임대보증금 반환 후 사해행위 취소 범위와 가액배상 산정기준

요지

사해행위 후 수익자가 우선변제권 있는 임대차보증금 반환채무를 이행한 경우, 부동산 가액에서 임대차보증금 액수를 공제한 잔액한도에서 가액배상을 명하여야 하고, 배상가액은 사실심변론종결시를 기준으로 부동산의 가액에서 말소된 저당권의 피담보채권액과 말소되지 아니한 저당권의 피담보채권액을 모두 공제하여 산정함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 제1심판결을 다음과 같이 변경한다.

가. 피고와 김BB 사이에 별지 목록 기재 각 부동산에 관하여 2012. 7. 24. 체결된 매매계약은 57,700,000원의 범위 내에서 이를 취소한다.

나. 피고는 원고에게 57,700,000원 및 이에 대하여 이 판결확정일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송총비용 중 1/3은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

청구취지 및 항소취지

1. 청구취지

피고와 김BB 사이에 별지 목록 기재 각 부동산(이하 이 사건 각 부동산이라고 한다)에 관하여 2012. 7. 24. 체결된 매매계약을 취소한다. 피고는 김BB에게 별지 목록 기재 제1, 2 토지(이하 이 사건 각 토지라고 한다)에 관하여 OOOO지방법원 00등기소 2012. 7. 30. 접수 제00000호로 경료된 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라.

2. 항소취지

제1심판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.

이 유

1. 기초사실

가. 원고 산하 00세무서장은 김BB가 부가가치세 및 종합소득세를 과소신고한 사실을 확인하고, 2007. 7.경부터 이에 대한 세무조사를 실시한 다음 아래와 같이 부가가치세 및 종합소득세를 납부고지하였는데, 김BB는 현재까지 위 각 세금 합계 318,084,950원을 납부하지 않고 있다.

나. 김BB는 2012. 7. 24. 누나인 피고에게 이 사건 각 부동산을 대금 300,000,000원에 매도하고(이하 이 사건 매매계약이라고 한다), 같은 달 30. 이 사건 각 토지에 관하여 소유권이전등기를 경료하였는데, 이 사건 각 부동산 중 별지 목록 제3 기재 건물(이하 이 사건 건물이라고 한다)은 별지 목록 제1 기재 토지위에 건축된 무허가 건물로서 별지 목록 제2 기재 토지를 부속 토지로 사용하고 있다.

다. 김BB는 이 사건 매매계약이 있은 2012. 7. 24. 당시 적극재산으로는 이 사건 각 부동산과 합계 3,131,707원인 예금채권 외에는 별다른 재산이 없어 이 사건 각 부동산은 김BB의 사실상 유일한 재산이었는데, 2012. 7. 24.경 이 사건 각 부동산의 시가는 합계 300,000,000원이고, 변론종결일에 가까운 2014. 7. 18.경 이 사건 각 부동산의 시가는 합계 292,700,000원이다.

라. 한편 이 사건 건물 중 지하 1층에 관하여는 이AA가 2010. 9. 18. 보증금45,000,000원에 임대차계약을 체결하고, 2010. 10. 1.경부터 이를 인도받아 2010. 10.

5.경 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받았고, 1층에 관하여는 이BB이 2011. 8. 16. 보증금 60,000,000원에 임대차계약을 체결하고 같은 날 이를 인도받아 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받았으며, 3층에 관하여는 김DD가 2011. 8. 19. 보증금 70,000,000원에 임대차계약을 체결하고 2011. 9. 16. 이를 인도받아 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받았고, 4층에 관하여는 황EE가 2010. 8. 6. 보증금 60,000,000원(피고가 스스로 임차보증금이 60,000,000원이라고 자인하고 있다)에 임대차계약을 체결하고 2011. 8. 28. 이를 인도받아 2011. 8. 31. 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받는 등으로 우선변제권 있는 임차보증금 합계액이 235,000,000원(=45,000,000원＋60,000,000원＋70,000,000원＋60,000,000원)이었는데, 피고는 이 사건 각 부동산을 매수한 후 이AA와의 지하 1층에 관한 임대차계약을 해지하고, 2012. 10. 29.부터 2012. 11. 8.까지 사이에 수차례에 걸쳐 이AA에게 임차보증금 합계 45,000,000원을 반환하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1호증의 1, 2, 갑 2호증의 1, 2, 갑 3호증, 갑 4호증의1, 2, 갑 5호증의 각 기재, 을 1호증의 1, 을 2 내지 5호증, 을 8호증의 1, 2, 을 9호증, 을 10호증의 2, 3, 당심 감정인 김00의 시가감정결과, 당심의 서울 00구 청파동장에 대한 사실조회결과, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 건물에 대한 사해행위취소 청구부분에 관한 본안전 항변에 대한 판단

피고는, 이 사건 소 중 이 사건 건물에 대한 사해행위취소 청구부분은 원고가 이 사건 사해행위를 알게 되었다고 인정하고 있는 2012. 11. 1.부터 1년이 경과한 2014. 1. 16. 제기되었으므로, 이 사건 소 중 이 사건 건물에 대한 사해행위취소 청구부분은 부

적법하다고 항변한다.

살피건대, 원고가 이 사건 소를 제기하면서 소장에 ⁠‘김BB의 조세채권에 대한 체납처분을 하면서 2012. 11. 1. 이 사건 부동산 등기부등본을 발급받고서 비로소 이 사건 사해행위를 알게 되었다’고 기재한 사실은 인정되나, 앞서 인정사실에서 본 바와 같이 이 사건 건물은 무허가 건물이어서 부동산등기부에 등재되어 있지 아니하므로 위 기재내용은 이 사건 각 토지에 관한 이 사건 사해행위를 그 때 알게 되었다는 취지로 보이고, 달리 원고가 2014. 1. 16.로부터 1년 이전에 이 사건 건물부분에 대한 사해행위가 있었음을 알았다고 볼 아무런 증거가 없으므로, 피고의 위 항변은 이유 없다.

3. 본안에 대한 판단

가. 피보전채권의 존재

채권자취소권에 의하여 보호될 수 있는 채권은 원칙적으로 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 하기 전에 발생된 것이어야 하지만, 그 법률행위 당시에 이미 채권성립의 기초가 되는 법률관계가 성립되어 있고, 가까운 장래에 그 법률관계에 기하여 채권이 발생하리라는 점에 대한 고도의 개연성이 있으며, 실제로 가까운 장래에 그 개연성이 현실화되어 채권이 발생한 경우에는, 그 채권도 채권자취소권의 피보전채권이 될 수 있다(대법원 2007. 6. 29. 선고 2006다66753 판결 등 참조).

이 사건에 관하여 보면, 이 사건 조세채권의 납세의무 성립일은 모두 이 사건 매매계약이 있은 2012. 7. 24. 이전이어서 이 사건 매매계약 당시 이미 추상적 납세의무가 성립되어 있었고, 이 사건 조세채권이 납부고지된 배경이 김BB가 부가가치세 및 종합소득세를 과소신고함에 기인한 것이고 이 사건 매매계약 당시 이미 이에 대한 세무조사가 진행되고 있었으므로 가까운 장래에 이 사건 조세채권이 발생하리라는 고도의 개연성이 있었다고 보이며, 실제로 앞서 기초사실에서 본 바와 같이 원고 산하 00세무서장이 김BB에게 부가가치세 및 종합소득세를 납부고지함으로써 실제로 가까운 장래에 그 개연성이 현실화되어 이 사건 조세채권이 발생하였으므로, 이 사건 조세채권 318,084,950원은 채권자취소권의 피보전채권이 된다.

나. 사해행위 및 사해의사

(1) 채무초과상태의 채무자가 유일한 재산인 토지를 제3자에게 매도하고 소유권이전등기를 경료해 준 것은 특별한 사정이 없는 한 채권자를 해한다는 사정을 알고서 한 사해행위에 해당하므로(대법원 2003. 3. 25. 선고 2002다62036 판결 등 참조), 채무초과상태에 있는 김BB가 자신의 사실상 유일한 재산인 이 사건 각 부동산을 피고에게 매도한 것은 특별한 사정이 없는 한 원고를 비롯한 일반채권자에 대한 관계에서 사해행위에 해당하고, 김BB는 이로 말미암아 원고를 비롯한 일반채권자를 해하게 되리라는 것을 인식하였다고 봄이 타당하며, 수익자인 피고의 악의는 추정된다.

(2) 피고의 주장에 대한 판단

(가) 피고는, 김BB가 이 사건 매매대금 300,000,000원에서 임차보증금 합계 235,000,000원을 공제한 65,000,000원 중 25,000,000원은 피고의 김BB에 대한 대여금채권 25,000,000원과 상계하고, 나머지 40,000,000원은 설CC에 대한 채무 40,000,000원 변제에 사용하였으므로, 이 사건 매매계약은 사해행위에 해당하지 않는다고 주장한

다.

살피건대, 채무초과상태의 채무자가 유일한 재산인 토지를 제3자에게 매도하고 소유권이전등기를 경료해 준 것은 특별한 사정이 없는 한 채권자를 해한다는 사정을 알고서 한 사해행위에 해당함은 앞서 설시한 바와 같고, 채무자가 채무가 재산을 초과하는 상태에서 채권자 중 한 사람과 통모하여, 그 채권자만 우선적으로 채권의 만족을 얻도록 할 의도로, 채무자 소유의 부동산을 그 채권자에게 매각하고 위 매매대금채권과 그 채권자의 채무자에 대한 채권을 상계하는 약정을 하였다면 가사 매매가격이 상당한 가격이거나 상당한 가격을 초과한다고 할지라도, 채무자의 매각행위는 다른 채권자를 해할 의사로 한 법률행위에 해당한다(대법원 1994. 6. 14. 선고 94다2961, 94다2978(병합) 판결 참조).

이 사건에 관하여 보면, 앞서 인정하였거나 앞서 든 각 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, 이 사건 각 부동산의 이 사건 매매계약 당시의 시가는 300,000,000원이었고, 이는 김BB의 사실상 유일한 재산이었던 점, 김BB는 누나인 피고에게 이 사건 각 부동산을 매도하고 임차보증금 합계액을 공제한 매각대금 65,000,000원 중 25,000,000원은 피고의 김BB에 대한 채권과 상계하였던 점, 원고의 김BB에 대한 조세채권은 318,084,950원에 이르는 다액임에도 김BB는 현재까지 이를 변제하기 위한 아무런 노력을 하지 않고 있는 점 등을 고려하면 이 사건 각 부동산에 대한 매각대금 중 40,000,000원이 김BB의 설CC에 대한 채무변제에 사용되었다는 점을 고려하더라도, 김BB가 사실상 유일한 재산인 이 사건 각 부동산을 피고에게 매도한 것은 사해행위에 해당하고, 이 사건 당시 김BB는 공동담보 부족에 의하여 원고를 비롯한 채권자들이 채권변제를 받기 어렵게 될 위험이 생긴다는 사실을 인식하였다고 봄이 타당하므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

(나) 피고는, 이 사건 매매계약 당시 김BB가 이 사건 매매대금으로 원고에 대한 조세채무를 해결할 수 있다고 말하여 이를 믿었으므로 피고는 이 사건 매매계약으로 인하여 다른 채권자를 해함을 알지 못한 선의의 수익자라는 취지로 주장한다.

살피건대 사해행위취소소송에 있어서 수익자가 사해행위임을 몰랐다는 사실은 그 수익자 자신에게 입증책임이 있는 것이고, 이 때 그 사해행위 당시 수익자가 선의였음을 인정함에 있어서는 객관적이고도 납득할 만한 증거자료 등이 뒷받침되어야 할 것이고,

채무자의 일방적인 진술이나 제3자의 추측에 불과한 진술 등에만 터 잡아 그 사해행위

당시 수익자가 선의였다고 선뜻 단정하여서는 안 된다고 할 것이므로(대법원 2006. 7.

4. 선고 2004다61280 판결 등 참조), 피고가 주장하는 사유를 감안하더라도 피고가 악

의라는 추정을 뒤집기에 부족하다고 할 것이어서 피고의 위 주장 역시 이유 없다.

다. 사해행위 취소 및 원상회복

어느 부동산에 관한 법률행위가 사해행위에 해당하는 경우에는 원칙적으로 그 사해행위를 취소하고 소유권이전등기의 말소 등 부동산 자체의 회복을 명하여야 하는 것이나, 주택임대차보호법이 정한 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인이 있는 부동산에 관하여 사해행위가 이루어진 경우에 그 사해행위는 부동산의 가액에서 위 임대차보증금 액수를 공제한 잔액의 범위 내에서만 성립한다고 보아야 할 것이므로 사해행위 후

수익자가 우선변제권 있는 임대차보증금 반환채무를 이행한 경우, 사해행위를 취소하여 그 부동산 자체의 회복을 명하는 것은 당초 일반 채권자들의 공동담보로 되어 있지

아니하던 부분까지 회복시키는 것이 되어 공평에 반하는 결과가 되므로, 그 부동산의

가액에서 위 임대차보증금 액수를 공제한 잔액의 한도에서 사해행위를 취소하고 그 가

액의 배상을 명할 수 있을 뿐이라고 할 것이다(대법원 2013.4.11. 선고 2012다107198

판결). 또한 사해행위인 계약 전부의 취소와 부동산 자체의 반환을 구하는 청구취지 속에는 위와 같이 일부취소를 하여야 할 경우 그 일부취소와 가액배상을 구하는 취지도 포함되어 있다고 볼 수 있으므로 청구취지의 변경이 없더라도 바로 가액반환을 명할 수 있다(대법원 2001. 6. 12. 선고 99다20612 판결).

이 사건에 관하여 보면, 이 사건 각 부동산에는 이AA, 이BB, 김DD, 황EE 등 주택임대차보호법이 정한 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인들이 존재하고, 그 임차보증금 합계액은 235,000,000원이며, 당심 변론종결 당시에 가까운 2014. 7. 18.경 이 사건 각 부동산의 시가는 합계 292,700,000원이어서 당심 변론 당시에도 같은 가액인 것으로 추정되므로, 사해행위는 부동산의 가액에서 위 임대차보증금 합계액을 공제한57,700,000원(=292,700,000원－235,000,000원)의 범위 내에서만 성립한다고 할 것인데, 사해행위 후 수익자인 피고가 이 사건 조세채권의 법정기일보다 확정일자가 앞서 우선변제권 있는 이AA에 대한 임대차보증금 반환채무를 이행하였으므로 사해행위취소에 따른 원상회복은 가액배상의 방법으로 이루어져야 하고, 그 금액은 원고의 피보전채권인 이 사건 조세채권액 318,084,950원과 사해행위 목적물인 이 사건 각 부동산의 공동담보가액 57,700,000원 중 적은 금액인 57,700,000원을 한도로 이루어져야 함이 타당하다.

결국 피고와 김BB 사이의 이 사건 매매계약은 57,700,000원의 한도 내에서 이를 취소하고, 피고는 원고에게 가액배상으로 57,700,000원 및 이에 대하여 이 판결확정일 다음날부터 다 갚는 날까지 민법이 정한 연 5%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

4. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로 제1심판결을 위와 같이 변경하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울서부지방법원 2014. 10. 02. 선고 서울서부지방법원 2014나30739 판결 | 국세법령정보시스템