ, 정KK(이하 위 사람들을 통틀어 ⁠‘이 사건 토지 공유자’라 한다)로부터 ○○시 ○○동 산○○ 임야 72,793㎡(이하 ⁠‘이 사건 토지’라 한다)를 1,500,000,000원에 매수하여 토목공사 등을 시행한 후 이 사건 토지를 분할하여 2007년부터 2011년에 걸쳐 총 3,110,000,000원에 매각하였다는 전제에서, 이는 소득세법 시행령 제122조에서 정한 부동산매매업에 해당한다고 판단하였다.

 나. 이에 피고는 이 사건 토지의 미등기전매차익에 관하여 2013. 4. 4. 원고에게 2007년 귀속 종합소득세 412,041,260원, 2008년 귀속 종합소득세 152,938,980원, 2009년 귀속 종합소득세 1,484,693,080원, 2011년 귀속 종합소득세 115,474,060원을 각 부과(각 가산세 포함, 이하 위 각 부과처분을 통틀어 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.

 다. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2013. 6. 30. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2013. 11. 15. 원고의 심판청구를 기각하였다.

[인정근거 : 다툼 없는 사실, 갑 제2호증의 1 내지 4, 갑 제4호증의 1, 갑 제5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지]

2. 이 사건 처분의 적법 여부

 가. 원고의 주장

  1) 원고는 이 사건 토지 공유자들로부터 토지의 분할과 매매 기타 컨설팅 업무를 위임받아 그에 따른 용역을 수행한 것일 뿐, 이 사건 토지를 전매한 것은 아니다. 피고는 이와 달리 원고를 이 사건 토지를 미등기전매한 부동산매매업자로 보고 이 사건 처분을 하였으므로 위법하다.

  2) 설령 원고가 부동산매매업을 영위하였다고 보더라도, 구 소득세법(2014. 6. 3. 법률 제12738호로 개정되기 전의 것) 제64조 제2항 및 같은 법 시행령 제122조 제2항에서는 매매차익에서 양도 자산의 필요경비 등을 차감하도록 정하고 있는데도 불구하고, 피고는 아래 각 경비(이하 각 경비를 가리킬 경우 ⁠‘순번 1 경비’와 같은 방식으로 특정한다)를 필요경비로 공제하지 않았으므로 위법하다.

  3) 피고는 이 사건 종합소득 과세표준 계산 시 원고가 이 사건 토지 72,793㎡를 총 1,500,000,000원에 매수하였다고 보아 위 매입 토지 면적을 기준으로 필요경비를 안분 계산하였다. 그러나 이 사건 토지 중 ⁠「 ① 정KK, 정JJ, 이EE 3인의 공유로 분할된 ○○시 ○○동 ○○○-○○ 임야 11,492㎡ 및 같은 동 ○○○-○○ 임야 630㎡와 ② 분할 후 전매되지 아니하여 이 사건 토지 공유자들과의 합의에 따라 기존 매매계약을 무효로하기로 하고 반환한 ○○시 ○○동 ○○○-○○, 같은 동 ○○○-○○, 같은 동 ○○○-○○, 같은 동 ○○○-○○, 같은 동 ○○○-○○ 등 5필지 토지 면적 합계 8,949㎡」를 제외하면, 실제 원고가 매입하여 다시 매도한 토지의 면적은 51,722㎡(= 72,793㎡ - 11,492㎡ - 630㎡ -8,949㎡)에 불과하므로 위 안분계산방법은 잘못되었다.

 나. 관계 법령

  별지 기재와 같다.

 다. 판단

  1) 원고가 부동산매매업을 영위하였는지 여부

   가) 인정사실

    ⑴ 이○○을 제외한 나머지 이 사건 토지 공유자들은 2005. 12.경 이○○에게 이 사건 토지의 매매 및 그에 부대되는 일체의 행위를 위임하였다. 이○○은 2005. 12.경 이 사건 토지의 매매 일체를 원고에게 위임한다는 내용의 위임장을 작성하여 주었다. 당시 함께 작성된 ⁠‘토지매매 특약사항 동의서’의 주요 내용은 아래와 같다.

    ⑵ 한편 원고가 2005. 11. 이○○과 작성한 ⁠‘토지매매 위임 컨설팅계약서’에는 아래와 같은 내용이 포함되어 있다.

    ⑶ 원고는 2006. 2. 17. 이○○과 원고가 이○○으로부터 이 사건 토지를 매매대금 1,500,000,000원에 매수하기로 하는 내용의 부동산매매계약서를 작성하였다.

    ⑷ 이 사건 토지 공유자 중 이FF이 2010. 11. 4. 이○○에게, 이 사건 토지의 매매와 관련하여 ⁠‘경고장’이라는 제목의 내용증명을 발송하였다.

        이에 대하여 이○○은 2010. 11. 24. 이FF에게 아래와 같은 내용을 포함한 ⁠‘답변서’라는 제목의 내용증명을 발송하였다.

       ‘이○○이 원고를 이 사건 토지의 매수인으로 선정하여 토지 매매를 진행하였고, 원고가 모든 토지매매대금을 지불하기로 하였으나, 그 후 매매과정에서 인허가 비용, 토목공사비, 진입도로구입 및 개설비, 각종 세금을 비롯해 예상치 못한 많은 추가 비용이 발생하였다. 이를 해결하기 위해 중간에 이 사건 토지를 일부씩 매매해서 그 추가 비용을 지불하기로 하였는데, 각 토지를 단기간 내에 2차례 명의이전하면 막대한 양도세가 발생하고 인허가기간이 각종 비용 지불 시기와 맞지 않아 명의 이전을 1차례로 줄이기로 하였다. 이 사건 토지 공유자들은 원고에게 일단 이 사건 토지를 매도하되 명의 이전만 차후에 원고가 요구하는 시점에 원고가 지정하는 타인에게 해주기로 하고, 각종 세금이 추가로 나오는 것은 원고가 부담하기로 하였다’

    ⑸ 이○○은 2012. 11. 5. □□서무서장에게 과세표준 및 세액 경정청구서를 제출하면서, ⁠‘이 사건 토지를 이△△에게 양도하였으므로, 실제 거래가액으로 양도가액 및 취득가액을 경정하여 달라’는 청구이유를 기재하였다.

    ⑹ 이○○은 2012. 12. 10. 아래와 같은 내용의 거래사실확인서를 작성하였다.

       ‘이○○이 원고에게 이 사건 토지를 양도하였고, 원고가 이 사건 토지를 분할하여 양도하는 과정에서 당초 계약한 내용 이외에 매수자들로부터 추가로 양도대금을 받은 사실이 없다. ○○시 ○○동 ○○○-○○ 토지의 매수인 이SS, 같은 동 ○○○-○○ 토지의 매수인 박TT, 같은 동 ○○○-○○ 토지의 매수인 오UU과의 부동산 매매계약서 작성에 관하여는 위 매수자들과 일면식도 없고, 계약서 작성에 관여한 사실이 없다’

    ⑺ 원고는 이 사건 토지를 미등기전매하였다는 공소사실로 기소되었는데 2015. 5. 15. 아래와 같은 이유로 무죄가 선고되었고 그 무렵 확정되었다(○○지방법원 ○○지원 2014고단○○5).

판결 이유

       ‘원고가 이 사건 토지를 이 사건 토지 공유자들 명의로 둔 상태에서 개발하여 제3자에게 미등기 전매할 의사로 매매계약을 체결한 사실은 인정할 수 있으나, 원고와 이 사건 토지 공유자들 사이의 이 사건 토지에 관한 매매계약은 처음부터 토지거래허가를 배제하거나 잠탈 할 의도였음이 명백하여 확정적으로 무효에 해당하므로, 그에 따른 소유권이전등기를 신청하지 않은 것은 부동산등기특별조치법 제2조 제2항을 위반한 때에 해당하지 아니한다’

[인정근거 : 다툼 없는 사실, 갑 제4호증의 2, 4, 9, 갑 제6호증, 갑 제25호증, 을 제2, 3, 4, 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지]

  나) 판단

   (1) 위 인정사실 및 아래 각 사정 등을 종합하면, 원고는 이○○과 사이에 명목상 컨설팅계약을 체결하기는 하였으나, 실제로는 원고 자신의 계산과 책임 하에 이 사건 토지를 매수한 다음 이를 분할하여 전매하였다고 봄이 상당하고, 이에 어긋나는 증인 이○○의 일부 증언은 믿기 어렵다.

      ① 2005. 11.경부터 이 사건 토지의 총 매매대금은 1,500,000,000원으로 정해져 있었고, 위 매매대금 중 양도소득세를 제외한 금액은 원고가 이 사건 토지 공유자들에게 지급하는 것으로 정하여져 있었다.

      ② 이 사건 토지의 매매로 인해 당초 약정한 것 외에 추가로 양도소득세가 발생할 경우 원고가 부담하기로 정하여져 있었다.

      ③ 원고가 2006. 2. 17. 이○○으로부터 이 사건 토지를 1,500,000,000원에 매수하기로 하는 내용의 매매계약서를 작성하였고, 이○○ 역시 이FF에게 발송한 내용증명 및 □□세무서장에게 제출한 경정청구서와 사실확인서에서 이 사건 토지의 실제 매수인을 원고로 밝히고 있다.

      ④ 원고와 이○○이 토지 개발 및 분할에 관한 컨설팅계약을 체결하였다고는 하나, 그 컨설팅계약서에도 원고가 용역을 수행할 경우 받을 수 있는 별도의 수수료 약정 등이 없고, 이 사건 토지 매매대금으로 정한 1,500,000,000원 외에 추가 비용이 더 들면 원고가 부담하고, 차액이 남을 경우 원고가 보유하기로 하는 형태의 계약이다.

   (2) 위 인정사실을 통하여 알 수 있는 이 사건 토지의 면적, 양도의 횟수 및 규모, 태양, 양도의 상대방 등에 비추어 볼 때 원고가 위와 같은 부동산 양도행위로 인하여 얻은 소득은 사회통념상 계속성과 반복성이 있는 부동산매매업에 따른 사업소득에 해당한다 할 것이다(대법원 2010. 7. 22. 선고 2008두21768 판결 등 참조).

  다) 소결

     따라서 원고의 주장은 이유 없다.

 2) 필요경비 공제 주장에 대한 판단

  가) 종합소득세 과세처분 취소소송에서 과세근거로 되는 과세표준에 대한 입증책임은 과세관청이 있는 것이고, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임도 원칙적으로 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다(대법원 2007. 10. 26. 선고 2006두16137 판결 등 참조).

  나) 아래에서는 원고가 주장하는 항목별로 공제대상인 필요경비에 해당하는지 본다.

    ⑴ 순번 1 경비

       을 제11호증의 1 내지 28의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 이 사건 처분을 할 당시 이 사건 토지 매입대금 1,500,000,000원, 토목공사비 605,000,000원, 지급수수료 107,171,000원을 원고의 총 지출 경비로 보고, 이를 원고의 매입 토지 면적인 72,793㎡로 나누어 환산한 금액인 30,389원을 ㎡당 필요경비로 보아 세액을 산정한 사실을 인정할 수 있다.

       따라서 원고가 주장하는 위 매매대금 1,050,000,000원은 이미 필요경비로 인정되었으므로(오히려 원고가 실제 지출한 것보다 450,000,000원을 초과하여 인정되었다), 이 부분 추가 공제를 주장하는 원고 주장은 이유 없다.

    ⑵ 순번 4 내지 9, 순번 12, 13, 14 경비

       위 각 비용이 필요경비에 해당함은 원․피고 사이에 다툼이 없다. 다만, 위 각 비용의 합계액은 568,913,410원인데, 이는 피고가 이 사건 처분을 위한 세액 산출 과정에서 필요경비로 인정한 712,171,000원(= 토목공사비 605,000,000원 + 지급수수료 107,171,000원)을 초과하지 않아 이미 필요경비로 인정받은 것으로 보이고, 원고가 주장하는 이 부분 경비가 피고가 이미 필요경비로 인정한 항목과 별개의 것임을 인정할 증거가 없다.

       따라서 위 금액을 추가적인 필요경비로 보아 공제할 수는 없다.

      ⑶ 순번 2, 3 경비

         부동산 전매사실을 은폐하기 위하여 매도인이 원매도인으로부터 매수인 명의로 직접 소유권이전등기를 경료케 하면서 그 대가로 원매도인에게 지급한 금원은 소득세법 소정의 필요경비에 해당한다고 볼 수 없다(대법원 1991. 11. 26. 선고 91누1844 판결 등 참조).

         원고가 주장하는 원고가 이○○에게 지급한 지주작업비(순번 2 경비)란, 이○○이 이 사건 토지 공유자들로부터 토지 개발 및 매매에 관한 동의를 받고, 매매대금 수령 및 등기에 필요한 서류를 준비해주어 원고가 이○○에게 그 대가로 지급한 돈이다. 그렇다면 위 돈 및 원고가 이 사건 토지 공유자들의 양도소득세를 대납한 돈(순번 3 경비)은 각 미등기전매사실을 은폐시키는 대가로 양도인 대신에 원고가 스스로 부담한 것으로 봄이 상당하므로, 필요경비에 해당한다고 볼 수 없다.

      ⑷ 순번 10, 11 경비

       (가) 순번 10 경비

           갑 제17호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 주장하는 ○○리 이행강제금 12,011,900원은 이 사건 토지상에 무단공작물을 축조하여 부과된 것으로서 원고의 소득에 대응되는 필요경비라 보기 어렵다.

       (나) 순번 11 경비

           갑 제18호증의 1의 기재만으로는 원고가 주장하는 4,100,000원을 ○건축 측에게 설계비용 명목으로 지급한 것이라 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

      ⑸ 순번 15, 16 경비

         원고는, 김RR에 의하여 가압류된 이 사건 토지에 대한 소유권을 확보할 목적으로 김RR과 유VV에게 합의금 합계 500,000,000원을 지급하였는데, 이는 소득세법 시행령 제163조 제1항 제2호에서 정한 사업용 자산 확보를 위하여 직접 소요된 소송비용 및 화해비용의 일종으로서 필요경비로 인정되어야 한다고 주장한다.

          그러나 갑 제4호증의 5 내지 8, 10 내지 13, 갑 제22호증의 1, 2, 갑 제23호증, 을 제12호증의 1, 2, 3의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 지출한 위 돈은 이○○이 2006. 2. 17. 유VV에게 이 사건 토지 중 일부인 29,747㎡를 매도하였다가 그 매매계약이 해제되자, 위약금 및 이중매매 등의 문제로 고소를 당하여 이를 해결하는 과정에서 지급된 돈인 사실을 인정할 수 있다.

          그렇다면 이는 이○○과 유VV 사이의 위 매매계약에 따른 분쟁을 해결하기 위해 지출된 것으로 봄이 상당하므로, 원고와 이 사건 토지 공유자들 사이의 이 사건 토지 매매계약과 관련하여 지출된 필요경비로 볼 수 없다.

      ⑹ 순번 17 경비

         원고는 이 사건 토지 공유자 중 이FF을 상대로 2012. 4. 16. ○○지방법원 ○○지원 2012가합○○83호로 소유권이전등기청구의 소를 제기하였는데, 해당 소송에서 원고가 이FF에게 합의금 명목으로 위 돈을 지급하고 원고 앞으로 소유권이전등기를 마칠 수 있었다는 이유로 위 합의금 역시 필요경비에 포함되어야 한다고 주장한다.

         그러나 위 소송에서 원고가 이FF을 상대로 소유권이전등기를 청구한 대상 토지가 이 사건 종합소득세 부과 대상 토지가 아니라는 사실은 원․피고 사이에 다툼이 없다.

         따라서 위 합의금은 해당 필지 토지에 대한 종합소득세 부과 시 필요경비로 신고하여 공제받아야 할 것이지, 이 사건 처분에 있어 필요경비로서 추가 공제받을 사항은 아니므로, 이 이 부분 원고 주장 역시 이유 없다.

  다) 소결

     따라서 원고의 주장은 모두 받아들일 수 없다.

 3) 필요경비 안분계산 대상이 되는 토지 면적

   앞서 본 인정사실 및 증거들에 의하면 원고가 이 사건 토지 전체 면적인 72,793㎡에 대한 매매대금을 1,500,000,000원으로 정하였고, 토목공사 대금, 분할 및 이전과 관련한 등기비용 등도 원고가 제외하여야 한다고 주장하는 7필지(정KK, 정JJ, 이EE 명의로 분할된 2필지 및 이 사건 공유자들과의 합의에 따라 반환한 5필지)까지 포함한 전체 면적을 기준으로 지출된 사실을 알 수 있는바, 위 7필지 면적을 제외하고 세액을 산출할 수는 없다.

따라서 이 부분 원고 주장도 이유 없다.

3. 결론

   그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로, 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 수원지방법원 2016. 01. 13. 선고 수원지방법원 2014구합1018 판결 | 국세법령정보시스템