요지

원고가 제출한 이 사건1매매계약서는 그 형식이나 내용으로 볼 때 진정한 매매계약서로 보기 어렵고, 원고의 수시출금한 금액이 이 사건 각 부동산의 매매대금으로 사용하였다고 단정할 수 없으므로, 이 사건1매매계약서 등을 근거로 한 원고의 주장은 인정할 수 없음

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2021. 7. 9. 원고에 대하여 한 2018년 귀속 양도소득세 ○○○원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

  이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2001. 12. 12. ○○○, ○○○, ○○○, ○○○, ○○○ 소유의 서울 강남구 ○○○ 대 524.3㎡ 및 ○○○ 소유의 그 지상 건물(이하 각 ⁠‘이 사건 토지’, ⁠‘이 사건 건물’이라 하고, 통틀어 ⁠‘이 사건 각 부동산’이라 한다)에 관하여 2001. 10. 11. 자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 원고는 2018. 4. 18. 주식회사 ○○○에 이 사건 각 부동산을 ○○○억 원에 매도하고 2018. 10. 30. 소유권이전등기를 마쳐주었다.

다. 원고는 2018. 12. 28.경 ⁠‘매매대금 ○○억 원으로 기재된 2001. 10. 11. 자 매매계약서’(별지 1과 같다. 이하 ⁠‘이 사건 1 매매계약서’라 한다) 등을 제출하며 이 사건 각 부동산의 실지 취득가액을 ○○억 원으로, 기타 필요경비를 ○○○원으로 하여 2018년 귀속 양도소득세 ○○○원을 신고·납부하였다.

라. ○○지방국세청장은 2021. 3. 9.~5. 27. 원고의 양도소득세 신고에 관한 세무조사(이하 ⁠‘이 사건 세무조사’라 한다) 과정에서, ○○○, ○○○의 자녀이자 이 사건 토지의 공유자이던 ○○○로부터 ⁠‘매매대금 ○○억 원으로 기재된 2001. 10. 11. 자 매매계약서’(별지 2와 같다. 이하 ⁠‘이 사건 2 매매계약서’라 한다)를 제출받은 다음, 피고에게 이 사건 각 부동산의 실지 취득가액을 ○○억 원으로 인정하고, 기타 필요경비 ○○○원을 부인하도록 통보하였다.

마. 피고는 위 세무조사 결과를 기초로 2021. 7. 9. 원고에 대하여 2018년 귀속 양도소득세 ○○○원(가산세 포함)을 부과하였다(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 4호증, 을 제1 내지 3호증의 각 기재 내지 영상,변론 전체의 취지

2. 처분의 위법 여부

가. 원고의 주장 요지

1) 이 사건 2 매매계약서는 매도인 측인 ○○○, ○○○이 상속문제 등으로 임의로 매매대금을 낮춰 작성한 다운계약서이고, 이 사건 각 부동산의 실지 취득가액은 이 사건 1 매매계약서에 기재된 바와 같이 ○○억 원이다.

2) 원고는 2002. 1. 30.경 ○○○과 이 사건 건물의 리모델링 등을 위한 도급계약을 체결하고 ○○억 원을 지출하였으므로, 적어도 ○○억 원은 필요경비로 공제되어야 한다.

나. 관계 법령

별지 3 기재와 같다.

다. 판단

1) 이 사건 각 부동산의 실지 취득가액에 관하여

가) 양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 실지거래가액이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다(대법원 2011. 2. 10. 선고 2009두19465 판결, 대법원 2015. 10. 15. 선고 2011두24286 판결 등 참조). 한편 항고소송에서 해당 처분의 적법성에 대한 증명책임은 원칙적으로 처분의 적법을 주장하는 처분청에 있지만, 처분청이 주장하는 해당 처분의 적법성에 관하여 합리적으로 수긍할 수 있는 정도로 증명이 있는 경우에는 그 처분은 정당하고, 이와 상반되는 예외적인 사정에 대한 주장과 증명은 상대방에게 책임이 돌아간다(대법원 2023. 12. 21. 선고 2023두42904 판결 등 참조).

나) 이 사건 2 매매계약서 등을 근거로 이 사건 각 부동산의 실지 취득가액을 ○○억 원으로 보아 양도소득세를 부과한 이 사건 처분에 실지 취득가액을 잘못 인정한 위법이 있다고 보이지 않는다. 그 구체적인 이유는 다음과 같다.

(1) 앞서 든 증거들, 을 제4호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 따라 알 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하여 보면, 이 사건 각 부동산의 실지 취득가액이 ○○억 원이라는 점에 대하여 합리적으로 수긍할 수 있는 정도로 증명이 있다.

(가) 이 사건 각 부동산의 매도인 측 ○○○는 이 사건 세무조사 과정에서 원고의 이 사건 각 부동산의 실지 취득가액이 ○○억 원이라는 취지로 이 사건 각 부동산의 매매대금이 ○○억 원으로 기재된 이 사건 2 매매계약서를 제출하였다.

(나) 이 사건 2 매매계약서의 원고 이름 옆에 날인된 인영은 원고의 도장에 의한 것으로(원고는 중개업자 ○○○이 원고의 도장을 임의로 사용하였다고 주장하고 있을 뿐이다), 위 매매계약서의 진정성립이 추정된다.

(다) 이 사건 2 매매계약서의 중개업자로 기재되어 있는 ○○○도 2021. 5. 12. 이 사건 세무조사 과정에서 ⁠‘2001년 10월경 이 사건 2 매매계약서의 계약물건(매매대금 ○○억 원)은 본인이 직접 중개한 물건으로서, 당시의 시세대로 거래한 실지거래가액임을 확인합니다’라는 인쇄된 문자 옆에 ⁠‘맞습니다. 계약서 필체가 꼬맹이(남자 성인, 전월세계약 봐주던 사람)가 필체가 좋아 그 친구가 썼습니다’라는 내용을 자필로 기재하고, ⁠‘이 사건 1 매매계약서(매매대금 ○○억 원)를 본인이 직접 작성하거나, 중개한 사실이 없음을 확인합니다’라는 인쇄된 문자 옆에 ⁠‘오늘 처음 보았습니다. 이제 본인이 확인했으니 이 일로 더 이상 본인을 찾지 말라’는 내용을 자필로 기재한 확인서를 제출하였다.

(2) 이에 대하여 원고는 이 사건 2 매매계약서는 매도인 측에서 상속세 절감을 위해 임의로 매매대금을 낮춰 위조한 것에 불과하고 이 사건 각 부동산의 실지 취득가액은 이 사건 1 매매계약서에 기재된 ○○억 원이라는 취지로 주장한다. 그러나 앞서 든 증거들, 갑 제8 내지 10, 15호증의 각 기재 및 변론 전체에 따라 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 원고가 주장하는 사정과 제출한 증거만으로는 앞서 인정한 사실인정을 뒤집기에 부족하므로, 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다.

(가) 이 사건 2 매매계약서는 부동산 중개업자 ○○○의 중개 하에 작성된 것으로 ⁠‘2001. 10. 11.까지 토지 및 건물등기부상의 ⁠(근저당권) 변경액 및 설정금액을 매도인은 중도금을 받고 해지하기로 한다’, ⁠‘매매대금 ○○억 원은 은행대출금 및 월세보증금이 포함된 가격임’이라는 등의 특약사항이 기재되어 있고, 중개대상물 확인 설명서가 첨부되어 있으며, 매도인과 매수인 측 간인이 되어 있는 등 일반적인 부동산매매계약서 작성 시에 포함할 만한 내용과 형식을 모두 갖추고 있다. 그리고 실제 중도금 지급기일 무렵에 이 사건 각 부동산에 설정된 근저당권이 말소되기도 하였다.

반면 이 사건 1 매매계약서는 중개업자의 중개 없이 당사자들 명의로만 작성된 것으로 매매목적물의 표시도 제대로 되어 있지 않을 뿐만 아니라(이 사건 토지의 면적조차 잘못 표기되어 있다), 근저당권이나 월세보증금의 처리 방안 등 매도인, 매수인 사이에 논의가 있었을 사항에 대해서 아무런 기재도 없는 등 그 형식이나 내용에 있어 매매대금 ○○억 원 상당의 고가 부동산에 관한 진정한 매매계약서라고 선뜻 인정하기 어렵다.

이에 대하여 원고는 매도인 측에서 상속 문제에 대비하여 이 사건 2 매매계약서를 위조하였기에 보다 상세한 내용으로 매매계약서를 작성한 것이라는 취지로도 주장한다. 그런데 이 사건 2 매매계약서는 ⁠‘양도 양수신고액은 현실에 맞게 법무사의 의견대로 한다’는 특약을 두고 있는바, 상속 문제로 매매계약서를 위조하는 사람이 위와 같은 특약까지 매매계약서에 기재해두는 것도 비합리적으로 보인다.

비록 원고가 ⁠‘허위인 이 사건 1 매매계약서를 제출하여 조세를 포탈하였다’는 형사 피의사건에서 혐의없음 처분을 받기는 하였다. 그러나 수사기관은 이 사건 1 매매계약서가 허위라는 점에 대한 증명이 부족하다고 보아 위와 같은 처분을 한 것으로 보인다. 형사사건과 행정사건은 입증책임의 분배와 입증의 정도에 있어 차이가 있는데, ○○억 원에 달하는 매매대금을 현금이나 수표로 지급하였다는 것은 이례적이고, 위 혐의없음 처분도 이 사건 2 매매계약서가 위조되었다는 취지는 아니므로 위 혐의없음 처분을 이유로 이 사건 각 부동산의 실지 취득가액이 ○○억 원이라고 볼 것은 아니다.

(나) ○○○와 ○○○은 이 사건 세무조사 과정에서 이 사건 2 매매계약서와 확인서를 제출한 이후 그 내용 등을 번복하여 ⁠‘이 사건 2 매매계약서는 2001년경 ○○○이 보관하고 있던 원고의 도장을 이용하여 위조한 것’이라는 취지의 각 사실확인서를 작성하였다. 그런데 ○○○가 자신을 포함한 매도인 측의 위조 증거인 이 사건 2 매매계약서를 20년 가까이 보관하고, 원고 주장에 따르면 매매를 중개하지도 않은 중개업자 ○○○을 관여시켜 이 사건 2 매매계약서를 위조하였다는 것은 경험칙에 어긋난다. ○○○은 이 사건 2 매매계약서를 위조하면서 ⁠‘수수료를 한 푼도 받지 않았다’고 하는데, 원고의 건물 임대 관리를 담당하던 중개업자이던 ○○○이 어떠한 이유로 자신도 함께 사문서위조 등으로 처벌될 위험을 감수하면서까지 원고가 맡겨둔 도장을 이용하여 이 사건 2 매매계약서를 위조하였다는 것인지 이해하기 어렵고, 종전 확인서 내용과 달리 진술을 번복하게 된 경위를 뒷받침할 만한 합리적인 근거도 찾아보기 어렵다.

(다) 이 사건 토지의 2001. 1. 1. 기준 개별공시지가가 ○○○○원/㎡(전체 면적에 대해 ○○○○원 = 524.3㎡×○○○○원/㎡)이었고, 원고가 의뢰하여 주식회사 ○○○○감정평가법인이 2021. 6. 22. 이 사건 각 부동산의 2001. 10. 11. 기준 감정가액을 ○○○○원(= 이 사건 토지 가액 ○○○○원 + 이 사건 건물 가액 ○○○○원)으로 평가한 사실은 인정된다. 그러나 경제 상황, 개별 부동산 거래의 특수성을 고려하여 기준시가와 유사한 수준에서 거래가 이루어지는 경우가 충분히 있을 수 있다(특히 상업용 부동산은 유사 거래사례를 찾기 쉽지 않아 당사자들도 적정한 시가를 알기 어렵다). 위 감정평가법인이 인근지역의 감정평가사례로 고려하였던 토지는 2001. 6. 28. 기준 개별공시지가 15,000,000원/㎡, 감정평가액 17,000,000원/㎡으로 감정평가액이 개별공시지가의 113.3% 수준에 불과하다. 앞서 본 바와 같이 실지거래가액은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미하므로, 위 감정평가액을 근거로 이 사건 2 매매계약서에 기재된 매매대금액을 부인하고 이 사건 1 매매계약서에 기재된 매매대금액을 실지거래가액으로 볼 것도 아니다(원고 주장대로라면, 원고도 시가보다 약 ○○억 원 정도를 더 주고 이 사건 각 부동산을 매수하였다는 것이 된다).

2) 기타 필요경비에 관하여

가) 원고는, 원고가 2002. 1. 30. ○○○에게 이 사건 건물의 리모델링 공사 등을 ○○억 원에 도급주었다는 내용의 도급계약서와 견적서, ○○○이 공급자로, 원고가 공급받는 자로 되어 있는 2003. 8. 30. 자 세금계산서(품목 공사기성금, 공급가액 및 세액합계 ○억 원), 2003. 12. 30. 자 세금계산서(품목 공사완불금, 공급가액 및 세액 합계 ○○억 원), 이 사건 건물의 건축물 대장 등을 제출하며 위 세금계산서 기재 금액의 합계액인 ○○억 원이 양도차익 산정 시의 필요경비로 공제되어야 한다고 주장한다.

나) 그런데 앞서 든 증거들, 갑 제2호증, 을 제5호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 위 도급계약서나 각 세금계산서 등에 기재된 도장이 진정으로 ○○○의 도장인지 알기 어려운 점(이른바 막도장이 날인되어 있을 뿐이다), ② 위 각 세금계산서에 공급자의 상호가 ⁠‘○○전자’로 기재되어 있고, 업태는 ⁠‘도소매’로, 종목은 ⁠‘기타전자제품’으로 기재되어 있는 등 ○○○이 건설업자로 보이지 않는 점, ③ ○○○이 위 각 세금계산서에 관련된 부가가치세 신고를 하지 않았던 점, ④ 원고가 2002년~2004년 귀속 종합소득세를 각 신고하면서 제출한 표준대차대조표에는 이 사건 건물의 가액이 ○○○원, ○○○원 및 ○○○원으로 기재되어 있어 그 차액이 위 각 세금계산서상 총 공급가액 및 세액인 ○○억 원에 현저히 미달하는 점 등에 비추어 보면, 원고 주장의 ○○억 원을 이 사건 각 부동산의 양도차익을 산정함에 있어 고려하여야 하는 구 소득세법(2018. 12. 31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항의 필요경비로 인정하기 어려우므로, 원고의 이 부분 주장도 받아들이지 않는다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2024. 07. 05. 선고 서울행정법원 2023구합69473 판결 | 국세법령정보시스템