저당권 있는 부동산 사해행위 취소 범위와 가액배상 기준

요지

사해행위 후 변제 등에 의하여 저당권설정등기가 말소된 경우 그 부동산의 가액에서 저당권의 피담보채무액을 공제한 잔액의 한도에서 사해행위를 취소하고 그 가액의 배상을 구할 수 있을 뿐이어서 이 사건 매매계약은 변론종결일을 기준으로 한 임야의 가액에서 실제 피담보채무를 공제한 한도 내에서 취소되어야 한다,

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 피고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 피고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지

1. 청구취지

피고와 주식회사 XX건설이 원주시 부론면 XX리 산 77 임야 8,516㎡에 관하여 2010. 1. 28. 체결한 매매계약을 000원의 한도 내에서 취소한다. 피고는 원고에게 000원 및 이에 대하여 이 판결 확정일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율에 의한 금원을 지급하라.

2. 항소취지

제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.

                                                                   이 유

1. 기초사실

가. 주식회사 XX건설(이하 ’XX건설’이라 한다)은 원고에 대하여 아래와 같이 국세 000원 및 이에 대한 가산금을 체납하고 있었다.

나. XX건설은 2010. 1. 28. 피고에게 XX건설 소유의 원주시 부론면 XX리 산 77 임야 8,516㎡(그 후 등록전환, 토지분할 및 지목변경을 거쳐 같은 리 879-4 임야 3,875㎡와 같은 리 879-5 잡종지 4,613㎡로 분할되었다. 이하 ’이 사건 임야’라 한다)를 ○○○원에 매도하면서, 매매대금 중 ○○○원은 이 사건 임야에 관하여 2006. 9. 29. 주식회사 aa은행 명의로 설정된 근저당권의 채권최고액 ○○○원(실제 피담보채무 ○○○원)을 피고가 인수하는 것으로 갈음하기로 하고, 2010. 1. 28. 피고로부터 나머지 매매대금 ○○○원을 송금받고 나서, 2010. 1. 29. 피고에게 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

다. 이 사건 임야의 매매 당시 XX건설은 아래와 같이 소극재산이 적극재산을 초과하여 무자력 상태에 있었다.

(1) 적극재산 이 사건 임야의 가액 ○○○원, OO건설 주식회사(이하 ’OO건설’이라 한다)에 대한 채권 60,802,940원, ◇◇건설에 대한 채권 OOO원, bb은행에 대한 예금채권 000원, cc은행에 대한 예금채권 000원, dd은행에 대한 예금채권 000원, 인천 AA구 AA동 54-3 대지와 건물 000원{XX건설이 2010. 2. 2. 매도한 것으로 보이나, 실제 매매대금을 확인하기 어려우므로, 대지는 해당면적에 개별공시지가를 곱한 000원 ⁠(5.2㎡x000원)으로, 건물은 시가표준액 000원으로 인정한다. 이하 ’AA동 부동산’이라 한다), 건설공제조합 주식 773주 000원{실제 주식가액을 확인하기 어려우나 원고가 위 주식 630주를 000원으로 파악하고 있었던 점에 비추어, 000원(000원 ÷ 630주 x 773주)으로 인정한다), 주식회사 △△주택에 대한 정리채권 ○○○원 합계 ○○○원이다. 그 외에 에쿠스 2001년식 차량을 소유하고 있었던 것으로 보인다.

(2) 소극재산

위 국세체납액 000원(가산금액이 별도로 존재한다), 이 사건 임야에 설정된 근저당권의 실제 피담보채무 ○○○원, bb은행에 대한 예금채무 ○○○원(이 사건 매매대금이 입금되기 직전의 잔고로 인정한다), aa은행에 대한 예금채무 000원으로 적어도 합계 000원의 채무를 지 고 있었다. 이와 별도로 XX건설은 아래와 같이 2010. 2. 5. 부도처리된 약속어음금 채무 000원 등 하도급업체에 대한 공사대금 채무를 지고 있었다.(피고는 2012. 1. 9.자 준비서면에서 XX건설이 총 약 ○○○원의 채무가 있었음을 전제로 주장하고 있다.)

[인정 근거] 갑 제1호증의 1, 갑 제2호증의 1 내지 4, 갑 제3호증의 1, 2, 갑 제4, 5호증, 을 제5호증, 을 제7호증의 1 내지 10, 을 제10호증, 을 제15호증 의 1 내지 36, 변론 전체의 취지

2. 사해행위취소권의 발생

가. XX건설의 사해행위 및 피고의 악의추정

앞서 인정한 사실에 의하면 이 사건 임야는 원고가 XX건설에 대하여 위 국세채권에 기한 체납처분을 집행할 수 있는 재산이었는데, 채무초과 상태에 있던 XX건설이 피고에게 이 사건 임야를 매각하여 채권의 공동담보를 한층 더 부족하게 함으로써 원고를 해하였으므로, 이는 채권자인 원고에 대한 사해행위에 해당하고 수익자인 피고는 이러한 사정에 관하여 악의인 것으로 추정된다.

나. 피고의 주장에 대한 판단

(1) 사해행위가 아니라는 주장에 대한 판단

피고는 ”XX건설이 OO건설로부터 ○○○원 상당의 공사를 입찰받아 경영상의 난국을 타개하고자 하였는데, 위 공사를 수주하려면 국세완납증명서가 필요하였으나 일단 국세를 일부 납부하고 분납계획서를 OO건설에 제출하기 위해 납세 자금을 마련하고자 이 사건 임야를 매각한 것이고, 이러한 행위는 자금을 융통하여 사업을 계속 추진하기 위하여 행한 것으로서 사해행위가 아니다”라고 주장한다.

을 제2호증의 1, 2, 을 제3호증의 1, 을 제14호증의 각 기재, 제1심 증인 노EE의 일부 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, XX건설의 경리과장이었던 안FF가 2007. 5. 17.부터 2009. 9. 30.경까지 145회에 걸쳐 합계 000원을 횡령하여 XX건설의 자금사정이 악화된 사실, XX건설이 2009. 12. 11. 부동산신탁 주식회사가 발주하고 OO건설이 시공하는 남양주시 aa택지개발지구 내 골조공사의 입찰 현장설명회에 참석하고 나서 2009. 12. 18. 공사비를 ○○○원으로 한 견적서를 제출하고 입찰에 참가한 것으로 보이는 사실, OO건설은 낙찰자를 결정하기 전에 XX건설 경리과장의 횡령사실을 알게 된 것으로 보이는 사실, XX건설은 2010. 2. 5. 000원의 약속어음금을 만기에 지급하지 못하여 부도처리되었고 그 직후인 2010. 2. 12.부터 2010. 7. 5.까지 집중적으로 XX건설에게 약속어음금 청구가 이루어 진 사실을 인정할 수 있다.

그런데 ① 2009. 12. 18. 이후 OO건설의 입찰절차 진행경과를 확인할 증거가 없는 점(다만 피고는 XX건설이 2010. 2. 5. 위 부도처리로 인하여 OO건설로부터 공사를 수주하는 계획이 무산되었다고 주장한다), ② 채무초과 상태에 있던 XX건설이 2010. 1. 28. 피고로부터 매매대금 ○○○원을 지급받더라도 위 순번 1번 국세(부가가치세) 000원을 완납하고 국세완납증명서를 발급받기 불가능한 상황이었고, 게다가 OO건설이 XX건설 경리과장에 의한 거액의 횡령사실을 알게 된 상황에서 XX건설이 위 국세 일부를 분납하고 분납계획서를 OO건설에 제출한다고 하더라도 OO건설로부터 낙찰자로 인정되어 공사를 수주할 수 있으리라는 특별한 사정이 엿보이지 않는 점(피고도 실제 공사에 입찰하여 계약을 수주하기 위해서는 국세완납증명서가 필요함을 인정하고 있다), ③ XX건설은 2010. 1. 28. 매매대금으로 입금받은 ○○○원을 원고 에게 납부할 기회가 있었음에도 1주일이 지난 2010. 2. 5.까지 납부를 하지 않다가 부도처리된 점, ④ 피고의 주장대로라면 XX건설이 2010. 2. 2. AA동 부동산을 매도하고 수령한 매매대금도 이 사건 매매대금과 합하여 국세 납부에 사용할 경우 OO건설로부터 공사를 수주받는 데에 도움이 되었을 것임에도 AA동 부동산의 매매대금을 국세 납부에 사용하였음을 인정할 증거도 없는 점, ⑤ 2010. 2. 5. 약속어음금 000원이 지급거절된 직후 집중적으로 약속어음금 청구가 이루어졌던 것으로 보아 이 사건 매매 당시 XX건설은 자금사정 악화로 조만간 부도처리되리라는 사정을 예상하였을 것으로 보이고 부도처리에 따른 공사대금 채권자들과의 관계에서 유리한 지위에 서기 위해 급히 이 사건 임야와 AA동 부동산을 매각하였을 가능성이 있는 점, ⑥ 사해행위 이후의 사정이기는 하나 이 사건 매매대금이 사업의 계속 추진을 위 한 자금으로 사용되지 않은 점(피고는 XX건설이 56개 하도급업체들과 전체 공사대금 채무 약 ○○○원의 5% 수준에서 합의하고 합의금으로 이 사건 매매대금 ○○○원을 사 용하였다고 주장하므로 살피건대, 을 제7호증의 1 내지 10, 을 제15호증의 1 내지 36의 각 기재에 의하면 XX건설이 주로 2010. 3. 11.부터 2010. 3. 15.까지 하도급업체들과 공사대금을 정산하는 합의를 한 사실은 인정되지만, 이 사건 매매대금은 2010. 2. 4. 이후 자금 흐름을 확인할 증거가 없고, 이 사건 임야의 매매 당시 XX건설의 예금 잔고와 2010. 2. 2. AA동 부동산을 매각한 매매대금도 있어, 이 사건 매매대금이 하도급업체와의 합의금으로 사용되었다고 단정하기도 어렵다. 설사 피고의 주장대로 사용되었다고 하더라도 이는 사업의 계속 추진을 위한 것이 아니라 사업의 청산을 위한 자금으로 사용된 것이다) 등을 종합적으로 고려하여 볼 때, 앞서 인정한 사정만으로는 XX건설이 OO건설로부터 공사를 수주하는 데에 필요한 국세납부자금을 마련하기 위 하여 이 사건 임야를 매각하였다고 인정하기 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없다.

따라서 피고의 위 주장은 옳지 않다.

(2) 선의 항변에 대한 판단

피고는 ”피고 대표이사인 노GG이 XX건설의 주주로 형식적으로 등재되어 있을 뿐이어서 XX건설의 내부 사정에 관하여 아는 바가 전혀 없고, XX건설이 부도날 위험이 있다는 것을 알았다면 당연히 이 사건 임야를 매수하지 않았을 것이며, 이 사건 임야가 피고의 야적장을 통해서만 출입이 가능한 맹지인데 피고가 매매 당시 시가에 부합한 정당한 가격으로 매수하고 매매대금을 지급한 점에 비추어 보더라도 사해행위에 대한 인식이 없었다”고 선의의 항변을 하나, 을 제1호증의 1, 2, 3, 을 제5, 8호증, 을 제11호증의 3, 5, 을 제12호증의 각 기재와 제1심 증인 노EE의 일부 증언만으로는 피고가 선의라는 점을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.

오히려 갑 제1호증의 3, 4, 5, 갑 제5호증의 4, 갑 제6호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 다음 사실을 인정할 수 있다.

① 피고의 대표이사인 노GG은 1996. 6. 3.경 주식회사 □□공영을 설립하였고, 노EE은 피고의 이사로 근무하다가 2001. 12. 26.경 □□공영을 인수하여 그 대표이사로 취임한 후 2001. 12. 28. 상호를 XX건설로 변경하였다.

② 노GG은 XX건설의 전체 주식 81,000주 중 14,000주를, 피고 전체 주식 220,000주 중 137,775주를 각 소유하고 있다. 노HH는 노GG의 동생으로 2000. 3. 2. 경부터 2001. 12. 26.경까지 XX건설의 대표이사였고, 피고 전체 주식 220,000주 중 44,000주를 소유하고 있다.

③ XX건설은 본래 노HH에게 이 사건 임야를 매도하고 노HH로부터 2010. 1. 27. 매매대금 ○○○원을 지급받았으나, 노HH가 신용등급이 낮아 이 사건 임야에 설정된 근저당권의 피담보채무를 승계할 수 없다는 사실이 밝혀지자 그 다음날 피고와 이 사건 매매계약을 체결하였다. XX건설은 2010. 1. 28. 피고로부터 매매대금 ○○○원을 입금 받아 같은 금액을 노HH에게 반환하였다.

④ 이 사건 임야는 피고의 대표이사인 노GG 소유의 원주시 XX리 879-3 공장용지 23,072㎡를 통해 도로로 나갈 수 있는 맹지이다. 피고의 대표이사 노GG은 이 사건 임야에 근접한 자신 소유의 토지들과 이 사건 임야를 일괄 전매하기 위해 피고 명의로 이 사건 임야를 매수하였다. 노GG은 2010. 12. 6. 주식회사 ▽▽산업에게 이 사건 임야에 근접한 토지들을 매각하고, 피고는 2010. 12. 14. 주식회사 ▽▽산업에게 이 사건 임야를 ○○○원에 매도하여 ○○○원의 매매차익을 얻었다.

위 인정사실에 의하여 인정되는 XX건설의 설립 경위, 피고와 XX건설의 관계, 매매계약의 시기 및 경위, 특히 피고의 대표이사 노GG은 XX건설로부터 맹지인 이 사건 임야를 매수하여 자신 소유의 토지들과 함께 일괄 전매할 경우 전매 이익을 얻을 욕심으로 이를 매수한 것으로 보이고 실제로 약 1년 후에 이 사건 임야를 주식회사 ▽▽산업에 매각하면서 ○○○원의 차익을 얻은 점 등에 비추어 보면, 피고는 XX건설이 이 사건 임야를 매각함으로써 XX건설의 일반 채권자들에 대한 담보력이 저하될 것이라는 점을 인식하였다고 봄이 상당하고, 시가에 근접하게 매수하였다는 사정만으로 달리 볼 것은 아니다.

따라서 피고의 위 주장도 옳지 않다.

3. 사해행위취소의 범위 및 원상회복의 방법

저당권이 설정되어 있는 부동산이 사해행위로 이전된 경우에 그 사해행위는 부동산의 가액에서 저당권의 피담보채무액을 공제한 잔액의 범위 내에서만 성립한다고 보아야 하고, 사해행위 후 변제 등에 의하여 저당권설정등기가 말소된 경우 그 부동산의 가액에서 저당권의 피담보채무액을 공제한 잔액의 한도에서 사해행위를 취소하고 그 가액의 배상을 구할 수 있을 뿐이다(대법원 2007. 5. 31. 선고 2006다18242 판결 참조).

갑 제3호증의 1, 2, 갑 제5호증의 5, 을 제10호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 주식회사 aa은행은 2006. 9. 29. 이 사건 임야에 관하여 채권최고액 ○○○원(실제 피담보채무 ○○○원)의 근저당권을 설정하였다가, 2010. 1. 29. 피고 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 후 피고로부터 피담보채무를 변제받고 2010. 2. 4. 근저 당권설정등기를 말소해 주었으며, 이 사건 매매 당시 이 사건 임야의 가액은 매매대금과 동일한 ○○○원인 사실이 인정되고, 이 사건 임야의 시가가 당심 변론종결일에도 동일하게 ○○○원 정도인 점은 당사자 사이에 다툼이 없다.

따라서 이 사건 매매계약은 당심 변론종결일을 기준으로 한 이 사건 임야의 가액 ○○○원에서 실제 피담보채무 ○○○원을 공제한 ○○○원의 한도 내에서 취소되어야 하고, 가액배상으로서 피고는 원고에게 ○○○원 및 이에 대한 이 판결 확정일 다음날부터 다 갚는 날까지 민법에서 정한 연 5%의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

4. 결론

그렇다면 원고의 청구를 받아들일 것인바, 제1심 판결은 이와 결론이 같아 정당하므로 피고의 항소를 기각한다.

출처 : 서울고등법원 2012. 04. 17. 선고 서울고등법원 2011나101966 판결 | 국세법령정보시스템