상가 임차인이 신규 임대차계약 때 우선변제권이 소멸하는 경우

배당이의

 ⁠[서울고등법원 2013. 8. 29. 선고 2013나2002083 판결]

【전문】

【원고, 항소인】

유더블유제일차유동화전문 유한회사 ⁠(소송대리인 법무법인(유한) 화우 담당변호사 전태구)

【피고, 피항소인】

【제1심판결】

수원지방법원 2012. 12. 20. 선고 2012가합17519 판결

【변론종결】

2013. 8. 20.

【주 문】

1. 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다.
가. 수원지방법원 2011타경26840 부동산임의경매사건에 관하여 위 법원이 2012. 8. 17. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액 1,062,397,886원을 1,200,000,000원으로, 피고에 대한 배당액 140,000,000원을 2,397,886원으로 각 경정한다.
나. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
2. 소송총비용 중 1/10은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】

제1심 판결을 취소한다. 수원지방법원 2011타경26840 부동산임의경매사건에 관하여 위 법원이 2012. 8. 17. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 140,000,000원을 1,198,943원으로, 원고에 대한 배당액 1,062,397,886원을 1,201,198,943원으로 각 경정한다.

【이 유】

1. 기초사실
 
가.  이 사건 1 계약
주식회사 에이치오엔(이하 ⁠‘에이치오엔’이라 한다)은 2008. 11. 27. 화성시 ⁠(주소 생략)빌딩(호수 1 내지 5 생략)(이하 ⁠‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 소유권보존등기를 경료하였다. 이 사건 부동산에 관하여는 2010. 7. 2. 이촌새마을금고 앞으로 채권최고액 929,500,000원의 근저당권이 설정되었고, 피고는 그 후인 2010. 7. 19. 이 사건 부동산에 관하여 에이치오엔과 사이에 보증금 140,000,000원, 기간 2010. 7. 19.부터 2011. 7. 18.까지로 한 임대차계약(이하 ⁠‘이 사건 1 계약’이라 한다)을 체결하였다. 그리고 피고는 2010. 7. 19. 이 사건 부동산을 인도받았다.
피고와 에이치오엔은 이 사건 1 계약 체결 당시 소외인이 향후 이 사건 부동산의 소유권을 이전받아 임대인이 되는 것을 전제로 하였으므로, 이 사건 1 계약의 특약사항으로 ⁠“본 계약은 이 사건 부동산의 매수인 소외인을 전제로 한 계약이며, 2010. 11. 30. 매수인 소외인 명의로 등기가 이전되면 매수인은 현재 상태 그대로 임대인의 지위를 승계한다.”는 내용의 약정을 하였다. 그리고 피고는 1999. 6. 25. ⁠‘업태 : 음숙, 종목 : 한식’으로 하여 마쳐두었던 사업자등록의 사업장소재지를 2010. 7. 22. 이 사건 부동산으로 변경등록하고, 같은 날 이 사건 1 계약의 임대차계약서상에 확정일자를 받았으며, 2010. 7. 28.에는 이 사건 부동산에 관하여 전세금 140,000,000원의 전세권설정등기를 경료하였다.
 
나.  이 사건 2 계약
그런데 이 사건 부동산에 관하여 소외인에 대한 소유권이전이 이루어지지 아니하고, 2010. 9. 28. 주식회사 씨오비트레이드(이하 ⁠‘씨오비트레이드’라 한다) 앞으로 매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 경료되면서, 같은 날 위 이촌새마을금고 명의의 근저당권설정등기와 피고 명의의 전세권설정등기가 각 말소되었다. 그리고 피고는 2010. 9. 28. 씨오비트레이드와 사이에 이 사건 부동산에 관하여 보증금 140,000,000원, 기간 2010. 9. 28.부터 2011. 7. 18.까지로 한 임대차계약(이하 ⁠‘이 사건 2 계약’이라 한다)을 다시 체결하였다.
이 사건 2 계약에서 피고와 씨오비트레이드는 특약사항으로 ⁠“임대인은 임대차기간 만료로 임대차 종료시 권리금 60,000,000원을 인정·지급한다. 임대인은 이 사건 부동산에 대하여 1,000,000,000원의 대출을 받고 1순위 근저당권을 설정한다.”는 내용의 약정을 하였다. 이에 따라 씨오비트레이드는 주식회사 우리은행(이하 ⁠‘우리은행’이라 한다)으로부터 대출을 받고 2010. 9. 28. 이 사건 부동산에 관하여 우리은행에 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권을 설정하여 주었다. 그리고 피고는 그 후인 2010. 9. 29. 이 사건 2 계약의 임대차계약서상에 확정일자를 받았다.
 
다.  이 사건 경매절차
그 후 씨오비트레이드가 대출금 상환을 지체함에 따라 우리은행의 위 근저당권에 기하여 2011. 6. 28. 수원지방법원 2011타경26840호로 이 사건 부동산에 관한 임의경매절차(이하 ⁠‘이 사건 경매절차’라 한다)가 개시되었다. 그리고 우리은행은 이 사건 경매절차 도중 원고에게 씨오비트레이드에 대한 위 근저당권부 대출금채권을 양도하였다.
한편 피고는 2011. 7. 14. 이 사건 2 계약에 기하여 이 사건 부동산에 대한 확정일자부 임차인으로서 권리신고 및 배당요구를 하면서 이 사건 1 계약의 확정일자인 2010. 7. 22.과 이 사건 2 계약의 확정일자인 2010. 9. 29.을 모두 신고하였다.
위 경매법원은 이 사건 부동산이 매도되어 매각대금이 완납되자 2012. 8. 17. 배당기일을 열어 매각대금 등에서 집행비용을 공제한 1,204,084,186원을 실제 배당할 금액으로 확정한 다음, 피고를 2010. 7. 22.자 확정일자부 임차인으로 보아 2순위로 140,000,000원을 배당하고, 근저당권자인 원고에게는 3순위로 1,062,397,886원을 배당하는 내용의 배당표(이하 ⁠‘이 사건 배당표’라 한다)를 작성하였다. 원고는 배당기일에 출석하여 이 사건 배당표 중 피고에 대한 배당액 전부에 대하여 이의를 진술하고, 2012. 8. 23. 이 사건 소를 제기하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 12, 14호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 원고의 주장
피고는 이 사건 1 계약에 기한 상가건물 임대차보호법상 대항력 및 우선변제권 있는 임차인의 지위를 포기하고, 새로이 씨오비트레이드와 사이에 이 사건 2 계약을 체결하면서 이 사건 부동산에 관하여 우리은행 명의의 근저당권이 설정된 이후에 확정일자를 받았다.
그러므로 피고는 이 사건 부동산의 환가대금에서 우리은행 명의의 근저당권부 대출금채권을 양수한 원고보다 우선하여 변제받을 권리가 없고, 피고에 앞서 원고에게 1,200,000,000원을 배당한 후 잔여금 2,397,886원은 일반채권자로 남은 원고와 피고에게 1,198,943원씩 안분배당하여야 한다. 따라서 이 사건 배당표 중 피고에 대한 배당액 140,000,000원이 1,198,943원으로, 원고에 대한 배당액 1,062,397,886원이 1,201,198,943원으로 각 경정되어야 한다.
3. 판단
상가건물에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 사업자등록과 인도를 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에게 대항력이 생기고, 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매의 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항, 제5조 제2항). 그리고 대항력과 우선변제권을 갖춘 임대차계약이 갱신된 경우에는 종전 보증금의 범위 내에서 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되고(대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결 등 참조), 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(상가건물 임대차보호법 제3조 제2항).
피고는 에이치오엔이 이 사건 부동산에 관하여 2010. 7. 2. 이촌새마을금고 앞으로 근저당권을 설정하여 준 후 2010. 7. 19. 이 사건 1 계약을 체결하고 이 사건 부동산을 인도받은 다음 2010. 7. 22. 사업자등록을 이전하고 확정일자를 받았으므로, 이 사건 부동산에 관하여 이촌새마을금고 근저당권의 후순위로 이 사건 1 계약의 보증금 140,000,000원에 대한 2010. 7. 22.자 우선변제권을 취득하였다.
그런데 피고는 이 사건 1 계약에서 예정한 대로 소외인에 대한 이 사건 부동산의 소유권 이전이 이루어지지 아니하고 2010. 9. 28. 씨오비트레이드가 이 사건 부동산의 소유권을 취득하면서 이촌새마을금고의 위 근당권이 말소되고 우리은행의 위 근저당권이 설정되자, 같은 날 씨오비트레이드와 사이에 이 사건 2 계약을 다시 체결하고 2010. 9. 29. 확정일자를 받았다. 또한 이 사건 1 계약 당시에도 이촌새마을금고의 근저당권에 대한 후순위 우선변제권밖에 갖고 있지 못했던 피고는 위와 같은 소유권자 및 근저당권자의 변경 과정에서 우리은행이 1순위 근저당권자가 될 수 있도록 그 설정등기 후 이 사건 2 계약의 확정일자를 받는 한편 이 사건 2 계약의 특약사항을 통하여 종전에 없었던 60,000,000원의 권리금도 인정받았다.
이 사건 2 계약은 이 사건 1 계약이 갱신된 것이 아님은 물론 씨오비트레이드가 이 사건 1 계약의 임대인 지위를 그대로 승계한다는 확인의 의미로 체결된 것도 아니다. 즉 씨오비트레이드로서는 이 사건 부동산을 양수함으로써 이 사건 1 계약의 임대인 지위를 승계하게 된 입장에서 근저당권자 교체를 위하여 종전의 근저당권을 해지할 경우 새로운 근저당권을 이 사건 1 계약에 기한 우선변제권의 후순위로 설정할 수밖에 없게 되므로, 피고와 사이에 이 사건 1 계약을 배제하고 1순위 근저당권의 설정을 보장받기로 하여 새로이 이 사건 2 계약을 체결한 것으로 보인다. 또한 피고로서도 이 사건 1 계약 당시부터 그 우선변제권이 이촌새마을금고의 근저당권보다 후순위여서 1순위 근저당권자가 교체된다고 하여 별다른 손해를 입게 되는 것도 아닌데다가 60,000,000원의 권리금도 인정받게 되므로, 위 근저당권자의 교체과정에서 피고가 취득하게 되는 이 사건 1 계약의 선순위 우선변제권을 포기하고 위 근저당권자의 교체절차에 협조한다는 취지에서 이 사건 2 계약을 체결한 것으로 보인다.
결국 씨오비트레이드와 피고가 이 사건 1 계약을 배제하기로 하고 이와 별개의 새로운 계약으로서 이 사건 2 계약을 체결함에 따라 이 사건 1 계약은 해지 등으로 소멸하고 이 사건 2 계약만이 존속하게 되었다고 할 것이므로, 이 사건 1 계약에 의한 우선변제권의 효력이 이 사건 2 계약에 그대로 유지된다고 할 수는 없고, 이 사건 2 계약에 대하여는 새로운 확정일자를 받은 2010. 9. 29.자로 우선변제권이 발생하였다고 할 수 있을 뿐이다.
따라서 피고에 우선하여 원고에게 1,200,000,000원이 배당된 후 잔여금 2,397,886원이 이 사건 2 계약의 확정일자에 따른 우선변제권자인 피고에게 배당되어야 할 것이므로, 이 사건 배당표 중 원고에 대한 배당액 1,062,397,886원이 1,200,000,000원으로, 피고에 대한 배당액 140,000,000원이 2,397,886원으로 각 경정되어야 한다.
4. 결론
그렇다면 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 인용하고 나머지 청구를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리 하여 부당하므로, 원고의 항소를 일부 받아들여 제1심 판결을 위와 같이 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 윤준(재판장) 견종철 이숙연

출처 : 서울고등법원 2013. 08. 29. 선고 2013나2002083 판결 | 사법정보공개포털 판례