미준공·명도소송 중 건물 재산세 납세의무자 판단기준

미준공 상태에서 명도소송중인 경우 재산세 납세의무 귀속

 ⁠[대법원 2014. 8. 20. 2014두7381 처분청승소]

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【판결요지】

1. 공매예고통지는 항고소송의 대상이 되는 행정처분으로 볼 수 없다.2. 사실상 사용되고 있는 경우에는 준공여부와 관계 없이 재산세 과세대상이 되고, 판결에 의하여 소유권이 확정된 이상 실제 건물을 사용하고 있는지 여부와 관계 없이 재산세 납세의무를 부담하다.

【전문】

【심급】

3심

【세목】

재산세

【주문】

상고를 기각한다.
상고비용은 원고가 부담한다.

【이유】

원심판결을 이 사건 기록에 비추어 살펴보았으나, 상고이유에 관한 주장이상고심절차에 관한 특례법 제4조에 해당하여 이유가 없다고 인정된다.
그러므로 위 법 제5조에 의해 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
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【하급심-서울고등법원 2014. 4. 16. 선고 2013누654 판결】

【주 문】

처분청승소

 
1.  원고의 항소를 기각한다.
 
2.  항소비용은 원고가 부담한다.

【이 유】

우리 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는 제1심 판결의 이유 기재와 같으므로행정소송법 제8조제2항,민사소송법 제420조본문에 따라 이를 그대로 인용한다.
그렇다면, 제1심 판결은 정당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 기각한다.
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【하급심-춘천지방법원 2013. 6. 14. 선고 2012구합1400 판결】

【주 문】

처분청승소

 
1.  이 사건 소 중 공매예고통지의 무효확인 청구부분을 각하한다.
 
2.  원고의 나머지 청구를 모두 기각한다.
 
3.  소송비용은 원고가 부담한다.

【이 유】

 
1.  처분의 경위

 
가.  000은 1994. 8. 23. 그 소유의 00시 00동 850-9 대 236.3㎡(이하 ⁠‘이 사건 토지’라 한다) 지상에 별지1 기재 건물(이하 ⁠‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축하기 위해 건축허가를 받은 후, 이 사건 건물에 대한 공사를 진행하다가 골조공사와 지붕 및 문틀공사 등 전체 공정의 약 60% 정도가 진행된 상태에서 자금난으로 더 이상 공사를 진행하지 못하고 있는데, 이 사건 토지에 설정된 근저당권의 실행으로 인한 임의경매절차가 진행되었다. 원고는 1998. 8. 26. 위 경매절차에서 이 사건 토지를 낙찰받아 이 법원 같은 날 접수 제27632호로 소유권이전등기를 마쳤고, 000은 1998. 11. 3. 이 사건 건물에 대한 일체의 권리를 000에게 양도하면서 건축주 명의를 000로 변경해주었다.
 
나.  원고와 000은 이 사건 건물의 건축주 명의 문제로 다투던 중 000의 중재로 1999. 11. 20.경 000이 이 사건 토지를 원고로부터 1억 원에 매수하여 분쟁을 종결하되, 그 매매대금의 지급방법은 000이 먼저 이 사건 건물에 관한 건축주 명의를 원고 앞으로 이전한 뒤 원고가 이 사건 토지를 은행에 담보로 제공하여 받은 대출금으로 위 매매대금의 일부에 충당하고 잔금은 위 000의 보증하에 000이 2000. 2. 20.까지 지급하며, 위 약정을 이행하지 않을 경우 000은 원고에게 이전해 준 이 사건 건물에 관한 건축주 명의 등 이 사건 건물에 관한 일체의 권리를 포기하기로 약정하였고, 위 약정에 따라 000은 1999. 11. 27. 이 사건 건물에 대한 건축주 명의를 원고로 변경하여 주었다.
 
다.  원고는 1999. 12. 2. 주식회사 00은행(이하 00은행이라고 한다)에 이 사건 토지와 춘천시 신북읍 발산리 828-1 대 793㎡와 그 지상 조적조 슬래브지붕 단층 농산물 저장 창고 276.90㎡, 조적조 슬래브지붕 단층 창고 19.5㎡, 강원 양구군 양구읍 한전리 242-3 전 1,835㎡와 그 지상 건물을 공동담보로 제공하고 00은행으로부터 150,000,000원을 차용하면서 이 사건 토지와 위 각 부동산에 채권최고액 195,000,000원, 채무자 김해수, 근저당권자 00은행으로 하여 이 법원 1999. 12. 2. 접수 제49214호로 근저당권설정등기를 마쳤다.
 
라.  원고 명의의 건축주 명의변경 동의서와 인감증명서를 소지하고 있던 000은 2000. 3. 20. 이 사건 건물에 관한 건축주 명의를 자신의 명의로 다시 변경하였고, 원고로부터 ⁠‘2000. 4. 10.과 2000. 5. 4. 2회에 걸쳐 원고가 00은행으로부터 이 사건 토지를 담보로 대출받아 위 매매대금의 일부에 충당한 금원을 60,000,000원으로 인정하여 이를 제외한 나머지 잔금 40,000,000원을 지급해달라’는 내용의 독촉을 받았으나 이에 응하지 않았다.
 
마.  원고는 000이 위 기한까지 잔금을 지급하지 아니하고 2회에 걸친 잔금 지급독촉에도 응하지 아니하자 000이 위 약정에 따라 이 사건 건물에 관한 권리를 포기한 것으로 생각하고, 2000. 6. 1. 신성오와 사이에 이 사건 건물의 잔여공사에 관하여 공사대금 135,000,000원, 기간 2000. 6. 10.부터 2000. 9. 4.까지로 정하여 도급계약을 체결하였고, 신성오는 이 사건 건물에 관한 잔여공사를 시행하여 이 사건 건물의 대부분을 완공하였으나, 000이 이 사건 건물에 관한 소유권을 주장하면서 위 공사를 중단시켜 현재 마당포장 등 마무리공사는 미완성된 상태이다.
 
바.  원고는 000을 상대로 춘천지방법원 2002가단12126호로 이 사건 건물에 관한 소유권확인의 소를 제기하였고, 위 법원은 2004. 2. 11. 이 사건 건물이 원고의 소유임을 확인하는 판결을 선고하였다. 이에 000이 서울고등법원에 2004나19793호로 항소하였으나 위 법원은 2004. 9. 7. 항소기각 판결을 선고하였고, 대법원은 2004. 12. 27. 2004다54169호로 상고기각 판결을 선고하여 위 판결은 그 무렵 확정되었다.
 
사.  피고는 2005. 1. 27. 이 사건 건물의 건축주 명의를 원고로 변경하고(현재까지 원고의 명의로 되어 있다), 별지2 기재와 같이 원고에 대하여 이 사건 건물에 관한 재산세 등을 부과하는 처분을 하였다(이하 ⁠‘이 사건 과세처분’이라 한다).
 
아.  피고는 원고가 위 세금을 납부하지 아니하자 2010. 11. 19. 이 사건 토지를 압류하였고, 2012. 6. 27. 원고에 대하여 2012. 7. 13.까지 체납액을 납입하지 아니할 경우 공매절차가 진행될 것이라는 통지를 하였다(이하 ⁠‘이 사건 예고통지’라 한다).
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 9, 13, 14호증, 을 제2 내지 8호증(해당 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

 
2.  이 사건 소 중 공매예고통지의 무효확인 청구부분의 적법 여부

직권으로 살피건대, 항고소송의 대상이 되는 행정처분이란 행정청의 공법상 행위로서 특정 사항에 대하여 법규에 의한 권리의 설정 또는 의무의 부담을 명하거나 기타 법률상 효과를 발생하게 하는 등으로 일반 국민의 권리의무에 직접 영향을 미치는 행위를 말하므로, 상대방 또는 기타 관계자들의 법률상 지위에 직접적인 법률적 변동을 일으키지 아니하는 행위는 항고소송의 대상이 되는 행정처분이 아니다(대법원 2005. 2. 23. 선고 2005두12398 판결 등 참조).
이 사건 예고통지는 원고가 체납액을 납부기한까지 납부하지 않을 경우 압류된 재산에 대하여 공매를 의뢰할 예정임을 통지한 것에 불과할 뿐이어서 그로 인하여 원고의 법적 지위나 권리의무에 직접적인 변동이 초래되지는 않는다. 따라서 이 사건 예고통지는 항고소송의 대상이 되는 처분 등에 해당하지 않으므로, 이 사건 소 중 이 사건 예고통지의 무효확인을 구하는 부분은 부적법하다.
 
3.  이 사건 과세처분의 적법 여부

 
가.  원고의 주장 이 사건 각 과세처분은 다음과 같은 하자가 있고 그 하자가 중대하고 명백하므로 무효이다.
1) 이 사건 건물은 아직 사용승인이 나지 않았고 건축물 대장도 없으므로 시정명령 및 이행강제금 부과처분의 대상일 뿐 독립된 건물이 아니므로, 원고가 독립된 건물로써 이 사건 건물의 소유권을 취득한 것이 아니다.
또한 피고가 2000.경 000의 건축주명의변경신청에 대하여 보완서류가 미비함에도 이를 잘못 수리함으로써 그때부터 현재까지 000이 이 사건 건물을 점유·사용하고 있어, 원고는 이 사건 건물의 준공검사를 받지 못하였고 이 사건 건물을 사용하지도 못하였으며 현재 000을 상대로 명도소송을 진행 중이다. 따라서 이 사건 건물은「지방세법」제107조제3항의 ⁠‘재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우’에 해당하므로, 그 사용자인 000이 재산세 납부의무자이다.
2) 가사 원고에게 이 사건 건물의 재산세 납부의무가 있다고 하더라도, 이 사건 건물의 지하층은 대피소일 뿐인데 피고는 이를 포함하여 건물 전체를 다세대주택으로 간주하였을 뿐만 아니라 이 사건 건물에 대한 실측도 하지 않은 채 이 사건 건물의 현황을 무시하고 이 사건 과세처분을 하였다.
 
나.  관계법령

별지3 기재와 같다.
 
다.  판단

1) 이 사건 건물의 재산세 납부의무자에 관한 판단

구 지방세법(2010. 3. 31. 법률 제10221호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘구 지방세법’이라 한다) 제183조 ⁠(2010. 3. 31. 법률 제10221호로 개정되어 2011. 1. 1.부터 시행된 이래 현재까지「지방세법」제107조제1항 및 제3항의 내용도 이와 같다.)에 의하면 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있고(제1항), 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다(제3항).
구 지방세법 제181조, 제180조 제3호, 구 주택법(2010. 4. 5. 법률 제10237호로 개정되기 전의 것) 제2조 제1호에 의하면, 재산세의 과세대상인 "주택"이란 세대(세대)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말한다.
이 사건의 경우, 원고가 1999. 11.경 000과 이 사건 토지의 매매잔대금 미지급시 이 사건 건물에 관한 권리를 양도받기로 약정하였고 000이 약정된 기한 내에 원고에게 매매잔대금을 지급하지 못한 사실, 당시 이 사건 건물은 골조공사 및 전체 공정의 60% 정도의 공사가 완료된 상태였는데 원고가 2000.경 이성오와 공사계약을 체결한 후 이성오로 하여금 마당포장 등 마무리공사를 제외한 나머지 공사를 완성하게 한 사실, 원고와 000 사이에 원고가 이 사건 건물의 소유권자임을 확인하는 판결이 2004. 12. 말경 확정된 사실, 2005. 1. 27. 이래 현재까지 이 사건 건물의 건축주 명의가 원고인 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제4 내지 7, 10 내지 12, 16호증(해당 가지번호 포함)의 각 기재에 의하면, 피고가 2005. 12. 13. 원고에 대하여 이 사건 건물이 사용승인 전에 사용되고 있음을 이유로 이에 대한 시정명령을 한 사실, 000의 형제인 이공빈이 2010. 8.경부터 같은 해 11.경까지 최광원 등 6인과 이 사건 건물 중 일부 호수에 관하여 각 임대차계약을 체결한 사실을 인정할 수 있다.
위 인정사실에 의하면, 이 사건 건물은 사실상 신축이 완료되어 임대차나 거주가 이루어지는 등 건물로서의 효용을 다하고 있어 사용승인이나 준공확인 여부, 건축물 대장의 유무에 관계없이 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물로서 재산세 부과의 대상이 된다고 할 것이고, 원고가 이 사건 건물의 소유권에 관한 분쟁에서 승소 판결을 받고 그 판결이 확정된 이상, 원고를 이 사건 건물의 소유자로 봄이 상당하다. 따라서 피고가 이를 전제로 2005년부터 2011년까지 이 사건 건물의 소유권자인 원고에게 이 사건 과세처분을 한 것은 적법하고, 이 사건 과세처분의 대상기간 전에 000이 이 사건 건물의 건축주였다거나 원고가 000의 방해로 이 사건 건물을 실제로 사용하지 않았고 000을 상대로 명도 소송 중이라는 사정만으로는 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 볼 수 없다.
따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.
2) 재산세 산정내역에 관한 판단

행정처분이 당연무효라고 하기 위하여는 그 처분에 위법사유가 있다는 것만으로는 부족하고 그 하자가 중요한 법규에 위반한 것이고 객관적으로 명백한 것이어야 하며 하자가 중대하고도 명백한 것인가의 여부를 판별함에 있어서는 그 법규의 목적, 의미, 기능 등을 목적론적으로 고찰함과 동시에 구체적 사안 자체의 특수성에 관하여도 합리적으로 고찰함을 요한다(대법원 1986. 9. 23. 선고 86누112 판결 등 참조).
앞서 인정한 사실 및 관계법령에 규정된 주택의 정의에 의하면, 이 사건 건물 중 지하층도 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 일부로서 이 사건 과세처분의 대상이 된다고 할 것이고, 구 지방세법 제187조 제1항 제2호, 구 지방세법 시행령(2010. 4. 20. 대통령령 제22127호로 개정되기 전의 것) 제138조 제2호는 주택에 대한 재산세의 과세표준을 시가표준액의 100분의 60을 곱하여 산정한 가액으로 규정하고 있는바, 갑 제12호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 지하층을 포함한 이 사건 건물의 신축가격기준액인 460,000,000원을 기준으로 관계법령에 따라 재산세를 산정하여 이 사건 처분을 하였음을 알 수 있으므로, 가사 피고가 이 사건 건물의 실측을 하지 않았다고 하더라도 그와 같은 사정만으로 이 사건 과세처분에 중대하고도 명백한 하자가 있다고 볼 수 없다.
따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.
 
4.  결론

그렇다면 원고의 공매예고통지의 무효확인 청구부분은 부적법하여 각하하고, 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
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【관계법령】

▣ 구 지방세법(2010. 3. 31. 법률 제10221호로 개정되기 전의 것)

제180조 ⁠(정의)

재산세에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
 
3.  주택 :「주택법」 제2조제1호의 규정에 의한 주택. 이 경우 토지와 건축물의 범위에는 주택을 제외한다.
제181조 ⁠(과세대상)

재산세는 토지, 건축물, 주택, 선박 및 항공기(이하 이 절에서 "재산"이라 한다)를 과세대상으로 한다.
제183조 ⁠(납세의무자) ⁠(2010. 3. 31. 법률 제1022호로 개정되어 2011. 1. 1.부터 시행된 이래 현재까지「지방세법」제107조제1항 및 제3항의 내용도 이와 같다.)

①재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 공유재산인 경우에는 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대하여 그 지분권자를 납세의무자로 보며, 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우에는 당해 주택에 대한 산출세액을 제111조제2항의 규정에 의한 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산한 부분에 대하여 그 소유자를 납세의무자로 본다.
③재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다.
제187조 ⁠(과세표준)

① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제111조제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.
 
2.  주택 : 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지

제235조의2 ⁠(납세의무자)

도시계획세의 과세기준일 현재 제183조의 규정에 의하여 토지·건축물 또는 주택에 대한 재산세의 납세의무가 있는 자는 도시계획세를 납부할 의무가 있다.
제239조 ⁠(납세의무자)

①시·도는 소방시설, 오물처리시설, 수리시설, 기타 공공시설에 필요한 비용에 충당하기 위하여 그 시설로 인하여 이익을 받는 자에 대하여 공동시설세를 부과할 수 있다.
②공동시설세는 그 시설종목을 표시하는 세목을 정하여 부과하여야 한다.
제260조의2 ⁠(납세의무자)

지방교육의 질적 향상에 필요한 지방교육재정의 확충에 소요되는 재원을 확보하기 위하여 이 법의 규정에 의한 등록세(제196조의2의 규정에 의한 자동차의 등록에 대한 등록세를 제외한다), 레저세, 주민세 균등분, 재산세, 비영업용 승용자동차(비영업용 기타 승용자동차를 포함한다)에 대한 자동차세[국가, 지방자치단체 및 ⁠「초·중등교육법」에 따라 학교를 경영하는 학교법인(목적사업에 직접 사용하는 자동차에 한정한다)을 제외한다] 및 담배소비세의 납세의무자는 지방교육세를 납부할 의무를 진다.
▣ 구 지방세법 시행령(2010. 4. 20. 대통령령 제22127호로 개정되기 전의 것)

제138조(공정시장가액비율)

법 제187조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 공정시장가액비율"이란 다음 각 호의 비율을 말한다.
 
2.  주택: 시가표준액의 100분의 60

▣ 구 주택법(2010. 4. 5. 법률 제10237호로 개정되기 전의 것)

제2조 ⁠(정의)

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
 
1.  "주택"이란 세대(세대)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다. 끝.

출처 : 대법원 2014. 08. 20. 선고 2014두7381 판결 | 사법정보공개포털 판례