임대차보증금 차액 손해·상계 항변 인정 여부 및 미납 임료 추심 가능성

요지

피고가 임대차보증금 차액 상당의 손해를 입었다고 인정하기에 부족함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 피고(선정당사자 및 선정자 포함)들은 원고에게 별지1 표 기재 각 돈 및 각 이에 대하여 2014. 12. 9.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 각 지급하라.

2. 소송비용은 피고들이 부담한다.

3. 제1항은 가집행할 수 있다.

청 구 취 지

주문과 같다.

이 유

1. 기초사실

가. HH개발 주식회사(이하 ⁠‘HH’이라고만 한다)는 이 사건 소 제기일 무렵인 2014. 11. 14. 현재 원고에 대하여 별지2 기재와 같이 부가가치세 등 292,355,800원의 국세를 체납하였다(이하 ⁠‘이 사건 체납 금액’이라 한다).

나. 한편, HH은 2010년 2월경 YY SS KK동 160-4 외 1필지에 근린상가인DD패션아울렛 리치타운상가(이하 ⁠‘이 사건 상가’라 한다)를 신축하여 KK부동산신탁주식회사(이하 ⁠‘KK부동산신탁’이라고만 한다)에 담보신탁하고, 그 무렵부터 위 상가를 각 임대하였다.

다. 그런데 HH으로부터 이 사건 상가를 임차하였던 피고 박SS 등은 HH에게 2013. 4. 1.부터 2013. 11. 15.까지의 기간 동안 각 별지3 기재 금액만큼의 월 임료를 지급하지 않았다.

라. 이후 KK부동산신탁은 이 사건 상가를 공매하였고, 2013. 10. 23. PP에셋 주식회사(이하 ⁠‘PP에셋’이라고만 한다)가 위 상가를 낙찰받으면서 KK부동산신탁과 사이에 매매계약을 체결하였는데, 그 특약사항 중 임대차에 관한 내용은 다음과 같다.

마. 위 매매계약에 따라, PP에셋은 2013. 11. 16. 위 매매계약 별첨 임대차현황에 기재된 임차인들이거나 또는 그 지위를 승계한 임차인들인 피고 박SS 등으로부터 이 사건 상가에 관한 임대인지위승계동의서를 각 받았고, 이에 HH과 피고 박SS 등 사이의 각 임대차계약이 종료되고 그 각 임대차계약상의 임대인의 지위가 HH에서 PP에셋으로 승계되었다. 당시 PP에셋은 HH의 피고 박SS 등에 대한 이 사건 각 미지급 임료채권을 양수하지는 않았다.

바. 원고는 국세징수법 제41조에 따라 2014. 5. 2. HH의 피고 박SS 등에 대한 이사건 각 미지급 임료채권을 각 압류하고 같은 날 압류통지를 하였으며, 2014. 5. 8. 그 각 채권압류통지서가 피고 박SS 등에게 각 송달되었다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 청구원인에 관한 판단

위 인정사실에 의하면, 피고 박SS 등은 국세징수법 제41조에 의하여 HH을 대위하는 원고에게 HH의 이 사건 체납 금액을 한도로 HH에 대한 이 사건 각 미지급 임료 지급채무를 이행할 의무가 있으므로, 피고 박SS 등은 특별한 사정이 없는 한 원고에게, 이 사건 체납 금액의 한도 내로서 원고가 구하는 각 별지1 표 기재 돈 및 위 각 돈에 대하여 각 채권압류통지서 송달 이후로서 원고가 구하는 이 사건 소장 부본의 송달일 다음날인 2014. 12. 9.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정하는 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3. 피고 박SS 등의 항변 등에 관한 판단

가. 임료 미납에 귀책사유가 없다는 주장(피고 박SS 등의 주장)

1) 주장의 요지

HH의 다른 채권자가 2013. 4. 19. HH의 피고 박SS 등에 대한 임료채권에 관한 가압류결정을 받았고, 위 결정에 따라 피고 박SS 등이 HH에게 2013년 4월분부터의 임료를 지급하지 못한 것이므로, 피고 박SS 등이 임료를 미납한 데 귀책사유가 있다고 볼 수 없다. 따라서, HH이나 HH을 대위한 원고는 피고 박SS 등에게 이 사건 각 미지급 임료의 지급을 구할 수 없다.

2) 판단

살피건대, 을가 제2호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더하면, HH의 채권자인 주식회사 SS은행의 파산관재인 예금보험공사가 2013. 4. 19. 인천지방법원 2013카단5750호로 HH을 채무자로, 피고 박SS 등을 제3채무자로 하여 HH이 피고 박SS 등으로부터 2013년 4월분부터 매월 지급받을 임료채권을 합계 927,000,000원에 이를 때까지 가압류하는 결정을 받은 사실은 인정된다. 그러나 위 가압류결정을 거쳐 압류􎊊추심명령 또는 압류􎊊전부명령이 내려졌다는 등의 사정이 없는 한 위 가압류결정만으로 임대인인 HH의 피고 박SS 등에 대한 임료채권이 가압류채권자에게 바로 이전되는 것은 아니고, 임료채권은 임대차계약관계에 기하여 당연히 발생하는 것이므로 임대인이 임차인에게 임료의 지급을 구하는 데 있어서 그 임료 미납에 임차인의 귀책사유가 있어야 하는 것도 아니다.

따라서, 피고 박SS 등의 위 주장은 이유 없다.

나. 손해배상금채권과의 상계 항변(피고 이WW, 윤KK의 주장)

1) 항변의 요지

HH의 요구에 따라, 피고 이WW는 2011. 9. 1.경 임대차보증금을 4,500만 원에서 6,500만 원으로 인상하여 임대차계약을 체결하였고, 피고 윤KK은 2012. 2. 6. 임대차보증금을 4,500만 원에서 6,150만 원으로 인상하여 임대차계약을 체결하였다.그런데 2013. 11. 16. HH과 피고 이WW, 윤KK 사이의 위 각 임대차계약이 종료되고 위 각 임대차계약상의 임대인의 지위가 HH에서 PP에셋으로 승계되면서, HH이 그 무렵 KK부동산신탁이나 PP에셋에 위 각 임대차계약에서 임대차보증금이 증액된 사실을 통지하지 아니한 과실로, 피고 이WW, 윤KK은 PP에셋과 사이에 인상 전의 임대차보증금인 4,500만 원으로 각 임대차계약을 체결하게 되었고, 이로 인해 피고 이WW는 임대차보증금 차액 2,000만 원을, 피고 윤KK은 임대차보증금 차액 1,650만 원을 새로운 임대인인 PP에셋으로부터 반환받지 못하게되고 말았다. 따라서, HH은 피고 이WW에게는 2,000만 원을, 피고 윤KK에게는 1,650만 원을 각 위와 같은 불법행위1)로 인한 손해배상금으로 지급할 의무가 있으므로, 피고 이WW, 윤KK의 HH에 대한 위 각 손해배상금채권과 HH의 피고 이WW, 윤KK에 대한 이 사건 각 미지급 임료채권을 대등액에서 상계한다.

2) 인정사실 이 사건 상가가 PP에셋에 낙찰되었고, 이에 2013. 11. 16. HH과 피고 박SS 등 사이의 이 사건 상가에 관한 각 임대차계약이 종료되고 그 각 임대차계약상의 임대인의 지위가 HH에서 PP에셋으로 승계된 사실은 앞서 본 바와 같다. 또한, 다음의 사실은 앞서 본 증거들 및 을가 제3, 4호증, 을하 제2호증의 각 기재에 변론전체의 취지를 더하여 인정할 수 있다.

가) 피고 이WW는 2011. 9. 1.경 HH으로부터 이 사건 상가 A동 102호를 임대차보증금 6,500만 원, 월 임료 310만 원, 임대차기간 2011. 9. 1.부터 2014. 2. 5.까지로 각 정하여 임차하였고, 이후 2013. 11. 16. PP에셋으로부터 위 A동 102호를 임대차보증금 4,500만 원, 월 임료 330만 원, 임대차기간 2013. 11. 16.부터 2014. 2. 5.까지로 각 정하여 임차하였다.

나) 피고 윤KK은 2012. 2. 24. HH으로부터 이 사건 상가 E동 102호를 임대차보증금은 6,150만 원(2012. 3. 5.자로 1,650만 원 증액)으로, 월 임료는 2012. 2. 5.부터 2012. 8. 5.까지는 285만 원, 2012. 8. 6.부터 2014. 2. 5.까지는 301만 5,000원으로, 임대차기간은 2012. 2. 6.부터 2014. 2. 5.까지로 각 정하여 임차하였다. 이후 피고 윤KK은 2013. 11. 16. PP에셋으로부터 위 E동 102호를 임대차보증금 4,500만 원, 월 임료 318만 원, 임대차기간 2013. 11. 16.부터 2014. 2. 5.까지로 각 정하여 임차하였다.

다) KK부동산신탁과 PP에셋 사이의 매매계약에 첨부된 별첨 임대차현황에 따르면, 피고 이WW가 임차한 이 사건 상가 A동 102호의 임대차보증금과 피고 윤KK이 임차한 이 사건 상가 E동 102호의 임대차보증금은 각 4,500만 원으로 기재되어 있다.

라) 피고 이WW, 윤KK과 PP에셋 사이의 각 2013. 11. 16.자 임대차계약은 임대차보증금에 관하여 다음과 같은 규정을 두고 있다.

3) 판단

위 인정사실에 의하면, PP에셋과 사이에 피고 이WW는 기존 임대차보증금보다 2,000만 원이 적은 액수로, 피고 윤KK은 기존 임대차보증금보다 1,650만 원이 적은 액수로 각 임대차계약을 체결하였고, 피고 이WW, 윤KK은 PP에셋에 위 각 임대차보증금 차액의 반환을 요구할 수 없게 되었다 할 것이다. 그러나 한편, 앞서 본 증거들에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 앞서 본 바와 같이 피고 이WW, 윤KK은 2013년 11월경 PP에셋에 임대인지위승계동의서를 작성해 주었고, 곧이어 2013. 11. 16. PP에셋과 사이에 각 임대차계약을 체결하게 되었는데, 당시 피고 이WW, 윤KK은 KK부동산신탁이나 PP에셋에 임대차보증금이 기존 임대차보증금보다 적게 책정되었다는 점에 관하여 이의를 제기하지 않았고, 오히려 PP에셋과 사이에 전 임대인과 체결된 임대차계약서상의 임대차보증금을 요구하지 않기로 합의한 점, ② 피고 이WW, 윤KK과 PP에셋 사이의 새로운 임대차계약에서는 기존 계약보다 임대차보증금이 4,500만 원으로 각 줄어들었지만, 월 임료는 피고 이WW의 경우에는 월 20만 원, 피고 윤KK의 경우에는 월 16만 5,000원이 각 늘어난 점, ③ 피고 이WW, 윤KK은 2013. 11. 16.경부터 원고의 이 사건 소 제기 전까지 HH에 대하여 임대차보증금 차액의 반환을 구하지 않은 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 이 사건에서 피고 이WW, 윤KK은 PP에셋과 사이에 임대차보증금을 감액하는 대신 월 임료를 증액하는 내용으로 새롭게 임대차계약을 체결하였다고 봄이 상당하고, 피고 이WW, 윤KK에게 PP에셋으로부터 기존 임대차보증금과의 차액 상당의 돈을 반환받지 못한 손해가 발생하였다고 볼 수는 없다.

그렇다면, 결국 위 인정사실만으로는 HH이 KK부동산신탁이나 PP에셋에 임대차보증금이 증액된 사실을 통지하지 아니한 과실로 피고 이WW, 윤KK이 임대차보증금 차액 상당의 손해를 입었다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할증거가 없다.따라서, 피고 이WW, 윤KK의 위 항변은 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

다. 변제공탁 주장(피고 윤KK의 주장)

1) 주장의 요지

원고가 피고 윤KK에 대하여 청구하는 돈에서 피고 윤KK이 반환받지 못하게 된 임대차보증금 차액 1,650만 원을 상계하고 나면 1,492,960원만이 남게 되는데, 피고윤KK은 원고를 위하여 위 돈을 공탁하였으므로, 원고에게 더 지급할 돈이 없다.

2) 판단

을하 제3호증의 기재에 의하면 피고 윤KK이 원고에게 1,492,960원을 공탁한 사실을 인정할 수 있다. 그러나 변제공탁은 채무 전액에 대한 공탁이 있어야 유효하고,채무 전액이 아닌 일부에 대한 공탁은 그 부족액이 아주 근소하다는 등의 사정이 있는 경우를 제외하고는 채권자가 이를 수락하지 않는 한 그 공탁 부분에 관하여서도 채무소멸의 효과가 발생하지 않는바, 앞서 본 바와 같이 피고 윤KK의 상계 항변이 받아 들여지지 않는 이상 위 1,492,960원은 채무 전액에 미치지 못함이 계산상 명백하므로, 달리 원고가 이를 수락하였다는 점에 관한 주장이나 입증 없이는 위 공탁이 유효하다고 볼 수 없다.

따라서, 위 피고의 위 주장도 이유 없다.

4. 결론

그렇다면, 원고의 피고들에 대한 청구는 이유 있으므로 이를 각 인용하기로 하여

주문과 같이 판결한다.

출처 : 인천지방법원 2015. 09. 18. 선고 인천지방법원 2014가합59848 판결 | 국세법령정보시스템