같은 단지 아파트의 실거래가가 유일한 사례이고, 그 사이 시기에 거래가 하락 추세를 보였으며, 기준시가도 증여 전 상승 후 다시 하락한 정황이 있는 경우, 국세청이 그 단일 실거래가만을 근거로 증여세·양도소득세·농어촌특별세를 추가 경정한 처분은 위법하다고 보아 취소한 사안입니다. 법원은 부동산 경기 하락 국면에서 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 단정하기 어렵다며, 비교대상 아파트의 단일 고가 실거래를 보충적 평가자료로만 보아야 한다는 취지로 판단하였습니다.
#증여세 시가#아파트 증여세#실거래가 한 건 과세#인근 아파트 매매사례#부동산 경기 하락 증여세
질의 응답
1. 증여세 계산 시 단 한 건의 인근 아파트 실거래가만으로 시가를 인정할 수 있나요?
답변
단 한 건의 인근 아파트 실거래가만으로는 시가를 단정하기 어렵다고 보실 수 있습니다. 특히 이 판례처럼 부동산 경기가 하락 추세이고, 같은 단지의 다른 평형 아파트들이 증여일 전·후로 하락하는 실거래가 흐름을 보이는 경우에는, 과세관청이 유일한 고가 거래만을 근거로 증여재산가액을 정하는 것은 위법 판단을 받을 가능성이 높습니다.
근거
서울고등법원 2011누26307 사건에서 법원은, 증여일을 기준으로 비교대상 아파트의 매매사례가 유일한 사례이고, 부동산 경기가 하락인 점을 감안하면 그 거래가 가격이 최고조에 달한 시점에서 이루어졌을 가능성을 배제할 수 없으므로, ‘가격 변동의 특별한 사정이 없다’고 인정하기 어렵다고 보았습니다. 따라서 이 단일 실거래가를 중심으로 한 증여세·양도소득세·농어촌특별세 추가 경정처분을 취소하였습니다(서울고등법원 2011누26307).
2. 부동산 경기 하락 시기에는 인근 아파트 실거래가를 어떻게 증여세 시가로 볼 수 있나요?
답변
부동산 경기가 하락 추세인 경우에는, 단지 하나의 인근 실거래가만 보지 않고, 같은 단지 내 다른 평형의 여러 실거래 흐름과 아파트의 기준시가 변동까지 함께 고려해야 시가를 합리적으로 인정할 수 있습니다. 이 판례는 ① 같은 단지 85㎡ 아파트 실거래가가 증여일 전후로 점차 하락하고, ② 기준시가도 비교대상 아파트 매매일 전후에는 큰 폭 상승 후, 증여일 전후에는 다시 하락한 사정을 들어, 단일 고가 거래를 그대로 시가로 보지 않았습니다.
근거
서울고등법원 2011누26307 사건에서 법원은, 이 사건 쟁점아파트와 같은 단지 내 전용 85㎡ 아파트의 실거래가가 2006년 11월에는 ○○○만 원대에서 3건, 2007년 2월에는 ○○○만 원에 1건, 2007년 5월에는 ○○○만 원에 1건이 각각 거래되어, 비교대상 아파트 매매일(2006.10.23.)과 증여일(2007.3.30.) 사이에 거래가격의 하락추세를 보였다고 인정하였습니다. 또한 기준시가도 매매일 전후에는 ○○○만 원에서 ○○○만 원으로 큰 폭으로 증가했다가, 증여일 전후에는 다시 ○○○만 원으로 하락한 점을 근거로 들었습니다(서울고등법원 2011누26307).
3. 인근 아파트 단일 고가 실거래를 기준으로 한 증여세·양도세 추가 경정처분에 어떻게 불복할 수 있나요?
답변
과세관청이 유일한 고가 실거래만을 기준으로 증여세·양도소득세·농어촌특별세를 추가 부과했다면, ① 같은 단지·유사 평형 아파트의 여러 실거래가 추이, ② 증여일 전후의 기준시가 변동, ③ 당시 부동산 경기 하락 사정 등을 자료로 제시하여, 그 단일 거래가 시세의 일반적인 수준을 반영하지 못한다고 주장하며 불복하실 수 있습니다. 이 판례처럼 이러한 사정이 인정되면 처분 취소가 가능할 수 있습니다.
근거
서울고등법원 2011누26307 사건에서, 과세관청은 비교대상 아파트의 단일 실거래가를 기준으로 증여세, 선정자의 양도소득세, 농어촌특별세를 추가 경정·부과했으나, 법원은 같은 단지 다른 평수 아파트의 실거래 하락추세와 증여일 전후 기준시가 하락을 근거로, 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 보기 어렵다며 제1심의 처분 취소 판결을 유지하고, 과세관청의 항소를 기각하였습니다(서울고등법원 2011누26307).
4. 아파트 증여 시 기준시가와 실거래가 중 어느 쪽을 증여세 과세가액으로 삼나요?
답변
원칙적으로는 시가가 우선이고, 실거래가·감정가·유사매매사례가액 등이 시가로 사용됩니다. 다만 이 판례처럼 실거래가가 한 건뿐이고, 부동산 경기와 단지 내 거래 흐름에 비추어 볼 때 그 거래가 일시적 최고가로 보이는 경우에는, 그 단일 거래를 기계적으로 시가로 삼아 과세하는 것은 허용되지 않을 수 있습니다. 실무에서는 여러 거래사례와 기준시가 변동을 종합하여 합리적인 시가를 입증하시는 것이 중요합니다.
근거
서울고등법원 2011누26307 사건에서 법원은, 국토해양부 공시 부동산 실거래가 자료상 비교대상 아파트의 매매사례가 유일한 사례이고, 부동산 경기가 하락인 점 등을 들어 ‘가격 변동의 특별한 사정이 없다’고 인정하기 어렵다고 하였습니다. 또한 같은 단지 내 85㎡ 아파트 실거래 하락 추세 및 쟁점아파트 기준시가가 비교대상 아파트 매매일 전후에는 증가, 증여일 전후에는 하락한 점을 종합해, 그 단일 거래가 일반적 시가를 반영한다고 보지 않았습니다(서울고등법원 2011누26307).
* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다.
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(1심 판결과 같음) 국토해양부가 공시한 부동산 실거래가 자료에 의하면, 증여일을 기준으로 비교대상아파트의 매매사례가 유일한 사례이고, 부동산 경기가 하락인 점을 감안할 때 비교대상 아파트 거래가격이 최고조에 달한 시점에 즈음하여 거래가 이루어졌을 가능성을 배제할 수 없으므로 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정하기는 어렵다
판결내용
판결 내용은 붙임과 같습니다.
상세내용
사 건
2011누26307 증여세양도소득세및농어촌특별세추가경정처분취소
원고, 피항소인
민AA
피고, 항소인
양천세무서장
제1심 판 결
서울행정법원 2011. 7. 7. 선고 2010구합46111 판결
변 론 종 결
2011. 12. 9.
판 결 선 고
2012. 2. 10.
주 문
1. 피고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 피고가 부담한다.
청구취지 및 항소취지
1. 청구취지
피고가 2009. 11. 1. 원고(선정당사자)에 대하여 한 증여세 ○○원의 부과처분, 선정자 민CC에 대하여 한 양도소득세 ○○원의 부과처분 및 2009. 12. 8. 선정자 정DD에 대하여 한 농어촌특별세 ○○원의 부과처분을 모두 취소한다.
2. 항소취지
제1심 판결을 취소한다. 원고(선정당사자)의 청구를 기각한다.
이 유
1. 제1심 판결의 인용 이 법원이 이 판결에 적을 이유는, 제1심 판결문 제15면 제9행의 ’보이는 점’과 ’등을 종합해 보면’ 사이에 아래와 같은 기재 부분을 추가하는 외에는 제1심 판결과 같으므로 이를 인용한다.
[추가하는 부분]
⑤ 이 사건 쟁점아파트와 같은 단지 내 다른 평수의 아파트의 실거래가를 보면, 전용면적 85㎡의 경우 2006년 11월에는 ○○○만 원과 ○○○만 원 사이에서 3건 이 거래되었다가 2007년 2월에는 ○○○만 원에 1건이, 2007년 5월에는 ○○○ 만 원에 1건이 각 거래됨으로써 이 사건 비교대상아파트의 매매일(2006.10.23,)과 이 사건 쟁점아파트의 증여일(2007.3.30,) 사이 기간 동안에 거래가격의 하락추세를 보였던 점{제l심 판결 이유 제2의 다. (7)항 표 참조}, ⑥ 이 사건 쟁점아파트의 기준시가를 살펴보더라도 이 사건 비교대상아파트의 매매일을 전후한 기준시가는 ○○○만 원(2006.1. 1. 기준시가)에서 ○○○만 원(2007.1. 1. 기준시가)으로 큰 폭으로 증가한 반면, 이 사건 쟁점아파트의 증여일을 전후한 기준시가는 위 ○○○만 원에서 ○○○만 원(2008.1. 1. 기준시가)으로 하락한 점(갑 제11호증의 1 내지 3 참조)
