소액임차인 보호 규정 악용 시 우선변제권 인정 여부

요지

주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력을 취득하지 못하였을 뿐 아니라, 설령 대항력을 갖추었다고 하더라도 소액임차인을 보호하기 위한 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결하였으므로 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하지 않는다.

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 피고 진CC에 대한 부대항소를 각하한다.

2. 제1심 판결 중 피고들에 대한 부분을 취소한다.

3. 원고의 피고 BB회사, 대한민국에 대한 주위적 청구와 피고 진CC에 대한 예비적 청구를 모두 기각한다.

4. 원고와 피고들 사이에 생긴 소송총비용은 원고가 부담한다.

청구취지, 항소취지 및 부대항소취지

1. 원고의 청구취지 및 예비적 부대항소취지

가. 청구취지: 주위적으로, 인천지방법원 2013타경52228호 부동산임의경매 사건에

관하여 2014. 2. 19. 같은 법원이 작성한 배당표 중 피고 BB회사에 대한 배당액 113,709,980원을 103,524,887원으로, 피고 대한민국에 대한 배당액 9,814,907원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 0원을 20,000,000원으로 각 경정하고, 예비적으로, 피고 진CC은 제1심 공동피고 한DD와 각자 원고에게 21,000,000원과 이에 대하여 2014. 7. 12.부터 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

나. 예비적 부대항소취지: 피고 BB회사, 대한민국에 대한

청구가 기각될 경우, 제1심 판결 중 피고 진CC에 대한 원고 패소 부분을 취소하고, 피고 진CC은 원고에게 21,000,000원과 이에 대하여 2014. 7. 12.부터 갚는 날까지 연20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 피고 BB회사, 대한민국의 항소취지

주문 제2, 3항 중 위 피고들에 관한 부분과 같다.

  이 유

1. 이 법원의 심판범위

원고는 이 사건 소장에서 제1심 공동피고 한DD(이하 ⁠‘한DD’라 한다)에 대한 청구를 예비적 청구로 기재하였으나, 피고 BB회사(이하 ⁠‘피고 회사’라 한다), 피고 대한민국에 대한 청구와 한DD에 대한 청구는, 민사소송법 제70조 제1항에서 정한 법률요건인 ⁠‘법률상 양립할 수 없는 경우’에 해당하지 않는바, 당사자가 예비적 공동소송의 형태로 청구하고 있지만 그 공동소송인들에 의한 청구가 상호간에 법률상 양립할 수 없는 관계에 있지 않다면, 이는 민사소송법 제70조 제1항이 규정한 예비적 공동소송은 아니고, 그 청구의 본래 성질에 따라 통상 공동소송 등의 관계에 있다고 보아야 하므로(대법원 2012. 9. 27. 선고 2011다76747 판결 등 참조), 위 피고들과 한DD에 대한 청구는 단순병합으로 보고, 한DD가 항소하지 아니하여 제1심 판결 중 한DD에 대한 부분은 2014. 11. 9. 그대로 확정되었다.

한편 주관적ㆍ예비적 공동소송은 동일한 법률관계에 관하여 모든 공동소송인이 서로간의 다툼을 하나의 소송절차로 한꺼번에 모순 없이 해결하는 소송형태로서 모든 공동소송인에 대한 청구에 관하여 판결을 하여야 하고(민사소송법 제70조 제2항), 그 중 일부 공동소송인에 대하여만 판결을 하거나 남겨진 자를 위하여 추가판결을 하는 것은 허용되지 아니한다. 그리고 주관적ㆍ예비적 공동소송에서 주위적 공동소송인과 예비적 공동소송인 중 어느 한 사람이 상소를 제기하면 다른 공동소송인에 관한 청구 부분도 확정이 차단되고 상소심에 이심되어 심판대상이 된다(대법원 2011. 2. 24. 선고 2009다43355 판결 등 참조). 위 법리에 비추어 보면 원고의 청구는 피고 회사, 피고 대한민국에 대한 주위적 청구(배당이의)가 인용되지 않을 경우 피고 진CC에 대한 청구(손해배상)를 인용하여 달라는 취지로 제기된 것으로, 피고 회사, 피고 대한민국에 대한 주위적 청구와 피고 진CC에 대한 예비적 청구는 주관적․예비적 공동소송관계에 있다고 할 것이므로, 주위적 피고인 피고 회사, 피고 대한민국만이 자신의 패소 부분에 대하여만 항소하였다고 하더라도 그로써 예비적 피고 진CC에 대한 청구 부분도 확정되지 아니하고 항소심으로 이심되어 이 법원의 심판대상이 된다고 할 것이다. 따라서 피고들에 대한 주위적·예비적 청구는 모두 이 법원의 심판대상이 된다.

2. 원고의 부대항소의 적법 여부

원고는 제1심에서 피고 회사, 피고 대한민국에 대한 청구에 관하여는 전부 승소하였고, 피고 진CC에 대한 청구는 패소하였는데, 위 피고들 중 피고 회사, 피고 대한민국만이 원고에 대한 항소를 제기하였고, 원고는 피고 진CC에 대하여 항소를 제기하지 아니하여 항소기간을 도과하였으므로, 원고의 피고 진CC에 대한 부대항소는 ⁠‘상대방이 제기한 항소가 계속 중일 것’의 요건을 갖추지 못하였을 뿐 아니라, 피고 회사, 피고 대한민국에 대한 주위적 청구와 주관적·예비적 공동소송관계에 있는 피고 진CC에 대한 청구는 민사소송법 제70조 제1, 2항에 따라 당연히 항소심으로 이심되어 이 법원의 심판대상이 됨은 앞서 본바와 같으므로, 원고가 부대항소를 제기할 이익도 없어 원고의 부대항소는 어느 모로 보나 부적법하므로 이를 각하한다.

3. 원고의 피고 BB회사, 대한민국에 대한 청구에 관한 판단

가. 기초사실

1) 원고는 2013. 5. 9. 한DD와 사이에 한DD 소유의 00시 00구 00동 00아파트 00동 00호(이하 ⁠‘이 사건 아파트’라 한다)에 관하여 다음과 같은 내용의 임대차계약(이하 ⁠‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.

임대차보증금 21,000,000원(계약금 2,000,000원은 계약시에 지불하고 영수함, 잔금 19,000,000원은 2013. 6. 9.에 지불한다)

임대인은 위 부동산을 임대차 목적대로 사용할 수 있는 상태로 2013. 6. 9.까지 임차인에게 인도하며, 임대차기간은 인도일로부터 2015. 6. 8.까지로 한다.

2) 이 사건 아파트에 관하여 2013. 6. 19. 인천지방법원 2013타경52228호로 임의

경매개시결정 기입등기가 마쳐졌고, 위 경매사건에서 이 법원은 2014. 2. 19. 실제 배당할 금액 123,707,307원 중 제1순위로 교부권자(당해세) 인천 남동구에 182,420원, 제2순위로 이 사건 아파트의 근저당권자였던 중소기업은행의 양수인인 피고 회사에 113,709,980원, 남인천세무서에 9,814,907원을 배당하는 내용의 배당표(이하 ⁠‘이 사건 배당표’라 한다)를 작성하였다.

3) 원고는 같은 날 위 배당기일에 출석하여 피고 회사와 피고 대한민국(소관청 남

인천세무서)에 대한 각 배당액 합계액 20,000,000원에 대하여 이의하고, 그로부터 7일 이내인 2014. 2. 24. 이 사건 소를 제기하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증, 제3호증의 1의 각 기재, 변론 전체의 취지

나. 당사자의 주장

1) 원고의 주장

원고는 2013. 5. 9. 한DD와 이 사건 임대차계약을 체결하고, 2013. 5. 20.부터

2014. 1. 27.까지 이 사건 아파트에서 거주한 진정한 임차인이다. 따라서 원고는 주택임대차보호법상 소액임차인이므로 이 사건 배당표 중 피고 회사에 대한 배당액 113,709,980원을 103,524,887원으로, 피고 대한민국에 대한 배당액 9,814,907원을 0원으로, 원고에 대한 배당액을 20,000,000원으로 경정하여야 한다.

2) 피고 회사와 피고 대한민국의 주장

원고는 가장임차인이거나, 원고의 경우 해당 임대차계약의 주된 목적이 이 사건 아

파트의 사용․수익에 있지 않고 임대차보증금 명목의 돈을 회수하는 데 있어 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호될 수 없다.

다. 판단

1) 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이

주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다고 규정하고, 같은 법 제8조 제1항은 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있다.

한편 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있을 것이나, 그 경우 당해 주택에 실제로 거주하지 아니하는 간접점유자인 임차인은 주민등록의 대상이 되는 '당해 주택에 주소 또는 거소를 가진 자'(주민등록법 제6조 제1항)가 아니어서 그 자의 주민등록은 주민등록법 소정의 적법한 주민등록이라고 할 수 없고, 따라서 간접점유자에 불과한 임차인 자신의 주민등록으로는 대항력의 요건을 적법하게 갖추었다고 할 수 없으며, 임차인과의 점유매개관계에 기하여 당해 주택에 실제로 거주하는 직접점유자가 자신의 주민등록을 마친 경우에 한하여 비로소 그 임차인의 임대차가 제3자에 대하여 적법하게 대항력을 취득할 수 있다(대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결 참조).

또한 임차인의 임차보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정하고 있는 주택임대차보호법 제8조는 영세임차인의 임차보증금이 그들의 전재산이나 다름없는 것이어서 그에 대한 특별한 보호가 절실하다는 필요에서 마련된 조항이므로, 위 조항이 가장임차인에 대하여는 적용되지 않음은 물론이고, 설사 임대차계약을 체결하고 임차보증금을 지급한 다음 실제로 주택을 점유·사용하는 등 진정한 임차인과 같은 외형을 갖추었다 하더라도 그 목적이 오로지 소액임차인 보호 규정을 악용하여 다른 채권자들의 권리를 해하고 자신의 이익이나 채무자의 이익을 도모하기 위한 목적에서 주택을 점유·사용하는 자에 대하여도 위 조항이 적용되지 않는다.

2) 갑 제3호증의 2, 갑 제4호증 내지 제16호증, 제18호증 내지 제20호증, 을가 제1호증, 을나 제1호증 내지 제4호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 당심 법원의 인천광역시 남동구청장에 대한 사실조회 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 이 사건 임대차계약은 원고의 명의로 체결되었으나, 실제로 계약을 체결하고 임대차보증금을 부담한 것은 원고의 계모인 김EE인데, 김EE은 당시 이 사건 아파트 인근에 있는 인천 남동구 구월동 1214-18 롯데맨션 2동 201호 및 같은 동 1273-18 동광타운 102호도 소유하고 있었던 사실, ② 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 아파트에 설정된 근저당권설정등기의 채권최고액은 이미 시가를 훨씬 초과하고 있었고, 이 사건 아파트의 임대차보증금 시세는 9,000만 원 정도였던 사실, ③ 이 사건 임대차계약일인 2013. 5. 9. 원고명의로 피고 한DD의 계좌로 이 사건 임대차 계약금 2,000,000원이 송금되었는데, 송금 후 1시간이 지나기 전 위 금원이 출금되었고, 같은 날 이 사건 아파트에 관하여 원고의 전입신고 및 확정일자 부여가 이루어진 사실, ④ 김EE은 2013. 5. 20. 한DD의 계좌로 이 사건 임대차계약서상 잔금인 19,000,000원을 송금하였는데, 위 임대차보증금 잔금은 송금 직후 8분 만에 전액 인출되었고, 이후로는 위 계좌의 거래내역이 없는 사실, ⑤ 그 무렵 원고 명의로 ⁠‘대신익스프레스’와 이사계약이 체결되었는데, 위 계약상 이사짐의 발송주소는 원고의 이전 주민등록지인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○호가 아닌 김EE 소유의 주택인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○빌라 ○○호였던 사실, ⑥ 김EE은 2013. 5. 19. ⁠‘엘지유플러스’와 이 사건 아파트를 설치장소로 하여 인터넷서비스계약을 체결한 사실, ⑦ 2013. 7.부터 2014. 1.까지 원고의 아버지 김FF의 이름으로 이 사건 아파트에 관하여 매월 가스요금이 지급된 사실, ⑧ 김EE은 2014. 2. 14. 김FF과 협의이혼하였고, 스스로도 원고와는 사이가 좋지 않았다고 진술하고 있는 사실, ⑨ 원고는 2013. 8. 31. 구GG와 혼인하였는데, 구GG의 주민등록지는 2011. 1. 14.부터 2014. 6. 9.까지는 00시 00구 00동 00스위트빌 00동 00호였다가, 2014. 6. 10.부터 현재까지는 위 00스위트빌 00동 00호인 사실, ⑩ 원고는 2013. 8. 19.부터 2013. 12. 31.까지 ㈜○○에 근무한 것으로 나타나는데 위 회사의 본점소재지는 00시 00구 00동 00빌딩 3 층인 사실이 각 인정된다.

3) 위 인정사실에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하여 보면, 이 사건

임대차계약상 임차인인 원고는 이 사건 아파트에 실제로 거주하지 않았고, 직접 점유자로 보이는 김EE도 이 사건 아파트에 주민등록을 마친 사실이 없으므로, 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력을 취득하지 못하였을 뿐 아니라, 설령 원고가 이 사건 아파트에 거주하여 대항력을 갖추었다고 하더라도, 원고는 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 이 사건 임대차계약을 체결하였다고 할 것이고, 이러한 원고는 주택임대차보호법상의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 봄이 상당하다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.

① 원고는 이 사건 임대차 계약의 명의대여자에 불과하고, 실제로는 김EE이 계

약체결을 주도하였으며, 이 사건 아파트에 실제로 거주한 것도 김EE인 것으로 보이고, 이 사건 아파트에 원고가 거주하였다는 직접적인 증거는 없다.

② 원고는 계모인 김EE과 사이가 좋지 않았고, 이 사건 임대차계약체결일로부터

약 3개월 후에 구GG와 혼인하였으며, 원고의 직장이 이 사건 아파트 근처였던 것으로 보이지도 않으므로, 원고가 이 사건 임대차계약 체결 당시 임신 상태였던 구GG를 두고 굳이 이 사건 아파트에서 김EE과 함께 거주할 이유가 없다.

③ 원고와 김EE은 이 사건 아파트를 원고의 신혼집으로 하기 위해 임차한 것이 라고 주장하나 구GG는 이 사건 아파트로 전입한 사실이 없이 2011년경부터 결혼 이후까지 계속하여 부천에 있는 00스위트빌에 거주하고 있다.

④ 이 사건 임대차계약 체결시 이 사건 아파트에 설정되어 있던 근저당권의 채권

최고액이 시가를 훨씬 초과하였으므로 통상의 경우 임대차계약을 체결할 만한 상황이 아니었고, 김EE은 소송과정에서 드러난 것만 하더라도 당시 이 사건 아파트 인근에 주택 2채를 소유하고 있었는데도 굳이 원고의 명의로 이 사건 임대차계약을 체결할 만한 이유가 있었는지 납득하기 어렵다.

⑤ 이 사건 임대차보증금은 시세에 비해 지나치게 낮고, 원고는 임대차계약 체결 과 동시에 전입신고를 하고 확정일자를 받았으며, 임대차계약일로부터 약 40일 만에 이 사건 아파트에 관한 경매개시결정이 이루어졌고, 임대차보증금이 임대인의 계좌로 송금된 직후 모두 출금되는 등으로 이 사건 임대차계약은 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하기 위하여 체결되는 비정상적인 임대차계약의 전형적인 모습을 보이고 있다.

4. 피고 진CC에 대한 청구에 관한 판단

가. 원고의 주장

원고가 이 사건 경매절차에서 배당을 받을 수 없게 된다면, 피고 진CC은 공인중개사로서 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않고 만연히 이 사건 임대차계약을 중개함으로써 원고가 입게 된 손해를 배상할 책임이 있다.

나. 판단

위 인정사실에 의하면, 원고가 이 사건 아파트를 사용·수익하려는 것을 주된 목적으로 하여 이 사건 계약을 체결하고 실제로 이 사건 아파트에 거주하였다면 주택임대차보호법 제8조의 보호대상인 소액임차인으로서 이 사건 경매절차에서 이 사건 임대차보증금의 대부분을 배당받을 수 있었을 것이므로, 피고 진CC의 중개행위와 원고의 손해발생 사이의 인과관계를 인정하기 어려울 뿐 아니라, 원고의 주장을 인정할 만한 증거도 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

5. 결론

그렇다면 원고의 피고 진CC에 대한 부대항소는 부적법하여 각하하고, 피고 회사,

피고 대한민국에 대한 주위적 청구와 피고 진CC에 대한 예비적 청구는 각 이유 없어 모두 기각할 것인바, 제1심 판결 중 이와 결론을 달리한 부분은 부당하므로, 위 피고들에 관한 부분을 취소하고, 피고 회사, 피고 대한민국에 대한 주위적 청구와 피고 진CC에 대한 예비적 청구를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 인천지방법원 2015. 09. 17. 선고 인천지방법원 2014나55482 판결 | 국세법령정보시스템